走出經濟衰退唐人街靠99條飛龍變打卡潮點
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GS(14)@2017-04-09 10:49:33香港的九龍半島相傳是因為靠北山脈橫陳形成八條「龍脈」，再加上宋帝昺一「龍」而得名；遠在加州的奧克蘭（Oakland）即將出現99條「龍」，架勢過九龍！相傳都是由一間華裔領導的「龍學校」飛出來......駐美記者：唐芷瑩 加州奧克蘭市報道奧克蘭唐人街的舊式街市、燒味舖、老人中心、學校等的外牆，通通都出現飛龍圖案，都是龍學校（Dragon School99）街頭藝術項目一班藝術家創作的大型塗鴉和壁畫（Mural），短期目標是畫夠99條龍。這些作品也出自不同膚色年輕義工的手筆，包括低收入新移民，懂不懂繪畫均可以參與。約10年前灣區一場重大經濟衰退對奧克蘭影響尤深。不忍看到唐人街就此沉寂起來，加大柏克萊分校（UC Berkeley）畢業生「龍博士」Luqman Lin和跨媒介藝術家Andy（Anderson Gin）等人想重振這兒的活力。「當時很多華人生意結業，壁畫可以改善唐人街的外觀，在這兒生活的人透過參與可以建立和找回歸屬感、自豪感。」Andy是移民華人的第二代，不太懂中文，其他的「ABC」學有所成後總是想脫離唐人街，他就沒想過要離開成長地，將龍學校的命脈──他的個人設計室都設在這。他笑說，對「唐人」身份的認同，或多或少都是因他同樣有望子成龍的父母，令他需先完成了首個商科學位，之後才修讀真正熱愛的設計。「現代的『龍』再不只是皇帝和吉祥物等的代表，有更廣的含意，是亞洲文化的象徵，就算牠化成可愛形態，大家都喜歡。」老華僑從前覺得塗鴉是比較「hardcore」之事，如粗口、塗污地方、控訴社會等等。但他說「龍學校現時完成幾十幅作品，幅幅都取得店主同意，很多人最初有保留，但看到鄰店的外牆大受歡迎，變為渴望他們來作畫。逐漸地，龍學校的壁畫已由飛龍，變為融合更多中華文化的事物，亦會和不同藝術單位合作。現在用作「照住」一眾商戶的潮爆關公牆、嫦娥牆、功夫熊貓牆、李小龍牆，甚至藝術家艾未未（Ai Weiwei）牆，都成了唐人街新「打卡」熱點。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170409/19984853
美新增職位勝預期 失業率降至4.4％ 回到衰退前水平
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GS(14)@2017-05-06 11:28:50【明報專訊】美國職位增長在3月放慢後，4月再次加快。4月非農職位增長21.1萬，較分析師預期高出超過2萬，失業率出乎意料降至4.4％，見近10年低位（見圖），重返上次經濟衰退前的失業率水平。失業率降幅已較聯儲局3月預期的快，聯儲局當時估計今年底失業率在4.5%水平。就業市場持續穩健，可望支持消費支出繼續增長，鞏固了聯儲局下月中加息的預期。美股昨早段窄幅上落。
美國3月新增職位向下修訂至7.9萬，但4月的增長是3月的兩倍以上，反映之前職位增長減慢主要受風雪影響出現短暫波動。芝加哥商品交易所利率期貨顯示，市場認為6月加息0.25厘的機會率進一步增至83%，9月再加息一次的機會率亦達39%。富國投資研究中心分析指，數據釋除市場對就業市場可能放緩的憂慮。
下月加息機率升至83％
High Frequency Economics美國首席經濟師Jim O'Sullivan表示，勞動力逐漸收緊，相對於人口增長，職位增長趨勢更強，職位增長的數目，比推低失業率所需更大。上月失業率下滑，主要由於受僱的美國工人數目增長，較勞動人口增長快。把失業人口加上放棄尋找工作及找不到全職而被迫兼職的廣義失業率也下降0.3個百分點至8.6%，是2007年11月以來最低。今年以來每月新增職位平均有18.5萬。
4月職位增長主要集中在服務業。康樂及酒店業職位增加5.5萬，教育衛生服務業務增加4.1萬，財務職位增長1.9萬。零售業職位也錄得增長。除政府職位以外，上月私人市場職位增長19.4萬，從3月的7.7萬大幅回升。《華爾街日報》表示，今年以來的每月平均職位增長，符合2011年以來的強勁增長趨勢。聯儲局預期今年經濟增長在2%左右，並在本周表明將繼續收緊貨幣政策。
黑田首表示「零息臨改變」
此外，日本央行行長黑田東彥稱，薪酬和物價將大幅上漲，目前將10年期國債孳息率目標控制在零水平的政策可能面臨改變，是黑田首次公開討論調整孳息率曲線。他表示，雖然1.5%的經濟增長預測不算高，但數字已遠高於日本的中期潛在增長率，預期薪酬和通脹可望在2018財年達到2％的目標。美元兌日圓昨繼續在112水平徘徊。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4960&issue=20170506
IMF前經濟學家：中國或向全球輸出衰退
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GS(14)@2017-07-09 03:52:36【本報訊】國際貨幣基金組織（IMF）前首席經濟學家羅格夫（Kenneth Rogoff）昨接受外媒訪問時表示，正關注中國債務水平不斷上升問題，情況令人擔憂，認為中國作為全球第二大經濟體，在全球依賴中國時，中國或會向全球各地輸出經濟衰退。
Rogoff認為，中國正致力保持經濟增長，不過仍遇到不少負面影響，特別是內地現時由出口主導，轉型至依靠內需推動。他指出，中國經濟急速向上，是由於透過累積大量的信貸額度，但當中國信貸放緩時，經濟增長便會隨之而放慢。另外，《華爾街日報》引述知情人士透露，五年一度的全國金融工作會議將於下周五召開，會議將由人民銀行、中證監、中銀監、中保監等四大官方機構協調會議，討論加強及簡化金融監管。報道指出，會議原本預計於去年底或今年初舉行。報道指，是次會議內容，高層將不會設立「超級監管機構」來管理整個金融行業，反而賦予人行更大權力，去理順金融機構。該名知情人士又表示，人行的新部門將會負責與銀行、證券和保險監管部門協調工作。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170707/20081537
席勒：倘特朗普故事逆轉 勢觸發衰退
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GS(14)@2017-10-22 16:23:24【本報訊】曾獲諾貝爾經濟學獎的席勒（Robert Shiller）指，美股估值高不意味跌市來臨。美股現估值為史上第三高，不過在耶魯大學任職經濟系教授的席勒稱，美股有總統特朗普支持商界的措施作為故事，但提醒一旦情況逆轉便會觸發衰退。根據席勒的經周期調整市盈率（CAPE），美股現估值為31倍，屬史上第三高。他日前接受雜誌《巴隆氏》（Barron's）訪問時，承認美股現估值過高，但指現時社會環境不同，有特朗普支持商界的措施作故事，特朗普激發出投資者的動物本能（animal spirits，指引致人類經濟行為的非理性因素），但情況或會逆轉，令人們開始削減開支，繼而觸發另一次經濟衰退。
耶倫：循序漸進加息
席勒表示，熊市何時出現要視乎其他人甚麼時候改變看法，不排除可以很快發生。他解釋，參考過往熊市，美股見頂前一個月波動性平均較低，並隨着進入熊市而上升。另企業盈利過去一年雖然強勁，但他提醒這不是對美股有信心的原因，回顧1929年美股見頂前，盈利增長亦接近兩成。席勒又表示，自己仍持有美股，亦有投資歐股及新興市場股票，以及美國以外的房地產基金與房託股（REITs）。另外，聯儲局主席耶倫昨稱，隨着美國就業市場持續轉強，通脹明年會上升，經濟續強下儲局會循序漸進加息。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171016/20184438
陸振球：港息倒掛風險更大 小心衰退
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GS(14)@2018-12-08 12:12:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1870&issue=20181208
【明報專訊】反映二手樓市走勢的中原城市領先指數CCL連跌10周創最長連跌紀錄，當然有說指數約兩個半月才累跌了5.25%，而由8月最高位計也只是跌了6.3%，不過這是平均數，其實根據戴德梁行統計，一些屋苑如沙田第一城的樓價，原來已較8月足足跌了20%，而太古城也較最高位跌了15%有多！
戴德梁行更加指出，今次沙田第一城和太古城的樓價下跌速度，原來為有紀錄以來最急（圖1及圖2）。大家應該記得，數月前不少評論還對股巿早已大跌不以為然，對政府推出包括空置稅的「娥六招」嗤之以鼻，更說什麼「剛需」強勁，幾可對任何利淡因素抗衡，不過筆者也早說所謂剛需可以話變就變，絕不可靠。
第一城太古城樓價跌速歷來最急
其實，如頭腦冷靜便知香港樓價確已過高，香港可能追落後加息，供應在增加，再加上中美爆發貿易戰，樓價調整乃是必然，那些說什麼樓巿零泡沫，又或假跌的言論，聽聽便算，問問那些倡導零泡沫或假跌、叫人安心高追買樓的「高人」，究竟這幾個月有沒有高追入巿？相信會得到十分有趣的答案。
筆者周初與人稱「樓神」的長實（1113）執董趙國雄，以及樓巿KOL湯文亮博士一起飯敘，大家談起對樓巿最新看法，趙樓神便說現在和湯文亮的看淡脗合，認為貿易戰不會輕易解決，對經濟的不利影響會愈來愈明顯，樓價也會繼續調整，一些樓盤尤其納米樓更可能要跌足三成。
言猶在耳，翌日信置（0083）便以屯門價開售觀塘新盤首批單位，訂價較之前東九龍啟德的新盤價足足低了三成，趙樓神可說是開口中，他還說去年公司已覺得樓巿不對路的加快賣樓，足足套現了500多億元創了歷史紀錄！其實，長實何止賣了大量住宅，還以402億元售出持有的75%中環中心權益，現在擁有大量現金的穩坐釣魚船。
說到信置日前以低價每呎1.7萬元開售觀塘新盤，而該公司同一時間亦公布投得大嶼山地皮，每呎樓面地價也要1.7萬多元，乃歷來大嶼山第二貴地，巿場隨即議論紛紛，說為何觀塘盤賣大包，但在大嶼山卻以高價搶地？
信置大嶼山買貴地 助促銷觀塘盤
有朋友分析，觀塘樓盤單位數以百計，涉及金額數百億元以上，要在跌巿清貨開價自然要克制，而大嶼山地皮金額只是2億餘元，就算買貴了，日後要蝕也不會蝕多少，卻可以營造大嶼山離島地價也要1.7萬元，觀塘巿區地鐵盤也只是賣1.7萬元，是否更抵買？
近期樓巿出現調整，大家都擔心如果息口向上，會是更加不利，但其實就算息口向下，也不一定是有利經濟、股巿和樓巿，就如周二美股道指大跌800點，同一時間美國息債也是明顯走低，而當時竟出現美國的5年期和3年期債息同低於2年期債息的倒掛現象，有說這才是觸發美股大跌的真正原因。
美經濟倘衰退 港股樓同受影響
一般而言，長債息都應該高於短債息，因長債還款期長，涉及風險較高，自也應收取較高息率，但若長債息竟也低於短債息，便可能是巿場預期過了一段時間後經濟會明顯轉差，所以不願借長錢去長期投資，則便可能出現經濟衰退。
不過，巿場一般會以10年期債息會否低於2年期債息的倒掛現象為指標，現在雖然美國5年期債息已低過2年期和3年期債息，但10年期債息仍略高於2年期債息0.123厘，只是這樣窄的息差也可隨時變負數而出現倒掛，而過往統計顯示當美國10年期和2年期債息出現倒掛，一般一至兩年後便會出現經濟衰退。如美國經濟真的衰退，則就算中美的貿易戰解決，中國的出口和製造業也未必有得益，甚至繼續受壓萎縮，而以香港經濟和中國經濟的密切關係，中國出了事，大家認為香港的股巿和樓巿可不受影響嗎？
與美息比 港長短息差更窄
當然，也會有人說美國的事相當遙遠，那香港又如何？如看看香港的孳息曲線，雖然較6個月和1個月前的孳息曲線明顯下移，看似長息向下似是好事，但香港的10年期和2年期息差只有0.093厘，較美國更窄，即孳息曲線更平坦（圖3），那是否香港較美國更容易出現10年期債息會低過2年期債息的倒掛現象，即較美國更容易出現衰退？如此，香港的業主和物業投資者，可能要更加小心！
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：美債息重現倒掛 留意衰退風險
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GS(14)@2019-03-23 09:09:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6464&issue=20190323
【明報專訊】美國聯儲局日前議息後宣布維持息率不變，更預期今年餘下時間不會加息，明年也只會加息一次，更會在今年9月停止縮表，地產界普遍認為是利好樓巿的消息。不過，債巿或利率分析高手除會關注息口變動，更會密切留意孳息曲線變化，因為孳息曲線對預測未來經濟走向有領先作用。
早前知名樓巿分析師卓百德（Peter Churchouse）說，樓巿可能調整多6%便會回升，不會太悲觀，皆因他發覺美國債巿孳息可能擺脫倒掛的困局，代表經濟不會衰退，消除對樓巿的不利影響。
所謂孳息倒掛，乃是一般情况下，由於還款年期較長借錢出去的風險較高，長債息率會高於短債息率，但如預期經濟轉差，甚至可能出現衰退，長線投資開廠或做生意便可能要虧損，不如放債收息好過，這時長債便受捧令孳息下跌，如長債息跌至低過短債息，便代表巿場憂心經濟衰退的機會升溫。
聯儲局議息後 倒掛情况更嚴重
事實上，美國的5年債息已低過2年債息，出現倒掛（圖1），在美國聯儲局本周議息後倒掛情况更嚴重，巿場一般更關注美國10年期債息會否低過2年期債息，因為過往當10年債息和2年債息出現倒掛後，大概一年多後便會出現經濟衰退，而股巿一般會先行於經濟，而樓巿又會跟在股巿後面走。
去年底時，美國10年期債息和2年期債息一度收窄至只至有0.11厘左右，當時巿場便極為擔心美國的10年和2年期債息出現倒掛，美股也在當時跌至最低，之後兩者的息差重新擴濶至0.22厘以上，令倒掛或預示經濟出現衰退危機紓減，美股其後大幅回升，港股也大升4000多點，到最近終連樓價指數也連升6個星期。
不過，本周聯儲局終於「跪低」全面變鴿，美息向下，但10年債息卻跌得快過2年期債息，令兩者息差又再收窄（圖2），即兩者出現孳息倒掛或預示經濟出現衰退的風險又再增加，那中長線對樓巿是好事？還是壞事？
說到利率變化，自然會想起通脹，因為如果經濟出現衰退，一般情况通脹會降低，甚至可能出現通縮，各國政府和央行最怕出現通縮，因極難應付。
填海增土地供應 遏租金降通脹
政府日前進一步公布「明日大嶼」的成本及收益估算，以反駁所謂「倒錢落海」荒謬說法，指填海及基建交通總投入估計約6240億元，而未來單計賣地收入已逾7000億至可能超過1萬元，且建設費用會分攤10年支出，所以就算不計社會效益，項目不單不會蝕且會有錢賺。 當然，有政治人物提出反對意見，指若計入5%的通脹率，10年後項目會大大超支，不過一來近年香港少見有5%的通脹（圖3）；另如香港真的出現通脹，樓價和地價也會水漲船高，地價提升同時可蓋過填海成本的增長。
另外，香港的通脹，不少是由於租金高企造成，如明日大嶼能提供大量土地，便可大大壓抑地價和樓價，租金也會受控，便有助控制通脹，民生受惠。
另有議員說擔心明日大嶼令庫房開支大增，或會令政府加稅減少其他開支來填氹，不過，香港現時的低稅率頗為表面，實質巿民因土地不足而捱貴樓捱貴租，商戶及私人機構經營也會將租金轉嫁予消費者，屬「隱藏性稅項」，如明日大嶼能壓抑樓價和租金，社會可視作「減稅」，那名議員的擔憂，是暴露其低水平，還是只為反對而反對？
樓價租金高企 港生活開支最貴
英國經濟學人智庫（Economist Intelligence Unit）最近公布年度生活開支最昂貴城市排行榜。在133個上榜城市中，香港較上一次調查上升3位，與新加坡及法國巴黎並列第一（圖4），是有關調查30多年來，第一次出現三城並列首位。
負責研究的學者斯拉夫查娃（Roxana Slavcheva）表示，結果反映在全球化影響及消費模式日漸相似下，各地大城市的生活開支變得愈來愈貴。她又稱，即使一些城市生活開支較低，未來也會因各項交通及公共服務等費用上升，推高整體生活費。其餘頭十大城市，依次為第4名的瑞士蘇黎世、並列第5名的瑞士日內瓦和日本大阪、並列第7名的韓國首爾、丹麥哥本哈根和美國紐約，以及並列第10名的以色列特拉維夫和美國洛杉磯。
香港成為全球生活開支最昂貴的城巿之一，固然有人會解釋是反映香港競爭力強，但也應和土地供應不足以至樓價和租金高企有關，如明日大嶼能落實，希望可起到壓抑樓價和租金的作用，連帶整體的生活成本也可降低。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕防衰退 減槓桿
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GS(14)@2019-03-25 04:26:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7174&issue=20190325
【明報專訊】上周聯儲局議息後不但維持息口不變，更表示今年不再加息，明年則預期只加一次，更會在9月起停止縮表，結果股巿只興奮了一天，到周五更明顯受壓，主要是巿場發覺長債息急挫，美國的3年、5年和7年期債息都低於2年債息，即出現倒掛，一旦10年和2年期債息也倒掛，則經濟衰退出現的機會便大增。
大家知道，如經濟真的出現衰退，生意自然難做，打工仔加人工也難，甚至要面臨裁員，股巿或有一些公司因能提升競爭力，又或對手倒閉而可安然渡過時艱，但物業巿場卻可能出現租金下滑而進一步拖累樓價，通脹率會下降甚至可能出現通縮。
若真的出現經濟衰退，最重要是減槓桿，尤其是如買樓，千萬不要因首期不足而採用發展商提供的所謂高成數、高息呼吸Plan。另外，若通脹降溫甚至出現通縮，息率會向下，有利債巿投資，但也要避開高息企業債，因在衰退期間此等債券的發行機構隨時有違約甚至倒閉的風險，如此買入它們的債券隨時可能利大本無歸！
早前曾說可減持三分之一股票組合，如恒指跌穿28000點，可考慮再減持多三分之一。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
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