長策會前成員關焯照：削私樓致樓價飈 政府最大責任
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GS(14)@2019-03-07 11:51:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1603&issue=20190307
【明報專訊】樓價調整多個月後見喘定反彈，冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會（長策會）前成員關焯照認為，港府去年底將未來10年公私營房屋比例調整至七三比，變相大幅減少私樓供應，令樓價近月提早完成調整期掉頭回升。在供求失衡的情况下，他估計二手樓價至6月底前可上升約5%，年底更有可能再創歷史新高，屆時港人料對政府穩定樓價的能力失去信心，指政府要就此負最大責任。他認為，既然目前住宅嚴重供不應求，港府應該在2020年悉數收回粉嶺高球場172公頃土地作住宅發展用途，才符合本港社會整體利益。
運房局去年12月21日公布《長遠房屋策略》周年進度報告，把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙，並且將公私營房屋由六四比調整至七三比，令未來10年每年私樓供應減至1.35萬伙，而上月底發展局公布最新賣地計劃，2019/20年度全年私樓供應目標為1.35萬個單位，與上述報告的供應目標相同，即較本年度的1.8萬個減少4500個，可見該報告大減私樓供應的建議亦已經在政策層面落地。
差餉物業估價署數據顯示，本港1月私人住宅售價指數報359.5點，按月微升0.08%；中原指數最新報171.91點，較1月底低位169.95亦回升近1.15%。關焯照批評，港府是次大幅減少未來10年私樓供應目標，是令樓價提早完成調整掉頭回升的主要原因。他估計中原指數於6月底前可上升約5%至180點，年底更有可能逼近去年8月的歷史高位188.64點，屆時港人料對港府穩定樓價的能力失去信心，「你若問我這問題是誰造成的話，我覺得港府要負上最大的責任，因為港府根本不懂得調控樓市」。
調整比例非「左手交右手」
發展局長黃偉綸本周日出席電台節目表示，是次將公私營房屋供應比例由六四比調整至七三比，此政策只是「左手交右手」，並不代表港府有「神仙棒」可變出很多新增單位，因為土地供應前期所需時間非常長，當局坦誠面對此問題。
不過，關焯照指出，港府是次調整公私營供應比例，大大影響市場對私樓供應的預期，故他認為黃偉綸的比喻並不恰當，「假如轉手後沒有帶來任何影響，才可以稱為『左手交右手』，但在未來10年整體供應45萬伙料不達標的情况下，港府仍把每年平均4500個住宅供應由私樓撥至公營房屋，便會直接影響市場對私樓供應預期；既然預期供應減少，準買家自然爭着上車，結果便是推升樓價」。
關焯照解釋，雖然部分本港年輕人本身未必有能力買私樓，但他們可以由父母支付首期及供款，這批「靠父幹」的「富二代」一旦認定調整期結束後便會入市，加上內地資金湧港帶來剛性需求，本港每年供應1.35萬伙私樓根本並不足夠，供不應求的結果是樓價上升。
長策會憂樓價飈 曾投票否決「七三比」
上屆特首梁振英於2012年9月成立長策會，由運房局長出任主席，是一個涵蓋不同界別人士的督導委員會，總覽長遠房屋策略的各個房屋環節和措施，並提供意見，由此衍生目前的《長遠房屋策略》周年進度報告。關焯照曾是長策會成員，他在是次訪問中透露，在他任期內長策會亦曾研究應否將公私營房屋的比例由六四比調整至七三比，但正正由於擔心此舉令樓價飈升，長策會在一人一票的過程中否決了有關動議，「當時有成員建議調整至七三比，但我覺得在整體供應不足夠的情况下，調整至七三比會出現很大問題，因為源頭是土地不足，將私樓比例減少至三成，只會令樓市更癲。既然成員之間意見不同，最好投票決定，結果是絕大部分成員選擇六四比.......長策會的土地供應及分配決策很重要，不應該倉促行事」。
粉嶺高球場172公頃 最大可建屋熟地
另外，發展局上月宣布，不會改變粉嶺高球場其中140公頃用地的用途，而粉錦公路以東的32公頃的高球場用地，會與香港哥爾夫球會在2020年8月地契期滿後，訂立為期3年的「特別過渡安排」讓其繼續使用，跟着才會發展作房屋用途，並以公營房屋為主。
關焯照早於2013年已開始建議港府於2020年全數收回粉嶺高球場作住宅發展，對於發展局上述決定表示十分失望，「在住宅供應嚴重供不應求的情况下，粉嶺高球場是港府擁有最大的一塊熟地可以短期作發展用途，問題是政府有否決心收回該土地而已。有些人說該球場歷年來主辦國際公開賽，但我覺得既然本港正融入粵港澳大灣區，為甚麼香港高球公開賽不可以暫時移師深圳或中山的高球場進行，待日後『明日大嶼』計劃大量造地後，始再在大嶼山興建新高球場辦國際賽？」
「財富懸殊導致權力懸殊」
土地供應專責小組去年2月曾開會討論粉嶺高球場發展潛力，指發展粉嶺高球場32公頃用地，料可提供4600個住宅單位，容納1.3萬人。關焯照指出，有關假設是土地悉數用來興建低密度住宅，若提高發展密度，32公頃用地至少可發展1萬伙住宅；換言之，若悉數發展整個高球場172公頃地，可望興建5萬至6萬伙住宅，有效紓緩目前本港住宅嚴重供不應求的問題。
關焯照又稱，港府是次不收回粉嶺高球場172公頃土地發展住宅，明顯是欺善怕惡，引伸的是「財富懸殊導致權力懸殊」， 因為擁有高球場會籍的權貴，他們可以藉着金錢權力影響政府決策，例如「可以到北京督特首背脊」，而沒有財力的基層市民即使如何抗議也徒勞無功，「其實這是很嚴重的問題，但也是今時今日香港的實况，因為政府的信用實在不高」。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2019-03-07 11:52:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2617&issue=20190307
收回新界農地增土儲勝「明日大嶼」
文章日期：2019年3月7日
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【明報專訊】港府本月底將就「明日大嶼」首階段填海1000公頃的前期研究向立法會申請撥款。發展局長黃偉綸期望，2025年可啟動「明日大嶼」工程開始填海，預料首批填海土地可望在2028年建成，同步展開建屋及基建工程，估計2032年起會有首批居民入住。
關焯照表示，由於「明日大嶼」的人工島位處無遮無擋的當風口，加上氣候暖化令強颱風襲港次數料增加，故人工島估計需要斥巨資興建防波堤，工程費用可能遠超過政府預期的5000億元。
人工島工程費或逾5000億
他認為，目前由發展商及私人持有的農地及棕地面積超過1000公頃，港府動用《收回土地條例》收回有關土地，可更有效增加土地儲備。
資料顯示，由香港回歸至2017年底，20年來政府曾為154個公共工程引用《收回土地條例》收回土地，當中土地業權人提出的司法覆核只有8宗，而且申請大多在一年內就被拒或終止。關焯照認為，上述數據證明《收回土地條例》是有效增加土儲的方法，港府應該好好利用。
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栢慧呎價13348元 天水圍私樓新高
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GS(14)@2019-03-26 12:51:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4776&issue=20190326\
【明報專訊】新界西北呎價再創新紀錄，其中天水圍栢慧豪園一伙特色戶呎價創區內私樓新高。市場消息稱，天水圍栢慧豪園6座低層連平台特色戶，實用463方呎，新近以618萬元易手，實呎13,348元，呎價創天水圍私樓新高，略高於區內嘉湖山莊去年7月以呎價13,321元所創下的最高紀錄，惟較同區居屋天麗苑迷你戶呎價1.6萬元紀錄低逾一成。上址原業主2013年以約340萬元買入，持貨6年，帳面獲利278萬元或82%。
樓市缺盤下，另類單位亦獲承接。市場消息稱，荃灣中心瀋陽樓低層H室，實用374方呎，連租約以450萬元易手，實呎12,032元，據悉，去年5月有租客在該單位燒炭身亡，是次成交價低正常單位市價約兩成。原業主2011年8月以約200萬元買入，持貨約8年，帳面獲利250萬元或1.25倍，單位於同年11月租出，月租1.13萬元。另外，銀行對上址估值由462萬元至476萬元，是次成交價較估值低2.6%至5.5%。
荃中凶宅450萬沽 8年帳升逾倍
另馬灣珀麗灣本月暫錄約15宗二手成交，與上月全月相若，其中錄得SSD額印稅鬆綁貨成交。美聯高級分區營業經理劉寶琪表示，珀麗灣7座低層H室，實用537方呎，屬兩房間隔，新近以628萬元易手，實呎11,695元，原業主2016年以約465萬元購入，持貨剛滿3年，帳面獲利約163萬元或35%。另珀麗灣19座低層A室，屬實用552方呎2房戶，原業主開價約620萬元放盤，放盤2個月獲區內首置客以600萬元承接，實呎10,870元；原業主2009年8月以約222.8萬元購入，帳面獲利約377.2萬元或1.7倍。
樓齡達40年的紅磡灣中心呎價亦首破1.8萬元關口，中原分行經理袁顯岸表示，紅磡灣中心L座鴻鳴閣高層3室，實用411方呎，採兩房間隔，獲同區上車客以750萬元承接，實呎18,248元創屋苑新高。原業主2012年以352萬元買入，持貨7年，帳面獲利398萬元或1.1倍。