在理性與瘋狂的交織下，深圳房價正經歷前所未有的暴漲。

當全國百城房價終於在5月止跌回升時，深圳的房價早在去年10月就已開始了“拉漲”之勢。《第一財經日報》記者梳理深圳規土委的數據發現，從去年“9·30”政策出臺至今，深圳全市新房價格上漲了近30%，一些片區如龍華、前海、後海漲幅更是高達50%左右。

尤其是今年以來，深圳的新房價格連續2個月領漲全國，二手房價格更甚，連續4個月領漲，總價一天漲幾萬的例子比比皆是。

北京、上海、廣州的樓市也均出現了不同程度的回暖，但與深圳相比卻遜色很多。在這一輪樓市行情中，為何深圳樓市一枝獨秀?其房價暴漲的原因何在?

比北上廣更旺盛的需求

深圳房價暴漲的基礎，在於日趨緊張的供求關系。

在四個一線城市中，深圳的人口數量雖然是最少的，但人口密度卻是最大的，購房需求也是最為迫切的。

深圳統計局數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

但深圳的土地面積只有不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

本報記者計算得出，深圳的人口密度已達約5400人/平方公里，是四個一線城市中密度最高的。

而作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達70%，遠遠高出北上廣35%~40%的水平。

大部分外來人口主要通過租房解決住房問題，這也直接導致深圳的住房自有率極低。截至2013年底，深圳住房自有率只有約30%。

由於深圳日漸提升的競爭力、不排外的移民文化、怡人的氣候，越來越多的外來人口希望定居深圳。定居的首要目標是擁有一套自己的住房。

值得註意的是，深圳人口具有年輕化的特點。相關數據顯示，深圳適齡購房人群(25~44歲)占比達到50.8%，遠高於北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。

由此不難理解，深圳的購房需求有多麽迫切。《第一財經日報》記者近期在各大樓盤采訪發現，“80後”已經成為深圳購房的主力。

供應短缺拉升地價

然而，面對如此龐大的需求，深圳樓市的供應卻日趨縮減。

據世聯行統計，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬平方米，可售套數為33858套。若按近8周深圳新房銷售速度，目前的新房可售量消化時間約6個月。

從源頭的土地供應來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在近兩年急劇下降。

本報記者梳理公開資料發現，2007~2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建築面積平均每年為95萬平方米;到2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

官方數據顯示，深圳的新增土地供應接近枯竭。

根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。

而在這所剩無幾的新增建設用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

2014年，深圳實際完成土地供應1368.9公頃，其中居住用地僅為184.3公頃，占比13.5%，其他為產業用地、商業服務設施用地、公共基礎設施項目用地。

今年，深圳計劃供應建設用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%。其中，公開“招拍掛”的住宅用地指標僅占總住宅用地指標的11.8%。

公開出讓居住用地的規模縮減，進一步推高了地價。而高昂的地價成本最終會轉移給購房者，由此帶來房價飆漲。

去年深圳僅出讓的一宗居住用地，最終樓面價高達2.5萬元/平方米，溢價率高達85%。該地塊位於龍華新區，於10月出讓成功後，便帶動該區域房價迅速上漲，隨後推出的新盤價格突破3萬，今年5月甚至突破了4萬。

政策引發需求“泄洪”

深圳旺盛的購房需求一直存在，為何在此時爆發?

“這幾年，由於限購限貸政策的影響，深圳的購房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心經理王飛對《第一財經日報》記者表示。

隨著購房政策的放松和貨幣環境的寬松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷樓市。

自去年9月底以來，“9·30”政策、“3·30”政策等政策先後放開限貸、降低房貸利率、降低二套房首付比例，營業稅免稅期限由5年改為2年，改善型需求被迅速釋放。

王飛說，今年4月以來，深圳的換房客比例攀升，高的時候達到45%。一些新樓盤的大戶型也賣得比剛需戶型好。

而信貸擴張歷來是推高樓市價格的關鍵因素，其根源就在於政府將新增信貸引入了房地產市場，壓低了房貸利率和首付比例，降低了購房門檻，推高了看漲預期。

與此同時，投資客的比例也在逐步升高。王飛說，在市場低迷時，投資客比例只有10%左右，而近期樓市中出現了大量投資客，龍華區的投資客比例甚至高達20%~30%。

牛市行情也為樓市提供了大量資金。許多股民從牛市中獲利後選擇套現，投入到樓市中，以尋求更為穩妥的獲益。

一位深圳市民章穎(化名)不久前就從股市中套現了部分，在龍華區投資了一套住房。

“股市這一輪漲了很多，套一部分現金出來買房更安心。”章穎說，她的一位朋友也從股市里撤出部分資金，買了兩套房，一套準備自住，另一套用來投資，過幾年再出手。

毗鄰香港是深圳房價暴漲的另一推手。王飛透露，今年到深圳購房的香港人明顯增多。

由於香港房價高達10萬~20萬元/平方米，深圳的房價對於香港而言具有很強的吸引力，即便是在蛇口前海片區，6萬~7萬元/平方米的房價對他們來說也很便宜。

在剛需、改善性需求、投資需求、香港等外來需求的一哄而下，“買漲不買跌”的情緒被肆意放大，加上日趨緊張的供應，深圳整體樓市看漲預期被推到了史無前例的高潮，由此帶來了二手房業主和開發商們的漲價底氣。

造成14人遇難的加州聖貝納迪諾恐怖槍擊案是2015年聖誕節前震驚美國全國的大新聞。槍擊案發生兩周後，《紐約時報》的一篇報道稱，槍擊案的女兇手馬利克在發動槍擊案之前曾在社交網站上“公開討論她支持發動暴力聖戰的觀點”。

但是，四天後，《紐約時報》發表聲明承認，這條新聞的部分內容“有誤”，女槍手並沒有在來美國之前公開發表有關暴力聖戰的觀點。根據FBI的調查，事實是她只是通過“私信”的形式討論了暴力聖戰，並非“公開發表”了觀點。

雖然《紐約時報》更正了這條新聞的內容，但美國針對反恐以及審查“社交媒體”信息的相關法案卻迅速形成了。

短短四天的發酵效應

雖然該則新聞僅發表了四天，卻迅速在美國引起了轟動和極為廣泛的關註。這篇“有誤”的報道不僅得到了大量轉載，而且還被共和黨總統候選人在電視辯論中多次提及。正在就反恐立法進行討論的國會議員甚至將其作為了立法的依據。

在該報道發表的兩天後，美國共和黨籍參議員約翰·麥凱恩(John McCain)在介紹一項新的國土安全法案時手中就拿著這篇新聞報道。引用了這篇報道的相關內容後，麥凱恩要求美國國土安全部“在審查申請美國簽證者的時候，搜索一切公共記錄，包括互聯網和社交媒體資料”。

就在同一天，20多位民主黨議員集體簽名致信國土安全部部長約翰遜(Jeh Johnson)，要求“對申請來美國訪問和移民的人進行更嚴格的社交媒體背景調查”。這些議員在信中也援引了這篇新聞報道並指出，“之前這項工作明顯存在漏洞”，因為“明顯沒有在社交媒體的公共信息中捕捉到這些重要的個人背景信息。”

眾議院在當天也立即回應了麥凱恩，公布了相關法案，給予美國國土安全部“審查美國簽證申請人的包括社交媒體等信息在內的公開信息”的權力。

然而，在周三，聯邦調查局(FBI)局長否認了紐約時報的這篇報道，並公開稱，馬利克在2013年是通過“網上私信”的形式同她當時在網上的約會對象，也就是槍擊案的另外一個兇手法魯克共同表明對暴力聖戰的向往和支持，並沒有通過紐約時報所說的發布“公共信息”的形式。

假新聞暴露了真問題

該則新聞存在嚴重的事實性錯誤並無爭議，而國會和政府各部門的應對則揭示了美國政府在應對恐怖主義襲擊上所面臨的問題。

美國國土安全部部長表示，不管《紐約時報》的這篇新聞是否存在事實性錯誤，美國國土安全部都準備對移民申請人進行有關“社交媒體”信息的審查，因為之前的相關政策“限制性太強。”

共和黨眾議員布赫曼(Vern Buchanan)在“假新聞”風波後發表聲明說，這篇報道事實有誤不會改變任何事情，因為不管這兩個恐怖分子是否“公開發表”或是“私下交流”有關恐怖組織的信息，美國都應該審查簽證申請者的社交媒體資料信息。

麥凱恩辦公室的一名立法助手也表達了類似觀點：“事實是奧巴馬政府一直拒絕對希望進入美國的簽證申請人進行包括審查公共媒體資料等在內的背景調查，這為美國情報搜集工作造成了大量的‘真空’。”

奧巴馬隨後也發表了聲明，否認美國官方不審查社交媒體信息的說法。“我們的執法和情報部門將審查社交媒體的公共信息作為移民審查的重要一部分，特別是要對人們在社交網站上公開發表的聲明進行質詢和調查。”他說。

針對這則“假新聞”所揭示的真問題的相關政策正在快速形成中。

美國國土安全部在“假新聞”事件爆發的幾天後公布，國土安全部已經組建了一個新的工作小組，專門審查美國的未婚妻簽證項目(K1)。國土安全部指出，加州槍擊案的兇手馬利克之前就是通過未婚妻簽證進入的美國，但是國土安全部工作小組針對未婚妻簽證項目的審查將不僅僅局限於審查申請者的社交媒體資料，而是更廣範圍的背景調查。

“美國政府已經將社交媒體作為移民項目審查的一個途徑。”國土安全部的聲明稱，“新的工作小組將通過社交媒體以及其他合適的方式，通過和其他審查機構的合作，對現有的包括未婚妻簽證項目在內的移民項目進行更廣範圍的審查。”