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順應“租售並舉”大潮 碧桂園BIG+公寓搶灘租賃市場制高點

日前，碧桂園租賃住房REITs首期17.17億元成功發行，成為市場關註的一大熱點。這是該集團涉足長租公寓運營以來所開展的首次資本運作，100億元的計劃發行規模也是截至目前國內租賃住房領域最大規模的證券化產品，受到主流投資機構的青睞，國有銀行、商業銀行、城商行、券商等機構均表現出強烈的認購意願。

較早之前，億翰智庫評出的一季度全國長租公寓品牌指數 TOP20 榜單顯示，碧桂園長租公寓BIG+碧家國際社區的品牌價值躍居行業第二，超過在此領域布局更早的萬科、旭輝等同行。 種種跡象顯示，碧桂園長租公寓業務在僅僅一年之後已然脫穎而出，受到資本市場的高度認可，更顯露出碧桂園希冀在“租售並舉”的時代大潮中搶占先機的戰略意圖。

租賃房的時代風口

在國內房地產存量時代來臨之際，租賃型住房當仁不讓地站上了最受矚目的風口，而國家高層的政策指引，是推動租賃住房走向前臺的關鍵因素。 資料顯示，我國從 2013 年首次提出建立“房地產長效機制”以來，“租購並舉”逐漸成為新房地產時代的指導思想，建立健康可持續的房地產租賃市場成為房地產行業重要目標。此後，政府從 2015 年初開始制定一系列的政策，鼓勵支持租賃市場的發展，至2017 年 10 月，中央 12 次發文，明確租賃市場方向，促進行業快速前進，監管行業平穩有序發展。自此，租賃型住房的市場前景和空間逐步為傳統開發商所挖掘和重視。 2015 年開始，長租公寓從早期的星星之火形成燎原之勢，背景多元的參與者相繼涉足該領域，其中便包括國內知名的房地產開發商萬科、龍湖等，以及房地產中介機構世聯、鏈家等。截至目前，全國共有近百家集中式長租公寓品牌，門店遍布全國35個城市，門店數量集中在20~40家。 眾多資本的布局並非單純對於政策的盲從，而是因為大家已經看到了隱藏在租賃型住房里巨大的商機。有研究數據顯示，我國擁有13.7 億人口，租賃人口目前為1.68 億。從國際經驗上看，美國擁有3 億人口，租賃人口約為1 億；日本擁有1.2 億人口，租賃人口約為3400 萬。 發達國家的租賃人口占比在30%左右，而目前我國租賃人口占比僅為12%，因此，行業內普遍認為，我國租賃人口的增長有較大空間。從租賃房屋套數占比數據看，美國、日本、德國等發達國家的占比均超 35%，我國目前僅為 19%，租賃房屋套數的增長會是未來趨勢之一。 事實上，這一趨勢在許多城市正在得到證實。58集團房產數據研究院披露的數據顯示，2017 年全國租房需求較 2016 年增長57%，第四季度租房需求較2016 年同比增長71%。其中一線城市2017 年租房需求量占全國總需求量的13%。 新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12 城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016 年相比上漲 43%，漲幅超過一線城市。新一線城市因其經濟的繁榮、政策的傾斜和城市的發展，吸引越來越多的人群在此安家。 隨著租房需求量的上升，全國人均月租金也呈上漲趨勢。58同城租房數據顯示， 2017年全國年度人均月租金價格同比上漲 16.7%。 2017年全年數據顯示，6~7月為租金的最高點，這與大量高校學生畢業釋放了一大部分的租房需求有關，需求增加帶動租金價格上漲。 更為關鍵的是，從租賃型行業的機構化滲透率來看，目前我國行業機構化滲透率不足5%，一線城市如北京的機構化滲透率約為10%，上海的機構化滲透率不足8%。然而國際經驗上看，美國由機構持有或管理的房源占比約為30%，日本這一比例高達83%。有關專家認為，伴隨著我國消費升級、租賃金融的日趨成熟以及租賃制度的逐步完善，個人持有租賃房源占比將降低，規模化專業機構的崛起將是大勢所趨。而這也是眾多資本和機構在過去幾年不斷加大租賃型公寓投入的重要原因。

碧桂園後發先至

在眾多涉足租賃型公寓的房地產開發商中，碧桂園並非最早進入的，但其動作卻十分迅猛。2017年12月20日，碧桂園發布長租品牌“BIG+碧家國際社區”，為都市青年提供高質量的租住產品和配套服務。與此同時，該集團提出了三年發展100萬間租賃房的宏大目標。

在談及這一戰略布局的初衷時，碧桂園集團董事局主席楊國強曾表示：“‘十九大’提出‘租購並舉’，這是很好的政策。我年輕的時候很貧困，曾借住在我做老師的哥哥的幾平方米的房子里面，並且住了很多年。” 碧桂園商管中心相關負責人表示：在消費升級的大背景下，碧桂園將發力商業地產，計劃布局購物中心、社區商業、長租公寓、文旅、辦公等板塊，為全齡層人民提供綜合、全面、美好的生活體驗。“長租公寓業務除了承擔更多的社會責任，也同時為裝修業務、教育集團、金融產品等全產業鏈發展帶來廣泛的協同效應，對地產增量開發向存量運營的轉型發展起到了支撐作用，拉動家電、家具等實體經濟，為國家經濟發展做出貢獻，承載著更長遠的戰略方向和意圖。”該負責人表示。 正是基於長租公寓在社會責任和經濟效益的雙重價值，碧桂園果斷地邁開了自己的探索之路，並已初見成效。據悉，碧桂園集團旗下長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區，定位為“城市夢想充電站”，打造“BIG+寓樂圈，讓生活更bigger”，讓年輕人“激活新我”。碧桂園以強大BIG+生態圈重新定義長租公寓標準，目前已聯合居住、物業、金融、商娛、健康等領域200個行業500家供應商，共同打造BIG+寓樂圈，並提供跨區域、跨業態的多元“寓樂”體驗，為都市青年提供更好的居住產品和服務，提升他們的幸福感，提供更加美好的租住生活體驗。 更為難能可貴的是，碧桂園長租公寓還將探索為年輕租客提供就業服務，打造創新創業生態，一方面借助碧桂園正在發展的科技小鎮等產城融合項目，將長租社區與創新創業基地有機結合，通過關聯產業創造就業機會和創業平臺，另一方面發揚碧桂園非公黨建優勢，加強長租社群，尤其青年群體中的黨建團建工作，從思想高度促進雙創發展。碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜披露，碧桂園已經在北京、上海、廣州、深圳、廈門和武漢開啟了長租公寓的項目，目前，上海、武漢、深圳、廈門、廣州等地10余家門店已開門迎客。 以年輕人口占比較高的深圳為例，4月14日碧家國際社區深圳西鄉公園店開業，另在5月中旬有四個項目陸續開業入市。據介紹，深圳各門店均實現“小空間全功能”，均配置品牌家私家電，租客可盡享拎包入住的便捷舒適生活。與此同時，5月5日BIG+碧家國際社區即將在東莞正式揭幕。值得一提的是，這是業內首次與小米有品戰略合作，房間將標配米家空調伴侶、米家智能家庭禮品裝等智能家居產品，公共區域則分別根據共享廚房、健身區、影音區、遊戲區、前臺等各功能空間定位，提供小米家庭影院、小米VR眼鏡、掃地機器人、飛智黑武士X8pro遊戲手柄、體脂秤、智能健身器等，為租戶提供豐富的智能、時尚、年輕的智能家居體驗。

“長租城市”構想

正如前文所提及，長租公寓作為最新的風口行業得到眾多資本的關註，僅房地產開發商就有數十家企業規劃了這一業務。與同行所不同的是，碧桂園在布局的同時，對這個新的業態有著更多且更為大膽的思索。比如，其提出了獨一無二的“長租城市”構想，便足以對傳統觀念形成很大的沖擊。

簡單來說，把針對細分客群的長租公寓品牌有機組合在一起，加上社區商業及生活配套，就形成了我們的‘長租社區’。長租社區作為居住組團，再加上大產業、辦公、大商業、大配套，就構成了‘長租城市’。” 碧桂園長租經營管理部相關負責人介紹，“長租城市”是該集團結合新時代消費升級需求，在全球範圍內首次提出的概念。從概念上看，“長租城市”與市面上傳統單點分散式的公寓模式相比，形成了可整合全業態的產品體系，可容納大規模人口入住，為單身青年、已婚夫婦、小太陽家庭、企業等提供不同類型產品。操作模式上，則以房屋租賃REITs為資金來源，打造擁有公寓、產業、文旅、商業、辦公等全套體系的全業態租賃城市，但是這個城市過去它是可以賣的，未來它可能是用來租的。 對於長租城市與商業之間的相得益彰，碧桂園商管中心相關負責人十分樂觀地表示：未來的商業會與“長租城市”的發展強強聯合，“長租城市”可為商業輸送更多的消費需求，商業是“長租城市”完美的增值配套，二者融合一體，為人民美好生活提供完整的閉環體驗。

金融與品牌加持

無論三年100萬間租賃房目標，還是打造“長租城市”構想，碧桂園的計劃都格外宏大。行業人士普遍認為，雖然租賃房運營是微利行業，但若房源達到20萬間或以上，巨大的規模效應就會顯現出來，從而使其經濟效應隨之增加。毫無疑問，碧桂園參與租賃房的動力除了積極響應國家政策承擔社會責任外，在很大程度上看出了這一規模效應背後的經濟效應。 碧桂園集團總裁莫斌表示：“雖然長租目前處於微利狀態，但能盡到社會責任，我們很高興。同時，碧桂園是前十強房企里面唯一一家產業鏈全覆蓋的，我們的核心競爭力是品質好、速度快、成本低以及資源組合優勢。作為上市公司，我們在盡社會責任的同時，會對股東負責，把盈利空間進一步擴大。”能夠讓莫斌對此項業務的開展充滿底氣，離不開碧桂園強大的品牌優勢、執行能力和在金融機構中獲得的支持度。“金融機構對我們也非常支持，建設銀行給我們長租業務200億元授信，中信銀行給我們提供300億元長租住宅保障性基金。資金問題解決了，相信國家政策會給做長租的企業更多利好，在盈利方面和持續性方面有更多發展。” 莫斌透露。 資料顯示，2017年11月16日，碧桂園作為33家房企之一，與建行廣東省分行簽署住房租賃戰略合作協議，建行將向簽約企業和租戶發放總額2000億元住房租賃經營發展資金和個人租房貸款。2017年12月5日，碧桂園上海區域與建行上海分行簽署戰略合作協議，建行上海分行向碧桂園上海區域提供200億授信額度，重點用於長租公寓建設運營。2018年2月8日，中國銀行廣東省分行與包括碧桂園在內的“廣東資信20強”房企簽署租賃住房金融支持戰略協議，共同推動廣東租賃住房市場建設…… 今年2月，由碧桂園和中聯基金共同實施的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深交所審議通過，產品規模達100億元。這是國內首單達到百億級規模的同類產品，亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品，有助於推動租賃住房、快速、專業化、規模化發展。 在業內看來，此次產品獲批，是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的積極回應和支持。

5G大潮美國占先機？中國勝在規模，華為還拒收高額專利費

5G正在掀起一場產業的海嘯。

眼睛一眨，一部兩小時長的高清電影已經下載完畢；人們可以隨意在虛擬與現實世界中切換……

中國鐵塔股份有限公司（00788.HK，下稱“中國鐵塔”）上周登陸香港證券交易所，成為香港市場今年以來最大規模的IPO，融資凈額534億港元（約合468億元人民幣），市值接近2000億元人民幣。這次巨無霸級的IPO也彰顯了中國在5G技術上的領導地位——作為全球最大的通信類鐵塔基礎設施服務提供商，中國鐵塔是中國5G落地的風向標。

咨詢公司德勤近日的一份報告數據顯示，在到2020年的五年計劃中，中國在5G基礎設施方面的投入將達4000億美元（約合2.75萬億元人民幣）。

美國占先機中國推規模

中國正在推動5G技術到2020年實現大規模商用，今年年底中國移動就將建成號稱全球最大規模的5G試驗網。5G技術是未來自動駕駛、虛擬現實和智慧城市等應用場景得以實現的基礎。

根據研究機構HIS Markit的預測數據，到2035年，5G將驅動全球12.3萬億美元的經濟產出。這幾乎相當於所有美國消費者在2016年的全部支出，並超過2016年中國、日本、德國、英國和法國的消費支出總和。

而要實現5G的商業化應用，需要新建大量的無線基站，比如在城市的密集地區，這些基站可以布在路燈或者電線桿上。去年中國鐵塔已經修建了460個基站，公司表示將會用融資金額的60%進行基礎設施網絡的建造和改善。

上述德勤的最新報告顯示，從2015年至今，中國在5G無線網絡布局方面的投資規模遠遠高於美國，差距達到240億美元。中國目前支持5G通信的基站是美國的10倍多。

過去三年，中國新建了35萬個基站（含4G），而美國僅僅新建了3萬個，也就是說，目前中國每一萬人擁有基站的數量已經超過14個，而美國的這一數字只有不到5個。

研究機構Gartner分析師劉軼對第一財經記者表示：“美國雖然在5G商用的時間上贏得了先機，主要運營商都將在今年年底推出5G的商用，但是我認為到2020年中國正式商用5G的時候，無論是網絡規模，基站數量還是投資力度，中國都會實現超越。”

美國包括AT&T和韋里孫（Verizon）等在內的無線運營商已經表示，將於今年年底就在部分城市啟動5G在固網的商業化試點。愛立信東北亞區首席市場官張至偉此前向第一財經記者表示：“今年年底，在北美市場就會有終端商用5G代替光纖用戶，提供更高帶寬的寬帶接入。用於個人網絡的部署和建設挑戰要比我們想象的小很多。”

5G是全球各國爭相競逐的領域。而中美兩國正在這場5G的競賽中卡位前行。

深耕中國市場的芯片巨頭高通的CEO史蒂夫·莫倫科普夫（Steve Mollenkopf）曾大膽預測，中國將在這場競賽中勝出。他表示：“5G的發展速度將遠遠快於4G，最大的不同在於中國電信運營商的參與。”

一位華為5G產品線的負責人對第一財經記者表示：“美國5G發展面臨的最大問題是它沒有自己的頻譜，這就好像房地產公司沒有拿到好的地一樣，如果你的地很小很偏，那麽再好的技術也不可能造出值錢的樓盤。而中國不一樣，現在是萬事俱備，不僅基礎設施比美國的完備很多，這體現在中國基站的數量，而且制度的優越性也體現得非常明顯。”

這位負責人還透露，中國的5G頻譜有望於本月確定。5G要商用，必須得先確立頻譜，頻譜確定得越早，越是有利於產業成熟，便於設備商、終端商和運營商有目標地進行研發、試點及網絡建設。

在上述報告中，德勤合夥人利特曼（Dan Littmann）寫道：“誰先擁抱5G，誰就能夠占得超過十年的發展優勢。”

頻譜在5G的發展過程中是一項昂貴的資源，運營商需要花費數十億美元購買頻譜並開發和測試5G網絡。美國和歐洲國家采用頻譜拍賣制度，就在近期，美國聯邦通訊委員會發布高頻段頻譜競拍規定，計劃於今年11月14日起拍賣28GHz頻段，之後再拍賣24GHz頻段。

在歐洲，西班牙已經完成了3.4GHz頻段5G頻譜的拍賣，沃達豐作為最大的贏家獲得了50MHz頻譜的資源。今年4月以來，英國和韓國也都完成了5G頻譜拍賣。

而中國已經於去年基本確定了5G商用頻段。上述華為5G產品線負責人對第一財經記者表示：“目前中國正在使用的5G頻譜是3.4~3.6GHz頻段，也叫C-Band，而在美國，這一頻段已經被衛星占用。”

華為否認將收取5G專利費

5G標準的制定者和參與者都在積極布局5G網絡的商用。韓國三星集團已經表示，將在未來三年投入220億美元支持5G、人工智能、汽車、生物制藥等高增長領域的發展，其中很大一部分將投入韓國市場。此外，三星還計劃未來三年創造4萬個新的就業崗位。

“5G網絡時代，我們討論的是一張容納幾十億個設備，而不是幾千萬個設備同時運行的網絡。”利特曼表示。5G技術也將催生人工智能、虛擬現實等技術的蓬勃發展，並走向千家萬戶。

高通在放開專利授權後，也把與中國一眾科技公司的合作延續到了5G時代。今年年初，高通與小米、vivo、OPPO、聯想等在內的中國合作夥伴簽署5G合作協議。這些企業大多數在目前的移動設備中使用高通的驍龍芯片。去年高通三分之二的收入來自中國芯片客戶以及相關知識產權的專利授權。

高通曾在幾個月前就預計，首批5G手機將於今年推出，最高速度可達4G網速的兩倍以上。莫倫科普夫預測，5G技術的到來，將令中國公司在全球智能手機行業處於領先地位，撼動目前蘋果和三星的市場。

他認為，在4G時代，人們談論最多的是摩托羅拉、諾基亞和黑莓，但這些公司都已經褪色。5G帶來的變化是天翻地覆的，中國企業也將首次面臨歷史性的機遇期，為全球手機市場提供服務。他還表示：“盡管我們處於技術飛速發展的時代，但是真正願意為基礎技術進行投入、並讓其在全球發揮作用的公司寥寥無幾。”

此前有消息稱華為公布了最新的5G專利收費標準，只要廠商使用華為專利，統一收費標準為4%，按照這一標準，一款5000元的5G手機，廠商需要向華為交200元的專利費。不過華為方面否認了這一說法，表示從未公布5G收費標準，而且4%的專利費過高，不利於行業發展，其主導核心策略是鼓勵廠商使用其專利，並且降低收費標準。

不過，高通已經公布5G專利費的收費標準。如果手機廠商使用高通5G標準專利，將征收2.275%的費率，同時使用3G、4G和5G的手機廠商，需要向高通繳納手機費用的3.25%，如果支持高通的必要或非必要專利，並支持3G、4G和5G的手機廠商，需要繳納多達5%的專利費率。不過高通設定了400美元的封頂費。

華為是否會在未來收取5G專利費，對此美國奧斯頓國際法律事務所（Alston&Bird）合夥人蘇慧倫律師向第一財經記者表示：“華為收取5G專利費的可能性不大，至少不太會向中國手機生產商收取費率。對於國際手機制造商而言，它們則有可能轉向中國的合作夥伴，來向專利擁有者施壓，從而避免繳納專利費。”

值得一提的是，從1G到4G，移動通信都是面向個人的。中國工程院鄔賀銓院士認為，5G更重要的應用是產業應用。除了手機以外，5G技術將支持未來很多應用場景的發生。根據第一財經記者獲悉的一份來自研究機構Gartner的報告，5G的應用場景除了高帶寬類應用、大規模接入物聯網應用以及極短時延高可靠類應用等三大通用案例之外，在垂直行業的應用將率先惠及媒體、公共領域的關鍵信息服務、智慧交通和車聯網、智慧醫療和遠程手術及物聯網等領域。

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責編：黃賓

萬事達卡迎電子支付大潮流 匿名大數據提升保安

1 : GS(14)@2016-11-15 08:04:33

【明報專訊】近月Apple Pay、Android Pay等紛紛在香港開通服務，方便之餘，付款之簡易讓人不禁擔心，這些新型支付方法會否增加資料外泄的危機。本報記者日前就到訪萬事達卡（MasterCard）位於美國聖路易市近郊的全球執行總部，進一步了解電子支付公司如何在日新月異的科技下，藉着匿名大數據的協助，提升保安系數，同時讓用戶仍然能夠享受暢順快捷的支付過程。

從刷磁帶卡變成晶片卡，再到近期的電話程式支付，支付形式轉變的同時，不法分子嘗試入侵支付系統的方法亦不停改變。保安及解決產品副總裁Johan Gerber 表示：「只要是有錢的地方，都會吸引不法之徒。他們無時無刻都從各方面攻擊我們的系統，只要找到一點漏洞就會一擁而上。因此我們需要對資料進行多重的保護，不能單靠任何一個系統。」

以前盜用信用卡 現時盜用身分

他續稱，以往較常見的保安問題來自偽造卡片及盜用信用卡。但隨着信用卡保安技術提升，偽造的難度增加，現時較多出現的保安問題是身分盜用（ID Theft）及戶口挪用。他表示，信用卡從磁帶卡轉移至擁有EMV認證的智能IC卡（就是香港各大銀行從2011年至2015年逐步更換的晶片卡）後，信用卡的保安程度大大提升；較脆弱的是電子支付方面：在過去兩年，電子支付就泄露了900萬份身分相關資料，在電子支付中出現的詐騙罪案比例是整體支付出現詐騙比例的2.3倍。但隨着電子支付與支付機構接軌，他表示，現時以Apple Pay及Android Pay等程式進行支付，即使沒有經過實體的信用卡，保安程度亦相等於使用有EMV認證的信用卡進行交易。

資料不具名 防黑客盜資料

萬事達卡及其他提供轉帳支付技術的公司，主要工作就是保障客戶交易時，資料從商戶到發卡銀行之間來回時的快捷以及安全。為避免資料外泄，Johan Gerber表示，當資料經過公司系統時，已經是以不具名（anonymous）的形式出現，「當商戶為卡主刷卡時，我們並不會收到卡主的個人資料。這樣萬一黑客在這個過程中盜取我們的資料，資料也會因為不具名而大大降低可盜用的可能。」

負責管理聖路易市及鄰近肯薩斯州的數據中心的網絡營運副總裁Tom Larner表示，公司於世界各地已設有數據中心，但如果任何地方的數據中心有不能夠解決的問題，亦會傳送至聖路易市這個總部，「萬事達卡處理每宗交易只需130毫秒（0.13秒），在美洲區平日的高峰時間，每秒就會約有4000宗的交易完成。」

即使資料不具名，但在龐大的交易數據量中，仍然會得到不少有趣及有用的發現。Tom Larner稱：「眾多數據之間會出現一些相關性，經過分析後可以得出一些推測。例如有分析人員會告訴我，如果一個人今天買了漢堡，他周六買車的機會就很高。那我們可以用這些推測來做一些相關的推廣，例如給今天買漢堡的人一些買車的優惠資訊。」

掌握用戶消費模式 助提升保安

除此以外，研究及收集不具名的消費模式，亦可以提升保安的質素。

Johan Gerber表示，現時萬事達卡的IQ Series保安系統，可以就着每張信用卡的消費習慣，為每次轉帳提供一個風險系數，從而判斷是否容許轉帳。一般而言，大額消費的認證較小額消費高，海外消費的風險系數又較本地消費高；但他補充，如果該卡一直有不時進行海外簽帳的習慣，它對海外簽帳的風險評分會相應調低。

明報記者

[蘇樂恩 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7641&issue=20161115

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