普衡律師行：中資料續來港投資物業
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GS(14)@2018-03-14 10:04:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7723&issue=20180314
【明報專訊】由國家發展改革委員會發布的《企業境外投資管理辦法》於本月1日起實施，主要針對內地企業於境外投資敏感類項目，如涉及對國家、地區或行業敏感事宜，需要向官方作審批始能進行有關投資活動。國際律師事務所普衡律師行房地產合伙人管榮表示，措施為內地企業在境外投資增加難度，但仍有不少內地公司仍對香港房地產市場有興趣，因上海、深圳等一線城市樓價高，香港相對較低，預計內地企業仍會繼續在香港尋找合適物業作投資。
中資喜購全幢物業 港樓較相宜
不過管榮亦指出，內企於境外投資限制較以前大，未必如以過往般活躍於境外投資，預計中資於境外投資的個案將明顯減少。他透露，香港仍是內地企業喜歡投資的熱點，中資尤其喜歡全幢物業投資，因價格相對國內一線城市相宜，故願意以高價或破紀錄價購入心頭好，惟現時作任何境外投資亦要經過審批，再難以輕易出價競投。
至於近年內房亦競投本港官地，管榮表示，在現行法規下，內房仍可自己競投官地，不過成功中標後，需要向國家發改委作出申請及審批，此舉規限境外投資，變相削弱了內房在外的競爭力。
限境外投資無礙港樓市
國家發改委等早於去年8月實施《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》，全面限制內地企業於境外投資房地產、酒店、娛樂事業等，而去年底國家發改委再次發布新的《企業境外投資管理辦法》，主要是針對敏感項目，需得核准始能進行相關投資，亦為官方審批的原則，並於本月1日起正式實施。
會德豐20億收購雲地利大廈一籃子物業
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GS(14)@2018-03-16 10:04:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1229&issue=20180316
【明報專訊】港島豪宅地供應罕有，發展商積極收購舊樓，其中跑馬地雲地利大廈獲財團以約20億元購入一籃子單位及車位，最高成交實呎高達3.89萬元，相信今次收購為發展多個豪宅項目的會德豐（0020）或有關人士。
個別實呎高達3.89萬
土地註冊處顯示，樓齡55年、共設67個住宅單位的跑馬地雲地利大廈，其中55個單位連14個車位，獲財團以合共約20億元購入，一個實用面積1454方呎的B單位以5657.2萬元成交，實呎達3.89萬元，為今批單位中呎價最貴一伙。
買家以世栢國際有限公司（CENTURY SUPREME INTERNATIONAL LIMITED）作登記，董事為薛建平（SIT KIEN PING PETER），雖然公司登記中沒有會德豐高層，惟薛建平曾代表會德豐處理不少物業交易，包括收購恒生西灣河大廈，故相信今次真正買家亦為會德豐或有關人士。雲地利大廈於2009年獲屋宇署批出圖則，項目獲批建1幢40層高住宅，樓面達14萬方呎。
事實上，港島區舊樓一直獲發展商收購，其中以恒地（0012）最為積極，去年共斥約22億元在西半山一帶收購，如位於天匯前方的羅便臣道101號夏蕙苑及羅便臣道99及99A號等。
洪水橋尚築迷你戶實呎近2萬 買家追價入市400萬以下物業
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GS(14)@2018-03-19 04:32:19【明報專訊】樓價急升下，大型屋苑400萬或以下物業買少見少。金管局辣招下，400萬以下單位才可承做九成按揭，令即使遠離市區的迷你戶亦成為上車客的追捧對象。位處元朗洪水橋、一層最多達34伙的尚築，一伙實用面積不足200方呎的迷你戶，獲上車客以372.8萬元、折合實呎近2萬元承接，除創元朗二手屋苑呎價新高外，亦直逼太古城分層戶呎價水平。
明報記者 謝穎怡
土地註冊處資料顯示，尚築地下單號特色戶，實用面積191方呎，另連71方呎花園，上月以372.8萬元易手，實呎19,518元；原業主2015年6月以289.92萬元買入，持貨不足3年，須付10%額印辣稅（即約37.28萬元），扣除稅款後仍獲利45.6萬元或16%。區內代理表示，上述成交新買家料為用家，而同區現時400萬元以下、並位處港鐵元朗站一帶的放盤已近絕迹。
此外，近期尚築亦錄租賃成交，其中有247方呎開放式戶以月租8500元租出，實用呎租約34元，原業主2015年以約290萬元一手購入價計，料租金回報3.5厘。
持貨不足3年 扣辣稅後仍賺16%
尚築於2016年已錄得首宗二手成交，當時一伙地下連花園、實用面積219方呎特色戶，以320萬元成交，實呎1.46萬元；原業主2015年以309.2萬元一手買入，持貨不足3年，扣除10%額外印花稅（SSD）、釐印費及佣金等開支，料蝕約27萬元，亦屬屋苑首宗蝕讓。
嵐山額印鬆綁 3年升值1.4倍
此外，提供不少迷你戶的大埔嵐山，市場消息表示，嵐山7座低層單位，實用面積196方呎開放式戶，成交價368萬元，實呎18,776元，呎價創屋苑新高；原業主2015年2月以153萬元買入，持貨3年額印鬆綁後易手，帳面勁賺215萬元或1.4倍。
淘大2房連天台 實呎首破2萬
上月初實呎首破1.9萬元、市區上車盤九龍灣淘大花園，土地註冊處資料顯示，淘大花園L座一伙連天台單位，實用面積242方呎，上月以498萬元易手，實呎20,579元，呎價創屋苑新高外，亦創下東九二手屋苑分層呎價新高。原業主2014年以326萬元買入，帳面獲利172萬元或53%。
另市場消息指，黃大仙下邨龍澤樓低層11室，實用面積494方呎，以530萬元（已補地價）易手，實呎10,729元，打破同區鳳德邨今年1月以510萬元所創下的紀錄，膺九龍公屋王，且追平全港最貴公屋紀錄。原業主2001年以24萬元（未補地價）購入，扣除補價後料仍獲利不俗。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2960&issue=20180313
李志成：徵物業空置稅要慎思
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GS(14)@2018-03-19 04:52:30【明報專訊】自從財政預算案公布後，當局未有為樓市加減「辣招」，積存已久的置業需求陸續釋放，樓價破頂潮又再出現。有報章統計，財政預算案後逾兩周的時間，二手市場至少錄得53宗不同類型物業的破紀錄成交，勢頭尚未歇息。樓價升勢不止，為增加供應回應市民需求，財政司長日前指政府已着手研究釋放空置單位方法，徵收「物業空置稅」亦在考慮之列。
就物業空置的情况，數年前已有立法會議員提倡徵收空置稅，促使業主出租或出售單位，冀解決住屋需求的同時，讓二手市場得以加快流轉。直至最近，有見樓市熾熱不斷，建議徵稅的聲音又再出現，希望藉此紓緩樓價攀升。不過政府目前仍未公布任何細節，社會各界對此政策的推行及成效意見各異。
筆者認為，計劃及實行有關措施前必須審慎考慮幾點，以釋除市民大眾的疑慮。其中最重點一點，就是應如何界定是否屬於空置單位。另一方面，物業空置稅徵收稅率的釐定，應視乎單位大小而定，還是劃一徵收？
若本屆政府有意徵收空置稅，相信市場都非常關注徵收範圍是否涵蓋一手、二手市場私人物業，以及預期可增加的單位供應，然而現階段未有相關數據。
有學者估計，政策落實後將可增加數千個單位供應，惟筆者相信數量仍未滿足到市場需求。此外，徵收過程有一定難度，尤其是二手物業數量龐大，短時間內難以一一查證是否屬於空置；而若然樓市出現逆轉，部分業主既未能出租或出售單位，又要支付稅項，則是雙重打擊。有見及此，筆者希望政府推空置稅前可仔細及多方面研究的影響，或多徵詢意見，再從長計議。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4665&issue=20180319
新世界斥逾7億 掃漢口大廈物業
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GS(14)@2018-04-04 07:41:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3082&issue=20180404
【明報專訊】市區核心地段物業可遇不可求，吸引發展商收購，新世界（0017）或相關人士最新以超過7億元作價，購入尖沙嘴漢口道漢口大廈一籃子物業，估計涉及該廈約半數業權。
料涉該廈近半業權
樓齡近60年、樓高10層涉90個住宅單位，另設商舖部分的漢口大廈，位於尖沙嘴漢口道，人流極暢旺。據土地註冊處資料顯示，項目47個單位及6個舖位，最新獲財團以超過7億元收購，登記公司包括安達兆業有限公司、新富盛有限公司等，公司董事分別為梁家馨及李雅慧，料為新世界或相關人士。可留意的是，在相關收購物業中，呎價最高為5樓一個實用645方呎單位，作價1738.8萬元，實呎高見26,958元。
實呎最高見26958元
事實上，尖沙嘴一帶有不少大型發展商收購，如恒地（0012）今年就斥資逾1億元購入香檳大廈地下及低層地下4個舖位。
新世界3.7億收購高街翠樺樓一籃子物業
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GS(14)@2018-05-06 16:19:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5217&issue=20180505
【明報專訊】各發展商除加快將新界地皮向城規會申建住宅外，亦繼續積極收購市區舊樓。土地註冊處資料顯示，西營盤高街120號翠樺樓獲財團收購，翠樺樓共32個住宅單位及2個商舖，於今年2月獲寶盛國際興業有限公司購入，公司董事為李琪翔（LI, KI CHEUNG），李過去曾協助新世界（0017）或有關人士收購鰂魚涌吉祥大廈，料為新世界或相關人士代表。
涉32伙住宅及兩舖位
上述收購單位住宅單位實用面積337至447方呎，收購價介乎433.65萬至1082.97萬元，實呎介乎1.1萬至2.4萬元，2個商舖成交同為4300萬元，共涉金額逾3.7億元。資料顯示，翠樺樓於1968年落成，目前樓齡已達50年，地下為2個商舖，而1樓至11樓為住宅，1層4伙，共44個單位。
永義4.58億收購漆咸道北一籃子物業
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GS(14)@2018-05-17 10:28:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2479&issue=20180517
【明報專訊】市區地皮供應罕有，發展商積極併購，永義國際（1218）昨日公布，該公司以總代價逾4.58億元收購土瓜灣漆咸道北470至478號（雙號）一籃子物業，涉及該等物業不可分割份數超過80%業權。
大昌行4.21億沽麗晶商場377個車位
該公司亦指，當中漆咸道北470號已包括全數100%業權，其餘介乎82.14%至85.71%。項目佔地4685方呎，若發展成商住物業，最高地積比9倍，可建樓面42,165方呎。該公司指，未來會向土地審裁處提出強拍申請。
另外，大昌行（1828）公布，該公司持有的九龍灣麗晶花園商場8、9樓及天台合共377個車位，以4.21億元售出，平均每個車位售價111.7萬元。買方為建博置地有限公司，公司董事包括董詠姬及董耀輝。
蔡志忠2.3億購新文華中心13樓
資料顯示，原業主於1989年以812萬元購入該批車位，帳面獲利逾4.1288億元，升值50.8倍。
此外，資深投資者蔡志忠以2.3億元購入尖東新文華中心13樓全層，物業面積19,947方呎，呎價約11,500元。蔡氏表示，有感尖沙嘴寫字樓落後大市，難得有全層放盤，故趁低吸納作長線收租用途。目前每月租金約62萬元，租金回報3.2厘。物業原業主於2010年以1.08億元購入，持貨約8年，帳面獲利1.22億元或逾1倍。
80後資深物業投資者王家安：吉隆坡打造金融中心 豪宅看俏
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GS(14)@2018-05-24 07:26:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4448&issue=20180524
【明報專訊】睿富（WealtHub）專欄作家、「80後」王家安2004年在香港大學畢業後，曾任職本港銀行10多年，其間積極在本港及海外置業，而且買樓後一直持有收租，至今回報可觀。這名「樓市大贏家」去年斥資逾250萬港元購入馬來西亞吉隆坡市中心樓花Star Residences約700方呎單位，他在接受訪問時分析，馬來西亞政府銳意將吉隆坡發展成伊斯蘭金融中心，日後駐吉隆坡市中心的金融機構員工將成為區內優質租戶，當地豪宅價格可望跟隨租金水漲船高，值得投資。
記者在今年3月曾應馬來西亞大型地產發展商東家集團（Eastern & Oriental Berhad，E&O）邀請，走訪集團位於吉隆坡城中城（Kuala Lumpur City Centre，KLCC）的豪宅項目The Mews，其中1房單位實用面積925方呎，入場費177.6萬令吉（約350萬港元，以昨日匯價計，下同），呎價約3784港元，相比之下，本港主要上車屋苑呎價動輒逾萬元。
種族和諧共處 金融發展有優勢
是次訪問王家安，以上述行程打開話題，他透露，自己去年斥資約130萬令吉（約256萬港元）買入Star Residences約700方呎單位，正正位於The Mews附近，目前仍然是樓花，呎價略低於已屆現樓的The Mews，預計落成後每年可收租5.4萬令吉（約10.7萬港元），租金回報約4.2厘。
王家安投資本港及海外物業有逾10年經驗，至今回報理想。他表示，是次投資Star Residences，原因是看好吉隆坡將來可發展成伊斯蘭金融中心，「全世界任何物業也好，樓價最終是由租金升跌決定。目前吉隆坡已是商業中心，KLCC寫字樓租金不低，能夠承租的主要是金融機構及跨國企業，有關員工亦成為區內豪宅市場的主要租戶。
「向前望的話，馬來西亞政府銳意打造吉隆坡成為伊斯蘭金融中心，我相信這是很可能成功的，因為伊斯蘭金融中心不可能選址在宗教及語言不同的歐美國家，而在眾多回教國家中，馬來西亞大馬人、華人及印度人都相處得很好，亦最能包容外國人。舉例說，你在中東很難找到一家酒吧賣酒，但馬來西亞任何一間便利店也可賣酒，只要在包裝上列明提示回教徒不可喝酒便可以了；又例如回教徒不吃豬肉，但在馬來西亞的華人可以隨意享用肉骨茶，可見民族共融，這些都是發展伊斯蘭金融中心的優勢。」
新政府料減豪宅供應 有利樓價
馬來西亞本月舉行大選，92歲的馬哈蒂爾擊敗納吉布，第二度出任首相。投資者都關注新政府的房屋政策會否出現重大變化，影響物業投資價值。王家安分析，在馬來西亞的選民結構中，近七成是馬拉人，兩成多是華人，餘下不足一成是印度人和其他種族，故政府的房屋政策過去多年已一直傾斜馬拉人，例如馬拉人以約10萬令吉便可購入千呎公營房屋；而當地華人、印度人和其他種族一般以數十萬令吉亦可置業，情况與新加坡政府向國民提供組屋類似；至於外國投資者，只可購買當地100萬令吉以上的豪宅，該市場便類似新加坡的私人住宅市場。他估計，馬哈蒂爾為增加當地民眾對新政府的支持，可能在本來已經供應緊張的巿區地段，將原先規劃用作興建豪宅的土地，改為興建公營房屋或中低價樓，讓本地人可以更快上樓。這樣的話，豪宅潛在供應便會減少，有利租金及樓價。
港人買大馬樓 可借五成按揭
港人目前投資馬來西亞豪宅，一般可借五成按揭，曾任職本港銀行逾10年的王家安，建議按揭申請者易地而處，從銀行的角度思考，可增加獲審批的機會及成數，「銀行審批二手物業按揭時，由於有成交個案及租金紀錄，較易評估風險，故此審批比較鬆手；至於銀行承做一手新盤按揭，最大風險是物業落成後沒有租客，仿如鬼城，因此亦沒有租金收入，物業有可能淪為負資產，有關按揭貸款便需要撇帳。銀行如何可以保障自己呢？一方面會參考同區舊樓的租值，另一方面也會評估申請貸款者的還款能力，但香港人去買馬來西亞豪宅，即使能夠提供本港入息證明，當地銀行也較難評估財務狀况，不願批出按揭貸款；故此，我建議可以向一些同時在本港及大馬有業務的國際銀行如匯豐等申請按揭貸款，它們做慣香港人生意，便會願意承擔更多風險。另外，銀行願意借出多少按揭成數，也要視乎該豪宅發展商與銀行討價還價的實力，故此可以就此向發展商查詢」。
明報記者
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GS(14)@2018-05-24 07:27:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5524&issue=20180524【明報專訊】王家安在2004年大學畢業加入本地銀行銷售部工作後，2005年便在本港借七成按揭買樓，同年亦以63萬元（人民幣．下同）買入位於深圳東門的新盤「東門天下」。他回憶說，當時自己與深圳銀行界朋友交流後，認同當地樓市十分值得投資，他當時本金不多，最關心的問題是「可以借到多少按揭」；了解到東門天下約700方呎單位現樓僅售63萬元，而且只須支付7萬元首期，餘額以銀行按揭貸款支付，隨即拍板去馬。
回報下滑 2010年後不再沾手深港樓
當時東門天下以「毛坯房」為交樓標準，即不設任何家電裝修，王家安笑說，「在廁所有個洞，便知道是用來放置馬桶」，後來他斥資7萬元裝修及購買基本家電，該單位隨即以每月3000元成功出租，對比買入價63萬元，租金回報高達5.7厘。
王家安教路，一般而言投資物業的租金回報率逾4厘才較有防守力，故他在2010年後已沒有再投資本港及深圳物業，轉戰其他地區，例如去年便買入吉隆坡豪宅Star Residences。
[葉創成 名人樓市論壇]
恒地1.5億購活道一籃子物業
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GS(14)@2018-05-30 09:15:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1274&issue=20180530
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【明報專訊】併購市區舊樓成為趨勢，有發展商為統一業權以高價購入單位。恒地（0012）於去年9月就灣仔活道13、13A及15號，向土地審裁處申請強拍，但仍未有放棄收購，於上月底成功再增持業權。土地註冊處資料顯示，灣仔活道13號地舖及4樓住宅，於上月底分別以約1.09億元、及2000萬元易手，新買家為東滿有限公司，其公司董事為恒地高層馮李煥琼、李家誠、李鏡禹等。
去年9月曾申強拍 已收逾94%業權
翻查恒地就上述項目遞交的強拍文件，活道13號地舖的估值只7301萬元，而現以1.09億元購得商舖，較估值高近五成；另4樓住宅於去年9月的估值只955萬元，現時成交價2000萬元高估值1倍，反映恒地為取得市區靚地，高價入市亦在所不惜。
另外，資料顯示，恒地目前已收得逾94%業權，尚餘活道15號地舖一伙未收購。
事實上，恒地亦購入灣仔活道19號地下1號舖，成交價2500萬元；意味上述成交合共涉金額逾1.5億元。
新地逾億購寶靈頓道商住單位
另外，新地（0016）亦積極併購灣仔寶靈頓道項目，土地註冊處資料顯示，新地或有關人士透過Asia Jumbo Holdings Limited，購入寶靈頓道5號榮安大樓4個住宅及1個商舖，成交價介乎760萬元至6000萬元，同時亦透過United Asset Limited以1058.2萬元購入寶靈頓道15號4樓住宅，上述多宗收購涉及約1.05億元。
鄧成波3.3億買金巴利道全幢商廈
土地註冊處資料顯示，尖沙嘴金巴利道80號全幢上月以3.3億元易手，項目現時為1幢14層高商廈，地下高層及低層可作商舖用途，1樓至12樓則為寫字樓，物業總樓面面積約19,923方呎，呎價16,564元，新買家為明昌企業有限公司，其公司董事為「波叔」鄧成波、及他兒子鄧耀昇。據悉，原業主早於2006年以9800萬元購入，持貨12年，帳面獲利2.32億元，物業期內升值2.4倍。
上月物業登記7780宗 按月跌一成
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GS(14)@2018-06-06 14:41:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2852&issue=20180606
【明報專訊】5月份一手市場交投表現淡靜，同期二手市場、工商鋪及車位等買賣登記表現相對平淡；利嘉閣研究部綜合土地註冊處數據，5月份全港共錄得7780宗樓宇買賣登記（具體反映4月成交市况），較4月份的8727宗回落11%。
利嘉閣研究部主管陳海潮表示，上月一手私宅買賣登記只有744宗，表現淡靜，主因是由於發展商在5月未有積極推出大型新盤，並以出售餘貨單位為主，即使5月中有新地（0016）屯門御半山開售，惟大部分買賣均未能趕及同月登記。至於上月一手私宅登記量最多3個新盤，分別為新世界（0017）西營盤瑧蓺（65宗）、恒地（0012）鰂魚涌君豪峰（55宗）、及嘉里（0683）何文田皓畋（54宗）。
二手註冊金額371億 6年按月新高
二手市場方面，因缺乏大型新盤開售，令購買力湧入二手市場，使量價齊升。5月二手私宅買賣合約登記錄得4470宗、涉資371.67億元，其中宗數按月升6%、為40個月即逾3年以來最旺的單月；至於登記總值更按月增加10%，全月共錄得371.67億元，按月計為74個月（即逾6年）以來最高。
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