陸振球：需求轉弱 樓價續升動力存疑
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GS(14)@2017-07-30 17:02:05http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2222&issue=20170729
【明報專訊】運房屋公布未來3至4年的潛在私人住宅供應再增至9.8萬個單位的有紀錄新高，按季再增加2000伙，多家龍頭代理隨即表示，由於樓巿需求強勁，縱使私人住宅供應增加，也會被悉數吸納。不過，近期新盤銷情已有轉弱迹象，巿場上新盤未售出貨尾單位，按季增加三分之一，而此等貨尾相對未來3至4年預計私宅供應的比例，也由之前約6%升至8%（圖1），私人住宅供應增加，遲早會對供求失衡推升樓價的動力造成制約。
一手貨尾增加，亦即反映一手樓需求轉弱，其實二手樓巿也開始出現陰霾。友人經營的地產資訊公司，為管理中小型代理管理多達250網站，高峰期試過1個月有1800人預約睇樓或睇買賣，近兩個月每月只跌至150人預約睇樓，即一手樓銷情轉差之際，客源也未有流至二手巿場，反映整體樓巿需求急速轉弱，如情况持續，發展商和二手樓業主要賣樓，就可能要開始減價。
一手銷情放緩 客源未有流至二手
花旗銀行自2010年起每季委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式進行巿民置業意向調查， 日前公布6月訪問超過500名香港市民的最新調查結果顯示，2017年第二季表示有興趣置業的受訪者連升3季後下跌至14%，比例回落至接近一年前水平。
調查結果又顯示，2017年第二季認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例，自2016年第一季起連續4季下跌後首次回升，13%受訪者認為樓價會有下跌趨勢。而認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例，則輕微下降至57%。調查結果可能反映市民自政府今年5月推出「辣招」後對樓市看法或有所改變。
值得注意的是，僅百分之一受訪者認為現時是置業好時機。而認為現時並非置業好時機的受訪者比例則進一步攀升至79%，比例創調查以來新高（圖2）。
筆者看完上述調查結果，覺得相當有趣，皆因上述最新調查期間樓價是不斷飈升，似和只有1%的受訪者認為現時是置業好時機，而有多達79%受訪者認為現時不適合買樓的結果有極大落差，一種合理解釋是上季度入巿的，都不是因為看好樓巿而買樓，只是受到樓巿氣氛感染，形成了不買樓只怕將來更難入巿的恐懼，形成了恐慌性入巿，並不健康！
恐慌性買樓 或重演九七歷史
說到恐慌性買樓，總令有點似曾相識的感覺，20年前亞洲金融風暴以前，當時港人都認定回歸以後，北水源源不絕來港，樓巿豈有不升之理，於是也出現人人搶樓的局面，之後香港樓價暴跌，而歷史又會否重複，只有讓時間來給大家答案。
「新界王」劉皇發周日凌晨離世，享年80歲。劉皇發長期擔任鄉議局主席，在香港政府有重要地位，而他個人投資也是在新界擁有大量物業和數百幅地皮，估值數十億元。
回歸20年 新界樓價跑贏大市
回顧香港回歸20年，根據美聯物業計算的樓價指數，香港整體樓價在1997年7月平均每呎為7661元，至今年6月升至11,610元，升幅約51%，而九七回歸時新界平均每呎樓價為6742元，至今年6月升至10,672元，累升了約59%，可說過去20年新界樓價跑贏香港整體和巿區樓價（圖3），重要原因之一是期內新界交通大幅改善，既有三號幹線通車，又有西鐵啟用和機鐵落成，以前新界因交通不便令樓價落後，自然隨交通改善而令樓價與巿區的差距收窄。
另一方面，近年全港樓價飈升，一些負擔不起巿區樓價和租金的巿民，亦唯有遷往新界置業或租樓住，也對新界樓價構成支持。
可以這樣說，過去20年投資在新界樓的成績，應較投資在巿區樓更理想，這亦反映了一個道理，投資物業也要能掌握不同地區的高水和低水可能出現的變化，才能跑贏大巿。
港人熟悉的李錦記蠔油，其生產商李錦記健康產品集團周四宣布，以12.825億英鎊（約128億港元）購入倫敦地標商廈芬喬奇街20號，打破英國歷來單幢商廈物業成交紀錄。該寫字樓物業坐落在倫敦金融地段，屬於當地的地標建築，因其外形而有「對講機」的外號，而該廈2014年落成，樓高37層，樓面面積約71.3萬方呎，包括67.1萬方呎甲級寫字樓樓面和1.7萬方呎零售樓面等， 目前全面租出，主要租戶來自投資行業，尚餘租約年期平均約13年。
買「磚頭」忌盲目高追 應水向低流
李錦記集團主席李惠森表示，很高興能夠成功購入位於倫敦中心區域商廈，不僅為集團帶來合理的租金回報，並擴大集團投資物業規模至主要海外金融中心，以提供持續穩定的資產增長，將持此地標商廈作長期投資。按是次成交價，打破本年初，有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋旗下的中渝置地，以約110億元購入英國倫敦商業大廈利德賀大樓（Leadenhall Building）時創下的紀錄價，成為目前倫敦最大額的商廈成交。
「磚頭」其中一個重要功能，是作為儲存財富的工具，此所以一些現金流強勁，業務已乏拓展空間的企業，會將賺來的金錢不斷購置物業，但買「磚頭」也應避免在周期高位盲目高追，如能力許何，可以如李錦記般用藏富於外，水向低流的原則。
[陸振球 樓市解碼]
美匯轉弱 港匯昨曾升穿7.8
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GS(14)@2017-09-10 14:48:16【明報專訊】美匯指數下跌，連帶今年下半年以來一直處於弱勢的港匯連續急彈兩日，昨開市時即升穿7.8最高見7.7936，為6月以來高位，升勢為年半來最強。後市反覆回吐，重回跌穿7.8水平。截至晚上9時半，港匯報7.807，升56點子（1萬點子等於1元），兩日累升184點子。分析認為，港美息差仍在，難扭轉港元弱勢，料升勢將行人止步。
昨日港元拆息平穩，隔夜拆息報0.08厘，比前日下跌5.6點子（100點子等於1厘），1個月拆息報0.41911厘，與前日相同；3個月拆息報0.75701厘，比前日跌不足1點子。
分析：套利盤再現 港元難再升
永隆銀行司庫蕭啟洪稱，昨日港匯上升，因為早前投資者在7.82到7.83進行套利交易，現時美元弱勢故投資者將沽倉平盤獲利。不過港美息差依然存在，美匯亦已經出現超賣或會反彈，他預料美元轉強後套利盤將再次出現，港元難再上升。
上海商業銀行研究部主管林俊泓表示，港元強勢與人民幣上升皆因市場對美元信心偏弱，港元跟隨亞洲其他貨幣升值。不過港元升穿7.8後瞬即回調，只要美元保持平穩，便會再出現套息交易，港元頗大機會再跌至早前7.82水平。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7739&issue=20170909
暫不增發票據 盼觸及7.85陳德霖無懼轉弱 港滙即跌穿7.84
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GS(14)@2018-03-12 00:40:35■陳德霖昨在《滙思》撰文，表明無懼港元轉弱，港匯應聲跌穿7.84關口。資料圖片
【本報訊】港滙近日跌穿每美元兌7.83港元關口，正當市場揣測金管局會否重施故技，增發外滙基金票據減低銀行體系總結餘，助偏低的港息回升之際，該局總裁陳德霖昨在《滙思》撰文，表明暫不增發票據，又無懼港元轉弱，甚至期望「觸及7.85水平」，港滙於下午5時應聲跌穿7.84歷史關口。記者：劉美儀 陳洛嘉
財資界指，本港流動資金之多可能遠較市場想像為巨，港滙昨短暫震盪後，料於7.83至7.84範圍喘定，惟年內有機會跌至7.85，亦要注意資金會否大量流走，急速推高港息，對經濟、個人及商業借貸的影響。
傍晚港元滙價回穩
港滙昨最低見7.841，是2005年金管局設雙邊兌換保證後最低水平，傍晚7時回穩至7.8395；1個月港元拆息定盤價報0.67厘，與1個月美元拆息（1.71厘）相距1.04厘，本港銀行結餘仍達1,797億元。陳德霖昨以「港滙轉弱何懼之有」為題撰文，指本地銀行資本充足率極高，去年底銀行持高流動性資產逾4萬億元，比2008年流入規模高數倍，該局亦為銀行進行壓力測試，以保證短時間內即使出現大量資金流出極端情況，銀行亦有足夠能力應付。他又澄清，冀市場「不要誤會金管局不願看見港元轉弱」，反之當局期望港元流入美元觸及7.85，貨幣基礎縮減，港元利息正常化。華僑永亨銀行經濟師李若凡稱，該局無意增發票據，令部份「博消息」買港元的投資者掉頭沽貨，刺激港滙一下跌穿7.84水平，但港滙昨日急跌乃受短暫消息影響，並非有資金流出本港，待消化後相信港滙會續於7.83至7.84水平徘徊。除美聯儲局外，她指其他主要央行仍未「收水」，環球流動性充裕，加上港股估值吸引北水持續流入，不過倘環球央行「收水」速度快過預期，或本港資產價格回調，資金回流成熟市場，年內港滙或跌至7.85。
資金或遠多過預測
星展香港財資市場董事總經理王良享認為，本港流動性之多似乎遠較市場想像為多，港滙暫不會很快走弱至7.85。東亞銀行（023）貨幣及利率交易部主管陳德祥亦指，暫時結餘充裕，港息仍偏低，資金流向沒有太大影響，但要留意日後會否大量流走觸發息口抽升，屆時商業及私人借貸成本均會推高。恒生銀行（011）首席經濟師薛俊昇預期，隨着美國再加息兩次令港美息差再擴闊，屆時港滙或會轉弱至7.85。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180309/20326813
魑魅魍魎：港匯轉弱 市場最怕誰
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GS(14)@2018-03-12 01:56:28周星馳話過：「俾你估到我仲叫食神！」港匯近日積弱，創2005年設立雙邊兌換保證以來最低最弱紀錄，銀行業界起初以為金管局「老奉」會增發票據撐港匯，可惜事與願違，金管局總裁陳德霖表態「不要誤會金管局不願看見港元轉弱」。
習帝永續後發生
貨幣是用作交易的媒介，價值必須很穩定，因為它的價格波動會影響了交易本身，因此很多機構投資者都會把「穩定的幣值」列為可作投資的必要條件。近日港匯積弱，是一般市場行為，抑或背後藏着甚麼訊息，應該要從貨幣歷史看起。香港的貨幣制度，最初和內地的其他地方一樣，使用「銀本位」，先是用外國的銀元，之後索性自己鑄造。後來在1935年中國改行和英鎊掛鈎的「法幣」，香港也改發和英鎊掛鈎的港元，匯率是16港元兌1英鎊。過了20多年，英國經濟轉弱，1972年港元改為和美元掛鈎，初時是5.65港元兌1美元，翌年改為5.085港元兌1美元，但港元在1974年又因為越戰後而自決，自由浮動，是為「紙本位」制度。本來「紙本位」制度不錯，可惜到了1983年中國與英國談判香港前途，香港人心不穩，港元大跌至9.6港元兌1美元歷史低點，港府急急腳把港元與美元再度掛鈎，並定下7.8港元兌1美元固定匯率，並維繫至今，可視作「美元本位」。35年後，習近平有個「中國夢」，把國家主席及副國家主席任期不得超過兩屆的措辭刪除，將黨總書記習近平思想列入憲法，為無限期執政掃清了道路。然後，港匯轉弱。港幣弱，中國夢，兩者之間有沒有關係，世界上沒有人可以證明。畢竟外匯是一門深奧的學問，但從歷史長河看，港幣要「質變」，其實需要很多歷史事件配合，例如羅斯福當年的《The Silver Purchase Act》、《中英聯合聲明》。十一少
http://fb.com/11mister
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180311/20328562
新盤承接力轉弱 兩月52宗撻訂 撻訂比例達3.5% 首3季僅0.8%
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GS(14)@2018-11-28 11:57:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2934&issue=20181128
【明報專訊】踏入第四季樓市突遇冷鋒，本報統計，今年至今累錄約149宗新盤撻訂個案，其中97宗撻訂於1至9月錄得，相對同期錄逾1.26萬宗成交，撻訂比率為0.8%，惟踏入第四季，不足兩個月內主要新盤已錄約52宗撻訂，平均幾乎每天錄約一宗撻訂個案。若相對同期整體成交量約1480宗計算，撻訂比率高見3.5%，意味近兩個月的撻訂比例大幅高於首3季。
明報記者
本報綜合一手銷售網數據進行統計，今年截至昨天新盤市場累錄逾1.4萬宗成交，同期累錄約149宗撻訂個案，佔整體撻訂比率約1%。首3季樓市熾熱，上半年馬鞍山雲海、將軍澳日出康城MALIBU、大埔白石角嘉熙、北角柏蔚山等主要大型全新盤銷情暢旺，加上6月底「娥六招」出台，港府表明要開徵一手空置稅，令發展商積極散貨，如新地（0016）南昌站匯璽II、元朗Grand YOHO第2期等就相繼以公開發售、招標雙軌並行促銷，令1至9月累錄逾1.26萬宗一手成交，同期錄得的一手撻訂則約97宗， 整體撻訂比例約0.8%。
第4季交投跌 撻訂反大增
不過，踏入第四季，受加息、中美貿易戰升溫、股市波動等因素衝擊，除令近期開售的全新盤已不能「鋪鋪清」外，撻訂亦趨明顯。10月至今已錄約52宗撻訂個案，相對同期錄約1480宗一手成交，比例為3.5%，情况遠較首3季嚴重。
若以發展商計，以今年迄今已累售逾3300伙、吸金達500億元而成「賣樓王」的新地，旗下樓盤累計取消交易宗數最多、涉約53宗，涵蓋樓盤包括匯璽II、雲海、屯門御半山、西半山巴丙頓山等。值得一提的是，部分單位更屬連撻兩次，如匯璽II第3A座25樓實用面積1358方呎A室，9月以3869.68萬元售出，但買家撻訂，發展商10月初再以原價重新售出，但新買家最後同樣取消交易離場，以發展商兩次合共沒收10%訂金計共殺訂386.9萬元。市場另一矚目撻訂個案，為新世界（0017）牽頭的荃灣柏傲灣，9月以1201.3萬元售出的2A座高層C室，一度創新界最貴一房成交價紀錄，惟買家撻訂收場，預料遭沒收5%訂金涉逾60萬元。
匯璽II一單位撻兩次 殺訂387萬
如果以樓盤計，內房萬科（香港）在港首個獨資發展項目屯門掃管笏上源，以及上述新地匯璽II，今年同樣錄約15宗撻訂，數量佔最多，以兩盤今年迄今分別售出約570及610伙計，撻訂比率均約2.5%。值得一提的是，第四季登場的大型全新盤、華懋發展的元朗朗城滙，10月底至今累售近220伙，但累錄8宗撻訂，取消交易比率約3.6%，屬近期撻訂比率最高樓盤。
業界指買家看淡後市「縮沙」
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，第四季市况「沉得好緊要」，近日撻訂的新盤買家，相信都是因看淡後市而寧願「縮沙」撻訂離場。不過，他認為現時新盤銷情已大不如前，在一手成交量減少，加上樓價出現懸崖式急挫機會不大，估計下月新盤撻訂情况不會急速惡化。
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