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「白表免補地價購買二手居屋」（俗稱「白居二」）的首批二千五百個買家，已經殺入市場。大半個月來，未補地價的居屋業主，開天索價；在赤柱，坐擁無敵海景的居屋龍德苑，一個實用面積二百多呎的單位，叫價竟高達二百七十萬！在粉嶺，銀行只估到二百八十萬的嘉盛苑，業主有理無理，照價開高到四百萬元！市場憧憬這場炒風，可「火乘風勢」直燒私樓市場。不過，私樓正被多重印花稅打擊，且政府暗示樓價仍有下調空間，令這股居屋癲價潮，充其量只是一團虛火。事實上，部分居屋買家已被「嚇窒」；搏大霧但其實想甩身的業主，麻煩認清現實。

所謂「白居二」，是指符合申請白表資格、即收入和資產在一定限額內的買家，可免補地價購買二手居屋（即仍未補地價的居屋），今年有五千個名額，分兩批入市，首批二千五百名買家早已於五月底收到通知。上週日雖然雨紛紛，又是父親節，但屯門及天水圍的地產鋪內，仍人頭湧湧，逼滿的，就是這類買家。按程序，獲資格的買家須先向房委會申請購買證，方可買樓並簽訂臨時買賣合約，過程需時一至兩星期。但現場所見，不論有證無證，中籤的買家早已心急如焚，左撲右撲，四出睇樓。

沙田退到天水圍

任職建築工程的葉先生，是其中一隻熱鍋上的螞蟻，他與家人現居於父母名下的沙田居屋愉田苑兩房單位。五月尾獲悉抽中後，他即在同區及馬鞍山覓盤，但樓價已颷升，「真係太貴，沙田兩房居屋未補地價，已要三百萬元，過晒我嘅budget！成個香港，淨係得低門檻、銀碼細嘅天水圍區可揀。唔，嗰區交通都算方便呀。喺沙田買一間，可以在天水圍買兩間呀！」葉先生立刻打出如意算盤，就是以三百九十萬賣掉原本由父母持有的居屋單位，再利用白居二資格購入一個未補價居屋自住，餘額買入細價私樓供父母居住。上週三端午節，他帶同老婆、兒子一日連睇七盤，他憶述，「睇樓不時撞到其他客一齊睇，試過睇啲平盤，睇完未落樓，轉頭就話被人買咗。睇住個價一路咁升，搞到我幾緊張呀！」上週五葉先生打電話到房委會催促，要求快點有證買樓，翌日「購買證」一到手，葉先生即時複睇心水單位，並即晚扑槌。他以二百一十八萬元，購入天水圍天富苑一個實用面積六百多呎的中層單位。落訂後他才稍稍放鬆：「本來呢區價位係二百一、二萬，但現在已加到去二百四、五萬，盤源又開始少，嚟緊仲有另一批抽到籤嘅買家殺埋身喎！我而家先至鬆咗一口氣呀！」

業主鬥扑傻瓜

現時準買家的心情，既緊張、又矛盾，本來抽到籤應該興奮如中六合彩，但樓價一路升，買家在揀樓與放棄中不斷掙扎。例如新婚的歐氏夫婦，一個在港島區返工、一個在九龍區搵食，但他們的「budget」現只夠買屯門居屋；在屯門地產鋪外望着放盤叫價，兩人有點勞氣說：「個計劃根本係屎！樓齡細、可以揀的居屋實在太少了。」計劃原意想「扶人上車」，但抽到籤的仍上不到車，究其原因，是持有未補價居屋的業主，當了自己層樓如私樓般值錢！家住粉嶺嘉盛苑、現年約七十歲的黃老太，上週看報紙不斷有二手居屋搶新高價的報導，亦開始想出她的「如意算盤」——即時催促兒子陪她申請「可供出售證明書」，辦好手續，再到銀行查詢自己單位的估價，「銀行同佢講，估值約二百五十萬至二百八十萬元，點知佢去經紀度，竟然要求放三百四十萬，經紀都覺得佢狼死！」黃老太女兒覺得放盤價過了火，怎料幾天後，黃老太竟然自行「反價」：「無四百萬都唔賣呀！」這居屋於九五年才以八十九萬元買入，按如今銀行估值，樓價早已翻了兩番，叫價至四百萬實在難找人承接，但黃老太自有一套理論，「而家無樓推出嚟呀，我呢度成八百幾呎，又實用，去邊度搵呀！你哋有無睇報紙，青衣居屋創新高八千幾蚊呎、黃大仙都去到六千幾！遲幾日，去買兩盆花擺喺個廳度，啲客睇到就鍾意啦！」她女兒頭痛地補充：「佢真係諗到好遠，話上水、粉嶺啲學位都唔夠，成日聽到啲大陸人買樓俾仔女來讀書。總之有傻瓜埋嚟，就鬥快扑傻瓜囉！」

未補價仲貴

黃老太這類業主並非冰山一角，與家人居於六百八十呎天盛苑低層的朱先生，兩個月前以三百六十萬購入同區嘉湖山莊八百呎單位，再以二百萬放售天盛苑單位，這單位市價只是一百九十萬；近日他再將叫價推高到二百二十萬，未來還會視乎市況再加價。他坦言：「人加我跟加囉！況且出面二百萬都買唔到六百幾呎嘅樓；賣唔出都唔緊要，可以俾仔女住。而且銀紙不停貶值，揸住二百萬好快無晒，有層樓反而保值唔使驚！」在赤柱龍德苑，實用二百一十四呎的未補價居屋，叫價要二百七十萬元；慈雲山慈愛苑一個六百多呎單位，開價竟亦達五百二十萬。這些叫價，與私樓價貼近，有的甚至已高過同屋苑已補價的居屋單位！如赤柱龍德苑，已補價居屋只是叫價二百三十萬元，較未補地價的竟然高出四十萬！反映政府這項政策，令未補價居屋的需求暴增，但供應卻又未配合，市場走向「畸形」。

「資格」不是需求

若果自由市場居屋及私樓價格，受綠表居屋價刺激而同步飛升，當然皆大歡喜，但現時的市況，卻是一個扭曲了的格局。政府推出多個樓市辣招，壓抑私樓需求，令一、二手市場癱瘓，未能反映物業真實價格。在資訊不透明及供求失衡之下，才「容許」未補地價的居屋業主「開天索價」！現時已入市的「白居二」買家，無疑如接火棒。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，今次政策僅得五千個名額，與整體私樓的放盤數量相比，根本是蚊髀同牛髀，「根本微不足道，動力不足以影響私樓，甚至乎已補地價的自由市場樓價，亦帶動不了。因為自由市場居屋的樓價，與私樓一定會有距離，否則買家寧揀私樓，而私樓的二手供應量咁大，成交多五千個完全唔覺。」對於居屋樓價的升勢，他笑言，「就好似酷熱天氣警報影響下，會多咗人想買泳衣游水，咁價錢咪可以賣貴啲囉，但個酷熱警報取消咗，又或者夏天過咗，咁價格就自然會回落。」加上政府暗示樓價要再跌兩成，樓市更加無運行。而未補價居屋成交一向甚少，過去每年平均僅得約二千二百宗。政府一○年推出特別印花稅等辣招後，交投更見低迷，去年每月只得一百五十一宗。潘永祥強調：「由於這個市場成交量少，所以從來只有被動地跟升或跌，不會帶動到升勢或跌勢。說穿了，這五千個名額只是一種資格，誰說攞住此資格一定要買居屋第二市場的單位？他們選擇多的是，居屋貴就買私樓，甚至唔入市都得o架。」連日來已睇了廿多個盤的李先生，面對價格驟升，亦「心水清」強調：「過咗預算咪唔買。唔係業主叫價，我哋就要接！叫價太高，我哋接唔到批貨，業主又咪係賺唔到！」而帶着剛出生兩個月嬰兒睇樓的鍾太，看似心急上車，但原來相當淡定，「人哋心急接貨，但我唔會人搶我搶，預咗用二百四十萬買三房單位，放盤價飆升至二百九十萬，我咪唔買住囉，唔會同自己啲錢作對！」想甩身的未補地價居屋業主，是時候要認清現實了。

壹解碼

另類選擇：房協、公屋除房委會的居屋外，「白居二」買家其實還可免補地價購買房協旗下十個屋苑的單位，例如：屯門景新臺、黃大仙啟德花園及將軍澳茵怡花園等，房協樓外形一般較房委會居屋靚及多配套。「租者置其屋計劃」中的三十九個公屋屋邨，亦供買家選購，包括過往甚受歡迎的有黃大仙下邨、青衣長發邨、屯門良景邨等。首創「諮詢人」「白居二」買家部分收入不大穩定，為扶人上車，政府容許銀行為他們承造按揭時，加入「諮詢人」這個角色。諮詢人所有收入可計入買家收入內，以便通過壓力測試；但諮詢人不同於擔保人，前者須為業主的直系親戚，但無須負責供款，任何金錢瓜葛亦不用「孭上身」。兩年禁售期「白居二」買家在兩年內，不可在第二市場出售單位予其他綠表或「白居二」買家，但卻可以補地價後在自由市場買賣，變相「抽乾」未補地價的居屋盤源。綠表準買家鄭小姐怒斥：「呢批人走嚟搶晒綠表啲盤，又推高晒個價！兩年禁售期更加幫唔到想上車人士，呢個機制應該係俾公屋戶作為置業嘅階梯o架嘛，依家無晒呢個作用啦！」

買賣居屋樣樣都要錢

長策會提出在未來十年興建28.8萬間公營房屋，當中80,000間屬居屋。由於近年建築成本大增，政府官員指以往「賣一間居屋換建兩間公屋」的情況已不復見，很難再以出售居屋來補貼公屋的建屋成本。

自2009年起，本地樓價急升，即使政府三番四次出招壓抑樓價，金管局又再三收緊樓宇按揭，樓價依然未見顯著下調，繼續在高位徘徊。正如中原地產創辦人施永青所述，現時六成多的私樓單位是沒有按揭的，故此即使政府收緊樓按，或者日後加息，對這些單位的業主沒有多大影響，而這些業主也不會急於大幅割價去出售手上單位。

樓價居高不下，未「上車」的年輕人實在難以置業，只好輪候公屋，以致輪候申請逼近25萬宗，當中有近7萬宗為18至29歲單身人士的申請。由於房委會實施計分制度，不少零收入的學生一到18歲就申請公屋，以成功申請到公屋為人生目標，實在令人感到嘆息。

筆者過去一直強調，政府房屋政策與運輸和就業政策相關，政府大量興建公屋和居屋，市民成功申請入住後便不願意遷出，以免失去房屋福利。公屋及居屋的流轉性極低，大量公營房屋的居民要花費金錢和時間往返工作地點，加重交通負荷。不少打工仔為了符合申請公屋和居屋資格，故意選擇收入較低的工作，或者讓部分家庭成員暫時失業，直至成功申請入住公共房屋。

今年年初，施永青建議政府向每一位香港永久居民承諾，他們一生中都有一次機會購買一個約500呎的上車居屋，單位只能用作自住，不能出租。此類居屋可隨時轉售，不用補地價，但轉售對象必須是未曾購買過居屋的永久居民。

施老闆的構思其實類似新加坡的組屋計劃。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的公民，且至少與另一名公民或者永久居民組成的核心家庭。組屋業主住滿五年後可以在公開市場上免補價將單位出售給公民或者永久居民，而年滿35歲的單身人士也可以在公開市場上免補價認購組屋。組屋業主轉售單位獲利後，還有權再次認購組屋，但需要支付15%至25%的利潤給建屋局。

梁振英上台後便推出「白居二」計劃，讓居屋白表申請者可免補價認購二手居屋。由於私樓供應不足，新建居屋又未「到位」，而二手居屋業主出售手上單位後又難以負擔私樓價格，故此在房屋供應不足的情況下，「白居二」計劃反而推高「上車盤」的價格，令年輕人更難入市。

現時一人家庭申請公屋的每月入息上限接近10,000元，三人家庭則接近20,000元，只要居屋價格定在較低水平，例如300呎（實用面積）售百多萬元，500呎售200多萬元，相信不少輪候公屋的申請人是有足夠能力置業，支付一成首期認購居屋。大量公屋申請人轉為申請居屋，土地資源（包括李兆基捐出的土地）改為興建居屋，將大大降低房委會的財政壓力。

日後居屋單位可免補價自由轉讓給未曾置業的永久居民，而業主轉售居屋單位後又可再入市認購居屋（把部分利潤分給房委會），將大大增加居屋的流轉性，方便市民搬遷，從而減輕交通負荷，促進就業。政府官員實應認真研究施老闆的建議。

林本利

曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://www.lampunlee.blogspot.com

樓市愈升愈有，連帶居屋樓價亦狂飆，有財務中介看準商機，向居屋業主發信，其格式以至公司標誌均抄足房屋委員會和房屋署公函，內文涉嫌威嚇業主已違例借貸，須即時與中心聯絡另辦按揭，又向業主索逾二十萬手續費。本刊調查後發現，該中介收取高昂服務費，替業主代辦轉按居屋圖利，但中介否認發信威嚇。房屋署發言人強調，署方與該中介公司無任何關係，並會轉介執法部門跟進，又稱居屋業主如有特別需要重造按揭，可自行向署方申請。

潘先生的親戚為將軍澳寶林邨居屋單位業主，曾獲房署批准向財務公司按揭單位借貸，但已還清借款，單位一年前亦已供滿。去年十一月，業主收到一封由「香港居屋按揭服務中心」發出、儼如警告信的信件，標題為根據「房屋條例……貴處可能有使用不合法按揭」，若業主想「避免負上不必要的法律責任」，可使用中心提供的「居屋免補地價再按揭計劃」。潘的親戚見信件抬頭與房委會及房署共用的「井」形標誌幾乎一模一樣，信件內容亦跟署方公函類同，遂不敢怠慢，立即根據信上的資料致電查詢，當時對方自稱房署職員，又於通話中確認業主姓名、地址和過往借貸記錄等，催促事主盡快上門了解。潘先生遂與親戚到信件列出的尖沙咀「房屋署」辦事處了解，潘憶述職員一開始便力推貸款計劃，「佢哋話俾到銀行再低啲嘅利息，五萬蚊係要俾佢哋嘅，再幫你轉去銀行就要二十幾萬嘅手續費。」潘聽後心感不妙要求離去，但遭職員阻止，好不容易才成功帶親戚離開，「點解佢哋會有我哋咁多私人資料，好擔心。」

跟進已搬遷兼改公司標誌

記者根據信件的地址，兩週前以顧客身份到該中心了解，發現該處招牌已換上「第一信貸」，卻未見按揭中心字樣。第一信貸職員指有另一組同事專責居屋加按，並着記者到尖東麼地道冠華中心辦事處查詢。記者登門後終找到香港居屋按揭服務中心，雖然公司名稱依舊，但辦公室門外的標誌已更改，僅餘一個紅色房屋圖案。自稱「中心主任」的李世章與記者見面，得悉記者欲加按居屋後即大表興奮：「有得做，你依家係幫個仔升學係教育嚟呀嘛，呢個就係reason。」但李世章又一改口風，否認中心是政府機構，表明以中介身份協助未補地價的居屋業主，向房署申請加按，獲批後會找銀行承造按揭，成功後收取最少八萬元或貸款額百分之五作手續費，又吹噓成功率達九成，記者反問可否自行申請加按，他即擺出專家口吻：「極難，因為房署鍾意有第三者證明……有好多文件你未必識搞。」

與財務公司千絲萬縷

根據公司註冊記錄，香港居屋按揭服務中心有限公司去年九月才成立，至今不足一年，股東是一間英屬處女群島註冊的公司，董事名為李世章。第一信貸亦僅於去年七月成立，股東為韓嘉軒和黃榮華，兩公司的登記地址原本相同，但按揭中心今年三月更改申報地址至麼地道冠華中心。雖然該中心搬遷兼更改公司標誌，但記者發現其宣傳單張以至職員卡片，仍沿用與房署極相似的標誌，就連聯絡人電話號碼亦相同。翻查資料，市面上有很多財務公司都宣傳類似服務，以低收費及高獲批率作招徠。現時全港約有三十二萬個居屋單位，當中約廿五萬個未補地價，根據《房屋條例》，未補地價的居屋單位不能轉讓、按揭或抵押業權，除非業主有特別理由如急需籌措醫藥費、教育費或殮葬費等合理原因，房署會因應個別情況批准業主免補地價加按，需時約八個月。

專家話或觸犯詐騙罪

大律師陸偉雄了解後稱，若證實香港居屋按揭服務中心曾寄出模仿政府文件，並自稱為房署職員，已觸犯假冒公職人員罪及《盜竊罪條例》，「好明顯佢依家唔係冒認公職人員咁簡單，而係想呃個當事人做多啲生意，背後目的係想獲利，呢個係詐騙行為。」向晴軒債務及理財輔導服務項目主任翁麗萍解釋，近幾年樓市急升，不少未補地價的居屋業主都希望加按套現，她批評部分財務中介見有機可乘，竟威迫利誘業主加按借貸，並濫收巨額手續費，中心收到的求助個案亦因此上升。「但佢哋收費都十分之貴，律師樓加埋上會費都六、七萬，如果你自己搞其實只係三千幾蚊。」翁麗萍建議居屋業主如有債務問題，應直接向房委會申請加按，又或向非牟利機構求助，嘗試以債務重組方式解決問題。公屋聯會主席王坤則踢爆，經財務中介申請未必更有效率，「唔係委託代表申請就會容易、快啲同一定得，因為房署都係睇個人實際需要。」他稱不少財務機構利用申請者急於借錢的心態，收取天價手續費，部分更可能沒詳細註明手續費，結果變成以債養債，「可能先收你三萬，但仲有廿萬要還o架，仲可能寫埋落樓契……到頭來不但申請唔到，仲倒蝕一筆。」

回應聲稱被偽冒發信

記者其後到香港居屋按揭服務中心與董事李世章對質，他矢口否認扮房署出信，又形容自己才是受害者：「我哋好多客人都收到呢封偽冒信，有好多款，有黑白有彩色，但依家冇喺手證明。」但李世章承認曾採用類似房署的公司標誌，並解釋只為宣傳噱頭，由於之後收到不少投訴，故二月已更換新標誌，並計劃為公司改名，「改做正大囉，正大光明呀嘛」。第一信貸總經理林志華表示，公司與香港居屋按揭服務中心獨立運作，他解釋兩公司曾申報同一地址，只因早前曾借出辦公室予對方營運，兩公司只是「有生意往來」。房屋署回覆，近年未補地價居屋獲批重新按揭的個案大幅上升，去年便有七百零七宗，比前年增加七成。署方強調與香港居屋按揭服務中心沒有合作關係，近期已收到約八十多宗有關財務中介公司的查詢及投訴個案，會把個案轉介執法部門跟進，呼籲居屋業主依法向署方提出申請。（李詠珊、陳君沛）

壹判官

扮房署職員呃人，又威嚇小業主幫襯，認真可恥！居屋業主若有需要借錢，記住自己向房署申請。劣劣劣劣劣（五個劣為最嚴重）

未補地價居屋申請加按流程

1. 填妥重新按揭（加按）申請表及通知書，須填寫申請理由2. 準備相關證明文件，例如升學需要備有學校取錄文件3. 到屋苑所屬租約事務管理處呈交文件及繳付$3,860手續費4. 等待批准信（最少八個月）5. 成功後找銀行或財務公司加按6. 簽署律師擬備附有房署條文的按揭契資料來源：房屋署網頁

自從2010年本地樓市從「海嘯價」急速反彈後，特區政府先後引入額外印花稅、買家印花稅和從價（雙倍）印花稅，希望把樓市炒家、內地買家及投資者驅逐離場。即使金管局多番收緊物業按揭成數，最近政府再度加辣，亦無助壓抑樓價，政府似乎顯得黔驢技窮。

正如筆者之前兩篇文章所述，政府的辣招表面上是協助市民首次置業，實際是扼殺二手市場，幫助地產商促銷，以及方便炒家出貨和內地人（或企業）走資，嚴重扭曲整個樓市。政府容許購入樓花的買家，到入伙後才計算半年換樓期，又縱容地產商提供九成，甚至十成樓按，變相鼓勵買家認購新樓，包括只得百多呎的劏房。辣稅不適用於過去以公司名義擁有的物業，以致出現鋪王首置，辣稅愈高，「公司盤」叫價愈高的荒謬現象！負責主管土地及房屋政策的官員，本身正是透過公司（包括離岸公司）擁有大量物業，他們（或者家人）透過轉讓「公司盤」獲利，由於無須到土地註冊處登記，外人不得而知。既然「心術不正」，壓抑樓市措施自然走了歪路，市民只有寄望今年三月的特首選舉，能夠選出「心正」和「路正」的特首，撥亂反正，把樓市重新納入正軌。筆者多番強調，香港實在有足夠房屋，滿足港人住屋需要。只因美國息率長期偏低，內地走資，個別官員為了發展新界，幫助囤地的人收割，不時製造土地及樓宇供應不足的假象。加上政府透過拍賣土地及徵收辣稅，每年收入高達千多億元，自然不想樓價顯著下調。小市民看見辣招無效，重複被官員欺騙愚弄，最後只好以高價入市，認購百多呎的劏房。

梁特首上台後制定長遠房屋策略，指每年外地（包括內地）買家房屋需求約2,250個，即每月約188個，這個數字明顯與現實情況不符。單以去年3月至11月數字計算，每月繳付買家印花稅的物業成交宗數平均是238宗。數字還未包括以轉讓公司形式購入的單位，找本地代理人或信託人購入的單位，以及一張合約購入多個單位的成交。既然政府評估每月外地買樓需求是每月188個單位，其實可以透過配額方式分配這188個「外地買家購樓證」，做法類似拍賣的士牌照，價高者得。由於「購樓證」有價，動輒數百萬元，外地買家自然會選擇購入豪宅，對中小型住宅單位的影響將可減至最低。過去政府限制內地人來港產子，又實施限奶令，為何影響全港市民生活的樓市沒有類似配額制度？政府若有心協助港人首置，可以從公屋及私樓的建屋量中，撥出更多單位作為居屋，供首置人士輪候購買，樓價是一般家庭可以負擔的水平，日後轉售只可賣給首置客。政府承諾全港市民，只要符合資格，有工作和足夠收入即可申請，人人有份。這便可以避免年輕人為了排隊入住公屋，故意放棄工作或者收入較高的工作。近年不少父母為了逃避辣稅，或者協助子女首置，耗盡積蓄去支付首期，以高價認購劏房，這奇怪現象實不應延續下去。政府向外地買家實施限購令，又保證全港首置市民可以獲配居屋，自然可令中小型住宅市場降溫。政府可逐步撤走買家印花稅和從價印花稅，方便港人換樓和物業投資，只保留額外印花稅，防止樓市再出現短炒情況。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

2016年中期人口統計簡要報告，清楚顯示特區政府的房屋政策徹底失敗。由2006年至2016年，香港人口由686.4萬增加至733.6萬，增加47.2萬人。公屋單位增加7萬多個，但居住在出租公屋的人口竟然原封不動，維持在213萬人的水平，大量人口被迫在居屋及私樓市場尋找棲身的地方，租金及樓價自然大幅上升。

這十年間，全港永久性房屋單位由247.7萬個增加至275.2萬個，增加27.5萬個。沒有人居住的單位數量維持在25-27萬的高水平。大量房屋空置無人居住，但同一時間卻有10多萬人被迫居住在非住宅用房屋（例如工廈和商廈）及臨時房屋內，生活環境極其惡劣。過去十多年，大量資金流入香港，利率長期處於極低水平，加上政府不時寬免差餉和公屋租金，降低房屋的空置成本。出租公屋單位增加，卻未能吸納更多人口。公屋輪候個案逼近30萬，當中一半是單身人士。市民無法承擔私樓的樓價和租金，只好輪候公屋，年輕人失去奮鬥心。過去十年（特別是過去五年），市民誤信政府，以為樓價會因應房屋供應增加而下降，「落車」後無法再「上車」，自置居所的家庭比率由接近53%，跌至48.5%。政府的「辣招」和按揭上限，不單未能壓抑樓價，協助市民「首置」或「上車」，反而令到更多市民「落錯車」，大量房屋由投資者和內地買家（或其代理人）購入。筆者過去多年已不時撰文揭示上述情況，包括大量房屋空置，多建公屋無助解決房屋問題，「辣招」無助市民首置和換樓。去年中期人口報告，再一次引證筆者的觀察完全正確。過去筆者亦不時撰文，建議政府把部分用作興建公屋的土地，改為興建居屋，協助港人「首置」或「上車」。市民必須努力工作，有足夠入息供樓才可申請居屋。不少人為了申請公屋，故意減少工作，以免入息超出上限。

政府不應寬減差餉，反而要調高差餉徵收率。這除了增加炒家的空置成本外，還可以把多收的差餉用作全民退保，削減薪俸稅，或者直接派發給每一個港人。市民只持有一個住宅單位，他們的得益肯定大過多付的差餉。那些擁有多個住宅單位的人，包括地產商，便要計算是否繼續囤積居奇，每年繳納巨額差餉。既然「辣稅」無法遏止內地人入市，政府便要引入「限購令」，限制非港人買樓數目。政府的「辣招」和按揭上限，明顯對地產商出售樓花有利，政策亦幫助炒家透過「公司盤」多賺一筆，或者扮「首置客」，以一張合約購入多個單位炒賣。市民在二手市場購入單位後，便要在半年內出售手上單位才可豁免繳付「辣稅」；若購入樓花則可等待至入伙後才計算半年換樓期。地產商提供二按，令金管局的按揭上限形同虛設。大量內地資金從不同途徑流入樓市，把樓價和地價炒高至完全脫離市民的購買力。特區政府的財金官員必須正視這些問題。最近新加坡政府宣布為樓市「減辣」，並且要求「公司盤」轉手繳付辣稅。新加坡政府成功調控樓市，私樓樓價自2013年至今向下調整一成多，避免出現地產泡沫。相反，特區政府只顧維護囤地和囤樓的人利益，令港人的居住環境變得愈來愈差。新的特首若不正視房屋問題，恐怕市民的怨氣只會愈來愈深。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）

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樓價高企，政府每推出居屋，都成為夾心階層的「救命繩」。早前最新一期居屋開售，包括「無雷公咁遠」的梅窩銀蔚苑、銀河苑，以及彩虹彩興苑等合共二千個單位，最終收到九萬份申請表，超額逾四十多倍；就連二手居屋，近月交投亦異常頻繁。下有公屋，上有私樓，居屋是不少市民購買私樓的第一跳板。不經不覺，距離香港第一批居屋誕生，至今約40年。當時的何文田俊民苑，售價14 萬元，至今亦剛好升值40倍。居屋無論是價錢、設計、間隔或入場門檻等，多年來已歷經變遷。但無論如何，只要你有賭一鋪入市並幸運抽中，一間居屋基本已可「養」三代，不少早期居屋業主都指，已達至無憂。

位於何文田豪宅區、旺中帶靜、環境清幽的俊民苑，屬香港第一代居屋，兼且不用補地價便可出售。屋苑提供千八個單位，面積介乎四百八十至近六百呎，適合一家四口小家庭。當年一個面積五百五十呎單位，只售十四五萬元，當時一個麥當勞漢堡包不用兩元。根據中原地產資料，在今年初，一個同樣大小的單位以五百八十三萬元成交，如果一手買家持有單位至今，升值約40倍！陳太是俊民苑的第一代業主，持貨力強，她坦言曾有出售念頭，除了因為單位價格升幅明顯，還想轉換環境。「我們有不少鄰居已經搬走，有些是移民，有些是搬走，而我們就住了這麼久。」不過她最終唔捨得。未遷入俊民苑前，她跟家人住在觀塘「雞寮」（即徙置區），直言：「環境不好﹗ 有機會便申請居屋。」她以十一萬元購入俊民苑三房單位，當時住了五至六個人，包括她家姑，供樓每月千多元，對於從事製衣、月入同樣只有千多元的她而言算負擔重，「當年徙置區也只是月租一百元。」

好彩上咗車

早年的香港，只要肯咬實牙關去捱，一般都能捱出頭，不如今日。陳太說：「現在回想也算好彩，有瓦遮頭，現在想要上車是真的好難好難。」「好彩」上車的還有她的子女，「而家每個也有一層樓啦！六至七年前遷出，他們『好彩』，如果是現時，會『上唔到車』。」陳太斬釘截鐵說。她其中一名兒子，買了一樣在何文田、由政府推出的的夾心階層屋苑（夾屋）欣圖軒，已經免卻了後生一代住屋的煩惱。住在俊民苑二十五年的高太，有能力為兒子買多層樓，但兒子卻嫌細。「他有一個兒子，一個工人，想要有套房的三房單位，現時入場費起碼千多萬元。」高太一家於九二年，以一百九十萬購入俊民苑一個三房單位，退休前從事會計的她，對數字特別深刻，「早一年樓價是一百一十五萬元，我遲了一年買！」現時單位只有她跟丈夫居住，兒子已遷出，不過仍是「無殼蝸牛」，她稱之前曾買入一個物業供兒子婚後居住，不過後來兒子想要大單位，便在外面租樓，「他的收入不算少，月入九、十萬，但儲來儲去那二、三百萬不知夠做什麼！買給他的樓又嫌細，那惟有自己『俾心機』﹗」高太還慨嘆：「我們五十後覺得有個『竇』是十分重要，年輕一代都覺得有個『竇』重要，但消費也同樣重要，時代不同。我們以前『慳慳埋埋』就得，現在是『無得慳』。」

白表綠表點誕生

回帶至約四十年前，政府於一九七八年推出居屋計劃，協助中低收入家庭自置物業。第一期居屋有六個屋苑，包括觀塘順緻苑、何文田俊民苑、香港仔漁暉苑第一期、沙田穗禾苑第一期、葵涌悅麗苑及柴灣山翠苑，於當年二月接受申請，最低及最高售價分別也只是八萬至十六萬元。當時的單位一般有一廳及兩房或三房設計，最初只賣給兩類人士：一是全家總入息不超過三千五百元；一是公屋住戶，即今天我們所講的白表與綠表 。Facebook專頁「香港公共屋邨圖片集」創辦人梁瑋鑫（William），曾為興趣走訪全港所有公屋及居屋，他研究過，數十年來居屋設計不斷變化，就算是第一代居屋的六個屋苑，風格皆有不同，是非標準設計（即沒有固定模式）。當中最特別的居屋是沙田穗禾苑，因為該屋苑每三層樓才有一個升降機大堂，其他樓層就要以樓梯貫穿，有升降機直達的樓層，售價會較其他樓層貴廿萬。而穗禾苑位處沙田半山，空氣流通，採光度亦足。

居屋都有複式

後來政府為節省建築時間及成本，居屋都是「倒模式」興建，促成風車形、十字形等設計。「風車形」在建築學上，可以提供更多種類的單位，「兩房也會有大兩房或細兩房的選擇，但最大的問題是去水渠置於室內，可能出現難聞氣味。」到九十年代，最常聽見的居屋便是和諧式及康和式，「康和式是特地為居屋設計，三房特別之處是有套房，這是九十年代香港人生活水平的提升。」現時的新居屋，特別是二○一四年後落成，單靠外表已很難分辨是居屋還是公屋，這是因為需求問題，「本來都是作公屋用途，但轉為居屋，是最快可以提供最多單位出售的一個方法。對比三十年、四十年前的居屋，一看穗禾苑便明顯覺得不是公屋，甚至會以為是私人屋苑。」樓齡愈長的居屋，反而更似在豪宅地段的私人屋苑，竟有露台在廚房外面。何文田俊民苑在愛民邨隔壁，可以共用社區及康樂設施；沙田穗禾苑規模及面積極大，形成自給自足的社區。其中觀塘順緻苑，更加是有複式單位的居屋，可由室內樓梯通往閣樓，全港獨家。記者參觀其中一個複式單位，發現單位樓底極高，故可間多一層複式。上層通常是主人房連套廁，相當寬敞。順緻苑有二十四個複式單位，都設於樓宇頂層。實用面積介乎六百四十至七百呎，上層面積約二百呎。當年一個六百多呎複式單位，售價是十四萬元，今天放盤價達五百八十萬元，升值四十倍。而一個七百呎的複式，八十年代時只售十五萬多；由於市區複式極為罕有，三十多年後的今天價格已升至七百二十萬元。

向上流轉趨勢

這麼多年來，部分居屋屋苑的位置仍然優越，享受的景觀及交通優勢跟私樓不遑多讓。例如筲箕灣東旭苑及馬鞍山錦泰苑，部分單位可看到無敵海景；而鑽石山龍蟠苑及藍田康田苑，入口已是港鐵站；何文田俊民苑及冠熹苑，就在現時人人稱羨的名校網。 將軍澳寶盈花園有「將軍澳居屋王」之稱，甚至有游泳池、燒烤場、網球場等。房委會資助房屋小組黃遠輝，小時侯住天后木屋區，十歲時跟家人先後搬到公屋柴灣邨及漁灣邨。居住十多年後，他在九五年以綠表、一筆過付款買柴灣居屋杏翠苑，供父母居住，脫離公屋階層，自己跟妻子則購買私樓另建安樂窩。由南豐新邨換樓到太古城，最後搬往鹿茵山莊。過往居屋被指是香港房屋階梯中層，是購買私樓的「跳板」，但黃遠輝指樓價高企下，能向上流轉是少有例子。「因為要補地價，一般要補地價三成是頗高，而且私樓的價格還要高。」但他補充：「居屋的出現是希望加快公屋流轉，再分派給有需要人士。不過，大家當然樂意見到有向上流轉的趨勢，一個社會應該是這樣的。」

李卓人：居屋救咗我

二十多年前，前立法會議員李卓人一樣抽居屋，更坦言：「居屋救咗我。」當時，李卓人跟太太租住九龍城一個單位，業主一直加租至接近一萬。而李卓人還在非牟利機構工作，月薪一樣只有一萬多元！「太太說：『唔掂啦，要抽居屋試吓』。碰巧當時她在讀書，沒有工作，符合申請居屋的入息資格。」最後李卓人抽中，還要是第一選擇，最後挑了大埔頌雅苑。提起舊居，李卓人多次指頌雅苑景觀優美，在松仔園對面，可眺望一片綠油油的風景。單位三房一廳，面積五百多呎，間隔實用，「好正！唔使點搞，我完全沒有改動間隔，純粹髹油漆，鋪地磚，成本也不是太貴。單位沒有窗台，間隔四方，沒有畸角位。」他們在頌雅苑居住大約五年，後來女兒在九龍區升學，便再改為租住外面的房子，居屋單位一直丟空，至十年前以八十萬元把其賣出。今年初，頌雅苑一個同樣面積單位，以三百二十二萬元成交，對比九○年李卓人以約三十萬元買入，升值十倍。被問到有否後悔把單位賣得太早，李卓人只說：「算啦，不諗這些！如果我不賣居屋，也就沒有首期買樓。」他把賣樓款項作為美孚一個私人屋苑單位首期。「如果沒有居屋，我根本買不到樓。現在的人一樣，抽居屋似是六合彩中獎，起碼有自己的安身之所。」

撰文：王敬蓮攝影：關永浩、梁正平[email protected]