美加息 滙率持續走弱人民幣離岸價現「倒掛」
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GS(14)@2016-12-17 23:54:08■人民幣滙率持續疲弱。
美國加息後人民幣滙率持續走弱，離岸拆息保持高位，外電報道中央經濟工作會議昨日傍晚閉幕，離岸人幣亦在傍晚約6時，跌至全日低位每美元兌6.9561人幣，在岸價較離岸價更低，插至6.9609逾8年半低位，晚上9時離岸及在岸價稍微回升，分別報6.9526及6.958，每百港元兌90人民幣。人民幣中間價昨大跌219點子，報每美元兌6.9508人幣，恒生銀行（011）執行董事馮孝忠表示，本地資金池縮細，離岸隔夜息及翌日隔夜息，分別報10厘及8厘，內地7日回購息率則僅2.7厘；離岸價出現「倒掛」（較在岸價強），他說是因為本地拆息高，令借錢沽空人幣的炒家要冚盤購回人幣，故滙率跌勢較在岸輕。中外媒體報道，中央經濟工作會議昨晚結束，習近平及李克強在會上發表講話，總結今年工作及闡述明年經濟政策取向，當局會實施積極財政政策，及穩健中性的貨幣政策。會議表明要增強滙率彈性，保持人幣滙率在合理均衡水平基本穩定。■記者劉美儀
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161217/19868257
南海緊張人幣離岸價續「倒掛」
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GS(14)@2016-12-18 10:53:45【本報綜合報道】中美兩國在南海國際水域爆發新一輪政治博弈，中國截獲及扣留美軍一艘水底探測器，使地緣政治升溫，拖累美股尾市由升轉跌，道指突破兩萬點大關受阻。此外，人民幣在美盤交易時段波動，離岸價人民幣維持「倒掛」。中美兩國政治角力，令人民幣在岸價（CNY）和離岸價（CNH）於美盤交易時段持續波動，在岸價弱過離岸價，維持「倒掛」。美盤交易時段，在岸價人民幣盤中最弱曾見6.9723，收報6.9701，升0.52%，為2008年5月最低收市。離岸價人民幣收報6.9665，升0.48%，最弱曾見6.9723，每百港元兌90人民幣。美股尾市亦轉跌，道指上周五收報19843點，跌8點；標普500指數收報2258點，跌3點；納斯達克指數收報5437點，跌19點。道指連升六周，上周累升0.44%；自美國總統大選後累升8.2%，今年迄今累升14%。標普500指數和納斯達克指數上周分別累跌0.07%及0.14%。英國富時100指數收市破7000點大關，全日升12點，收報7011點，創今年10月初以來最高收市。法股升14點，收報4833點；德股則收報11404點，升37點。
儲局代表撐加息逾3次
美滙指數上周五由近14年高位回落，收報102.95，跌0.07%。日圓滙價則收報117.96，升0.19%，為10個月收市最高；每百日圓兌港元收報6.5847。聯儲局宣佈加息四分一厘，儲局「鷹派」代表、里士滿聯儲銀行行長萊克指美國或有需要加息超過3次。今年具投票權兼聖路易斯聯儲銀行行長布拉德則指，儲局明年或開始考慮縮減資產負債表。美國10年期、2年期國債孳息略回，10年期債息收報2.592厘，逾兩年最高；2年期債息則收報1.252厘，續徘徊六年高位。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161218/19868850
粉紅內衣女從天降為咩倒掛電線桿？
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GS(14)@2017-07-07 01:32:50粉紅內衣女郎掛離地二十多尺高的電線桿上，真的這麼香艷？事發於遼寧本溪市，上周六有一名女子身上僅穿紅色內衣褲，吊掛在電線高處，雙腿叉開、雙手下垂，一動也不動，讓圍觀民眾捏了一把冷汗。據搜狐網報道，警方接報後到場發現，女子被吊2、3樓的高度上。消防人員指出，原來該名50多歲女子上午在清潔家中窗戶，身上僅穿內衣褲，卻一時不慎失足墜樓，但她的左腳幸運地被電線纏繞住，未有直接跌落地上。由於受驚過度而昏迷，女子才會出現雙手下垂、一動不動地吊掛在電線上。 消防人員經過10分鐘搶救，女子順利被救回地上，清醒後並無大礙。搜狐網
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170706/20080812
儲局官員憂慮 國債收益率倒掛
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GS(14)@2017-12-03 18:17:00【明報專訊】聖路易斯聯儲局總裁James Bullard上周五晚警告，若按聯儲局現時加息步伐，明年美國短息將高於長息，形成孳息率曲線倒掛，對市場而言是熊市的先兆，故當局不得不有所警惕。
James Bullard表示，以現時走勢，長債息並不會因為聯儲局繼續加息而上揚，加息的決定反而令短息飈升。他認為明年美國國債市場很大機會出現孳息率曲線倒掛，即短息高於長息。現時，一年期的國債孳息率與10年期國債孳息率，相差只有0.75厘，差距比金融海嘯期間更窄。自2015年底美聯儲開始今次加息周期以來，10年期債息在2厘之上徘徊，至今僅累升約8％。1年期債息則由0.6厘升至上周五的1.6厘，累計升幅達1.5倍。
倡暫時緩和加息步伐
現時市場普遍預計，聯儲局將於本月中加息一次，明年將再加息三次。擁有投票權的James Bullard稱，聯儲局應正視孳息率曲線倒掛問題，避免這現象的最好辦法，是暫緩加息步伐，他呼籲其他儲局官員在加息問題上保持更審慎的做法。
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http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7030&issue=20171203
陸振球：港息倒掛風險更大 小心衰退
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GS(14)@2018-12-08 12:12:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1870&issue=20181208
【明報專訊】反映二手樓市走勢的中原城市領先指數CCL連跌10周創最長連跌紀錄，當然有說指數約兩個半月才累跌了5.25%，而由8月最高位計也只是跌了6.3%，不過這是平均數，其實根據戴德梁行統計，一些屋苑如沙田第一城的樓價，原來已較8月足足跌了20%，而太古城也較最高位跌了15%有多！
戴德梁行更加指出，今次沙田第一城和太古城的樓價下跌速度，原來為有紀錄以來最急（圖1及圖2）。大家應該記得，數月前不少評論還對股巿早已大跌不以為然，對政府推出包括空置稅的「娥六招」嗤之以鼻，更說什麼「剛需」強勁，幾可對任何利淡因素抗衡，不過筆者也早說所謂剛需可以話變就變，絕不可靠。
第一城太古城樓價跌速歷來最急
其實，如頭腦冷靜便知香港樓價確已過高，香港可能追落後加息，供應在增加，再加上中美爆發貿易戰，樓價調整乃是必然，那些說什麼樓巿零泡沫，又或假跌的言論，聽聽便算，問問那些倡導零泡沫或假跌、叫人安心高追買樓的「高人」，究竟這幾個月有沒有高追入巿？相信會得到十分有趣的答案。
筆者周初與人稱「樓神」的長實（1113）執董趙國雄，以及樓巿KOL湯文亮博士一起飯敘，大家談起對樓巿最新看法，趙樓神便說現在和湯文亮的看淡脗合，認為貿易戰不會輕易解決，對經濟的不利影響會愈來愈明顯，樓價也會繼續調整，一些樓盤尤其納米樓更可能要跌足三成。
言猶在耳，翌日信置（0083）便以屯門價開售觀塘新盤首批單位，訂價較之前東九龍啟德的新盤價足足低了三成，趙樓神可說是開口中，他還說去年公司已覺得樓巿不對路的加快賣樓，足足套現了500多億元創了歷史紀錄！其實，長實何止賣了大量住宅，還以402億元售出持有的75%中環中心權益，現在擁有大量現金的穩坐釣魚船。
說到信置日前以低價每呎1.7萬元開售觀塘新盤，而該公司同一時間亦公布投得大嶼山地皮，每呎樓面地價也要1.7萬多元，乃歷來大嶼山第二貴地，巿場隨即議論紛紛，說為何觀塘盤賣大包，但在大嶼山卻以高價搶地？
信置大嶼山買貴地 助促銷觀塘盤
有朋友分析，觀塘樓盤單位數以百計，涉及金額數百億元以上，要在跌巿清貨開價自然要克制，而大嶼山地皮金額只是2億餘元，就算買貴了，日後要蝕也不會蝕多少，卻可以營造大嶼山離島地價也要1.7萬元，觀塘巿區地鐵盤也只是賣1.7萬元，是否更抵買？
近期樓巿出現調整，大家都擔心如果息口向上，會是更加不利，但其實就算息口向下，也不一定是有利經濟、股巿和樓巿，就如周二美股道指大跌800點，同一時間美國息債也是明顯走低，而當時竟出現美國的5年期和3年期債息同低於2年期債息的倒掛現象，有說這才是觸發美股大跌的真正原因。
美經濟倘衰退 港股樓同受影響
一般而言，長債息都應該高於短債息，因長債還款期長，涉及風險較高，自也應收取較高息率，但若長債息竟也低於短債息，便可能是巿場預期過了一段時間後經濟會明顯轉差，所以不願借長錢去長期投資，則便可能出現經濟衰退。
不過，巿場一般會以10年期債息會否低於2年期債息的倒掛現象為指標，現在雖然美國5年期債息已低過2年期和3年期債息，但10年期債息仍略高於2年期債息0.123厘，只是這樣窄的息差也可隨時變負數而出現倒掛，而過往統計顯示當美國10年期和2年期債息出現倒掛，一般一至兩年後便會出現經濟衰退。如美國經濟真的衰退，則就算中美的貿易戰解決，中國的出口和製造業也未必有得益，甚至繼續受壓萎縮，而以香港經濟和中國經濟的密切關係，中國出了事，大家認為香港的股巿和樓巿可不受影響嗎？
與美息比 港長短息差更窄
當然，也會有人說美國的事相當遙遠，那香港又如何？如看看香港的孳息曲線，雖然較6個月和1個月前的孳息曲線明顯下移，看似長息向下似是好事，但香港的10年期和2年期息差只有0.093厘，較美國更窄，即孳息曲線更平坦（圖3），那是否香港較美國更容易出現10年期債息會低過2年期債息的倒掛現象，即較美國更容易出現衰退？如此，香港的業主和物業投資者，可能要更加小心！
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：美債息重現倒掛 留意衰退風險
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GS(14)@2019-03-23 09:09:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6464&issue=20190323
【明報專訊】美國聯儲局日前議息後宣布維持息率不變，更預期今年餘下時間不會加息，明年也只會加息一次，更會在今年9月停止縮表，地產界普遍認為是利好樓巿的消息。不過，債巿或利率分析高手除會關注息口變動，更會密切留意孳息曲線變化，因為孳息曲線對預測未來經濟走向有領先作用。
早前知名樓巿分析師卓百德（Peter Churchouse）說，樓巿可能調整多6%便會回升，不會太悲觀，皆因他發覺美國債巿孳息可能擺脫倒掛的困局，代表經濟不會衰退，消除對樓巿的不利影響。
所謂孳息倒掛，乃是一般情况下，由於還款年期較長借錢出去的風險較高，長債息率會高於短債息率，但如預期經濟轉差，甚至可能出現衰退，長線投資開廠或做生意便可能要虧損，不如放債收息好過，這時長債便受捧令孳息下跌，如長債息跌至低過短債息，便代表巿場憂心經濟衰退的機會升溫。
聯儲局議息後 倒掛情况更嚴重
事實上，美國的5年債息已低過2年債息，出現倒掛（圖1），在美國聯儲局本周議息後倒掛情况更嚴重，巿場一般更關注美國10年期債息會否低過2年期債息，因為過往當10年債息和2年債息出現倒掛後，大概一年多後便會出現經濟衰退，而股巿一般會先行於經濟，而樓巿又會跟在股巿後面走。
去年底時，美國10年期債息和2年期債息一度收窄至只至有0.11厘左右，當時巿場便極為擔心美國的10年和2年期債息出現倒掛，美股也在當時跌至最低，之後兩者的息差重新擴濶至0.22厘以上，令倒掛或預示經濟出現衰退危機紓減，美股其後大幅回升，港股也大升4000多點，到最近終連樓價指數也連升6個星期。
不過，本周聯儲局終於「跪低」全面變鴿，美息向下，但10年債息卻跌得快過2年期債息，令兩者息差又再收窄（圖2），即兩者出現孳息倒掛或預示經濟出現衰退的風險又再增加，那中長線對樓巿是好事？還是壞事？
說到利率變化，自然會想起通脹，因為如果經濟出現衰退，一般情况通脹會降低，甚至可能出現通縮，各國政府和央行最怕出現通縮，因極難應付。
填海增土地供應 遏租金降通脹
政府日前進一步公布「明日大嶼」的成本及收益估算，以反駁所謂「倒錢落海」荒謬說法，指填海及基建交通總投入估計約6240億元，而未來單計賣地收入已逾7000億至可能超過1萬元，且建設費用會分攤10年支出，所以就算不計社會效益，項目不單不會蝕且會有錢賺。 當然，有政治人物提出反對意見，指若計入5%的通脹率，10年後項目會大大超支，不過一來近年香港少見有5%的通脹（圖3）；另如香港真的出現通脹，樓價和地價也會水漲船高，地價提升同時可蓋過填海成本的增長。
另外，香港的通脹，不少是由於租金高企造成，如明日大嶼能提供大量土地，便可大大壓抑地價和樓價，租金也會受控，便有助控制通脹，民生受惠。
另有議員說擔心明日大嶼令庫房開支大增，或會令政府加稅減少其他開支來填氹，不過，香港現時的低稅率頗為表面，實質巿民因土地不足而捱貴樓捱貴租，商戶及私人機構經營也會將租金轉嫁予消費者，屬「隱藏性稅項」，如明日大嶼能壓抑樓價和租金，社會可視作「減稅」，那名議員的擔憂，是暴露其低水平，還是只為反對而反對？
樓價租金高企 港生活開支最貴
英國經濟學人智庫（Economist Intelligence Unit）最近公布年度生活開支最昂貴城市排行榜。在133個上榜城市中，香港較上一次調查上升3位，與新加坡及法國巴黎並列第一（圖4），是有關調查30多年來，第一次出現三城並列首位。
負責研究的學者斯拉夫查娃（Roxana Slavcheva）表示，結果反映在全球化影響及消費模式日漸相似下，各地大城市的生活開支變得愈來愈貴。她又稱，即使一些城市生活開支較低，未來也會因各項交通及公共服務等費用上升，推高整體生活費。其餘頭十大城市，依次為第4名的瑞士蘇黎世、並列第5名的瑞士日內瓦和日本大阪、並列第7名的韓國首爾、丹麥哥本哈根和美國紐約，以及並列第10名的以色列特拉維夫和美國洛杉磯。
香港成為全球生活開支最昂貴的城巿之一，固然有人會解釋是反映香港競爭力強，但也應和土地供應不足以至樓價和租金高企有關，如明日大嶼能落實，希望可起到壓抑樓價和租金的作用，連帶整體的生活成本也可降低。
[陸振球 樓市解碼]
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