新地十四鄉補地價 樓面超嘉湖 共480萬呎料涉逾百億元 發展期需8年
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GS(14)@2017-09-17 11:27:21【明報專訊】持有大量農地的新地（0016），繼今年5月完成屯門兆康逾65億元補地價後，其後旋即完成西貢十四鄉補地價協議，涉及約480萬方呎樓面，規模料較天水圍嘉湖山莊還要大，市場預計補地價勢將逾百億元，料打破2009年恒地（0012）馬鞍山落禾沙項目、以約96億元所創下最大宗農地轉住宅的補地價金額紀錄。
明報記者 甘潔瑩、陳偉燊
十四鄉地鄰近西沙路，區內未有任何大型新盤發展，交通暫時僅靠西沙路出入。城規會資料顯示，十四鄉項目早於1990年代已獲批准興建住宅，惟因補地價問題遲遲未能啟動。不過，新地近年已積極向政府磋商補地價事宜。屋宇署資料亦顯示，新地十四鄉項目先後獲批兩份發展圖則，包括去年12月鄰近馬鞍山濾水廠的地皮，獲批建17幢16至25層高分層住宅大廈、1幢2層高教堂及1幢2層高商業大廈，住宅樓面涉約215.5萬方呎。
兩圖則發展46幢大廈 30幢洋房
今年4月，另一位於鄰近大洞禾寮一帶的地皮，獲批建29幢6至22層高的分層住宅大廈、30幢3層高的洋房，並設有1幢1層高商業設施，涉及266.92萬方呎。與此同時，項目北面地皮將建逾27萬方呎康樂設施，包括高爾夫球會、運動中心、公眾停車場等。
新地5月已就屯門兆康第54區商住項目完成補地價，涉及逾65.3億元，如今再就西貢十四鄉項目達成補地價協議。對上破紀錄的換地個案，為2009年恒地就落禾沙完成約96億補地價，折合每呎樓面補地價約3252元。市場保守估計，十四鄉項目補地價逾百億元，甚至有機會逾200億元，折合每呎樓面補地價約4100元。換言之，新地不足3個月內斥巨額完成兩宗大型補地價，反映對後市的信心。
郭炳聯：項目需投資大量基建
新地目前手持農地超過2800萬方呎，並正處於更改土地用途的不同階段。在申請轉換新界農地用途方面，集團主席郭炳聯稱，已就西貢十四鄉項目達成補地價，涉及樓面480萬方呎，另需投資大量基建，預期完成發展需時8年。
新地副董事總經理黃植榮表示，集團一向從申請換地、農地轉換，甚至在市區收購，爭取發展用地。但是在十四鄉等項目，因涉及複雜環節，要處理路橋、土木等不同基建，因此要較長時間商議。至於現時是否較容易向政府爭取將新界農地轉換用途，他未有正面回應，只表示希望向市場提供更多土地供應，紓緩需求。他又稱，政府向來有補地價機制，發展商亦需要投入額外成本去負責基建、排污、路橋及開山劈石，並形容今次新地能夠爭取兩個項目完成轉換用途，實屬「好彩」。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8442&issue=20170915
海天晉洋房售5,480萬將軍澳住宅呎價3.5萬新高
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GS(14)@2017-09-17 12:31:57■將軍澳海天晉有洋房以5,480萬元成交，呎價近3.5萬元，創出區內新高。 資料圖片
【本報訊】新盤特色戶不斷刷新各區樓價新高。新地（016）將軍澳海天晉事隔半年再沽出洋房，成交價高達5,480萬元，呎價近3.5萬元，不但造價半年間上漲11%，更創出區內住宅呎價新高，價錢等同港島南區海景豪宅。記者：陳東陽
將軍澳南12個新盤於過去數年間接力開售，至今大部份分層單位已經銷售至尾聲，而發展商抱住奇貨可居的心態將洋房慢慢放售。統計過去一年區內新盤交投，先後有Monterey、海翩滙及藍塘傲3個全新項目開賣，連同其他屋苑貨尾，累錄逾2,000伙新盤分層戶交投；同時間各個項目合共提供76幢洋房，開售至今僅沽7幢，當中5幢屬過去一年內以招標形式售出。
洋房造價半年升11%
據成交紀錄冊顯示，新地將軍澳海天晉3號獨立屋昨以5,480萬元售出，實用面積1,570方呎，呎價34,904元，物業樓高兩層，連1,384方呎花園、666方呎天台及私家泳池。同屋苑毗鄰的2號洋房，佈局、實用面積、天台空間等一致，位置視野相若，今年3月份成交價不足半億，呎價31,460元，換言之，半年間屋苑洋房造價漲10.9%。呎價3.5萬元可以買到港島海景豪宅新盤。中海外（688）鴨脷洲南區．左岸日前以招標形式售出1座高層A室，成交價6,545萬元，實用面積1,870方呎海景四房戶，呎價3.5萬元。原先將軍澳樓王為麗新（488）及郭炳湘旗下帝國集團合作發展的藍塘傲頂層特色戶，實用面積1,412方呎連逾千呎天台，上月底成交呎價31,493元，豈料半個月內新地將紀錄推高超過一成。
晉海料短期內開價
新地昨午乘勢為日出康城第4A期晉海軟銷，披露屋苑三房戶圖則，實用面積由624到841方呎。集團副董事總經理雷霆表示，日內會公佈售樓說明書，短期內開價，有機會月內發售。嘉華（173）啟德嘉匯亦有特色戶造價創出區內住宅新高。屋苑3座頂層A室昨以招標形式售出，成交價3,760萬元，實用面積1,225方呎四房戶連巨型平台及天台，呎價30,694元，較舊紀錄啟德1號低座全幢呎價3.06萬元高出0.3%。昨日多個豪宅新盤同樣以招標形式錄得成交，包括永隆銀行創辦人伍氏家族發展的西半山尚璟昨以1.18億元售出17樓A室，連車位，實用面積2,098方呎，呎價5.62萬元；新世界（017）西貢清水灣傲瀧昨沽3伙，實用面積由870到1,436方呎，成交價介乎1,400萬到2,527萬元，呎價由1.61萬到1.76萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170905/20143219
第一城殘裝盤480萬沽兩房連天台 低估價逾一成
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GS(14)@2017-11-13 03:31:08■沙田第一城殘裝銀主盤內櫳相當骸人，廚廁狀況尤其恐怖。資料圖片
【本報訊】樓市火熱，連劣質殘裝銀主盤亦錄得承接。沙田第一城30座頂層兩房戶，連私家天台，數月前淪為銀主盤，內籠廚廁破爛如同廢墟，市傳放盤多月，最終成功以480萬元易手，呎價近1.47萬元。同時間，多區二手屋苑樓價繼續破頂。記者：陳東陽 朱連峰
位於沙田第一城30座頂層的兩房戶，實用327方呎，連天台，今年中遭財務公司收樓並叫價530萬放售。本報記者早前曾經實用視察，單位保存狀況相當骸人，地腳線爛、天花滲水迹、冷氣機生銹都只算是小問題。廚廁狀況尤其恐怖，廁所地面散落煙頭垃圾，附送數隻曱甴屍、馬桶一池陳年污水；廚房批盪剝落遍地灰，廚櫃搖搖欲墜將近解體。
將中呎價首破1.7萬
單位上月底降價至480萬元售出，呎價近1.47萬元，而多間按揭市場龍頭銀行網上估價介乎約540萬元至573萬元，上述銀主盤成交價低於估價11%到16%，相信是單位日欠失修而產生的折讓，而裝修公司估計單位全屋翻新至少需要約25萬元。消息指，將軍澳中心8座高層E室兩房戶，實用384方呎，屬屋苑最細兩房單位，剛以662萬元售出，呎價高達17,240元，為屋苑呎價首度升破1.7萬元，登上將中呎價王寶座。中原陳思麗表示，天水圍栢慧豪廷7座低層E室三房戶剛以660萬元易手，呎價9,895元。此單位中銀及匯豐網上估值分別599萬及640萬元，是次造價較之高最多一成。原業主為內地客，2010年以265萬元買入，賬面賺近400萬元。美聯吳肇基稱，鰂魚涌太古城本月首五天已錄4宗成交，隋宮閣高層G室售1,465萬元，呎價20,461元，創同類新高。
凱旋門一年升近三成
豪宅造價更火箭式升空。消息指，九龍站凱旋門摩天閣中層B室，實用845方呎，連車位售4,090萬元，呎價48,402元創屋苑今年新高。同座低數層的B室，去年11月僅售2,900萬元，若扣除約值400萬元車位，不足一年凱旋門樓價升近三成。元朗單幢樓亦破頂。美聯王偉健稱，建輝大廈中層A室，實用321方呎，剛售407萬元，為該廈首度升破400萬元，呎價12,679元亦創新高。二手樓交投回暖，中原統計的10大屋苑於過去周六及日錄14宗成交，按周升56%，創五周新高，將軍澳新都城最旺佔5宗。美聯統計的10大屋苑則錄11宗成交，按周升22%。利嘉閣關騰達稱，東涌映灣園過去兩日連錄3宗成交。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171106/20205952
荃中凶宅樓下賣480萬破頂
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GS(14)@2017-12-18 03:48:04■荃灣中心早於八十年代已落成。資料圖片
【本報訊】樓市缺盤，連凶宅樓下單位也可照破頂。八十年代落成的荃灣中心，屋苑因第17座低層G室曾發生六屍命案而轟動一時，市場消息指，屋苑最新錄9座高層F室成交，向西南，實用面積425方呎，創同類單位破頂價480萬元賣出，呎價1.13萬元。據知，該成交單位樓上一層為凶宅，於2003年曾發生跳樓案，無礙樓下單位高價獲承接。原業主2002年僅以70萬元買入，15年來單位升值6倍，賬面賺410萬元。中銀香港及匯豐銀行分別對上述單位估價472及551萬元。代理表示，現時同類兩房單位，市場放盤僅2至3個，叫價最平480萬元。有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流向本報指，於年初時，他曾經出席同屋苑發生六屍命案單位的拍賣會，但最終因為價錢太貴而不出手競投。他回應是次剛易手單位「該單位接貨人不是我！」，他認為，單位成交價達480萬元，接近市價的九折「算是幾好的價錢」，以中銀估價472萬元，他認為是「估足有餘」。他表示，由於單位並非凶宅同層戶，所以影響不大，若然為同層戶，相信成交價折扣會更多。
嘉湖凶宅同層平一成沽
另外，堪稱全港最多上車盤的私人屋苑天水圍嘉湖山莊，市場消息指，賞湖居2座高層G室，實用面積548方呎，三房單位，剛以518萬元沽出，呎價9,453元，據知同層曾發生凶案，屬凶宅層，匯豐銀行網上對該單位估值575萬元，是次造價低估價一成。至於同層凶宅F室，匯豐銀行估值為495萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171211/20241266
2月新盤成交480宗 按月挫56%
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GS(14)@2018-02-27 08:02:34【明報專訊】2月受新春長假影響，加上發展商未有推出全新焦點大盤，令本月一手成交量大減。綜合發展商及市場消息，新盤市場本月至今暫錄逾480宗成交，除相對1月全月錄約1100宗成交、按月下挫逾56%外，更有機會成為自2016年2月錄約330宗成交後，兩年來的按月新低。
資料顯示，2月暫時售出最多單位新盤，為其士（0025）、寶聲和市建局合作的土瓜灣津匯，期間售近90伙；會德豐（0020）啟德GRAND OASIS KAI TAK售近60伙，排第二；長實（1113）荃灣愛炫美售近40伙，排名第三。
至於過去兩日新盤市場，發展商均是以銷售餘貨為主；其中嘉里（0683）何文田現樓皓畋，銷情保持良好勢頭，過去兩日合共售出5伙，套現約1.12億元；昨最新以2498.94萬元，售出3座20樓實用907方呎G室，折合實呎27,552元。
新世界（0017）西貢清水灣傲瀧過去兩日亦沽出兩伙，包括昨天以1978.9萬元，售出的9座3樓實用1173方呎D室，折合實呎16,870元。此外，傲瀧錄得屋苑首宗租務成交，單位為11座低層D室，實用1144方呎、屬3房間隔，月租為5.4萬元，實呎租金47元，以業主購入價2020萬元計，現享租金回報率約3.2厘。
傲瀧首錄租賃成交 呎租47元
恒地（0012）以單位實用500餘方呎、但可間出4房作招徠的深水埗南昌一號，新近以1068.8萬元，售出38樓實用595方呎A室標準4房戶，實呎17,964元，為項目狗年首宗成交；上述單位亦是項目2016年底開售以來，做價第三高單位，僅次於41樓A室、39樓A室成交價1089萬及1075萬元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3322&issue=20180226
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