上季私宅施工量1900伙 一年低位
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GS(14)@2018-10-28 11:52:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2577&issue=20181027
【明報專訊】樓市氣氛近日轉勢之際，運輸及房屋局公布截至今年9月底，本港未來3至4年一手潛在私宅供應為9.3萬伙，按季計沒有升跌（相對6月底數字），較去年6月底高位9.8萬伙下跌5%；可留意的是，今年第三季私宅施工量只有1900伙，按季下跌7100伙或近八成，惟今年首3季施工量仍高見1.65萬伙，仍達去年全年1.7萬個的97%。
潛在供應量維持9.3萬伙
運房局發言人表示，預計未來數月將有18幅住宅用地轉為熟地，可提供約8200個單位，較上一季的5200個單位多3000個單位，增幅58%。
至於9.3萬個潛在新供應單位中，運房局發言人表示，估計有7.33萬個單位，為實用面積少於70方米的中小型單位（約753方呎），較上一季少400個單位，佔整體供應量79%，比率與上一季相同。
近八成單位小於753呎
另外，9.3萬伙潛在新供應中，包括9000伙貨尾（按季沒有改變）、建築中但減去已預售單位為6.6萬伙（按季減少1000伙或1.5%），以及1.8萬伙在熟地上可隨時動工單位（按季增加1000伙或6%）。
值得一提的是，今年第三季私宅施工量按季大跌、僅錄1900伙，按季大跌78.8%，屬去年第三季錄800伙以來的1年最低紀錄，但首三季施工量錄1.65萬伙，已佔去年全年錄1.7萬個的97%。
分析：增公營房屋或減私宅
落成量方面，今年第三季錄得6400伙，按季增加1400伙或28%，累計首三季共錄1.27萬伙落成，為去年全年1.78萬伙的71%。
美聯首席分析師劉嘉輝指出，在政府持續積極賣地下，預料短期私宅新供應仍持續穩企9萬伙水平，但政府考慮將公私營發展比例，由現時六四比改為七三比，此舉雖然有助加公營房屋供應，但大前提是未來整體新供應必須同時增加，否則增加公營房屋發展，變相令私宅發展土地供應減少，屆時將導致未來私宅潛在新供應明顯下跌。
本月一手成交逼1900宗 4個月高
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GS(14)@2019-01-30 05:46:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8033&issue=20190130
【明報專訊】近月多個新盤開售，刺激一手成交量急升，本月截至昨日一手市場累錄約1864宗成交，料全月逼1900宗，除按月增加逾7%外，宗數亦創下去年9月錄得2000宗後、4個月以來新高，並較去年同期增加七成。昨日信置（0083）大埔白石角逸瓏灣8次輪開售118伙，單日沽逾三成單位，當中有一伙逾千呎4房戶成交價1571.4萬元，創項目新高。
逸瓏灣8兩輪沽218伙套17億
逸瓏灣8昨早於尖沙嘴中心次輪銷售，首半小時沽33伙，當中有大手買家斥逾2000萬元連購兩伙，包括1座中層D室，實用859方呎，折實價1289.01萬元，實呎15,006元；以及2座中層J室，實用563方呎，折實價757.63萬元，實呎13,457元，而項目2房單位幾近沽清。
項目同時錄得一宗新高價成交，單位為2座中層B室，實用1007方呎，屬4房間隔，折實價1571.4萬元，實呎15,606元，成交價創項目新高。連同上周首輪銷售兩輪銷售合共沽出218伙，套現逾17億元。另信置同系同區天賦海灣昨日以招標形式沽出8號屋，實用2853方呎，成交價7200萬元，實呎25,237元。
深9特色戶2.18億破頂
其他一手豪宅亦錄新高成交，由嘉華國際（0173）等合作發展的香港仔深灣9號，以招標形式售出一伙8號「花園洋房」特色戶，實用3622方呎，連999方呎花園，連3個車位成交價2.18億元，創項目成交價新高，實呎60,188元，項目對上一宗成交要追溯至去年4月，當時16號「花園洋房」單位連車位以1.68億元售出，項目現只餘下一伙12號「花園洋房」單位待售。另由華懋發展的屯門琨崙亦最新透過招標售出一幢洋房，為金琥珀洋房單位51A，實用面積2178方呎，屬4房4套間隔，連881方呎花園，成交價3136.372萬元，實呎14,400元。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期成交量明顯增加，料本月全月一手交投可達2000宗，較上月多約15%，整體樓價則需取決於本周公布的CCL是否繼續向升，若連升3周，即反映樓價已找到支持，料農曆年後會「價量齊升」。
98歲婆婆舊屋「甩」名 1900萬購新盤 首置身分入市 料家屬省稅219萬
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GS(14)@2019-02-26 07:52:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9503&issue=20190225
【明報專訊】港府2010年起先後推出多項辣招，引進額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）、買家印花稅（BSD），希望藉增加交易成本壓抑投資客需求，但個別買家見招拆招，其中「借人頭」以首置方式入市避稅情况趨普遍，更出現「高齡首置客」；去年底有一名98歲婆婆擲1949萬元入市觀塘新盤凱滙，據悉，婆婆之前透過內部轉讓，先在名下物業「甩名」，令她可以首置客身分入市。有律師建議，政府應加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓、再增持其他物業，必要時可考慮是否需增設限制以堵塞漏洞。
明報記者
去年12月，凱滙在淡市下以低東九啟德新盤餘貨價錢三成作招徠，以折實平均呎價1.7萬元推出首批單位，成功「引爆」購買力，其中一名98歲婆婆以首置身分斥資逾1900萬元入市，頓成市場熱話。
2013年斥1873萬購現崇山單位 去年內部轉讓
本報查閱土地註冊處文件，發現上述98歲婆婆，透過「自製首置身分」入市。婆婆名為鄧碧雲，在2013年2月政府推出DSD後的3個月、即2013年5月，以1837.7萬元購入黃大仙現崇山2座中層戶，印花稅約68.91萬元，相等樓價3.75%，意味鄧以首置客入市。資料顯示，鄧氏當時居於將軍澳東港城5座頂層複式戶，該複式戶持有人為李兆青及陳詠梅。
鄧隨後就現崇山物業向渣打銀行承做按揭，鄧為按揭人，東港城複式戶持有人之一李兆青則為借款人。據了解，銀行一般要求借款人要與按揭人擁有近親關係，若只屬朋友關係，銀行大多不會接受，意味鄧碧雲與李兆青屬近親。
政府2016年11月推出加強版DSD，購買第二個物業須付15%辣稅。資料顯示，鄧碧雲2018年12月將自住的現崇山單位，透過內部轉讓，轉到報稱同住現崇山2座中層單位的陳詠梅名下，涉1850萬元，鄧成功「甩名」回復「自由身」，相信鄧與陳屬直系親屬（即父母、子女、夫妻、兄弟姊妹），由於屬內部轉讓，料陳僅須支付樓價3.75%、即69.37萬元稅款。
律師:政府可考慮增設內轉限制條款
同月，鄧婆婆以98歲「高齡首置客」身分購入觀塘凱滙1座中層單位，成交價1949.8萬元，印花稅約73.12萬元，相等樓價3.75%，料慳稅219.35萬元。目前鄧氏已支付一成樓價，亦簽署正式買賣合約，九成餘款將於今年12月繳付。
對「首置身分」可不限時重複操作，律師黃國桐表示，大眾深知這法律漏洞可豁免辣稅，故財力雄厚的投資者會藉此方法投資，透過不斷將單位轉讓予直系親屬而達至慳稅效果，但對樓市而言，反映政府辣稅未能協助市民上車或降低樓價。黃續指，並非建議政府干預家庭的資產分配，但政府可「行多一步」，加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓，以增持其他物業；若情况激增，可考慮是否需要增設限制條款或增加針對稅項，以堵塞漏洞。
[破辣稅系列之一}
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GS(14)@2019-02-26 07:53:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1141&issue=20190225
【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，銀行計算能否承做按揭，通常是計算申請人年齡，加上還款期上限的年期，一般不得多於70年至80年，故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。
不過，市場上早有「拆招」方法；本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件，發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按，因鄧婆婆只是按揭人（Mortgagor），即以持有物業作抵押，其親屬李兆青擔任借款人（Borrower），即借取款項並屬責任償還貸款者。
謝賢兩年前8500萬購南區豪宅
翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬
在此情况下，銀行在審批物業按揭申請時，主要考慮借款人財務狀况及還款能力，同樣地，借款人亦會進行壓力測試，在壓力測試下，物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成，與一般按揭貸款分別不大。
類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上，土地註冊處文件顯示，謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位，當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭，並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。
「四哥」購入物業後一年，登記買家改為謝霆鋒，因謝賢、謝霆鋒屬父子關係，屬直系親屬轉讓，謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅，即361.25萬元，連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元，上述交易稅款共722.5萬元，為樓價8.5%，較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元，料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。
值得留意的是，不論是按揭人或借款人，其身分均會在信貸資料庫中有記錄，而按現時金管局按揭指引，若物業持有人已有一個按揭貨款，未來其他物業申請按揭時，其按揭成數會相應下調。
[破辣稅系列之一}