新股文件質素差 部分假設不符事實
1 :
GS(14)@2012-07-05 23:10:52http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120705/News/ec_eca2.htm
例如有一家申請上市的媒體產品分銷商長期錄得負資產淨值，但為證明其業務穩健，卻宣稱該公司若能收購及分銷更多媒體產品，應可在兩年後開始錄得盈利。然而其申請文件卻未能就此提供任何客觀信息，證監會經查詢後更發現，申請人的收購記錄表現參差，其中某些產品的毛利甚至無法抵消攤銷及分銷成本。
另外，亦有申請文件因初稿內容不完整，或草擬本未就申請人所涉及的風險、過往財務表現和未來計劃提供有意義的訊息披露，令審核程序遭延誤甚至擱置。
2 :
GS(14)@2012-07-05 23:17:34http://www.sfc.hk/sfc/doc/TC/speeches/public/dual/Jul12.pdf
簡訊
未有就呈交監管機構審閱的上市申請文件作充分準備
聯交所《上市規則》列明遞交上市申請時必須提供的信息及文件的最低規定。然而，某些上市申請文件初稿的內容顯然並不完整，
未有就呈交監管機構審閱作好充分準備。
其中一宗個案的申請人在一個新近獲得認可的海外司法管轄區成立。有關上市申請文件初稿並未包含多份上市規則明文要求呈交
的文件，在未有呈交所需文件的情況下，該宗上市申請人最後未有繼續上市申請的程序。
在兩宗個案中，上市申請人倚賴外聘投資管理公司管理其投資組合。為符合有關上市規則內的上市資格準則，該等申請人須證明
其投資管理公司具備相關投資經驗。然而，其中一宗個案的上市文件初稿並未就所須的資料作出披露；至於另一宗個案的上市文
件草擬本則指出，建議委任的投資管理公司在該上市申請人的目標投資領域方面，並無任何相關經驗。在監管機構就其投資管理
公司的資歷表示關注後，兩個申請人均終止有關申請。
...
過往財務表現
在很多個案中，管理層討論及分析部分僅以敘述形式複述財務報表內的數字，而甚少或沒有對引致申請人財務表現波動的事件作出有意義的解釋。這個情況在討論毛利率變動和公平價值收益時，尤為常見。
毛利率的變動
在某嚴重個案中，上市文件初稿只表示申請人的毛利率下跌是因為“銷售成本上升的速度較收入增長為快＂。在另一個案中，上市文件初稿只表示其中一主要業務範疇的毛利率下跌是因為“顧客喜好轉變導致產品種類出現差異”。至於產品種類及顧客喜好有所改變的具體原因，則只在監管機構查詢後才獲得披露。
重大的公平價值收益
就某些業務而言，公平價值收益可能佔盈利的一大部分。在若干個案中，上市文件初稿並沒有提供足夠資料讓投資者了解公司在業務紀錄期內取得重大公平價值收益的原因，以及估計該等收益時所採用的基準和假設。
在一宗涉及香港境外地產發展商的個案中，儘管申請人未能租出大部分投資物業單位，而且有行業報告指市場上同類單位的供應嚴重過剩，但申請人卻聲稱其投資物業的估計公平價值在業務紀錄期內增加了一倍以上。然而，上市文件初稿並沒有提供任何有意義的解釋，說明為何在市況不景下，申請人物業的估計資本價值仍有大幅增長。
在某宗個案中，申請人就若干在最近期財政年度買入的生物資產錄得非經營性收益，但在上市文件初稿，對於部分生物資產曾被感染，以及生物資產的公平價值是以“固定收益率”的假設為估計基準的事實則隻字不提，而實際上該類生物資產的收益率預計將逐漸下跌。經監管機構進一步查詢後，該項假設才獲得修訂，以計及收益率預期隨時間下跌的幅度，結果令公平價值收益有所
減少。
在另一個案中，上市文件初稿披露，申請人生物資產的公平價值是由一名獨立專家估算的。經監管機構查詢後，才發現該專家對其中一類佔申請人生物資產的總公平價值超過30%的生物資產並未進行任何實物盤點，以確定該類生物資產的狀況及數量。在監管機構對估值基準作進一步查詢後，此個案便沒有繼續進行上市申請程序。
未來計劃
很多上市文件初稿只就申請人的未來計劃提供非常有限的披露，令人難以理解這些可能用去大部分上市所得款項的計劃的理據及可行性。
在一嚴重個案中，
在監管機構就未來計劃的細節提出疑問後，申請人對所集資款項的用途作出重大修訂，令人質疑原先的計劃是否經過深思熟慮後才決定。初時，上市申請人擬將大部分上市所得的淨款額用來擴展現有業務至中國及其他亞洲國家。經過監管機構的查詢後，申請人擬將大部分所得款項改為用於在中國發展一項新業務，因為現有業務在內地是受到嚴格禁止的，而申請人亦並未就擴展業務至其他亞洲國家的可行性作出研究。申請人在監管機構對其未來計劃的可行性及其他關鍵事項（包括其業務的可持續性）提出關注後，沒有繼續進行上市申請程序。
在另一個案中，申請人擬利用大部分上市所得款項將其生產能力擴大接近一倍，理據為公司董事相信市場需求會快速增長。然而，上市文件初稿未有清楚解釋董事想法為何與媒體就市場需求減弱的廣泛報道明顯不符。此外，雖然申請人的生產設施使用率向來偏低，及該行業已存在供應過剩的情況，上市文件初稿卻未有就其進取的擴展計劃提供充分理據。
一手供應8.6萬伙 業界：純屬假設
1 :
GS(14)@2015-11-01 23:55:26■運房局公佈未來3至4年內會有8.6萬伙私樓供應。黃文邦攝
【本報訊】樓市轉吹淡風，但潛在一手私人住宅新供應卻再創新高，預期本港未來3至4年大約可提供8.6萬伙，平均每年最少逾2.15萬伙，不過業界指供應數字為樂觀假設，實際未必準確。本報發現供應仍操控在發展商手上，如申請售樓不斷修改資料令審批延遲或遲遲不賣。表面上，新私樓供應由去年底的7.4萬伙持續增加至8.6萬伙，累增約1.2萬伙或約16%。惟8.6萬伙中包括5,000個貨尾單位、5.5萬個興建中但未售出單位，及2.6萬個已批出並可隨時動工熟地。
發展商修圖則延推售
知情人士透露，有發展商不急於推售個別新盤，或根據市場需求，在提交申請後對建築圖則等細節作修訂，令審批進度進一步延後，曾有樓盤由申請至今近兩年仍未批出賣樓。本報翻查地政總署資料，當中新地元朗峻巒去年5月申請至今18個月仍未批，另長實何文田君柏亦長達19個月。經濟學家關焯照認為，運房局每季推出的供應數字「有幾準冇人知」，部份數字屬假設，「甚至可以話係樂觀假設，好多嘢都係發展商控制，在乎佢哋郁唔郁啲項目」。不過他指，數字雖未必準確，但供應量則肯定比前數年增多，在現時樓市氣氛轉差下，可視為負面因素
事實上，部份由運房局推算的供應數字，部份短期內都不會成為一手供應，個別則大幅延後，並非在4年內可供應。以長實將軍澳日出康城緻藍天為例，地皮2007年11月批出，故當時已即視為熟地供應，加入成潛在新供應。惟該盤去年1月獲批預售至今年3月才正式賣樓。■記者程俊華
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20151031/19354828