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等待時間變金錢之 HK908 珠海控股 浪漫盧梭

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九州發展(HK908)研討資料更新9小時前九洲發展(hk908)研討資料更新。

2011-06-20 01:39

讓股市跌得再內疚些,讓那些買的人內疚買得太高了。讓那些沒買的人,內疚那麼低了卻還沒有買!股市的選擇是建立在對公司深厚的研究基礎上,然後在此基礎上,運用趨勢,技術,心理,情緒,膽量去操作。所以,對公司的研究,是一切行動的基礎。

一.908的歷史和背景介紹:

九洲發展(HK908),前身是珠光發展(HK908),是珠海市政府當時在海外的窗口公司珠光集團把旗下最優秀的旅遊資產在香港聯交所上市的旗艦公司。從1998年到2011年,這家上市公司經歷了非常曲折的發展過程,我把它分成三個階段。

第1階段:上市公司資產形成期(1998年---2002年):

在公司上市之初,珠光集團將圓明新園和珠海度假村整體上市,發行價是1.13元,總股份數是4.2億股,整體市值是4.75億港元。此時的資產包括圓明新園的100%股權和珠海度假村酒店公司的100%股權。

珠海市政府承諾本公司將是或珠海市扶持並於聯交所及任何上市海外交易所上市的唯一綜合性企業。這就意味著,本公司被認定為珠海市唯一在海外上市的窗口企業。可以從事不包括基建外的多元化業務(包括但不限於旅遊業,商業,輕工業項目,高科技項目,海上客運項目,電訊及房地產。)

很快,在2000年3月,集團公司就注入了九洲港90%的股權和珠海高速客輪公司49%的股份,作價是3,3億港元,以5000萬港元現金和3.37億股份兌付(股票發行價是0.83)。總股本變成8.05億股,市值約為6億港元。

在1998年上市後,以及2000年3月注入港口和客運資產後,公司的業務發展相對平穩,而港航業務還在起步階段,所以盈利雖然波動,但是,潛力非常不錯的。大股東的注資預期,一直存在。

第2階段:大股東清盤造成的困擾(2003年---2009年)

2003年,一場突如其來的非典,壓垮了本來就風雨飄搖的大股東珠光集團,本公司表面上雖說不在風暴中心,可是圍繞控股股東的71%股份,有關方面展開了錯綜複雜的較量,上市公司的業務,完全處在隨波逐流的狀態。因為複雜,我們不去評判在這個事情的過程中,誰對誰錯,我們也臣服於社會和歷史給我們股東造成的創傷,國家有難,匹夫有責!九洲發展的這六年,在外部環境的劇烈變化以及股東身份不確定的背景下,任何公司都不可能有很順暢的發展的。

作為國有控股公司,作為負責任的珠海市人民政府,作為九洲發展的大股東的珠海國資委,一直在不懈地努力。

2004年12月,將上市公司名稱由「珠光發展」更名為「九洲發展」,公司的主導方由清盤中的珠光集團轉為運轉正常的九州港集團。

2006年12月,國資委控制的珠海國源,將珠海度假村的土地以超級優惠的價格賣給上市公司。(2006年12月的評估價1.59億人民幣,賣出給908的價格是9090萬元人民幣),這充分表達了珠海市市政府,珠海市國資委對908公司的大力扶持,大股東的支持就是上市公司發展的力量,是公司壯大的源泉。

2009年9月25日,珠光集團債務重組成功,困擾九洲發展長達六年的股東定位問題,終於落下帷幕,這標誌了九洲發展作為一家股東健全的公司,已經完全擺脫了大股東的困擾。為此,我們很高興地看到獨立核數師終於在2009年的年報中,取消了後面那段可嘆的「意見」!(有關段落很長,請股東自行查閱2004年-2008年的年報獨立審計師意見項。)

第3階段:邁向新時代的腳步

在珠光集團債務重組完成之前,珠海發生了一件很大的事情:2009年6月24日,珠海橫琴島被國家批准為國家級金融改革試點區。因為橫琴被劃為特區,而珠海在歷史上形成的相對於深圳的落後局面,這必然讓珠海成為珠三角的窪地。2016年,港珠澳大橋將建成通車,而今年,廣珠城際列車也將到達拱北。珠海,這座粵西的龍頭城市,必將煥發異彩。所以,九洲發展的歷史問題得到解決,也讓這只多災多難的股票,丟掉了沉重的包袱,像一張白紙那樣,可以繪出最美的圖畫。

現在,我們來看看九洲發展的現狀;公司在2009年9月25日珠光集團債務重組成功後,儘管還有些遺留的手續沒有辦好,但是,總的資本架構已定。現在公司還面臨一些問題,主要有以下兩個方面:

1.                         PIV持有的30.1%的908股份,還沒有過戶到九洲旅遊集團旗下的LW公司帳上,目前的PIV已經在香港取消清盤,但是,在英屬處女群島還沒有取消清盤。所以,從名義上來講,九洲旅遊集團還不能算908的控股股東。

2.                         珠海國資委旗下的珠海國源的土地賣給珠海度假村酒店公司(908旗下100%控股公司,全部資金9090萬人民幣已經完畢,但是,土地證過戶仍在進行中,從2009年9月25日計算起,已經超過530天。)

二,908現在的資產:

1.                  珠海度假村酒店公司:這是一家珠海最具規模,最歷史悠久,也可以說是最高級別的五星級酒店,當然,由於年代悠久,就不是最豪華的酒店,但是,他們的天海樓,一直是中外國元首到達珠海幾乎必住的地方。因為度假村酒店也是市政府的接待酒店。公司佔地20.66萬平方米,總建築面積是5.4萬平方米,容積率是0.26!(我想,佔地310畝的酒店,中國是不是獨一家?),在2010年末,珠海度假村的帳面淨值是37352萬(港元,下同)。淨盈利是71.4萬,資產盈利率是0.19%,珠海度假村的土地和固定資產都已經全部屬於908。但是,有17萬多平方米的土地手續正在辦理當中,完成時間指日可待。

2.                  圓明新園旅遊公司:這也是一家100%屬於908的公司,主要經營圓明新園主題公園,圓明新園的土地和建築物的所有權都全部屬於908所有,賬面價值是31366萬,土地面積是592201平方米,土地性質屬於旅遊用地,為888畝,其中包括50%的山地。2010年,圓明新園的淨利潤是:207.9萬,資產利潤率是0.66%,這塊資產包括夢幻水城等。圓明新園的土地在1998年的購入價格是21911萬人民幣,相當於每平方米370元。

3。                  九洲港公司和高速客輪公司:908擁有90%的九州港公司,和49%的高速客輪公司,兩者2010年的淨利潤分別是2881萬和2683萬,資產淨值分別是9367萬和14159萬。資產利潤率分別是30.75%,18.95%。這兩塊資產可以說是目前908擁有的最能產生盈利的資產。其五年的資產和盈利狀況為平均每股0.05港元

從這裡我們可以看出:假如將這部分908所擁有的九州港公司和高速客輪公司作為一個獨立的上市公司,根據公司五年來的發展歷程和財務狀況,給予12倍的市盈率,那麼股價將達到0.6港元。

4.                  公司其他的資產;包括儲備的現金和短期投資,賬面價值是:39655萬,分類業績是-3587萬,這其中包括2008年9月公司在購買一家公司的3000萬港元的誠意金撥備。

5.                  但是,我們也應該看到;在所有的136601萬的資產中,真正能掙錢的,就是港口和客運公司的資產23256萬,公司的珠海度假村不掙錢,圓明新園也不掙錢,公司手頭擁有的達5.8億的現金,也根本不掙錢。而公司所擁有的潛在價值,其實最主要的還是在珠海度假村和圓明新園這兩塊土地上。旅遊用地變更為商業用地,需要補地價,但是,並不需要招拍掛。因為,公司的用地已經有了合法的土地證,而且交足了地價,如果,需要變更土地用途,那麼首先要符合城市規劃,再要補足級差地價。這個級差地價,通常來說,要遠低於拍賣的價格。這就是908真正的價值所在。

6.                  我們看到,908的主要資產是非常透明和安全的,公司共80萬平方米城市中心的土地潛在價值,加上5000萬的穩健盈利,是無容置疑的,

A.             我們按照市盈率法跟公司來估值,以現價來計算,公司扣除非經常性損益的淨利潤約每股0.035元,現價市盈率是0.53/0.035=15;

B.             按照淨資產評估估值,土地價值估算80萬*2000=16億,現金3.96億,港航資產按市盈率估算6億,則總價值是近26億港元,以現市值6億估算,折價為77%,即10元資產賣2.3元價格。

C.             按照現金流貼現估值,公司因為主要是旅遊資產的服務,以現金收入為主,在不考慮新增投資的前提下,公司每年包括盈利和折舊等,會產生6000---7000萬港元的現金。每股即0.06港元。如果公司增加新的投資,則剛好盤活現有資產,增加更多的現金流。

2012年4月18日,908發表了一則公告:公司擬購買主要從事高爾夫球場營運及持有中國

珠海發展房地產權利之集團(「目標集團」)成員公司之主要權益http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0418/LTN20120418765_C.pdf 

在九州旅遊集團的網站上,可以看出,這就是高聯公司和隆益公司對應的外方股權。

珠海市高聯實業有限公司和珠海經濟特區隆益實業有限公司分別投資的兩家中外合作企業,其土地資源位於珠海北區,在珠海城市總體規劃中,該區域被定位為發展高等教育、高新技術產業、新型服務業的唐家灣新城,高爾夫房地產開發條件非常優越。

目前的信息,總交易額是16.5億港元,就908的總資產來說,新交易將超過現公司的總資產和淨資產,更加遠遠超過目前的908市值(約9.5億港元,最低曾低至5億港元)。公司準備通過現金和發行新股支付,還不知道是直接支付給目標股東,還是配售給其他戰略投資者。但是,新股的價格,資產的盈利性質和資產的屬性,對我們都相當重要。

可以說,這是908股東和準備投資908公司的投資人的關鍵時刻。這樣的機會,也屬投資少有!

幾個建設性問題:

1.小股東歡迎公司買資產,因為這也是發展的一部分。

2.買入的資產不但要考慮他的資產評估價值,也要考慮他的贏利能力。所以,在買入高爾夫資產的同時,有沒有考慮同時建立房地產和高爾夫資產方面的戰略合作關係?甚至是戰略投資者。

3.買入資產的同時,內部的資產要考慮怎麼協同,怎麼取捨,怎麼發揮現有資產的最大價值,或者賣出公司目前現有資產,以便平衡公司的業務轉型?

4.買入的價格是否合理,在買入的時候,要充分考慮老股東的利益,買入資產的總價,發行股票的價格,這事關老股東能否從交易中獲得利益。否則,買入資產又有何必要呢?

5.大小股東的溝通很重要,特別這個買入是相關於大股東持有股權的公司。

2013年10月30日的更新:
1. 16.5億的資產買賣已經完成,公司的業務內容已經脫股換胎。這次買賣主要是重組翠湖高爾夫地產的土地,通過16,5億獲得該78萬平方米的土地的60%的權益,並在政府的紅頭文件下完成土地性質的改變,最後形成的情況如下:得到一塊77.8萬平方米的輕軌上蓋商住地,樓面地價約6000元(人民幣)每平方米,還有潛在的約100萬平方米的其他用地。並引進國內知名的綠城集團來主導開發。預期在2013-2018年完成開發,平均售價將會超過25000元每平方米,利潤空間在65%以上。
2.圓明新園已經成功開放式經營,政府提供兩年超過現有利潤的補貼,將來更可能會以政府回購的方式完成這個旅遊景點的使命。
3,珠海度假村酒店的產權全部完成,下一步將是雷同於翠湖高爾夫的補地價,建商住樓的規劃,這塊地,位置更好,產權明晰後·的地價差會很低,因此潛力巨大。
4.高速客輪公司通過大股東轉讓股權的方式完成了上市公司的並表,增加了業務量。
5.大股東的股權完全集中了。名義上的麻煩也沒有了。
6.政府的支持表露無遺,橫琴的長隆碼頭已經交給上市公司合資經營。
7.股本,股價和市值:股本增加到16億,股價到1.5,市值從最低的5億增加到24億。
展望:百億市值肯定能達成,股價的空間仍然好得很。
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