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朗廷酒店(1270)分派預測之假設

(按: 筆者現持有1手該信託。)

上一篇，筆者已談及分派的各個細則，現在根據招股書提供的一些假設，以用來計算未來5年的分派，即2013年至2017年的分派。

(1) 總分派計算:
筆者對這個商業信託作出以下假設:
1. 租金收入:
根據招股書提供的假設，出租率和房租增長的假設如下:


我們假設收入增長是以上的一半，2013年為5.215%，2014年後為7.235%，2015年是2.705%，以後是2.5%。

2. 營業毛利率
根據招股書資料，以商業信託定義毛利水平如下:


可以看到，近年毛利率以超過1%速度上升，至2012年為45.81%，我們假設2013年為47%、2013年及2014年每年增0.5%
，2015年以後沒有增加。

作出以下假設後，這就作為以下分派紀錄。



(2) 每單位分派計算
(1) 關於這商業信託，我們作出以下假設:
1. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及每年分派90%計算
2. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算
3. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及每年分派100%計算
4. 以大股東放棄單位、管理費不折股每年分派90%計算
5. 以大股東放棄單位、管理費不折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算
6. 以大股東放棄單位、管理費不折股及每年分派100%計算
7. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及每年分派90%計算
8. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算，此為信託招股書上的「計入分派放棄影響前分派」假設
9. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及每年分派100%計算
10. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股不折股每年分派90%計算
11. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算，此為信託招股書上的「計入分派放棄影響後分派」假設
12. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股及每年分派100%計算

(2) 在各假設下，總分派如下:


(3) 在各假設下，分派單位數字如下:



(4) 每單位分派:
1. 各單位分派如下



2.以收入價4.05元計算，息率如下:


可以看見在較保守假設下，在不計放棄分派下，尚算達到，但如果計及，是達不到招股書預期數字的，但年化派息率約7.5%已是不錯了。

3. 各項假設效果增加較基本分派增加如下:


4. 各項假設效果增加較基本分派比率增加如下:


5. 各項假設效果增加較招股書假設分派增加如下:


6.各項假設效果增加較基本預計分派增加息率如下:


(5)合計單位分派:
1. 各單位分派如下



2.各項假設效果增加較基本分派累計增加如下:



3.各項假設效果增加較招股書合計分派增加如下:



4.各項假設效果增加較基本累計分派比率增加如下:


(3) 敏感度分析
1. 如經營收入增加或減少1億至5億，對分派變化如下:


2. 如利率變化0.25%至5%，，對分派變化如下:


這篇已談及了分派的情況，下一篇我們又談談富豪產業信託在收購之後的變化，最後一篇就是比較兩者的分派。