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牛津順嫂的街頭智慧 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/blog-post_20.html
由2007年至今的A股和香港樓市可以證明一句說話：「淡市莫估底，升市莫斯估頂！」

日前溫馨提示筆者美息看升的年輕金融才俊(其實這個說法不正確，因為他已經搵夠過退休生活了)亦有一句絕世好句：「投機靠好運，投資要好命！」筆者雖然喜歡寫博客分析天下政經，但現實中影響股價乃至政治發展中的變數多如牛毛，其背後之原理和關係之複雜性亦往往非三言兩語可以說清，因此不論是諾貝爾獎經濟學家還是投行首席分析員，其對未來市況的分析往往未必勝過牛頭角官立津貼小學街坊順嫂的智慧。
近日筆者兩篇拙文《黃金貨幣說的謬論》和《利率看升樓市看跌的謬論》先後指出印鈔和利息與實物(如房地產)價格未必有必然的關係。即使全球政府狂印鈔票，所有實物未必會同步升值，因為多出來的熱錢亦會按實際情況「谷」去較有前景的地方。
至於樓市與利率的關係，另外筆者更斷言兩者可能關係其實不大。正如筆者反覆強調利率包含兩個部份，包括無風險利率(Risk Free Rate)和信貸息差(Credit Spread)。由1987年至2012年美國S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index和十年期國債的圖表，大家便發覺在長長的無風險利率下降軌中，美國樓市同時出現大牛和大熊市，可見樓市與無風險利率之間的並無關係。走筆至此，筆者再作一個大膽推測，未來十年美國樓市和美國十年期或以上國債息率也許會出現同歩上升的現象！
若果根據1997年至2012年美國S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index和BofA Merrill Lynch US Corporate BBB Option-Adjusted Spread作一比較，大家便發覺只有在2008年金融海嘯高峰之際美國BBB公司債息差(Credit Spread)高見800點子時樓市亦同歩見底。無獨有偶，根據BofA Merrill Lynch Asia Emerging Markets Corporate Plus Sub-Index Option-Adjusted，亞洲公司債息差亦分別在1997年亞洲金融風暴和2008年的歐美債務風暴之際高見近1,000點子，這兩時間亦剛好是亞洲區(特別是香港)樓市的低潮。由於樓市與經濟實體的關係更密切，而信貸息差是經濟寒暑表，因此筆者傾向相信樓市和信貸息差(Credit Spread)的關係更大。近日亞洲信貸息差拾級而下，2013年3月19日收報256點子低位，亞洲信貸市場對區內樓市的訊息不言而寓。
筆者近日在網上留意到一名應該是金融圈內的著名博客，他駁斥一個有趣的網上觀點，指出「⋯美國在金融海嘯後不斷印銀紙，但房價卻拾級而下，因此印銀紙並不代表樓價會上升。⋯十年美債孳息在數年間逐步上升，所以香港樓價可能會慢慢跌，隨時連續跌幾年。⋯」雖然筆者亦認為當今香港樓價偏貴，亦沒有水晶球預測未來數年價會否下跌，但上述長期數據正正顯示利率升樓市跌只是一個非常表面的謬論。至於若果大家真的相信印鈔會令實物(如房地產)升值，更應該明白當今時勢美、歐、日、中皆高度開動印鈔機，其中人民幣印鈔速度更冠絕全球，如此思維下委實沒有理由看淡香港樓市(見拙文《焗印鈔貨幣經濟學》)！
筆者認識數名任職外資金融機構的尖子自2007年以來均對香港樓市長期看淡，也許近年歐美大行金融尖子長期在裁員的風聲鶴唳中對前景難以樂觀。但換轉是牛津順嫂終日在淘大和德福商場溜漣，便不難發覺這幾年市道興旺，基層出現請人難的盛況。難怪有連鎖快餐店以時薪9,000大洋請清潔女工矣！

牛津順嫂的街頭智慧絕對不下於金融雲端上的尖子！
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