潛入投資學堂揭炒樓「秘」招
2012-11-22 NM
近月在網上及報章，不時出現地產投資講座的廣告，宣稱講座免費，標榜「滿身卡數打工仔，五年八層樓」、及「八十後，三層樓一間鋪」等等，這些「成功人士」，更不時上電視、電台、雜誌，甚至出書，大肆宣揚發達經過。
這些成功例子，全都來自一間叫「FCI」（投資策略研究有限公司）的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技，本刊記者潛入課堂聽課，發現導師皆是行內知名的經紀及炒家，除了教授「走法律罅」的炒樓招數，還落足嘴頭要「團結散戶力量」，游說學生夾錢組空殼公司炒樓，講到明要齊齊「做世界」！
FCI每個月都有三、四堂免費講座，一班主講人「星光熠熠」，包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產（169）獨立非執董葉景強等等，而擔任課程總監的，是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良（Anthony），他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓，只要花錢報讀他們的課堂，便能盡得炒樓精髓。
這時講座上的聽眾已聽得如痴如醉，Anthony的拍檔Brian即趁機打蛇隨棍上，「我哋要結集力量！報讀課程只係第一步，重點係增大FCI兵團，就好似美孚啲師奶兵團咁，只要手頭嘅貨多，就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師，亦會成為你哋嘅support！而我哋近八百個學員，仲會互通消息，邊區有筍盤即時短訊同whatsapp俾大家！……如果你咁都仲要諗吓嘅，唔緊要，我只同你講：機會只留俾有準備嘅人！」當晚報讀課堂，學費可大減一千至六千八百元；現場見有三十多人即時報名。
一條龍賺錢
第一堂教你避稅
這個名為「FCI小本地產投資．財技實戰課程」的課堂，包五個課堂加一個睇樓團，學員約七十人，當中以三十歲的年輕上班族及師奶為主。上堂前一眾學員充滿期盼；「我想好似Anthony咁，上到車之餘仲有樓收吓租。」「我見有學員成功咗，話同人夾錢買鋪，我都想試吓呀！」課程的「頭炮」第一堂，由被形容為重量級投資者的「財叔」開始。財叔在網上的「財務自由同學會」群組，已突破一千人，被封為「宅男樓神」。上堂前FCI負責人提醒學員：「千祈唔好打開財叔個稅務月光寶盒，呢個寶盒打開咗，多一堂都講唔晒！」愛吹水的財叔，不負眾望，由廿年前以四萬元置業開始講起，並教了一些炒樓蠱惑招，如：「如何摸到最好價？想賣樓，梗係扮買家探行情；想買樓，扮賣家放盤啦！」又如「唔好自認係真正用家，炒家唔怕認，筍盤先會益你！」說到凌晨十二點，部分學員離開，財叔才步入戲肉。他大爆曾有幾層灣仔物業被稅局追稅，靠「出糧」予家人作公司開支扣稅，才得以解決，「咁我阿媽喺我公司做清潔，都要出份糧俾佢o架！稅局問我，點解清潔工咁高人工，係囉，我都想知點解佢成日話要加人工！」他還笑言，現時朋友多了，可以「交換啲老豆老母用」。
第二、三堂按揭走罅知多啲
諷刺的是，第二堂由利嘉閣聯席董事何明高講解法律陷阱，他連買住宅「上車」，都講到危機處處，學員都悶得呵欠連連。到第三堂，由出任恒力商業地產（169）獨立非執董、現為香港按揭轉介公司董事總經理的「King Sir」葉景強主講，他教的蠱惑招最令人咋舌。現時手揸十七項物業的King Sir，教學員以「直系親屬自住」一招，來拆解現時第二套房只借得五成的金管局緊箍咒，King Sir言之鑿鑿說：「你話唔係投資，只係買俾阿爸住嘅，就可借到七成。銀行點知你有幾多個爸爸？又點知你爸爸有無物業？我唔係教你哋犯法呀，只係你借貸嗰刻，真係諗住買俾阿爸住o架嘛！點知做晒按揭佢老人家先話唔住，咁點舉證呢？」
King Sir還指點學員，為信貸資料庫大洗底，「買樓造按揭有兩份consent（同意書）要簽，第一份係同意披露物業按揭資料，第二份係同意查閱申請者的信貸報告，第一份可以選擇唔簽。如果已經有好多樓喺手，就唔好簽第一份喇，因為唔簽，銀行只會睇到你信貸資料庫上首四個最新的通訊地址。咁點做呀？一個地址報四次囉！你哋知唔知同一個地址可以有好多唔同寫法？第幾座可以寫block，又可以寫tower，電腦系統好蠢o架咋。你亦可報阿媽阿婆等地址，咁銀行就唔知你真正有幾多物業。」
第四、五堂傍住你玩鋪
第四堂的Dooby，是前中原工商鋪東九龍區營業董事，他教授工廈投資，主力教大家爭取長成交期摸貨。最後一堂導師，是前中原工商鋪經紀趙敏賢（Laura），她講古仔的技巧一流，拋出多個著名投資者的買賣逸事，「試過有西環業主想放盤，賣價四千五百萬，話租金做到二十萬。五釐回報睇落幾好，但其實無咁高，點解？業主每年要俾租客廿萬水喉維修費，明唔明？又有無聽過廿四小時營業嗰種便利店，無閘嘅，但業主每年要回俾租客幾萬蚊嘅鐵閘維修費。邊嚟維修費呀，明唔明？鋪就係咁玩！無人傍住你哋點玩？」這些招數可在表面上造高租金回報，吸引下一手投資者。而最後的「實戰」睇樓團，原來只是分小組各自去搵盤睇樓，既無導師帶領，又無「師兄師姐」指導，各隊人都是沒甚計劃地在西環、佐敦、紅磡及葵涌等一帶覓食。完畢返回佐敦課室，由FCI負責人再講解夾錢開空殼公司買鋪的細節，並叮囑夾錢的學員，「所有資金不經FCI手，全部都係入落第時成立咗的空殼公司銀行戶口，你哋啲錢經FCI手就變咗非法集資o架啦！」FCI自○九年成立至今，已有最少三間由投資者夾錢炒樓的公司成立，買入西環厚和街地鋪及佐敦舊樓，並改成賓館。這些成立的空殼公司，由FCI的子公司FCIPIS管理，向空殼公司每月收取管理費之餘，他日賣出鋪位，扣除使費後，利潤還要分百分之八至十四予這家子公司作獎金；而以鋪位經紀身份任導師的Laura，原來是FCIPIS股東，佔股達三成，學員炒鋪有賺Laura即可袋袋平安。而那些星級課程，每個課程按人數估計可袋近五十萬，平均一個月便辦一次，負責人及導師都人人有得分。
夾錢者難有保障
記者將FCI及FCIPIS的公司資料、課程報名表、夾錢炒樓的「合作協議書內容重點」等文件，交給大律師陸偉雄細閱。陸偉雄指：「這是一份不平等的合約條款，保障嘅係公司，投資者可謂完全無保障。」針對該份「合作協議書內容重點」，他指出，「呢度寫明，每位股東都有責任成為按揭擔保人，但就只提及擔保人可以分多啲錢做獎勵，但完全無講擔保人的風險。公司被追數，第一個就告公司，第二個就是擔保人！另外，流程中提到FCIPIS找了律師幫助學員成立空殼公司，咁夾錢的投資者有無得揀其他獨立律師呢？受委任的律師會以自己的委託人利益為最大考慮，對其他人有可能唔夠公平。」眼見章程內一句：「齊集資金便正式做世界」，陸偉雄笑言：「從未見過正經嘅公司有呢類句子！」由於空殼公司的支票簿及公司印都由FCIPIS「代為管理」，陸偉雄指：「咁即係空殼公司的管理權，已落咗喺FCIPIS手上，咁就有可能變成非法集資。」根據《證券及期貨條例》，任何人邀請公眾將資金投入資產或生意，而投資者沒有參與日常運作，可從生意取得回報，即屬集體投資計劃，除非事先取得證監會批准，否則屬違法，最高刑罰為監禁三年及罰款五十萬元。至於課堂上導師所教的避稅等走法律罅方法，較難入罪，「除非涉及虛報假地址、偽造文書等直接的證據，而且要有受害人，才較有可能成立教唆欺詐這刑事罪。」
否認非法集資
本週一晚記者找到FCI負責人Anthony，他否認有涉嫌違法，「（非法集資）梗係唔會啦，唔係我哋去集資，啲錢完全唔經我哋手，錢係入返同學開嘅合資公司。（你哋嘅角色呢？）我哋只係line up一班想做生意嘅人，做顧問，話俾佢哋聽法律上、會計上點做，點先係合法，所有程序都跟足公司法。」對於「合作協議書內容重點」規定，要夾錢的學員先交一萬元誠意金，Anthony解釋那是保證金（Deposit），而「一齊做世界」他則辯稱：「Gimmick 嚟o架啫！」至於堂上導師涉教人走法律罅，他笑笑口謂：「教人避稅？我哋課程內容完全無呢啲嘢，可以俾note你睇！（Note上無但導師口講呢？）可能係有同學問問題，個導師分享番出面啲人點做啫，就好似電視台訪問嘉賓，內容唔等於電視台立場。」身為FCI負責人之一的Anthony，卡片上寫上自己是催眠治療師，及亞洲青年企業家聯盟的創辦人等等；曾炒賣七個物業，賺近三百萬。佔FCI百分百股權的大股東，是身份神秘、從未現身的雷愿桁，Anthony等一干人如此精明，要避過法律責任，應當無難度。
夾錢投資爭拗多
與人集資，不論是買樓買鋪抑或做生意，風險都甚大，過去亦有同類事件發生，最終一班投資者鬧爆被騙。○九年時，便有一位網友Catman（鍾詠淵）在面書，發起「5000蚊做老闆」（Project O）群組，廣邀網友夾錢開cafe，半年來吸引逾千人加入，最終由三十五名八十後籌得四十三萬元。當時已有律師提醒，集資做生意，要考慮牽頭人的誠信及衡量風險，就算是出任有限公司董事，若公司出問題，投資者亦要負上法律責任，並非「蝕錢走人咁簡單」。最後Project O股東間對生意前景及方向意見多多，出現嚴重分歧，開業不足一年就結業，大批網民鬧爆被騙。之後他再以相同方式集資開設台式餐廳，同樣爛尾收場。Catman其後更騎呢地轉行做催眠師，被《蘋果日報》踢爆涉及性騷擾。