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打雀英雄傳 朱泙漫屠龍記

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四個人打麻雀,三太公小相公食詐餬包出沖,要甩身只有反枱走人,不過做衰個朵以後肯定冇牌局。除非新安縣公安來冚檔⋯


兩天前去先達廣場賣部用了近四年的13吋MacBook Pro,竟然值港幣四千坱,旺角公仔人收買帥哥話MacBook價硬淨純粹係強國人的強大需求造成。旁邊有一地產經紀,筆者好奇查問先達舖的租售現況。原 來地下和一樓的盤源已沒有掛牌,只有二樓暗角一個100平方呎賣日本AV藝術電影的舖頭叫港幣2.70百萬元,扣除管理費每月淨執港幣6,500元,折合 年息僅2.89%矣!倘若梁師奶真的進一步落實第二輪非戶籍強國人自由行,到時可能由旺角公仔阿叔打理的日本AV藝術電影本土經濟都會被Crowding Out。屆時連香港保鈎宅男想睇日本AV藝術電影以精神反攻日本的機會也沒有了。
香港地產其實是一枱四個人打的麻雀,有進步、無私、團結的大莊家香港政府、受人尊重的君子地產商人、落雨時不輕言收摭的銀行業和靠呢三家搵食的廣大 蟻民。在這個小小的城市,畢竟有贏家有輸家,這個本來是任何社會正常現象。高呼打倒「地產霸權」固然係呈一時之快感,真係俾你打倒「地產霸權」其實大家都 沒有好處。首先香港市民的昂貴公共服務固然需要由土地衍生的收益去支持,樓價下跌不但令銀行吃倒帳,還會進一步收緊信貸。其實香港不少中小企的融資是依靠 「磚頭」典押予銀行融資,樓價值多少中小企的融資便有多少。因樓價下跌必定令銀行收緊對中小企的融資,隨後香港經濟活動必然萎縮而失業率上升。「建華八 年」之亂之所以令香港經濟由1997年末直跌至2002年的谷底,其中一個非常重要的原因是在樓價下跌之初董伯伯沒有立即果斷地改變樓市政策。由樓價下跌 催生的經濟萎縮反過來再進一步推跌樓價,令香港經濟進入一個惡性循環。
筆者近日查看差餉物業估價署資料,發現2012年6月全港私人住宅單位租金指數報140.50,略為突破1997年8月的139.20歷史高位。不 過私人住宅單位售價指數更瘋狂,2012年6月報200.20,較1997年10月的172.90歷史高位還高15.79%!不過寫字樓的市道更瘋 癲,2012年6月全港私人寫字樓租金指數報184.10,較1997年11月的159.30當年歷史高位高15.57%;但2012年5月售價指數竟報 321.10,較1997年6月的233.20歷史高位還高37.69%。最牛B的應該是舖,2012年6月全港私人零售業樓宇租金指數報150.80, 較1997年12月的125.20歷史高位高20.45%。然而2012年6月售價指數報407.50,較1997年9月的202.60歷史高位還高 99.65%!
梁師奶近日公佈的十項打擊樓市措施被評為冇料到。的確,短期只有830個剩餘居屋單位(其中825個天頌苑)、約1,000個青衣青綠街置安心項目 單位、房委會約180個由柴灣工廠大廈改建為出租公屋單位和市區重建局以先導計劃形式開展兩項約180個中小型住宅單位等合共僅超過2,000個供應。而 未來三至四年的一手私人住宅單位供應量預計約65,000個,另加地政總署擬加快處理的預售樓花申請約9,000個住宅單位,亦只是杯水車薪。正如拙文《費沙惟利息影響樓市論》指出「⋯2012年和2013年分別只有11,888伙和14,928伙⋯」,以歷年消耗量介乎一萬至二萬情況看,未來數年的需求只是僅僅與梁十招的所謂「新」供應相若。
由私人住宅、寫字樓和零售業樓宇近年售價可見,近年升幅有點呈拋物缐上升。雖然筆者亦持有自住物業,樓價狂升的泡沫爆破雖然對任何人都沒有好處,可 是這一刻誰不守「江湖規矩」反枱走人肯定係大家「攬住死」,一方面供求失衡仍未改,尚有第二輪非戶籍強國人自由行和十大基建陸續上馬(這畢竟是被評為無甚 作為的前特首浮雲曾的傑作),由此可見未來兩年內樓市難言轉勢!
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