經濟樓價脫節加劇貧富懸殊
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GS(14)@2019-05-05 15:42:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2134&issue=20190504
【明報專訊】政府周四公布香港今年首季經濟按年僅增長0.5%，表現為近10年最差，相對上今年首季恒指勁升近一成半和中原樓價指數急彈4.4%（最近數據更較1月低位升了約8.2%），反映股樓表現遠勝經濟，實在諷刺！
筆者一再指出，如樓價和租金升幅配合經濟增長，這是合理而問題不大，但如是因供應受阻，又或是人為推低利率和由投機資金推升樓價和租金，令其與經濟脫節，那便容易造成資金擁有者「玩晒」的局面，令到富者愈富，貧者愈貧，之前政府推出高成數按揭等辣招，令到最新新做按揭成數僅為47.8%（圖1），即平均買樓人士要支持逾一半樓價做首期，更令貧者更難儲首期上車。
辣招限按揭 貧者更難上車
還有，富者有資金和資源，也容易影響傳媒或透過意見領袖幫大眾洗腦，以環保或其他理由阻止政府造地，比如提出明日大嶼如倒錢落海的荒謬說法也有巿場，令小巿民受害也不自知。
其實，樓價和租金過高，也反過來不利經濟（最新GDP按年增長僅0.5%，除了因貿易戰等影響，也可能高樓價和高租金不利經濟活動有關），或許資產擁有者仍可印印腳賺錢，但這猶如埋下了計時炸彈，香港社會怨氣日益高漲，未必單是一些政治議題所造成。
地產股息率高收租回報1厘
說到經濟與樓價脫節，相對下租金會較「貼地」，因人工追不上，便只有租住租金較低的單位，但樓價除了由用家推動外，投資或投機者的推力可能更大，於是樓價跑離經濟增長，很多時便也同時跑離租金升幅，令到租金回報隨時只有兩厘或更低。相對下現時大型地產股的派息率普遍高於住宅租金回報，比方說其中如恒隆地產（0101）股息率有4.06厘，信置（0083）有3.91厘，恒基地產（0012）有3.72厘；至於新世界（0017）的股息率為3.69厘，新鴻基地產（0016）為3.49厘，在日前獲大行唱好的長實（1113）也有3.01厘（圖2）。
明顯地，上述的地產股股息率高於位四買樓收租回報約1厘，今年來，樓價指數較低位升逾8%已被唱好得不得了，反而不少地產股今年以來的升幅卻隨時超過兩成。
當然，買樓可自住，可省去租金升幅，但筆者也有朋友買地產股收息來交租，不同人有不同選擇。然而，現在政府限制按揭成數，要儲首期實在不容易，在儲夠首期買樓之前，投資地產股以股息補貼租金支出也是可考慮的方法，且如地產巿場，租金和樓價上升，地產股也可受惠，因此買地產股可看作是沒有樓的對冲樓價和租金上升的工具。
地產股屬投資工具，原來「股神」巴菲特的投資公司最近在中東開設了Berkshire Hathaway HomeServices Gulf Properties，評論指原因是阿聯酋的樓價較2015高峰期跌了約四分之一（圖3），顯露了投資價值，相對下香港樓巿去年8月見頂後只跌約一成便又再受追捧，是否投資者也太急？
最近看到一段頗有趣的新聞，乃《人民日報》引述「貝殼找房平台」的報告指去年內地物業買家中，女性買家佔比高達46.7％，其中30歲以上50歲以下的單身女性購房者佔比逐年增多。按城市看，北京、深圳兩座一線城市，買家性別比例接近1:1，鄭州、長沙、西安的3個二線城市大齡女性購房比例更明顯高於男性。
「貝殼找房平台」報告的數據顯示，30歲以上女性買家中，約四成半接受了父母的資助，只29％憑借一己之力獨立購房。另外，無論是一線還是二線城市，逾三成的單身女性選擇全額置業。
筆者和朋友就有關新聞作討論，有朋友說這是反映內地確是「女性站起來了」！也有說內地也盛行「靠父幹」才能買樓，另外有朋友說可能是因應內地的限購令，出現了「離婚多買一間房」潮流，而第二間房主要是假離婚由太太買樓，所以才令女性買樓比例高企！
穆迪投資最新報告維持今年本港樓價上升8%至10%的核心預測不變，不過，該行認為樓市對資金外流及內地經濟增長放緩的敞口正加大，以致樓市有機會面對持續及大幅調整的風險，但穆迪相信，即使樓價大跌，香港政府仍有能力應付經濟及財政可能受到的衝擊。
不怕賣地收入淢 應更堅持推動明日大嶼
穆迪指出，一旦樓市下滑將損害本港的主要收入，因賣地收入會減少，但因香港政府坐擁巨額儲備，而負債又低，所以仍有能力承受樓市下跌的衝擊，假設樓價跌幅接近亞洲金融風暴所見，估計港府收入減幅約為本港GDP的4.4%或財政儲備的10%。筆者覺得，如政府財力不怕樓巿下跌對財政收入構成太大打擊，應更堅持推動如明日大嶼的填海，以大規模增加土地供應，並同時產生壓抑樓價的作用。
[陸振球 樓市解碼]