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劏房工廈半年賺34% 好炒過住宅　掀拆售潮

1 : GS(14)@2013-07-17 01:36:37

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336381
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全新裝修　設獨立廁所

                  今日拍賣的B8單位，月租4,200元，實用面積僅250方呎，屬開放式，設有獨立廁所。
樓下1樓及2樓同樣「劏到一間間，仲裝修緊」，不排除翻新粉飾一番後再拆售。
翻查土地註冊處資料顯示，去年9月底，旭日貿易有限公司一擲5,700萬元連環掃入昌泰工業大廈1至3樓，每層9,000方呎，平均呎價2,111元，原則只分間成A及B室。據了解，該三層單位原已打通並連內置樓梯上落，惟新買家購入單位後，隨即逐層單位再拆細摩售。
土地註冊處資料顯示，單位於今年首季才完成分契。以3樓為例，全層拆成16個單位，已悉數「摩出」，套現2,551萬元，以平均每層購入成本1,900萬元計算，半年速賺651萬元，升幅勁過住宅。
                              香港測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟指，在室內分間單位，列入小型工程類別，據去年10月通過的小型工程修訂條例，只要聘請認可註冊人士及結構工程師負責處理，一切間隔設計，如單位跟走火通道的距離，和單位的防火物料等符合消防標準、和分間樓層能承載分間單位所產生的額外負載等；就算工廈每個單位加裝洗手間，都毋須入則，只要有關專業人士在開工前七日通知屋宇署便可。若洗手間需要更改接駁外牆主渠，則須就該部份改動入則。
律師梁永鏗表示，一般商廈及工廈的地契，在符合消防要求下，都容許業主作靈活間隔使用。如欲將分間單位出售，則先取得地政總署的分契同意，並要於土地註冊處註冊。

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2 : GS(14)@2013-07-17 01:37:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336383

【尋新方案】
政府去年提出將工廈改裝為過渡性住房出租的建議，因成本及條例所限，終定為不切實際而胎死腹中。政府計劃明年底完成全港工業用地第四次研究。
據發展局呈交長遠房屋策略小組委員會的文件指出，工廈一般都不符合居住的設計及規劃要求，如要成功改裝以符合城市規劃及屋宇管制規定，有關工程費用會很高，且不能盡用所有樓面；工廈所處環境及交通等條件亦不宜居住。如環境及交通因素得以改善，則直接將其土地用途改為住宅，更為合適。因此，該局認為工廈改裝為過渡性住房的建議是不切實可行，該局會繼續進行工業用地檢討，第四次檢討研究可於明年底完成。
過渡性住房是現屆政府於去年下半年提出，以增加出租單位供應，當時政務司司長林鄭月娥更到葵涌運通製衣大廈視察，以示對建議的重視。惟該幢工廈今年5月已取得豁免書，獲批免繳容忍費下，將物業改裝為商店、食肆、寫字樓、私人會所及娛樂場所等用。另據地政總署公佈，由桂洪集團持有的北角康福臺3號，上月完成改契手續，放寬其高度限制而須補地價約3,874萬元。

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3 : 冷豬肉(3343)@2013-07-17 18:10:05

旭日貿易股東係鄭振強 同以前福和董事同名 唔知有冇關係

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4 : 冷豬肉(3343)@2013-07-17 18:19:27

活化工廈最好嘅方法係放寬用途

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5 : GS(14)@2013-07-17 22:44:19

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130717/18337118



【本報訊】環亞拍賣行昨日拍賣兩個荃灣工廈劏房，由一名神秘黑衣阿伯承接開價後，無人出價，最終拍賣行收回物業。
荃灣昌泰工廈大廈3樓已劏出16個單位，其中兩個劏房業主昨日委聘環亞拍賣行進行拍賣，分別是3樓A7室，實用面積326方呎，開價118萬元；另外一個是同層B8室，實用面積250方呎，連租約，月租4,200元，開價105萬元，回報率約4.8厘。
僅得阿伯承接開價

兩項物業被安排在中段拍賣，一開價，均由一名身穿黑色背心的阿伯承接，但之後全場鴉雀無聲，無人再承價，最終拍賣行要收回物業。
拍賣完畢，記者上前追問該名身穿黑衣的阿伯，問他為何對兩個劏房單位有興趣、以及是否兩個劏房的業主等問題時，他都封嘴不答，直至記者向他表示對物業有興趣時，他才回應說：「你去搵拍賣行啲代理啦！」，然後加快腳步離去。
九建統一紅磡兩地段

該拍賣行於下周一（22日）將拍賣該工廈另一個單位，為3樓A5室，實用600餘方呎，開價265萬元。負責該物業的代理陳先生強調：「呢度係唔可以做套房，雖然單位係細，但從裝修間隔睇，都唔係用來做套房。業主原意係俾人做小型工廠、半寫字樓半工廠形式。」
此外，由九建（034）收購發展的紅磡「環字街」多個地段，昨日便再透過強拍，成功統一其中兩個地段的業權。兩地段分別位於環景街19至21號及環順街20至22號，和環順街19至21號及環福街20至22號，面積分別約1,844方呎及1,968方呎，成交價分別為6,070萬元及6,740萬元。
該公司現餘下約8個地段，正待土地審裁處排期審理中，相信最少要大半年才能完全統一所有業權。而整個項目佔地約4萬方呎，可建樓面約35萬方呎。
拍賣官溫偉明表示，受政府辣招影響，早前終審法院就南角道案件的詮釋，都令今年的併購舊樓活動減慢。辣招令樓市交投減少，業界對前景也蒙上陰影下，活躍的發展商已不再逢地必搶，導致最近有土地以較低價售出。

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6 : qt(2571)@2013-07-17 22:59:24

2樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336383

【尋新方案】
政府去年提出將工廈改裝為過渡性住房出租的建議，因成本及條例所限，終定為不切實際而胎死腹中。政府計劃明年底完成全港工業用地第四次研究。
據發展局呈交長遠房屋策略小組委員會的文件指出，工廈一般都不符合居住的設計及規劃要求，如要成功改裝以符合城市規劃及屋宇管制規定，有關工程費用會很高，且不能盡用所有樓面；工廈所處環境及交通等條件亦不宜居住。如環境及交通因素得以改善，則直接將其土地用途改為住宅，更為合適。因此，該局認為工廈改裝為過渡性住房的建議是不切實可行，該局會繼續進行工業用地檢討，第四次檢討研究可於明年底完成。
過渡性住房是現屆政府於去年下半年提出，以增加出租單位供應，當時政務司司長林鄭月娥更到葵涌運通製衣大廈視察，以示對建議的重視。惟該幢工廈今年5月已取得豁免書，獲批免繳容忍費下，將物業改裝為商店、食肆、寫字樓、私人會所及娛樂場所等用。另據地政總署公佈，由桂洪集團持有的北角康福臺3號，上月完成改契手續，放寬其高度限制而須補地價約3,874萬元。

已經搭晒棚

http://finance.sina.com.hk/news/-7829-6013618/1.html

活化工廈申請，上月批出一宗，為金寶集團葵涌葵昌路一百至一百一十號運通製衣大廈，項目可免補地價作辨公室等用途。

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Money Walker：冇股好炒嘅煩惱

1 : GS(14)@2016-07-06 08:09:59

話說麥格理早排出咗份報告推股，安踏體育（2020）、舜宇光學（2382）同騰訊（700）都榜上有名。該行預期呢幾間公司未來兩年盈利會有唔錯增長，而且佢地嘅業務一般都集中喺亞洲市場，較不受外部風險影響，所以獲睇高一線。其實上述幾隻股份，連通科通芯城（400）同瑞聲科技（2018），都係近期各方推股名單嘅常客，無他，全因有業績支持，但大行同基金推來推去都係呢幾隻，都咪話唔悶。有市場中人亦大呻，本港有盈利前景嘅股份唔多，市場炒來炒去不出呢堆股份，悶局一場，想分散投資亦選擇欠奉。講真，全球經濟冇乜力水，單純根據基本因素炒股的話，可揀股份一定少之又少，咁唔講基本因素，又可以循邊個方向發掘中長線潛力股？今時今日國策主題不如幾年前咁順手拈來，大家只能從宏觀經濟同估值水平兩方面尋寶。宏觀主題方面，負利率下高息股同REITs已成奇葩，大家關注再炒落去估值會唔會已經過高，咁當然高息股同REITs現估值高低與否，要視乎負利率程度係咪已經觸及央行底線。筆者就認為本地高息股同REITs短期內仲有得去，因為最少美國仲大把空間減息，意味住負利率呢個題材尚未耗盡。從估值着手都係搵股方向之一，價殘股如石油股同本地地產股，冇錯已隨油價同樓價起死回生一段時間，但前者中長期應該仲有得去。原因好簡單，筆者押注呢個加息周期，聯儲局頂多再加多一、兩次息就劃上句號，所以相信息口因素對油價同樓價未來威脅不大，由於市場仲未完全反映哂呢個睇法，石油股同地產股應該未到頂。
El.
http://fb.com/moneywalkerhk本欄逢周三刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160706/19682734

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周顯﹕莊家走晒貨仲好炒

1 : GS(14)@2018-03-19 04:24:45

【明報專訊】近來看到炒新股和半新股，有很奇怪的現象﹕明明看走勢，莊家已經走晒貨，點解隻股票仲會大成交狂升呢？

在很多時候，莊家沽清貨之後，股價反而會升，皆因market force（市場力量）實在太大，所有的沽盤也已經出清了，在沒有沽貨壓力下，上升反而是正常的事。在1997年之前，這是常常發生的事，例如說，有位姓「林」的股壇莊家便對我說過，他在1.4元沽清了所有股票，結果升到2.5元，手上無貨可沽，大呼可惜。

在現在，這些「美麗童話故事」雖然已不多，但也偶有發生。然而，持續上升的時間太長，而且可以過億元成交，成交不減反增，這就是很奇怪的事了。

終於，我在上星期，詢間了一個市場消息靈通人士，他的說法是﹕「現在股壇有一班高手，看通了莊家出清了存貨，自己買進十零個巴仙，便撲入場，大炒特炒。這時莊家手頭沒貨，沒有對手，只要買進千零萬元，股價便可以飛升了。」

短炒密食當三番

我想了一想說﹕「這種做法，2000幾萬元成本，利潤兩三百萬元，好薄咋喎！」

他說﹕「玩T+2，成本係零呀！而且山大斬埋有柴，日日有新股上，當係一盤生意做囉。有時候，隻嘢買入千零萬，過兩日又沽番千零萬，賺幾個巴仙，過兩日又買番，又沽番，走幾轉，炒足一兩個月，都可以好和味㗎！」

由於費事寫足咁多個候選人，所以選舉期間，暫時不寫。有人叫我解釋「焦土」，我引用了投票日網上討論區高登的帖子﹕「當年高鐵卿姐手鬆有財委會過，教協民主黨力推普通話教中文，公民黨係（喺）莊豐源案幫雙非攞到居留權，民主公民兩黨撐領匯上市，仲有打官司幫新移民可以一年攞綜援同上樓，以上種種事迹都係泛民賣港豐功偉績，所以投畀佢哋先係真焦土，記住！3月11日請投咖啡飯同逃蟲痰。」

這句不精彩，下句才是punchline（精華）﹕「泛民式焦土行咗幾十年，好明顯唔work，689式焦土先有用！」

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0139&issue=20180315

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