近兩年，隨著住宅地產的調控收緊，商業地產在投資主導的經濟模式下順理成章地成為樓市投資的替代品，呈現爆髮式增長，達到歷史新高。某些商業地產指數似乎也印證了市場的繁榮。比如2012年第一季度，北京甲級寫字樓平均空置率下降到4%的歷史新低，而平均租金卻同比攀升38.6%。受租售價格上漲的影響，今年不僅商業項目在建速度加快，供應增加，還有大批新的資金正躍躍欲試，伺機進入。
可是，商業地產真的是房地產業嚴冬中的避風良港嗎？在繁榮的表象下，風險被忽視，泡沫正在累積。
商業地產的風險在於與生俱來的週期性。商業地產建設週期長，當市場繁榮時，開發商往往一擁而上。而在兩三年之後，大量建成地產進入市場，即使在成熟的市場經濟中，也經常造成空置率過高、租金下降的蕭條局面。這時一些開發商的資金將難以為繼。為防禦這類週期性風險，有經驗的商業地產投資者往往避免同質化，以達到分散投資風險的目的。以零售物業為例，在美國市場中就細分為小區零售、中型商場、超大型商場和地區型折扣商場等，租客各不相同。反觀現在國內的零售型物業，大量同質性重複建設，實際上所在城市短期內消費能力沒有大幅上升的潛力，風險不言而喻。
與高風險相匹配，商業地產的管理也須高度專業化。商業地產分公寓、寫字樓、零售物業、工業建築、旅館和度假村等幾類，開發管理難度也依次遞增。公寓出租一般以年為單位，因租客數量較多而分散風險，租金和空置率基本與經濟週期沒有太高關聯，所以風險較低。寫字樓、零售物業等出租基本以五年到十年為單位，雖然租期長，但租客數量較少，風險相對集中，物業產生的現金流與經濟週期高度相關，風險較大。而旅館出租以天為單位，其管理難度和風險都是商業地產中最高的，回報也最高。以萬豪酒店為例，五年平均淨資產回報率為22%，但這要以高度專業化的團隊和幾十年積累的專業經驗為基礎，國內許多開發商並不具備類似條件。
目前比較嚴重的問題是，中國的商業地產投資者對風險的判斷指標模糊。在國內衡量商業地產景氣的指標通常是空置率、租金，但這兩者往往可以人為操縱，空置率可通過低租金來降低，而租金可通過其他非現金補貼（如免費停車、水電）或現金補貼（如每年減免一兩個月的租金）來保持高位。在國際市場，最常用的景氣指標是資本化率（Capitalization Rate）。它衡量的是投資者願意為一定淨現金流（Net Operating Income）付出多高的現金價格。淨現金流除以資本化率，可得到物業的市值。比如某商業地產每年刨掉維護管理成本，淨現金流為1億元，而目前市場對應此類物業的資本化率為10%，那它的市值就是10億元。在商業地產景氣的年景，投資者願意接受較低回報，所以資本化率可低到6%-8%；而蕭條時期，資本化率可高達12%。雖然看上去變化不大，但資本化率從6%變為12%，在淨現金流不變的情況下，地產的市值已下跌了50%，所以一般而言商業地產的價格波動遠高於住宅地產。
商業地產開發管理對資本市場運作也要求較高。與住宅地產可分期售房，以前期銷售收入支持後續建設不同，商業地產的開發貸款往往在完工後轉為長期商業地產按揭貸款，並且要求投資公司長期持有物業，以租金收入支持還貸。目前中國專業從事商業地產投資的公司並不多。不少商業地產公司是近年才從住宅開發轉型而來的，不具備經驗。儘管有的開發商聲稱要長期持有商業地產，以實現從銷售到管理的轉型，但實際上多數地產商開發商業地產仍是為了快速銷售，回收現金，而且很多商業項目都直接銷售給了個人投資者，泡沫在傳遞中一級一級被吹大。
同質性建設，專業管理缺乏，風險量度模糊，和對資本運作的陌生，導致中國商業地產泡沫已現雛形。實行更嚴格的城市規劃，引入專業人才，明確風險評估，銀行系統實施更周詳的貸款審批及其他融資渠道的嚴格監管，或是當前遏制泡沫惡化的可行之道。
作者約翰•霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授