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退休計劃須謹慎 不可依賴收租

1 : GS(14)@2014-10-31 17:37:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141031/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】周先生及太太同是35歲，分別任職貿易公司中層及護士，家庭月入約6萬元，兩人沒有子女要供養，每月支出包括日常開支1.5萬元、家用1.2萬元、保險及強積金供款分別4000元及3000元，以及供樓開支9500元。每月家庭盈餘約1.65萬元(見表)。


過去數年美國持續量化寬鬆政策，全球資金充裕，本港跟隨美國低息政策，按息亦屢創新低，周先生現時持有的物業在4年前買入，承造七成按揭，利率以HIBOR(香港銀行同業拆息)加0.7%計算，目前以約1厘的息率供樓，利息支出甚低。

持中小型股票 股息收入少

周先生及太太沒有花太多時間在投資理財上，除了物業外，主要資產為60萬元現金存款，另外亦持有20萬元股票，但大部分為中小型股，股息收入不多，過去數年都是輸多贏少。他們認為磚頭較為保值，加上有穩定租金收入，現時希望買多一個物業作收租之用，一來增加家庭收入來源，二來退休後可有穩定的租金收入。

首先，假設周先生及太太計劃買入一個市值約350萬元的物業，由於是二人第二個物業，只能承造最多四成按揭，需要首期為210萬元，二人的流動資金不足以支付，因此二人考慮將現有物業加按套現，以支付首期支出。

筆者認為現時二人的投資計劃取決於買多一層物業的急切性。如果急切性不大，可考慮以投資方式儲蓄首期，例如保留半年生活開支約30萬元後，將流動資金約50萬元，配合每月供款1.65萬元，投放在一個年回報率為8厘的投資組合內，約5年半後可儲得210萬元首期，屆時樓市若經過調整，市面上350萬元的物業選擇可能會更多。投資方面可考慮企業高息債券，以及大中華股票基金。

加按套現買樓 需放棄HIBOR超低息

如果周先生及太太希望在短時間內置業，便需加按物業，加按的風險主要是放棄現時供樓的超低息。另一方面，二人要留意同時供兩個物業的風險，如經濟逆轉、夫婦工作變動，以及加息後租金收入未必可抵消供樓支出。另外要留意現時買第二個物業須繳付雙倍印花稅。

建議買入高息債券藍籌股

退休計劃方面，筆者認為不可只依賴物業收租，因仍要繳交差餉、管理費及維修等費用，由於退休後沒有收入，因此需要平衡投資風險，建議部分資金投放在高息藍籌股、高息債券及政府債券上。

羅湋楠
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