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溫州的高利貸風暴，凸顯中國資金 斷鏈的影響層面廣泛，其實在房市，官方調控的力道已迫使整體景氣下滑，甚至跌破雷曼兄弟倒閉時的低點。這對地方政府、建商與房屋買方而言，都是不利的修正 訊號。 撰文‧周岐原 令人震驚的溫州老闆「跑路」潮，僅是中國資金「斷鏈」的副作用之一；相較之下，二年多來瘋 狂上漲的中國房市降溫，造成的震撼更大。其實，房市的調整風已經緩緩吹起，在官方連番推出緊縮政策後，中國房市回檔跡象越來越顯著；這波修正不僅讓房市進 入冷卻期，對水泥、地產開發與金融等行業的衝擊，更是後續觀察的重點。 中國房市的官方數據五花八門，光是依照區位劃分，就可分成一、二、三 等多線城市，再加上銷售面積增速、開發資金變化等指標，很難用單一訊號斷言整體走向。不過，在中國國家統計局公布的數據中，全國房地產開發景氣指數（簡稱 房開指數）卻是一項相當有參考價值的指標；該指標由房地產開發投資金額、土地開發面積、房屋空置面積、商品房平均售價等六項分類指數合計而成，是最全面的 統計數據。 今年九月的房開指數，便透露一個令人高度警戒的訊號：中國房市正在快速緊縮，而且進入三年來最冷清的市況！九月分房開指數是一○ 一．一二，儘管仍位在區分多空的一百以上，但由逐月走勢來看，自從去年三月景氣見頂後，中國房地產業景氣便逐月下滑。更值得注意的是，這個只比持平稍高的 數字，其實已低過○八年九月金融海嘯發生時的水準；這意味著，無論哪一座城市，當前房價很可能不是波段低點，而是另一波修正的起點。 房 市確定緩慢降溫 回顧二○○八年初，房開指數先是連跌九個月，到雷曼兄弟倒閉時的一○一．一五；隨後因金融海嘯，又繼續下滑六個月，直到隔年 中才反彈。前車之鑑如此，近期亮出的調整訊號更不只一個，中國七十座中、大型城市裡，今年八月已有四十六座房價停止上漲，「高檔量縮價跌」的訊號出現，後 勢如何不言而喻。由指數轉折和國內外經濟局勢來看，即使這次經濟不會像三年前快速收縮，但中國房市還有一段修正尚未完成，應該毋庸置疑。 中 國房市緩慢「變盤」，可能造成哪些影響？ 首當其衝的是地方政府。北京當局重拳調控房市，讓建商投標土地意願大減，高度仰賴賣地收入的地方政 府，自然苦不堪言。因為從水利、交通建設到保障住房，既定政策還是要照常開辦，施政起來格外吃力；累計達十．七兆元人民幣的地方債務，也成了一顆巨大的不 定時炸彈。 為了開源，不少地方政府陽奉陰違，當中央要求執行「限購」（限制購買房屋數量）政策，地方政府就推出「限價」（房價設定上限）措 施。字面上看，房市交易確實被「限制」，但比起交易停擺的限購令，地方政府「因地制宜」的限價模式，仍然對房屋買賣放行，只是成交價不再創新高而已。 建 商經營壓力倍增 值得一提的是，自從賣地收入銳減，部分地方政府為了籌措財源，打起「拋股還債」的算盤。據估計，由地方政府持有的Ａ股市值超 過四千億元人民幣，若財務壓力進一步升溫，其中至少有一半的股權將被迫出售。這也將形成陸股另一股賣壓。 第二個受影響的是建商。房市降溫， 房屋供應量與存貨卻節節上升，對建商的經營造成直接壓力。今年六月中，標準普爾（Ｓ＆Ｐ）便將中國房地產業的評等降為負面，理由是整體行業負債攀升、現金 流量逐漸收縮，形成對建商不利的警訊。 標普並指出，若中國平均房價下跌三成，預期將有許多建商出現短期償債困難。正因為前景看壞，許多在港 上市的內地房產股，今年第三季股價紛紛大跌，雅居樂、華潤置地、遠洋地產等特定公司的股價淨值比（P/B Ratio），更回到金融海嘯期間低點。 買 方不甘心買貴衍生社會事件此外，中國房市的消費者，也是受房價反轉傷害的「重災區」。這次中國各地房價連綿不斷的漲勢，對買方無疑是很大的煎熬，越是等待 越買不起；好不容易痛下決心，卻發現後來的房價竟然比自己的買價低，自然造成買家嚴重不平衡的心理，進而衍生社會事件。 例如在北京近郊的通 州，就有數個建案的買方發現，建商在交屋後大幅降價，雙方因此發生衝突。這對強調「堅持不懈搞好房產調控」的國家主席胡錦濤，形成一大諷刺。 中 國房市的多頭格局，為地方政府與建商帶來享之不盡的好處；進入空頭修正期後，政府、建商與消費者反而成了無法擺脫的「受害三角形」，看起來，無論什麼時 候，中國房市的買方似乎都是最弱勢的一群人！ 中國房市修正未完！ 根據金融海嘯時的經驗，中國全國房地產開發景氣指數跌破前波 低點後，有可能因為政策調控、經濟風險增加，導致房價持續修正。 |
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