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彤叔女婿賣滬樓盤 勁賺50億

1 : GS(14)@2013-04-22 22:02:18

呢個記者真是鋪鋪正料

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130422/news/ea_eaa1.htm


已經建成5棟高層住宅，戶型約為80到220平方米不等，其中218平方米的大戶型約佔已建成單位的五分之一。













記者在豐盛皇朝遇到一名入住兩年的業主坦言，自己對小區感覺總體不錯，認為買入時性價比理想。（杜婧攝）
2 : GS(14)@2013-04-22 22:03:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130422/news/ea_eaa1.htm
彤叔女婿賣滬樓盤 勁賺50億
海嘯時低價購自外父旗下新中
  2013年4月22日

【明報專訊】融創(1918)及綠城(3900)3月中旬宣佈擬共同斥資90億元(人民幣．下同)買下上海黃浦江邊的豪宅項目「豐盛皇朝」，賣家正是鄭裕彤女婿、新世界中國(0917，下稱新中)副主席杜惠愷。因初定樓麵價低至每平方米1.24萬元，市場普遍認為買家「執到寶」。然而翻查紀錄，該項目的大部分股權正是由新中在2008、2009年的兩次關聯交易中售予杜惠愷，總代價還不到13億港元。據知情人士透露，若將90億元作價扣除項目負債及原始投資，杜惠愷前後所得利潤料高達50億港元。

儘管融創綠城尚未公開說明項目詳情，豐盛皇朝以及杜惠愷的賣家身份已然浮出水面。根據新中年報，自2002年起，杜惠愷便通過其個人全資公司擁有局一(即豐盛皇朝項目公司)20%的股權，後又在2003、2008及2009年先後增持餘下的10%、20%及50%權益，後3次交易總作價為12.86億港元(見表)。其中，2008年12月及2009年5月的兩次交易，是以新中和杜惠愷互換資產、支付差價的方式實現，局一此後便成為杜惠愷全資擁有的私人項目公司。

分4次增持 已知作價共12.86億

兩次交易之中，局一的作價分別較股東通函內第三方對豐盛皇朝的獨立估算市值出現71%及63%的折讓(表)，當時已有分析人士懷疑新中賤賣資產「益女婿」。特別在2009年11月、杜惠愷在正式全資接掌局一還不足半年後，曾一度尋求將局一在A股借殼上市，交易作價竟然搖身升至57.3億元，引起一片譁然。

有熟悉此次最新交易的相關人士向本報透露，1993年至今，豐盛皇朝前後涉及的原始投資僅有大約13至14億元，接近項目的整體地價，也正和杜惠愷向新中收購該項目的累計成本相若。另外，融創綠城在收購中所需付出的90億元作價中，包括股東貸款、開發貸及未付工程款共約28億元。換言之，杜惠愷通過交易可實際套現約62億元，扣除13.65億元的原始投資額後，淨利潤高達48.35億元。新世界發言人昨晚說，暫時未聯絡到負責人回應。

杜惠愷當年向新中購入股權的交易，作價與獨立估值存在明顯差距，但上述關聯交易均順利獲得特別股東大會高票通過，可能因為內地樓市及全球資本市場恰在兩次交易所在時間(08年下半年至09年上半年)雙雙陷入泥潭，物業折讓出售在當時既普遍又「合情合理」。更何，杜惠愷向新中出售的部分資產作價也同樣遠低於市值，因此有業內人士認為，買賣終歸是「名正言順」，「最不可多得的是那個交易時間，並非每個人都能抓得住。」

當年財顧﹕新中套現可紓財壓

對於2008年、2009年的兩次交易，當時的獨立董事委員會參考獨立財務顧問的意見後，均建議獨立股東對決議案投贊成票，其主要原因是，至2009年3月底，項目餘下期數尚有未支付的建築成本(包括未付地價)約19.3億元。財務顧問認為，交易可令新世界中國套現長期投資，解除為該項目餘下期數投入所需的龐大資金責任，也可改善集團的負債比率。2008年底，新中負債率約為65%。

明報記者 杜婧
3 : GS(14)@2013-04-22 22:03:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130422/news/ea_eaa2.htm

【明報專訊】杜惠愷雖是彤叔女婿，為新世界中國在上海發展的主要創業人，但其自身也頗有家世，其父杜若波與彤叔私交甚篤，是多年世交。杜若波祖籍潮州，早年從潮州到上海打天下，由銀號學徒做起後來開辦自己的銀莊。1949年杜家遷居香港，在香港創立豐盛珠寶，其後業務擴展至地產業。

杜惠愷曾就讀於多倫多大學和美國加州大學，又在美國寶石學院修讀珠寶鑑別文憑，並在世界四大鑽石中心的比利時工廠實習半年，可以說是鑽石專家。1979年杜鄭兩家結親，當年杜惠愷就進入新世界集團工作。

豐盛皇朝銷情並不理想

眼見杜惠愷此次大方將黃浦江邊的「大蛋糕」轉手他人，市場人士並不感到意外。一方面看，豐盛皇朝2010年開盤至今銷情並不理想，大量現房仍積壓未售；另一方面，內地房地產調控力度有增無減，缺乏經驗的港商亦難以自如應對，不如一次套現、免除後顧之憂。

豐盛皇朝目前已落成5棟高層住宅，但銷售卻頗為滯後，只有2棟在2010年開盤(共有309個單位)，至今仍僅賣出不足三分之一。

上海中原﹕單位戶型設計偏小

上海中原高級研究經理龔敏指出，這主要因為新世界當年設計的戶型偏小、不符合當地人胃口，加上2010年上半年的開盤時機不佳，港商又普遍不追求貨如輪轉，因而拖慢銷售進程。「如果換了融創和綠城，做這種近市中心的高端項目，相信更有實力。」
4 : GS(14)@2013-04-22 22:03:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130422/news/ea_eaa3.htm
融創﹕擁江景色可造大豪宅

【明報專訊】雖然豐盛皇朝在過去幾年的銷售並不理想，即將接手項目的融創(1918)董事會主席孫宏斌似乎並不擔心。他認為，項目最吸引之處在於坐擁江岸、地段稀缺，日後規劃將傾向打造大戶型豪宅，均價仍有望上調。

開盤至今，豐盛皇朝住宅均價一直在每平方米6.8萬元(人民幣．下同)附近。回覆本報查詢時，孫宏斌坦言項目規劃仍有改善空間，希望將待建單位的面積上調，「這種地段就應該造成大戶型的豪宅，6萬多的均價還是有點偏低。」據銷售人員介紹，豐盛皇朝的在售住宅單位之中，只有五分之一為220平方米的大戶型，餘下房源大小均在80至200平方米之間。

豐盛皇朝臨近原上海世博會原浦西場館，高層可遠眺江對岸的中國國家館，「世博概念」也被標榜為亮點之一。不過，熟悉附近環境的中介小曹指出，該片區的重建工作畢竟擧動較晚，周邊仍有不少老舊樓房，加上現仍缺乏成熟的零售商圈，可能制約物業在未來幾年的升值幅度。
5 : GS(14)@2013-04-22 22:05:42

文件
6 : GS(14)@2013-04-22 22:09:16

年報
7 : GS(14)@2013-04-22 22:09:23

年報
8 : GS(14)@2013-04-22 22:09:44

杜先生買的第一炮
9 : GS(14)@2013-04-22 22:11:48

2008年12月交易
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20081203371_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20081212378_C.pdf
10 : GS(14)@2013-04-22 22:12:26

2009年4月交易
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090430661_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090512263_C.pdf
11 : GS(14)@2013-04-22 22:35:19

[realblog]http://realblog.zkiz.com/greatsoup/12950[/realblog]
12 : GS(14)@2013-04-22 22:36:01

[realblog]http://realblog.zkiz.com/greatsoup/12963[/realblog]
13 : GS(14)@2013-04-22 22:37:14

變化
14 : GS(14)@2013-04-22 22:38:42

取消交易
15 : GS(14)@2013-04-22 22:41:04

好爆
16 : GS(14)@2013-04-22 22:42:06

http://www.fse.com.hk/tc/about_fse/senior_management_1.html

杜惠愷 太平紳士

杜惠愷先生為豐盛創建企業有限公司主席及主要股東。杜先生並為新創建集團有限公司及新世界中國地產有限公司的副主席及非執行董事。杜惠愷先生高瞻遠矚，長袖善舞，在商界擁有崇高的地位及聲望，其參與之業務範圍廣泛，包括上市機構及具規模之大型企業。杜先生亦為利福國際集團有限公司的執行董事、東亞銀行有限公司的獨立非執行董事及中新地產集團(控股)有限公司的獨立非執行董事，該等公司均為香港上市公眾公司。此外，彼曾擔任新世界移動控股有限公司及大褔證券集團有限公司（兩家公司均為香港上市公眾公司）的副主席，並為豐盛珠寶有限公司的董事。

此外，杜惠愷先生並擔任多項公職，貢獻社群。杜先生現為中國人民政協會議上海市第十一屆常務委員，以及港澳委員召集人。彼自1995年起，獲邀出任駐港加拿大商會總監的成員。於2005年6月，杜先生獲摩洛哥王國委任為駐香港特別行政區名譽領事，並於2008年1月榮獲法國政府頒授法國最高榮譽騎士勳章。

http://baike.baidu.com/view/4433519.htm
個人經歷
早年生活
杜惠愷祖籍潮州，自幼出生在上海，他的父親杜若波20世紀40年代在上海灘經營一家頗具規模的銀莊，
杜惠恺

杜惠愷
擁有花園洋房和小汽車，這在當時的上海實屬不易。1949年，杜老先生舉家遷往香港發展，當時杜惠愷只有4歲，他那幼小的心靈裡，上海就像一部經典影片，難以忘懷。 杜惠愷是在香港讀小學和中學的，他從小就聰明過人，讀書也很用功。
中學畢業後，杜惠愷到加拿大讀大學，1968年獲多倫多大學理科學士學位。1969年他又到美國加州大學修讀碩士課程，並獲取理科（生物）碩士學位。此後他聽從父親的意願，繼續在美國攻讀珠寶鑑別學文憑，並到比利時世界鑽石中心實習了6個多月。
他父親1957年在香港創立了豐盛珠寶有限公司，從美國直接進口鑽石然後加工，生意相當紅火。父親只有他一個兒子當然希望他能繼承父業。於是，20世紀70年代初杜惠愷回到香港進入父親公司工作。
中西文化的熏陶使杜惠愷在香港珠寶業中嶄露頭角。和父親不同的是，他不以守住家業為滿足，憑著他異乎常人的創業和冒險精神，從上世紀 80年代開始，他逐步將家族生意由原本單一的珠寶業務拓展到其他行業，包括地產、酒店﹑保安﹑酒樓等等，被譽為是香港商界後起之秀。
1979年，杜惠愷加入了香港新世界集團。說起新世界集團創始人鄭裕彤，杜惠愷敬佩有加。鄭裕彤和杜惠愷的父親是好朋友﹐他們從20世紀50年代開始就相交甚篤，當時均屬珠寶同行，香港知名的金店「周大福」就是鄭裕彤開的。
20世紀60年代中期香港社會很不穩定，地產市場相當低迷，可鄭裕彤憑著他獨特的眼光和魄力，果斷投資香港房地產並一舉成名。如今，新世界集團已成為香港享有盛名的四大房產商之一。由於上一代的友誼，鄭裕彤的兒子鄭家純和杜惠愷自幼也一起讀書，成為好朋友。
鄭家純也是20世紀70年代初海外學成後回香港為家族做事的，後來隨著父輩退休，他倆不約而同地挑起了公司的重任。兩人都立志要讓新世界再鑄輝煌，多年來合作無間，被公司高層譽為「最佳拍擋」。目前鄭家純是集團主席，杜惠愷是副主席。
早在1980年代初﹐杜惠愷就和鄭家純一起成立新世界酒店管理公司，1990年時更共同組成私人合資公司，在國外投資及收購酒店。目前，公司擁有四星和五星級酒店80多家，遍佈美國﹑加拿大﹑歐洲﹑澳洲等主要城市。其中有著名的華盛頓五月花酒店，美國歷屆總統就職宣誓儀式都在此舉行。
建立信譽  
其實，杜惠愷在上海的投資並不是「一帆風順」的，早在 1993年他承接第一個項目時，就遇到了一個辣手的問題。那年他經人介紹看了一塊土地，是與盧灣區政府合作的危棚簡屋改造項目，對方的要求是承擔付清動遷費加適量的管理費（當時運作的方式很不規範），經過幾輪談判，最終他出資1.2億元，全部動遷這塊土地。合同簽好後杜惠愷無比興奮，要知道這是他進軍上海的「第一槍」。誰知幾個月後傳來一個意想不到的壞消息，土地方打招呼說動遷費算錯了，應該要2.3億元，比原來預算的要多付1.1億元人民幣。這太出乎意料了。要知道在20世紀90年代，1個多億不是小數目。杜惠愷百思不得其解，這怎麼會算錯呢？因涉及的金額太大，這件事曾驚動了區政府領導，這時區主要領導出面找他商談。這個領導很通情達理，他說杜惠愷可以有三種選擇：一是按照土地方提出的要求追付1個億，項目繼續做；二是不做這個項目，土地方歸還杜惠愷1.2億元；三是去告土地方，堅持不承擔追加費用，以原來的合同價錢執行，差價由土地方承擔。因為他有合同在手，勝訴的可能性很大。
怎麼辦？面對這三種選擇，杜惠愷陷入了沉思。他回香港向董事局報告。當年董事局對上海的情況也不熟悉，所以要求杜惠愷對這個項目再作一次深入調查，首先是要弄清楚真是算錯還是有其他原因，及再次評估一下這塊土地的含金量。董事局授權給杜惠愷作最終決定。最終杜惠愷因感到區領導之三個選擇都很合乎法治精神，使他對上海政府合作的信心大增，因此接受了第一個選擇，多付了1.1億元。杜惠愷這個「吃虧」的做法，為他贏得了信譽。事後，杜惠愷深有感觸地說，其實做生意要多為對方考慮，要捨得讓利，不可斤斤計較。只有使對方得利，才能為自己帶來更大的利益。
杜惠愷說他至今還在學習，社會的變化很快，好多新的知識都需要不斷地學習，稍一遲疑就會落伍。他現在每天要看8份報紙，業餘時間杜先生每星期打一次橋牌，為的是給自己減壓。只要在香港，每個星期天上午，他都會去山上跑步，鍛鍊和放鬆自己，目的是為了以最佳的狀態投入工作。杜惠愷對新世界中國地產有限公司在上海未來的發展充滿信心，他自信地說，新世界集團有很好的基礎，這是老一輩打下的江山，作為新世界的新一代，更要勵精圖治讓新世界再創新的輝煌。
編輯本段主要成績
新世界集團在上海從房地產、酒店、大型商場三大塊全線出擊，迄今已投資80億元。其中，地處淮海路上的香港新世界大廈是杜惠愷的得意之作。大廈總高度超過260米，佔地面積近1萬平方米，總建築面積逾13萬平方米，它是目前上海唯一的在外牆上採用計算機監控變色燈光系統的大廈。大廈底層建有大型商場﹐中高層部分為寫字樓，而頂層則為餐飲娛樂設施，杜惠愷的目標是將其發展成集辦公、餐飲、娛樂及會議中心為一體的綜合大廈。此外，中山公園對面的巴黎春天大酒店、盧灣區的「新世界花園」、長寧區的「華美達廣場」和「柏華麗公寓」，以及開設在鬧市中心的4家高檔的新世界百貨商場等，都已成為上海的亮點。2009年內集團位於盧灣區新世界花園一大塊土地，包括酒店、辦公樓、高級公寓及住宅，建設面積共40萬平方米的項目將正式動工，因這項目位於2010年世博會入口，面向黃浦江，可算是上海之地王之王，也是為上海舉辦世博會的「黃金寶地」。集團將進一步投入40億元人民幣，務求要建設成上海檔次及質素最高的項目，這項目將在2010年前完成，肯定會成為上海另一個醒目的亮點。
新世界百货

新世界百貨
編輯本段個人語錄
要培養自己對所從事行業的濃厚興趣。有了興趣，就會有全心全意的投入，困難也就不在話下了。否則，要成功、要出人頭地，就不會那麼容易。此外，要在「勤」字上下功夫，勤奮工作，勤於思考。 ——杜惠愷[1]
17 : GS(14)@2013-04-22 22:42:19

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20110616/15346558


現年約66歲的「彤叔」女婿杜惠愷，是新世界高層，現時是新創建與新世界中國的副主席，其父杜若波與鄭裕彤是世交。杜惠愷年輕時曾到美國寶石學院（ Gemological Institute of America）修讀鑑別文憑，加上家族經營鑽石出入口生意，故有「鑽石大王」之稱。
自從成為彤叔女婿後，杜便參與打理新世界業務。其子杜家駒在牛津大學法律碩士畢業後，於03年也加入外公旗下，目前是新創建董事。杜惠愷一家報住山頂樂善美道，去年底與鄰居一同入稟申請禁制令，要求附近一個豪宅喬苑的法團與管理公司，將佔用小路的更亭移走。
新世界另一個超級豪宅項目山頂布力徑6至10號，09年8月同樣被揭發獲屋宇署批准，保留地底逾萬呎隱蔽空間，毋須用泥土堵塞，被部份測量界人士質疑不尋常，新世界當時否認僭建地牢。
18 : greatsoup38(830)@2013-05-01 18:43:08

delay 左
19 : GS(14)@2013-06-01 20:02:08

包括埋
20 : ant2012(35387)@2013-06-01 20:17:16

關198 事？
21 : greatsoup38(830)@2013-06-02 13:35:31

20樓提及
關198 事？


那隻大陸殼當年就是覃生的
22 : greatsoup38(830)@2013-06-06 01:15:25

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130605/18284909


【本報訊】「彤叔」家族囤地廿年賺到笑！上月底融創中國（1918）及綠城中國（3900）宣佈，以近80億元（人民幣．下同），向鄭裕彤女婿杜惠愷收購上海土地。埋單計數，鄭裕彤家族自1993年取得地皮後，經過廿年時間，地價已勁升逾10倍。
80億元沽出地皮

融創中國及綠城中國的聯營公司融創綠城，早前以總代價79.96億元買入上海黃浦區4幅相連地皮。據內地《新聞晚報》報道，是次融創綠城購入的地皮，最初由新世界中國（917）、上海市盧灣區住宅建築工程公司，以及999南方（美國）公司合組的上海局一房地產，於1993年買入。其後，局一房地產的股份由新世界中國全數購入，並將資本擴大至7.5億元；而在2009年7月，新中通過與彤叔女婿杜惠愷互換資產，以及支付差價的方式，令局一成為杜惠愷全資所擁有。
融創綠城今次的收購作價為79.96億元，若按當日新中購入局一房地產7.5億元的代價計算，土地在鄭裕彤家族達廿年，價格已勁升逾10倍。而扣除收購作價內23.19億元借款，以及杜惠愷之前已投放13.65億元的原始投資額後，杜惠愷在今次出售土地的交易中，已可淨袋43.12億元。
23 : greatsoup38(830)@2013-06-06 01:15:56

http://newspaper.jfdaily.com/xww ... content_1036889.htm
記者 張駿斕

  晚報訊 經過近3個月的協商，融創中國與綠城中國原本預計出資90.19億元的黃浦區一項目，最終以約79.96億元的代價完成收購。昨日，融創中國與綠城中國方面先後確認了此消息。該地塊的原主人鄭裕彤家族企業再度上演囤地傳奇，從1993年獲地開始，近20年時間，地塊從7.5億元升值到了現在的80億元。

  實際上，早在3月，融創、綠城就曾公佈了這一收購事項。

  3月17日，融創和綠城聯合發佈公告稱，雙方於3月16日以總價90.19億元收購一宗位於上海的商住地塊100%的股權，雙方將各佔50%權益。項目位於黃浦區，佔核心江景資源，佔地面積11.38萬平方米，建築面積72.44萬平方米。

  然而，在經過兩個多月的協商後，該筆交易的最終交易價為79.96億元，而非最初預計的90.19億元。據悉，這79.96億元的交易代價包括股權轉讓代價56.77億元，項目借款23.19億元。

  昨日下午，記者在地塊現場看到，除了已竣工的5座高層住宅和甲級寫字樓新富港中心之外，項目的空地部分正在緊張施工，而施工銘牌上的竣工時間為2013年9月。其已經竣工住宅項目——豐盛皇朝售樓處也因公司內部調整，樓盤暫停銷售。網上房地產數據顯示，豐盛皇朝項目共有309套房源，自2010年4月開盤以來，售出78套，去化率僅為25%。自2011年3月至今，僅成交了9套房源。

  項目周邊的中介公司人員也介紹，由於住宅是早年所建，戶型規劃已不為大多數高端客戶所接受，再加上產品本身超千萬元的總價和2－3萬元/月的租金，在住宅租售方面根本無人問津，因此，該項目即便佔據黃金地段和濱江資源，也不得不面臨常年滯銷的尷尬現狀。

  雖然常年滯銷，但是這次該項目出讓，土地的賣方經過近20年的股權騰挪，再次出讓的價格漲了10倍多。

  記者查詢發現，該地塊原名為上海香港新世界花園二期的「豐盛皇朝」，是一個集住宅、酒店、寫字樓、商業為一體的綜合項目，原實際掌控者是鄭裕彤家族的新世界集團。

  1993年10月5日，新世界發展（中國）、上海市盧灣區住宅建築工程公司和999南方（美國）公司共同出資組建上海局一房地產有限公司（下稱「局一房產」）拿下了該地塊。接著，局一房產的控股方新世界發展（中國）將局一房產100%的股份納入名下，並將資本擴大至7.5億元。

  之後，局一房產被新世界發展 （中國）以7.65億元的價格轉讓給了新世界房產，新世界房產又於2009年7月將其轉讓給了豐盛控股。在局一房產股東頻繁變化的同時，香港新世界花園二期不斷推遲竣工和銷售時間。香港新世界花園二期的真正開始動工時間是在2007年3月，並更名為「豐盛皇朝」。

  而以土地項目公司的股權來測算，從原來的7.5億元到現在80億元獲得100%股權，囤地20年，售價漲了10倍，香港房企巨頭鄭裕彤家族企業再度上演囤地傳奇。
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