金融雲端：迷你倉的財路
1 :
GS(14)@2012-08-23 13:22:40http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120823/16627458
樓市越炒越熱，連200萬元樓下的細價樓都行將絕跡，沒有能力置業的，居住面積不斷壓縮，劏房、板間房已成為香港特色，連高官也被其高回報吸引，不惜以身試法，在這種微型化生活的趨勢下，迷你倉這門生意的潛力，絕不迷你，最新一期《經濟學人》更以最佳商業模式，來形容這門生意，成功引起我的好奇。
迷你倉在美國原來是大茶飯，每十個家庭便有一個用迷你倉，而且即使經濟不景氣，也無礙盈利及現金流的增長。幾家上市的迷你倉房產基金，自2007年以來股價升30%至1.4倍不等，比起領匯（823）有過之而無不及。其中較大規模的 Public Storage，市值近2000億元，比起領匯的700多億元大幾倍。
現金流強勁 不怕租霸
《經濟學人》認為，迷你倉的成功，在於美國打工仔往往因為轉職而要搬屋，因此需要有一個暫時的地方儲起雜物，再者，現代人實在有太多不捨得丟掉的雜物。
更重要的，是現金流強勁之餘，壞賬風險低，因為客人寄存的物品在你手上，一旦拖欠租金，大可立即清走甚至拍賣貨物，空出位置轉租，不用面對租霸的問題。
我記得，本版版主蔡東豪曾經在《壹週刊》撰文，提到完美商業模式必須具備三個條件：一是源源翻頭生意，服務可以重複製造，擴充規模而不影響質素；二是固定成本低；三是相金先惠。
迷你倉的服務，至少符闔第一及第三個條件，固定成本方面，由於迷你倉會避開黃金地段，可限制租金開支，我沒有本地經營的數據，但看過一些美國的業界資料，顯示出租率低至35%，已可收支平衡，似乎固定成本不是一個重要因素。
港人購買慾與居住面積的比例，肯定較歐美惡劣，正如前特首曾蔭權也因為要另覓豪宅安置太太做女的衣物而闖禍，難怪連領匯也忍不住容許旗下商場樓面改作迷你倉。當前本港樓價之高，已令將雜物堆放於自住的「豪宅」絕不化算。
多元化經營 添競爭力
唯一令我較保留的，是這行業的進入門檻較低，難以悶聲發大財，人人都可以加入割價競爭，令供應可以很彈性，要維持競爭力，經營商必須花錢大打廣告，但這卻可能把原來的厚利削薄了。一些頭腦靈活的經營商，開始加入富本土色彩的元素，如提供更衣室讓顧客換衫、雜物運送服務，又或兼營紅酒倉等，來增加賣點。
看來，要成為公認最佳商業模式前，迷你倉最需要的，是衍生出一套不是人人學得來的絕活。
丘亦生