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反對證監會修訂物業估值的建議

(謝網友Clark0713的提醒,已刪重複部分。)

(1)

證監會在4日前(8月24日)發出一份修訂《公司收購、合併及股份購回守則》的文件,內中有3條建議,其中第1條建議值得注意。

原建議為「在對持有重大物業權益的公司作出要約或在進行證券交換要約時(如要約公司持有重大物業權益,必須就物業進行估值。」,但現時執法人員認為「探討是否適宜修訂這項規定,使其只適用於要約人為關連人士的要約」,據文件稱,理由如下:

「5. 規則 11.1(f)屬強制性質,是香港獨有的規定。英國、澳洲、新西蘭、新加坡、南非及馬來西亞等其他司法管轄區雖訂有與香港相若的收購規例,但並無對等條文。

6. 規則 11.1(f)自 1992 年《收購守則》首次作重大修訂時起實施,當時地產公司差不多佔恆生指數行業比重的四分之一。時至今日,在交易所上市的公司的概況已有所不同,地產行業在恆生指數中的比重已大幅下降。

7. 近年有市場從業員提出關注,指規則 11.1(f)所施加的責任構成過分沉重的負擔或並不適當。

8. 另有意見認為,規則 11.1(f)的強制性規定或會引致要約過程(特別是在要約時間表方面)出現實際困難,尤其是在非應邀提出的要約中,受要約公司可能會因為其物業的數目眾多及處於多個地理位置而難以在有關文件的發送期限前完成所有物業的估值。

9. 最後,值得一提的是,執行人員理解到部分從業員關注規則 11.1(f)有時可能會構成過分沉重的負擔,因此已在某些情況下放寬嚴格執行該規則的做法。

這些從業員指出,即使某些資產(例如採礦公司作為冶煉或儲存用途的物業,或道路等基礎建設)可能在公司的資產負債表內列明為「樓宇」或「工廠及樓宇」,但在計算 15%的界線時亦不應視為物業資產。執行人員同意,在某些情況下嚴格執行規則 11.1(f)或會構成過分沉重的負擔,故現時會按個別情況決定有關事宜。這個方針反映於2007 年 12 月發表的《應用指引 7》內。」

故他們建議修訂修文,把需要重估物業對象由全部收購變為:

「(i)要約人為關連人士的要約(不論是強制要約或自願要約,包括私有化要約或建議);

(ii)清洗交易寬免申請人為關連人士的清洗交易;

或(iii)涉及須依據《收購守則》規則 25 獲股東批准的特別交易的要約或清洗交易。

就此而言,關連人士指:

(a)本身或連同與其一致行動的人持有受要約公司 30%或以上投票權的人士;

(b)受要約公司的董事;

或(c)與或被推定為與屬(a)或(b)類的任何人一致行動的人士。」

(2) 

筆者認為,雖然有其道理,但原因站不住腳,因為:

1. 香港地產類上市公司,不論以香港及國內為基地,仍然較多,有些公司其實雖然表面上是經營一項業務,但實際上卻包括房地產,市值佔比仍不低,但其他地區的上市公司較多元化,例如澳洲以礦業為主,且不集中於地產上,所以仍應該保留此獨特規定。

2. 如果此恆生指數比確是有此情形,但香港地產上市公司的數目仍然不斷增長,且有部分本經營其他業務的,亦有經營房地產,故實際上仍有地產業務的上市公司不在少數,所以不應用狹隘的角度去觀察。

3. 有一份估值報告至少對小股東有一定的保障,現在新規則只要採取適當的方法,關連也可變作不關連,就不用出估值報告,變相可以以偏離價值注入。這是一項只為行事方便而設,但不理會小股東權益的行為。

4. 上市公司買入一件資產不是應該作審慎考慮,就算地方偏僻,也應讓股東理解該部分物業的價值才購入,需然多費時間,但是會獲得更多股東的支持。現在取消這估值報告,是不是想減少審慎考慮,增加經營者一時衝動的行為,甚至想向小股東隱瞞資產價值?

5. 筆者亦理解執行人士的困難,故認為在礦業公司的角度的物業值得放寬,因為他們本身不是經營物業業務,但購入地皮或物業作為發展之用則應維持現狀。

因為香港人對隔山買牛的知識仍不是很廣,加上香港極多上市公司的財技上極為高端,如果他們利用這條規則,把大股東手上的資產,暫時轉給第三方,由第三方把物業注入,也就避過這規定,這樣他們就可以利用這新規則的漏洞來騙取小股東的金錢。

這部分上市公司可使用之財技方法就是先大手供股或認購可換股債券集資,然後利用獨立第三方把地皮注入,避過重估規定,以高漲的價值注入地皮資產,加快他們竊取公司資產的速度,使手上的股票變成無成本,故他們可以無限制賣出股票,從而會使向下炒這動作更盛行,使香港投資者對股票失去信心,從而影響香港國際金融中心的地位。所以我建議以物業為主的收購對象應保留此規定,而其他公司則可適用此豁免。

(3)

至於他們提出的3條問題,我建議回答如下:

問題 1:你是否同意規則 11.1(f)應予修訂?如不同意,請說明理由。

同意。因為這可以讓部分礦業公司收購加快進行。

問題 2:如你對問題 1 的答案是同意的話,你是否同意現時提出的建議,即只有在要約人是關連人士或有關交易涉及須依據規則 25 獲股東批准的特別交易的情況下,規則 11.1(f)才應適用?如不同意,請說明理由。

不同意。因為這有機會損害小股東的權益。

問題 3:你是否同意對規則 11.1(f)的建議修訂?如不同意,請說明理由。

不同意。部分上市公司或會利用漏洞,以獨立第三方名義,把高漲的物業資產注入,使股東資產無形受損。

這項諮詢在2011年9月26日截止,希望大家就這條規定作出適當回應,網址如下:

https://www.sfc.hk/sfcConsultation/TC/sfcConsultMainServlet?name=TMRPropVal

為避免股民權益受損,請網友發揮力量作出適量的改進,謝謝!

 

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