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集中式和分散式，哪個才是長租公寓的未來丨麻辣地產

人們對長租公寓的討論有多少，對發展集中式還是分散式的長租公寓討論就有多少。

作為國內長租公寓建設經營的兩種主要形態，無論是集中式長租公寓還是分散式均受租賃住房政策、房價水平、市場租金水平等大環境的同等影響。

但它們又相互區別。集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源，它有可能是運營商以二房東的模式租下經營來賺取現金差價的，也有可能是運營商重金收購持有運營，或者是房企只有項目轉售為租，但分散式長租公寓往往是運營商通過與小業主簽約獲取小區民宅，進行統一裝修出租。

市場上，集中式長租公寓和分散式長租公寓數量的多寡，一定程度上折射出資本在這兩種形態中的選擇。

根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，截至2017年末，國內公寓市場中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服務式占比8%。

若要追求形成此格局的原因，不妨先從獲取房源難度，或者說擴充規模難度上找答案。

在采訪自如(深圳)城市總經理郭偉時，他說，單是深圳一個城市，自如已運營10萬間房源，未來三年的目標是運營30萬間（即新增20萬間）。

自如於2011年成立於北京，2015年才進入深圳市場，三年的業績是從零到10萬間，一個令人嘩然的數字。要知道，世聯行們運營幾年，喊出的目標也只是10萬間，從2014年開始做長租公寓的老大哥萬科全集團目前也只是獲取10萬間，而開業只有3萬間。世聯行、萬科均為集中式長租公寓運營商。

所以，分散式擴張是不是比集中式更容易？

郭偉一段話可以為此佐證：“三年前，自如來深圳的時候有想過，是不是應該同時做分散式和集中式，但最後決定做分散式的。我們發現在深圳最快能接觸到客戶以及提升規模的肯定是分散式的。集中式的公寓，不利於產品（規模）的發展，集中式公寓好不容易拿下一棟也只有兩三百間。”

產品的形態和獲取渠道決定，集中式的房源成本更高，前期投入更重，面臨不確定性風險更多。

一些沒有自持物業優勢的非開發商背景的企業新進場，也更傾向發展分散式長租公寓。

日前，在與投資者的交流中，國創高新管理層便表示，公司發展長租公寓的初步思路是，在公司門店優勢較明顯的區域，優先發展分散式長租公寓。

但這種情況到了開發商系的長租公寓運營商身上卻有所改變，天生有開發、持有物業優勢的開發商更青睞集中式長租公寓。尤其是限價政策執行以來，與其打折出售犧牲利潤空間，還不如先轉為長租公寓出租，等政策放開時再入市。雖說有犧牲現金流回籠的弊端，但在當下的行業環境中也是不得已而為之。

再說，土地供應端的嬗變，要求自持的租賃土地入市，開發商拿租賃土地進行長租公寓的建設運營已成現實。

從經營的角度來說，雖然前提投入大，但是集中式長租公寓的運營成本更低，也更便於標準化運營、管理效率更高，更易通過社交功能的設計形成客戶黏性，利潤率也更高。

至於分散式和集中式何種才是行業真正的去向，需要更多時間來驗證，或者是要看不同城市的用戶更需要哪種形式，或者是看處於不同發展階段的運營商更適用哪種形式。

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責編：彭海斌

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