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2017年樓市格局劇變：弱二線、三四線成交躍進

（圖片來源：視覺中國）

“（樓市）市場格局2017年發生了特別大的變化：2016年一季度，一線城市成交面積占比為5.2%，二線城市成交占比34.7%，三四線城市成交占比為60.1%。而到了2017年9月份，一線城市成交占比2.4%，二線城市下降到30.9%，三線城市卻增加了。”易居企業集團CEO丁祖昱在“相信未來”2018丁祖昱評樓市發布會上稱。

據克而瑞監測，50強房企最青睞的三四線城市是佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、昆山、煙臺、珠海等。

上海易居房地產研究院發布報告顯示，2017年，弱二線、三四線城市繼續輪動式上漲，支撐著全國樓市總體余溫尚存，全國房屋銷量、均價、購地、新開工等諸多指標仍然保持正增長，但多數增幅較2016年有所收窄。

格局劇變

“因城施策”的調控政策令房地產市場格局在2017年發生劇變。在重回一二線不久後，弱二線、三四線城市卻在2017年為房企貢獻了飄紅的業績。

2018年1月4日，融創中國董事會主席孫宏斌在他的朋友圈稱，“融創華中區域集團：進入武漢2年零4個月，就位列武漢市銷售權益金額第一，創造了一系列奇跡。2018，繼續深度參與大武漢複興。”

除了武漢，孫宏斌點贊的區域還包括西安、杭州、海南以及廣深、西南等。在一線城市幾乎成交腰斬的時候，孫宏斌提前布局的弱二線、三四線城市保證了融創中國的銷售額。

公開數據顯示，2016年，融創中國通過拿地或收並購方式，首次進入鄭州、寧波、南寧、佛山、東莞、廣州、深圳；2015年，融創首次進入武漢、海南、南京、成都、太原、合肥。也就是說，孫宏斌早在2015年及2016年就註意到二線城市以及三四線城市發展機遇。

一直在三四線城市頗有運營心得的碧桂園，在2017走到房企銷售額排行榜首位。

丁祖昱感慨稱，2017年市場成交格局劇變，一線成交腰斬，二線城市漲跌互現，三四線城市則相對火爆，很多四線城市可能比三線城市漲幅還要大。

中國指數研究院也註意到，2017年，熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減，部分溫和二線及三四線城市釋放發展契機，50家百億代表企業布局在二線及三四線城市業績貢獻占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1.0個百分點，一線城市則下降6.3個百分點。

三四線城市的活躍緣於“因城施策”的調控政策令不同城市有著不同境遇。上海易居研究院監測顯示，按城市層級來看，2017年1-11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴格的預售審批制度導致新盤供應量較小，次因是嚴厲的調控政策抑制了部分購房需求。二線城市的成交也出現明顯下降，主要也是受嚴厲的樓市調控政策影響。三線城市成交跌幅最小，這和此類城市購房政策相對寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關。

受嚴厲調控影響，一線城市的去化周期甚至比二線、三四線城市要大，這也可以解釋2017年下半年國家統計局公布的70城房價指數中，一線城市指數率先下跌的現象。上海易居研究院報告顯示，2017年10月，一、二、三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個月，相比9月均有所反彈。觀察2017年這三類城市的存銷比數據，縱向基本上都呈現在低位微小反彈的態勢。

三四線隱憂

因三四線市場的火熱，房企戰略布局再度出現重心向三四線下沈的現象。

中國指數研究院報告顯示，房企拿地城市重心由一二線城市向三四線城市下沈。50家百億代表房企2017年三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%；一線、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比分別降低0.7個、11.3個百分點，受制於“限價、競配建、競自持”等政策影響，樓面價均有所降低。

恒大地產土地儲備變化也有所顯現。財報顯示，2016年其一二線城市項目數量占比52.2%，三四線城市占比47.8%。截至2017年11月，恒大一二線新增土儲合計占比30.7%，三四線城市新增土儲占比69.3%。三四線城市中萊陽、徐州、滄州和佛山新增土儲規模最大。

“三四線城市布局以前關註點主要是恒大、碧桂園。去年突然我發現好多企業在爭三四線，溫州的中糧、起步於浙江杭州的祥生也在爭三四線，包括佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州等。但現在找不到真正的藍海，非常困難。”丁祖昱表示。

上海易居研究院認為，2018年全國開發企業土地購置面積增幅預計在3%左右。

主要原因：一是考慮到弱二線與三四線補庫存的動能仍存在，長尾效應明顯；二是部分一線和強二線城市房價下跌明顯，地王被套的，將會導致地市成交量低迷；三是兩部委要求各城市按不同去化周期調整推地進度，隨著市場逐步降溫，各地方政府供地節奏存在變數；四是參考歷史規律，同樣是樓市降溫年份，2011年三四線城市樓市慣性上沖，地市成交量大，而2014年三四線樓市降溫更快，庫存高導致土地成交少，估計2018年土地增幅前高後低。

隨著樓市調控城市範圍的擴大，上海易居研究院預計，在2018年，最早調控的一線與強二線城市成交量出現小幅回落，弱二線與強三線城市成交量出現中幅回落，弱三四線城市成交量出現小幅回落。

按照2017年5月國務院常務委員會提出的未來三年再改造各類棚戶區1500萬套目標來計算，這將每年帶來2.3億平方米去庫存規模，繼續為三四線樓市帶來一定程度的支撐。總之，2018年商品房成交量將下跌，但預計跌幅不大。

不過值得註意的是，調控的重點也開始蔓延至三四線城市。近日來山東省東營、聊城等城市加入限售行列，山東已有八個城市發布樓市限售措施，多數地區執行本地戶籍居民兩年、非本地戶籍三年的住房限制轉讓政策。江蘇揚州將本市戶籍居民第二套住房及以上、非本市戶籍居民第一套住房及以上的限售期限由原規定的兩年調整為三年。

來源：21世紀經濟報道 記者：王營