摩天高燒，魔咒纏繞？

未來十年內，中國將以1318座摩天大樓總數傲視全球。

中國在建及規劃的摩天大樓投資總額將超過1.7萬億元。

全球第一高樓封頂之時，即是經濟衰退之日——面對「勞倫斯魔咒」，中國能否免疫？

470座摩天大樓已經矗立在中國大地上。這與全球摩天第一大國——美國現有的533座相比，還略有遜色，但勝負正在逆轉。

由「摩天城市網」剛剛發佈的《2012摩天 城市報告》顯示，目前，中國在建摩天大樓還有332座，另有516座已經完成土地拍賣、設計招標或已奠基。而美國在建及規劃的摩天大樓只有30座。這意味 著，未來十年內，中國將以1318座超過152米（約合500英呎）的摩天大樓總數傲視全球。

這份由中國民間「摩天迷」做出的報告還估算，中國在建及規劃的摩天大樓投資總額將超過1.7萬億元。

同時，報告引用「摩天大樓指數」——業界頗具爭議的「勞倫斯魔咒」認為，中國摩天大樓的建設高度和密度具有一定的反經濟週期性。

南方週末邀請雷曼兄弟原全球首席經濟學家約翰·盧埃林、美國羅格斯大學摩天經濟研究專家傑森·巴爾、中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞、安邦諮詢首席研究員陳功、財經評論員葉檀、摩天城市網主編吳程濤共同把脈中國的「摩天高燒」。

中國能否養起「2.3座美國」

南方週末：中國摩天大樓的數量正在迅猛增長，從全球經驗來看，這是經濟規律使然還是僅僅是一種泡沫？

約翰·盧埃林：摩天大樓的建設驅動力來自快速增長的城市化，來自經濟增長下的巨大需求市場。我不認為中國摩天大樓建設是一個泡沫，除非中國的經濟增長和城市化是一個泡沫。

葉檀：中國摩天熱有泡沫成分，但並非全是泡沫。有些地方，比如北京的金融城商圈和建國門商圈，寫字樓租金增長幅度是全球最高的，而且現在還是供不應求，所以不存在泡沫。但在郊區或小城市等人流量比較少的地方，摩天樓建設根本覆蓋不了成本。

吳程濤：摩天大樓對應經濟基礎為第三產業，以美國為參照坐標，可見中國內地摩天大樓數量已呈泡沫化。2011年，中國第三產業總額為 204983億元人民幣，增長9.4%。而美國為762722億元人民幣，中國以相當於美國26.8%的第三產業總額，支撐起470座、相當於美國88% 規模總量的摩天大樓。至2022年，中國第三產業需按照年均14%的速度增長，才能接近2011年美國的水平。但屆時中國摩天大樓數量將達1318座，為 美國563座的2.3倍。

牛鳳瑞：摩天大樓熱是一個國家工業化、城市化過程中普遍存在的現象。中國摩天樓很多，但考慮到13億人的人口基數，究竟是多了還是少 了還要打個問號。中國的一線城市只有北、上、廣、深，它們建摩天大樓應無異議。但是二三線的天津、重慶、杭州、成都、武漢，都是千萬人口的城市，他們建摩 天大樓過分嗎？恐怕很難說。即便三線城市，十年以後或許會成為二線乃至一線城市，擁有幾座摩天大樓也不過分。

勞倫斯魔咒，巧合還是邏輯

「全球第一高樓封頂之時，即是經濟衰退之日。」1999年，德意志銀行證券的分析師安德魯·勞倫斯在檢視了20世紀摩天大樓與商業週期的關係之後，發現了「摩天大樓指數」這一「百年病態關聯」。

二十世紀，「勞倫斯魔咒」屢屢應驗。如1973年世貿中心、1974年芝加哥西爾斯大廈相繼落成，「滯脹」來襲；1997年吉隆坡雙子塔樓成為世界最高建築，亞洲金融危機爆發。

進入21世紀，「魔咒」再臨，2010年1月，全球第一高樓哈利法塔落成，迪拜危機來臨。

南方週末：「摩天大樓指數」在描述摩天大樓的高度和經濟危機方面屢屢應驗，這僅僅是巧合嗎？

約翰·盧埃林：經濟下滑期，央行往往通過降息來刺激經濟，接著，經濟復甦，企業和銀行利潤增長，對於未來增長的普遍樂觀和建造一座全 球最高摩天樓的想法就開始滋生，於是就融資、制定規劃、開始建設。然而，此時，通貨膨脹已經開始，經濟開始放緩，摩天大樓竣工之時衰退往往如期而至。因 此，「摩天大樓指數」可以預示經濟衰退不僅僅是巧合，其背後是經濟邏輯。

傑森·巴爾：靠觀察世界上最高建築的高度來預言經濟衰退或者金融危機是緣木求魚。「摩天大樓指數」並不能指示最高建築和經濟危機之間 的關聯，事實上，它不是一個「指數」，只是簡單展現全球最高建築建成前後一些重要的經濟事件而已，既非科學，亦難言準確，大多數主流經濟學家都不會對這個 「摩天大樓指數」太感冒。我們對包括哈利法塔在內的全球14座破紀錄的摩天建築進行分析後發現，只有7個案例是摩天大樓竣工後經濟開始下滑，但經濟開始下 滑的時間則晚於大樓落成時間1到54個月不等，建築高度和衰退之間事實上沒有聯繫。

陳功：「勞倫斯魔咒」的說法，如同城市研究領域裡的很多概念一樣，都是建立在經驗主義的基礎之上，因此存在一定的或然性，也就是說，不一定必然出現，也不一定現在就出現。但既然是經驗主義的結論，那麼我們也必須承認和警惕的是，它出現的可能性是很大的。

獨特的中國摩天熱

「謝天謝地，現在世界上在建的摩天大樓裡還沒有宣稱要超過哈利法塔的。」2012年1月，香港巴克萊資本的諮詢報告曾如是感嘆。

但僅僅過了不到半年，中國長沙就爆出了要建造838米的「遠大天空之城」的消息，這比哈利法塔還要高10米。不僅如此，《2012摩天城市報告》還顯示，當前中國共有10座城市欲建設總高超過美國第一高樓——541.3米紐約新世貿中心的摩天大樓。

由安德魯·勞倫斯領銜完成的巴克萊資本的諮詢報告還提請投資者格外注意中國，「這個最大的摩天泡沫之國集中了全球在建摩天大樓的53%」。而且從現在起到2017年的五年間，超過一半的摩天大樓將出現在內地的二三線城市，這被視作「摩天泡沫的延伸」。

南方週末：考慮到中國的摩天熱潮非同尋常，且摩天大樓與經濟週期之間又存在病態關聯，中國會對「勞倫斯魔咒」免疫嗎？

約翰·盧埃林：摩天大樓與經濟週期有聯繫但並不意味著因果關係，因此，簡單以在建摩天大樓的數量和高度來預言中國經濟即將放緩並不可取。中國的摩天熱潮還有其獨特性，就是地方政府的支持，這在一定程度上可以抑制泡沫的破裂。

傑森·巴爾：經濟快速發展和城市化帶來了摩天熱，通常是由於信貸寬鬆、對房地產市場的樂觀、政府政策以及開發商之間的競爭。紐約的經 驗是，一輪摩天熱潮從低谷到峰值再到低谷的週期可以持續25年，有時更短，有時更長，中國的房地產市場也許會下滑，但是不能用「摩天大樓指數」來預測。如 果說紐約和芝加哥的經驗有什麼可供中國借鑑的話，那就是開發商建造了過多的摩天大樓，接下來的許多年裡摩天大樓的租金會下降，摩天大樓的數量增長會趨緩。

牛鳳瑞：任何一個理論都有其分析方法和理論支撐，更重要的是約束條件是什麼，從什麼前提出發的。中國當下摩天大樓的投資表面來看數額 巨大，但與現在中國每年固定資產投資30萬億的數字相比，仍只是一個小數目，且摩天大樓的投資是分散在三五年內。因此，說摩天大樓會成為宏觀經濟的拐點太 簡單了。此外，我相信摩天大樓的投資者和建設者都會做出謹慎的測算。

葉檀：我們不能根據摩天大樓的封頂來判斷經濟衰退，摩天大樓並不是唯一的指標、準確的指標。我們只能根據摩天樓的使用效率來判斷，樓 高不是問題，使用效率和負債率才是真正的問題。如果我們為了政績工程、面子工程，建很多高樓負債很多，就會像西班牙建高鐵一樣，雖然是好事情但是會出現經 濟崩潰，因為承受不了這樣的成本。

陳功：摩天大樓迅速增加，但中國經濟迄今並未崩潰，這是現實。「勞倫斯魔咒」只是表明了問題的一個側面，它遠遠不是問題的全部，更多 的問題，我們要從社會發展來審視。摩天大樓只是一種城市縮影，官員們認為這是城市現代化的標誌，他們有資源、有權力，但偏偏不懂空間，不理解城市空間。學 者們和設計師更多的關心是設計費和項目費，所以，中國的城市也就淪為了被人肆意擺弄的模型和沙盤。但最終的結果將表現在社會層面上，比如摩天大樓的封閉帶 來的城市空間割裂，荷蘭是最早認識到問題嚴重性的，所以阿姆斯特丹甚至爆破了一些高樓，改建為層數較少的公寓樓，從而掀起了後來著名的「去規劃」運動。要 知道崩潰是一個過程，它不像地震會在猛然間爆發，城市是會慢性中毒的。

深圳多家銀行上調房貸利率 樓市“高燒”漸退？

深圳多家銀行上調房貸利率 樓市“高燒”漸退？

一財網 吳斯丹 2015-06-11 18:37:00

“330”新政引爆了深圳樓市，巨量的成交帶來房貸需求的井噴，讓深圳的銀行都忙亂了手腳，不得不提高首套房貸利率。

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第三波地王潮高燒 “降溫藥”已在路上？

拍不了地難受三天，拍了地難受三年。這或許是眼下參與制造地王的開發商們共同的心聲。

從2004年土地供應的“8·31”大限至今，國內土地市場大體已經歷三波“地王潮”：第一次出現在2007年前後，第二次在2010年前後，第三次便是2016年。這一次，全國樓市分化劇烈，去庫存攻堅戰剛剛過半，局部地區的地王就已呈高燒之勢。

蘇州今年以來的土地出讓金額已超260億元

截至5月底，今年全國地王總數已超100宗，“高總價、高單價、高溢價”的土地出讓已成上半年房地產市場的最顯著寫照。“不參與搶地將面臨斷糧的風險，搶了至少可以博一個未來的預期。”曾在國內一家排名前五的房企從事土地投資工作的第三方人士林蒙(化名)告訴第一財經記者。

不過，歷史總是驚人的相似，前兩次的經驗告訴我們：“地王潮”總是發生在樓市量價齊升、庫存下降的背景之下，隨之引發的是嚴厲的宏觀調控，最終使得市場降溫。參與其中的開發商們則都要考慮同一個問題：我拿下的地王能“解套”嗎?

搶地大戰

5月，全國“地王”大戲愈演愈烈，“面粉貴過面包”又成普遍現象。

5日，北京昌平3宗地塊均刷新區域新高，全部“面粉貴過面包”;13日，南京248億元出讓7幅地，建鄴區G11地塊經過88輪競拍，最終以88億元成交，溢價率114.6%，成為南京年內總價地王;27日，信達地產以123億元奪下杭州奧體中心地塊，溢價率96%，創出杭州總價地王;30日，合肥拍賣10幅地，溢價全部超過200%……克而瑞信息集團(下稱“克而瑞”)的統計顯示，截至今年5月底，全國“三高”地王總數超過100宗，半數以上溢價超過100%。

總體上，各城市土地市場與樓市之間存在極強的正相關關系。在上海、深圳等城市出臺調控政策後，蘇州、南京、杭州、合肥等二線城市樓市接過了上漲的接力棒，佛山、東莞等城市則受益於一線城市的外溢效應出現補漲行情。

5月30日，合肥拍賣10幅地，溢價全部超過200%

絕大多數分析認為，“地王”頻現緣於樓市火爆情緒蔓延至土地市場，使得房企“補庫存”欲望強烈，以及部分城市供需失衡助推了房價的上漲預期。

樓市局部過熱，使得開發商往熱點區域紮堆搶購土地，推高地價，而地價的上漲又進一步提升房價上漲預期。市場上，每一宗“地王”的拍出，都被視作周邊樓盤的一場狂歡，在售樓盤借勢漲價已然成風。

克而瑞分析師謝楊春表示，供求關系是直接影響價格的走勢，地價也是推動房價上漲的因素之一，樓板價直接高過周邊售價會讓大家都會覺得房價要漲，自然也要去買。

值得一提的是，參與這一波“地王”行情的企業數量眾多，既有萬科、保利、綠地等穩健型巨頭，也有泰禾、融信等新晉實力派，當然也少不了信達這類主營業務並非地產的“過江龍”。

資本推動

開發商能在土地市場上攻城略地的根本是“不差錢”。

2015年以來，國內房地產企業融資環境不斷優化，融資成本逐步走低。先是銀行間市場向涉地產企業打開了中票融資的閘門，緊接著債券市場、股票一級市場紛紛重啟了關閉多年的涉房地產融資，使得一大批開發商融資規模不斷攀升。

Wind資訊統計數據顯示，截至5月30日的近一年內，房地產融資總額(債權+股權)高達1.42萬億，在行業融資榜中位列第四，其中定向增發總額0.2萬億，債券發行1.22萬億。

萬科、保利、招商、綠地等幾家上市房企的一季報顯示，各公司期末手持現金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，可謂資金充裕。

以保利地產(600048.SH)為例，2015年有息負債綜合成本僅為5.2%。今年初，公司100億元定增計劃獲批，成為國內最大單地產定增案例。與此同時，保利地產還在1月份發行了50億元公司債，5年期的票面利率僅為2.95%，創下新低。

有媒體報道稱，在全國100多宗“三高”地塊的受讓方中，有18家A股上市房企，其中有13家在A股房企再融資開閘之後實施了定向增發或公布過定增預案，募資總規模達1768.6億元。

克而瑞的研究也顯示，2015年7月至2016年3月，擁有絕對融資優勢的14家標桿房企共在69個城市拿下了503幅地塊，總金額5732.4億元。其中，萬科共在41個城市拿下了184幅地塊，綠地和保利的地塊則平均分布在24個城市。

低成本的融資戲碼仍在繼續。就在5月18日，泰禾集團(000732.SZ)公布其第二次定增預案，計劃募集資金不超過98億元。該公司堪稱本輪“地王”制造的生力軍之一，公司近一年時間內先後拿下深圳、蘇州、佛山等高溢價地塊，並在5月19日豪擲47億元任性摘取上海長興島兩幅地塊。

富力地產(02777.HK)5月27日公告稱，已確定公司債券的第二期發行規模為104億元，票面利率定為5.15%。該公司此前不久剛完成了合計125億元的債券融資。

首創證券研究部發布的報告稱，當前的地王現象主要是流動性寬裕、融資通道暢通的情況下一種恐慌性豪賭，這種未來預期的透支不僅將影響當前市場的供需結構，還將對存量項目和新增項目構成揠苗助長式的壓力，進而增加行業的系統性風險。

解套之憂

雖然房企不拿地有“斷糧”的風險，但硬幣的另一面是：今日的地王並不一定能成為將來的樓王，用時間換空間也很難讓所有地王“解套”。

2009年12月，由富力、碧桂園、雅居樂及後來入股的中信、世茂5家開發商聯合奪得的廣州亞運城，以255億元的成交價至今仍高居全國總價地王榜首。從2009年拍地算起，5年之後的亞運城項目依然沒能給投資企業帶來正現金流。

雅居樂披露的2015年度業績報告顯示，該集團占20%股權的廣州利合房地產開發有限公司，稅後虧損為人民幣0.27億元(2014年：人民幣0.28億元)。利合房地產正是亞運城的開發商，5家公司各占20%權益。

此外，在2013年頻繁制造地王的越秀地產也正遭遇困境。5月29日，越秀地產股份有限公司發布公告稱，為了利於加快現金回籠及改善集團的整體債務狀況及資產結構，將以總價9500萬元出售廣州越秀星匯雲城項目2%股權予買方，連同今年3月10日，越秀地產出讓的該項目49%股權，該公司對星匯雲城項目已不再擁有控制權。資料顯示，星匯雲城項目正是越秀地產在2014年底以64億獲得的地王項目。

更近一點的是去年10月，碧桂園聯合中國金茂以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。然而，拿地後不久，碧桂園便將該地塊的權益轉給了另一家央企。該公司高層近期透露，退地是因為“最終成交價超過了老板的授權價”。

面對新一輪的地王潮，穩健型企業已有所警覺。27日杭州地王拍賣過程中，萬科便因風控機制而臨時拆夥退出，放棄與信達聯合拿地。

一些業內大佬開始警示地王風險。融創中國董事局主席孫宏斌日前表示，那些拿高價地的開發商，在房地產風向變化的時候便會受到懲罰。

調控預期

地王的出現，讓原本分化劇烈的房地產市場格局變得更為複雜。

東興證券、中泰證券等多家機構的研究結果顯示，近期全國樓市成交在經歷短暫的放量上漲後已呈疲軟之勢。

其中，一線城市在遭遇嚴格限購政策後成交量依然低位徘徊;二線城市成交量環比跌幅擴大且同比漲幅收窄，在沒有後續政策支持的情況下，退熱已成大趨勢;三線城市成交量環比繼續萎縮，同比漲幅也大幅收窄。

東興證券預測，去庫存的過程已經過半，沒有政策繼續支撐，未來二三線城市的成交量將進一步萎縮。

克而瑞針對國內32個大中城市的監控結果也顯示，樓市成交在3月份創下峰值後出現降溫， 5月樓市成交延續了4月的跌勢。

對此，謝楊春向第一財經記者表示：“這個也比較正常，畢竟不可能每個月都延續3月份的高點，但是整體還是在高位調整。”

雖然短期市場走勢不足以作為長期趨勢的依據，但可以確定的是，樓市整體已陷入膠著狀態。此刻，土地的連續高燒，讓更多研究機構擔憂，過熱的市場可能會倒逼調控政策出臺。

5月29日，國信證券發布報告稱，目前房地產的調整已經開始：一是政策基調已有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱;二是房價上漲對購買力有負面影響;三是政策和貨幣寬松的邊際效應會遞減;四是一線城市樓市已率先出現調整跡象。

國信證券稱，根據歷史經驗，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調整”在不久之後將會出現。

一套200平米別墅售價僅50萬 建築工業化為地產高燒“降溫”

傳統建築行業建房周期長、噪音大、汙染嚴重、人力緊缺，除此之外地產價格也相當高昂，這是當前建築與地產領域的多重難題。而且，城市呆久了，人們已對高昂的別墅售價習以為常。假設某天當你得知一套2層樓的200平米別墅標價不過50萬元而已，是不是大吃一驚？這一切並非遙不可及。

6月14日，從事建築工業化的中民築友科技集團有限公司(00726.HK，下稱“中民築友”)多位高層向第一財經記者表示，改變這一切並不難，公司計劃在國內大舉建設多座綠色建築科技園，從而為周邊地區的地產、公共配套建築及鄉村別墅、市政管道系統提供更具有技術含量、建造時間也更短的建築工業化產品，讓整個產業耳目一新。

計劃5年打造千億規模

2015年6月14日，中民築友確定在長沙開發綠色建築產業園，合資建設的這一項目中，該公司下屬企業將投資4.76億元，產業園涵蓋研發基地及培訓基地、制造基地、展示中心和新型城鎮產品示範中心等功能板塊，據了解，目前該園區一期已完成，啟動制造樓宇預制組件的設施，如完整的浴室套房、鄉間別墅、彩板及其他綠色建築等。其中鄉間別墅將顯著改善農村住房條件，在同等質量和精裝修的基礎上，一套200平米的兩層別墅僅售價50萬人民幣。

中民築友首席技術官俞大有對第一財經記者指出，水泥鋼筋磚塊等原材料在現場進行加工，導致不同程度的噪聲和空氣汙染，對周邊環境造成了很大影響，而且成本高昂、質量難以保障，“目前建築業亟需系統的轉型升級，由現場傳統手工業操作變成以工業化為主。以往國內蓋好一棟30層的樓需兩年時間，而用工業化的方式組裝只需要一年，節省了將近一半的時間。對工地周邊的居民而言，也將大幅減少噪音汙染和粉塵汙染，同時還節約了人力成本。”

中民築友副總裁楊宏偉則表示，長沙只是“三步走”戰略中的一環，“今年我們要完成長三角、珠三角的產業布局，投建10個綠色建築科技園，到今年年底生產線應在60條以上；未來還將在各個省會城市、重點城市進行布局；第三步則是布局東南亞、非洲及南美洲等發展中國家，力爭用5年左右的時間打造出千億的量級。”他也說道，公司從專業、經驗、技術和人才都已做了不少儲備。僅就人才方面，公司的本科比例高達95%以上，同時擁有近百人的博碩士隊伍。

楊宏偉表示，國內建築工業化剛興起，門檻較高，市場潛力大。據了解，2015年的大陸建築業總產值為18.2萬億元，其中房屋建築10萬億元，都可用工業化的方式替代。今年2月6日，《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》中明確指出，到2025年，工業化建築占新建建築比例要達到30%，中東部發達地區在2020年之前要達到這一比例。“但目前，建築工業化完成的總規模不到2%，行業的缺口非常大。”

EMPC模式---傳統建築業革命

楊宏偉表示，中民築友主要是做EMPC的總包模式，在以往的“設計-采購-施工”之外增加了“生產”這一項。俞大有同時表示，在做好EMPC之後，未來還會考慮平臺與技術的輸出，從而擴大外延，實施公司戰略。

就建設成本，一般來說人們會認為主要是指建築物的成本，實際上建築類項目不僅僅只是物化成本，投資時還要考慮管理、資金等諸多方面的成本，“不少地產商自有資金不足，需銀行貸款，每天的利息都很高。建築工業化上來後，建築周期大大縮短，節約下來的時間，也就是成本。”還有一點在於，當項目采用建築工業化方式實施後，設計圖、工藝圖做完了，成本可精細地測算下來，這樣對於施工而言就不會再因為變化而增加額外的成本，這對於項目管理和財務管控都有好處。

怎樣理解建築工業化？中民築友相關高層稱，建築工業化的構件產品、裝配質量的控制水平都比傳統高。也就是說，它的誤差會少很多，如保溫節能、防水等都有相應的標準措施滿足國標。

當建築工業化鋪開、產品構件實施統一標準後，是否會阻礙設計師的發揮？俞大有表示，“從中外視角來看，工業化也沒有限制建築師的創作思維，紮哈建築的可變曲面等，其實也運用了很多建築工業化的構件。為人所熟知的澳大利亞悉尼歌劇院也用到不少預制構件。它的墻板、地面、裝飾件等全是這類預制件。所謂新一代建築的標準化，更多是指結構體系、連接方式的標準，國家也相應出版了標準圖集。針對不同的建築，公司可運用不同的構件形式完成建築師的Idea,最後做成一個作品。”

A股大股東質押高燒不退：“圈地”浪潮背後藏隱憂

昨日晚間，萬科A(000002.SZ)發布公告顯示，鉅盛華通過信用賬戶融資融券方式持有的萬科A約3735.7萬股無限流通A股劃回普通賬戶並通過質押式回購方式質押給中國銀河證券股份有限公司，並已辦理完成股權質押登記手續。

公告顯示，截至2016年7月12日，鉅盛華通過普通證券賬戶直接持有公司股份926070472股，占公司總股本的8.39%，累計質押股數為926070462股，占公司總股本的8.39%。至此，鉅盛華已經將手中所有直接持有的萬科股權全數質押。

鉅盛華此次流通股權質押市值約為67.7億元，不論此舉背後的意義旨在控制權的爭奪亦或其他商業布局，《第一財經日報》記者梳理發現，A股市場資本運作高燒不退，大股東股權融資浪潮持續高漲。

大比例股權質押融資頻頻

據Wind資訊數據統計，今年6月單月滬深兩市共披露841起股權質押，質押股數合計286.61億股，參考總市值為3528.4億元。

據記者梳理，相當於每筆質押均3407.93萬股，合計每筆市值月4.19億元。而7月才剛剛過半，質押潮雖較6月稍稍降溫，但已披露的股權質押也已達到231起，質押股數合計89.7億股，合計市值約1120.9億元。

對於頻繁發生的大舉質押，市場有聲音質疑是否存在套現可能。銀河證券首席策略分析師孫建波認為，質押並不能與套現劃等號。“企業貸款是以企業固定資產作為抵押的貸款，而股權質押是以大股東的股權做質押。大股東賣股權才是套現的，而質押反而存在股東長期持有股權的可能。”

值得註意的是，本月將手中股權高比例質押的上市公司股東並不在少數。7月8日，ST*魯豐第一大股東於榮強分別將持有2471萬股流通股及2億3千萬股限售流通股質押給山東宏橋新型材料公司，共質押2.5471億股，合市值約9.75億元。此次質押占於榮強個人持股的約71%，占ST*魯豐總股本的25.1%。

同一日，大洋機電(002249.SZ)董事長、董事、同時也是第一大股東魯楚平亦將手中2億7千萬股票質押給中國銀行，合市值約32.3億元，占魯楚平個人持股35.76%，占公司總股本11.4%。

孫建波高告訴《第一財經日報》記者，上市公司可質押的資產有很多種， 股權質押受到歡迎正是因為其他類型的資產原來越面臨體制的風險，融資存在難度。“比如房地產雖然現在價格較高，但可能存在賣不掉的情況，而股市的指數處於低位，風險不算太高，質押較容易被接受。同時股權質押是一種相對較為快捷的質押方式，股票的利率不高，較一般抵押貸款也相對靈活。”其對記者表示。

國金證券首席策略分析師李立峰對記者表示，資本市場不斷發展的同時也不斷豐富了融資工具，融資渠道呈多元化，股權質押是資本市場股東眾多的融資方式之一。李立峰稱，現在實體經濟資金面相對緊張，企業對現金確實存在一定需求。

眾股東齊出手

記者還註意到，在股東質押潮中，除去大比例質押所持股以外，也不乏上市公司股東集體“典當”的情況。據7月8日公告顯示，加加食品(002650.SZ)前三大個人股東將股權質押給方正證券，合計質押6125萬股，合計約4.55億元，占三人總持股的22.6%，占公司總股本5.3%。值得註意的是，截止當日公告，其第一大股東湖南卓越投資有限公司共計質押公司股份2.16億股，占其所持有公司股份的99.75%，即公司超過24%股權處於質押狀態。

景峰醫藥(000908.SZ)的前四大個人股東也齊齊出手，7月12日公告顯示，四人共質押8485.5萬股，占總股本的約9.65%。

孫建波認為，一般股權質押存在兩種情況：一是公司有融資需求，由大股東出面質押股權;二是股東本身有其他的投資需求需要資金。

李立峰表示，股權質押也是杠桿的表現之一，在市場平穩時股權質押是非常必要的融資工具，能夠支持實體的發展，但同時也會埋下一定風險，一旦市場出現過快過激的下跌會出現流動性風險。“其實市場不需要過多恐慌，這是個加速的過程，市場在出現快速下跌時需註意是否觸發股權質押的平倉線”，李立峰告訴記者：“主要還是防範流動性危機帶來的系統性的風險，而市場平穩的時候並不需要過分擔心股權質押的流動性問題。”

“股權質押的融資根據公司業績等情況存在一定折扣，一般在三到五折左右。現在指數點位較低，出現股價腰斬導致清盤的概率相對較小。同時，兩融業務量下降，證券公司的資金相較充裕，增加股權質押業務也屬正常。”孫建波對記者稱。

記者註意到，在7月231次股權質押中，僅僅107起對外披露了質押股份類型，尚未過半。披露的質押類型中，46起為限售流通股，9起包含限售流通及普通流通股。雖市場較年初趨於穩定，然而限售股仍存在遇到大幅波動無法及時拋出的風險。花無百日紅，股市是否會能保持眼下相對風平浪靜的格局，值得玩味。

前三季度地市高燒：賣地面積少了出讓金卻暴增25%

在一二線樓市銷售火爆以及房企積極搶地等因素帶動下，今年前三季度的土地市場量跌價漲，

這也讓讓地方政府相關收入大增。

國土資源部10月31日下午發布數據顯示，今年前三季度全國國有建設用地供應31.88萬公頃，同比下降4.6%。其中，工礦倉儲用地8.49萬公頃，同比下降0.6 %;房地產用地7.10萬公頃，同比下降7.8%;基礎設施等其他用地16.30萬公頃，同比下降5.2 %。

更令市場關註的數據是，今年前三季度全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%;合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。

國土部強調，以上數據均為初步統計數據。

同樣來自國土部的數據顯示，今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。

這意味著，從今年7月到9月底這三個月時間，全國土地出讓收入高達9600億元。平均每月3200億元，

從上述數據還可以看出，在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，說明今年前三季度的土地價格有了較大幅度上漲。

而稍早前，財政部發布的數據也顯示，今年前9個月，全國國有土地使用權出讓收入23306億元，同比增長14%。

地方土地出讓收入的大增，與高價地塊的增多有直接關系。

國土部下屬部門10月25日發布《2016年第三季度全國城市地價監測報告》顯示，今年三季度各地上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均呈明顯上升態勢，其中超九成溢價率超過50%。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

這些異常地塊的平均溢價率為187%，比上季度升了64個百分點;比上年同期上升了73個百分點。

所謂溢價率是相對於地塊出讓底價的比率，如一塊底價為10億元的地塊，開發商最終花費28.7億元拿下，則該地塊的溢價率為187%。

此外，平均競價輪次為129 次，比上季度增加了23 次，漲幅為21 %;比上年同期增加了49次，漲幅為62%。

從溢價率和競價輪次這兩個指標可以看出，三季度房地產開發企業對土地的爭奪仍然非常激烈。

至於為何房企願意高價搶地?一位土地專家曾表示，近期部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象，土地市場進而出現連續高價成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕;另一方面，在整體經濟結構轉型過程中，新產業發展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源。此外，部分國企迫於行業整合壓力，也促成了過度競爭拿地的局面。

不過，在進入10月份後，在一些樓市熱點城市開始出臺調控措施，旨在為樓市和土地市場降溫。

中原地產市場部總監張大偉表示，地方調控政策繼續深入下，8-9月各地高價地頻繁出現的現象在10月份明顯衰減。

中原地產研究數據顯示，截止到10月24日，全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊15宗、超過5億的地塊37宗。

“整體看，相比調控前市場最火爆的8-9月，高價地數量開始減少。10月份截止24日，累計10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有11宗，主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。”張大偉稱。

國土部報告也稱，預計土地市場亦會隨著供地節奏的加快而迎來整體相對平穩的表現。在全國性政策總基調不變，產業政策與區域政策積極介入，地方政策自主化、差異化提升的綜合作用下，短期內一、二線熱點城市住宅地價增速將處於高位調整，庫存較高的三四線城市地價上漲動力不足;工業地價增速保持平穩波動。

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