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深圳加大“自持用地”出讓 從供應端發力租賃市場

每經記者 董青枝 每經實習編輯 梁秋月

租賃無疑是今年的熱點話題，為了發展租賃市場，各地在土地市場推出“自持地塊”，深圳也不例外。

《每日經濟新聞》根據深圳市土地房產交易中心公告獲悉，截至目前，深圳將推出3宗自持地塊，包含居住用地、商業用地等。業內人士均表示，未來深圳將有更多的自持地塊推出。

就地塊來看，各地塊均有不同的限制條件。具體而言，南山區後海中心區的商業地塊T107-0085將於12月1日掛牌出讓，掛牌起始價193200萬元，30年使用年限，項目建成後，全部限自用，不得轉讓，且10年內不得抵押，10年後建設用地使用權及建築物允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建築物殘值之和。

南山地塊位置信息

圖片來源：深圳市土地房產交易中心

而龍崗區龍城街道的商業地塊將於12月6日出讓，掛牌起始價239.43億元，宗地內須建設一棟600米左右的超高層建築。各分項物業自持面積及自持年期的掛牌起始要求為商業全年期自持，辦公、公寓、酒店為10年自持，宗地內酒店10年自持期滿後限整體轉讓。宗地內國際學校產權歸競得人，限全年期自持。所稱“自持”是指物業不得轉讓，允許抵押，但抵押金額不得超出抵押部分建築物分攤的地價與建築物殘值之和。

龍崗地塊位置信息

圖片來源：深圳市土地房產交易中心

龍崗地塊采用掛牌方式出讓，在上述各分項物業的自持面積及自持年期的基礎上，首先競地價，當競買報價達到首輪地價最高限價2992875萬元時，轉為競各分項物業自持面積及自持年期，當全部商業、辦公、公寓競價達到全年期自持時，則再轉為競地價。

戴德梁行華南及華西區研究部高級董事及主管張曉端表示，後海地塊對競買人的行業和資質等有明確的限制，定向出讓可能性大；而龍崗項目含有大量公共設施，且有地標性建築，相信會提高片區的整體環境和配套。

除了這2宗商業地塊外，備受關註的是即將於11月10日掛牌出讓的龍華自持70年的居住用地。該宗地項目建成後，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內全年期自持，自持年限為70年。所稱自持是指租賃住房及商業用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉讓，允許抵押但抵押金額不得超出合同地價與建築物殘值之和。

龍華地塊位置信息

圖片來源：深圳市土地房產交易中心

龍華地塊將采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價和人才住房面積。出讓宗地應按規定配建人才住房27060平方米，最終須配建的人才住房面積由前述規定配建面積與競得人所競面積加總得出。人才住房面積增加的，租賃住房面積隨之減少。

值得一提的是，龍華地塊還需審查競買人的土地購置資金來源，申請確認競買資格時應提交《關於土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬於開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

張曉端分析稱，龍華自持地塊的出讓顯然也是深圳加快發展住房租賃市場的關鍵一步。土地稀缺的深圳此次掛出全自持地塊，很大程度上說明了當前深圳發展租賃市場的節奏在加快，也顯示了政府大力發展租賃市場的決心。

至於競爭是否會激烈，張添鳴認為，龍華地塊土地性質為非商品性，競爭應不至於太激烈，且有利於加大人才住房和租賃住房的供應量。

其實在10月17日，深圳出臺的《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》就提出加大租賃住房建設和供應力度：加強租賃住房規劃和用地供應。加大各類園區（含總部基地、產業園區、大學園區等）的配套住房、商務公寓只租不售或限期銷售用地的供應，進一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限；並適度提高企業自持出租的住房比例。

此外，實施意見還提出引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。各區政府至少要組織開展一項“城中村”規模化租賃試點工作。允許商業用房按規定改建為租賃住房等。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為自持租賃用地是深圳最近時間供應最多的地，未來還會有其他性質、其他區域的自持地塊出讓，這是國家要求的，而且也是增加租賃住房的一個必然的途徑。