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一二線城市註意了！發改委今天的表態對樓價走勢很關鍵

一邊是一二線城市房價高漲、地王頻出而不得不限購、限貸，一邊是三四線城市和部分二線城市不斷出臺去庫存政策。下半年樓市政策將怎麽走?

在14日的新聞發布會上，國家發改委新聞發言人趙辰昕在談及地產市場時表示，當前房地產市場調控的主基調仍然是去庫存。下半年，針對市場分化的情況，應更加註重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。

下半年因城施策

趙辰昕說，對一線及部分二線城市，要密切關註其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲;對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據當地市場情況，積極采取有效措施，化解房地產庫存。

“同時，應以滿足居民合理住房需求為目標，以解決城鎮新居民住房需求為主要出發點，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革。” 趙辰昕說。

中國指數研究院的相關報告顯示，2016年上半年，各級城市住宅價格均累計上漲，一線城市上半年累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點;二線城市累計上漲5.33%。

在今年3月滬深等一線城市收緊限購等調控政策後，以二線“四小龍”(合肥、廈門、蘇州、南京)為代表的二線核心城市和環一線城市房價“接力”上漲。

中國房價行情平臺的數據顯示，半年來，合肥房價上漲了39.57%，高居榜首。蘇州和廈門分別上漲了31.43%和24.59%，分列三四位。南京半年漲幅也達到了18.25%。此外，緊鄰北京的三線城市廊坊，半年漲幅達33.37%，漲幅位居第二。緊鄰深圳的東莞半年上漲21.68%，漲幅位居第五。此外珠海、天津、武漢等城市漲幅也都超過了10%。

在高漲的態勢之下，在3月份上海、深圳加碼調控後，最近房價上漲最迅速的兩大二線城市也都出臺了限貸政策，再加上此前已經出臺調控政策的南京、蘇州和廊坊等城市，整體調控趨勢出現了明顯改變。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，在市場分化的情況下，過去全面寬松的調控政策也開始了明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現。房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策，未來房地產調控政策將會升級到“一城一策”。

一二線將加大土地供應

收緊政策防止投機炒房只是一方面。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進對第一財經分析，一二線城市最根本的還是供應不足的問題，尤其是幾個房價上漲迅猛的二線城市，由於庫存量太小，才導致房價快速上漲，如果供應量充足，這些城市的房價就平穩很多。

以目前房價高居全國第四的廈門為例，雖然廈門的購房需求量一直比較火熱，但實際上，去年廈門的樓市成交面積為352萬平方米，這一成交量不到廣州、杭州的三成。作為經濟總量、工資水平均比廈門高出不少的廣、杭，樓市需求自然也要比廈門大很多，但廣、杭的房價之所以比較平穩，在於這幾年的供應十分充足。反觀廈門，這幾年土地供應一直偏緊，多年未完成供應計劃。

上海易居房地產研究院發布的庫存報告顯示，5月份，南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，比如南京和合肥這一數字僅為2，蘇州這一數值為4。此類城市近期房價上漲壓力較大，同時土地交易異常活躍。

而無論是二線“四小龍”，還是武漢、鄭州、東莞等熱點二線城市，這些城市都屬於經濟發展勢頭較好、人口流入較多的二線城市，需求較大，適當增加土地供應不會帶來新的庫存積壓的問題。而且還能讓房價保持在相對平穩理性的水平，為實體經濟發展創造更好的環境。

另一方面，由於房地產開發投資占固定資產投資的比重較大，而且還能拉動上下遊的鋼筋、水泥、建材等行業，因此房地產開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分關鍵。尤其只有保持一定的發展增速，才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。在三四線城市仍處在大力去庫存的情況下，房地產開發投資的增量空間，也只能在一二線城市。

按照規劃，未來一線城市和二線城市的土地供應有望大幅增加。6月23日，國土資源部下發的《土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》顯示，全國各省級地區的2020年耕地保有量指標有增有減，京津滬三地的耕地保有量指標被大幅度降低。這意味著，未來這三大直轄市的土地供應將大大增加。

張大偉說，一線城市和部分二線核心城市已十分火爆，但廣大三四五線城市仍沒有太大起色。盡管從需求端方面刺激的政策還會頻繁出臺，但這些政策的效果也會越來越有限。這種情況下，只能從供給側方面進行調整。

他認為，土地供應方面，在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量、中小戶型供給。在庫存壓力比較大的地區，要嚴格控制土地的供應，減少甚至停止供應。