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信達:地王制造者

來源: http://www.yicai.com/news/5022628.html

你的地獄,或是別人的天堂。

當中小房企被迫轉型紛紛退出房地產行業之際,擁有獨特資本優勢的大鱷卻正對這個行業虎視眈眈,含著“金鑰匙”出生的信達地產(600657.SH,下稱“信達”)正在扮演這樣的土豪角色。

據統計,2015年以來,信達先後在全國各地高調奪得近10幅地塊,其中7幅是地王,合計涉及資金超過350億元。

而信達2015年全年實現合同銷售105.2 億,今年的銷售計劃也僅為100億。那麽,其動輒數倍於銷售額的土地支出背後,到底有著怎樣的商業邏輯?是什麽樣的底氣讓它在創造一個又一個地王?

地王制造者

嚴格意義上講,信達並非中國房地產行業的新兵,過去若幹年的發展中,這家公司不溫不火一直遠離公眾視線。直到2015年在多個土地拍賣中的驚人表現,才讓外界留意到這家公司或許在悄悄發生改變。

資料顯示,在信達2009年借殼上市之時,公司分布於各省市的房地產項目,集中在寧波、嘉興、蕪湖等長三角和中部地區的二、三線城市,且項目多以中低端產品為主。

2015年,公司累計實現銷售面積 111.4 萬平方米,較 2014 年增長 66.5%;銷售額 105.2 億元,較 2014 年增長 59.3%。這是信達多年來第一次實現年銷售100億的突破,銷售面積和銷售金額首次雙雙躋身房地產企業銷售百強,其中銷售面積由 2014 年的 96 位上升至 79 位。

去年,信達實現營業收入 81.36 億元,比上年同期 48.50 億元增長 67.75%;其中,房地產項目結轉營業收入 75.41 億元,較上年同期 42.17 億元增長 78.82%。

某種程度上看,正是信達在2015年銷售和營收的爆發性增長,給予了這家企業足夠的信心,從而開啟了它在市場上激進擴張的大門。雖然其盈利能力、償債能力等指標乏善可陳,但這些並不能阻止該公司開始一場野心勃勃的挑戰。

6月1日,上海迎來了6月的第一次土地拍賣會,拍賣的土地是上海寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊。有24家地產豪門參與了這個盛會。

經過了激烈的競爭,最後信達以58.05億元擊敗了綠都地產、“金茂+電建”聯合體等兇猛對手,獲得了該土地,平均樓板價36962元/平方米,溢價率超過300%。即便是如此熱銷的上海土地市場,300%的溢價率也是極為罕見的。

而在幾天前,信達剛剛以123.18億元奪得杭州市濱江區奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊,這個價格創造了今年以來全國的總價地王。

去年11月上海的新江灣土地拍賣會上,信達也是驚艷全場。彼時,信達以72.99億元競得楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地,溢價率81.69%,樓板價49152元/平方米。同時,去年30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王都是信達造。

《第一財經日報》記者不完全梳理發現,2015年至今,信達通過公開拿地新增9宗地塊,其中7宗是地王。分別位於廣州天河、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王。

外部“輸血”

過度地擴張,使得信達運營現金狀況在最近幾個年份嚴重失血。數據顯示,從2011年到2015年,該公司經營活動產生的現金流量凈額一直為負,分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。

雖然信達資金狀況長時間“入不敷出”,但公司看起來仍然在土地爭奪中從容應對面無懼色。這與該公司背後的強大“資本“不無關系。

信達的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發行5年期中期票據30億元;推進再融資工作,30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。而就在2016年5月28日,信達披露了2016年公司債發行結果,本次非公開發行2016年公司債券(第一期)實際發行規模30億元,票面利率為5.56%,期限3年。

同時,信達母公司的輸血能力也給了信達更多的活力。信達在2015年年報中稱,作為中國信達的房地產開發業務運作平臺,公司將借助信達系統的資源優勢和品牌支持,創新業務模式和盈利模式,逐步形成差異化的競爭優勢。

信達母公司信達資產除了通過銀行貸款、股權質押、增發等常規金融手段為信達擴大版圖,還借助基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象等方式為信達補倉。如,2014年6月,信達以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬5家房地產公司的100%股權;2015年8月,信達收購了東直門國盛中心等。

“隨著國內房地產行業的整合,不少中小房企面臨退出行業的風險,促使不少優質地產項目入市交易,背靠信達資產的資金支持,未來幾年預計信達將迎來快速擴張發展的契機。”克而瑞分析師房玲告訴記者。

據悉,信達2015年的土地投資計劃僅為60億元,但最終該公司累計獲得7宗土地,總價約為148.64億元,接近原計劃的2.5倍。而今年公司的土地投資計劃為80億,但計劃趕不上變化,半年時間未到,信達在土地市場上已經豪擲超過200億(杭州濱江區奧體項目按100%權益計算)。

若非背後有著“不差錢”的金主支持,信達何以敢在市場上藐視群雄?

運營邏輯

贏得了開始,並不一定贏得了結局。信達憑借融資優勢大肆擴張的背後,風險卻不容小覷。事實上,行業內不乏對信達若幹項目後續運營的擔憂和質疑。

一位不願透露姓名的業內人士評論:信達最近兩年拿下的土地大多為“面粉貴過面包”的高單價、高總價地塊,這對公司的運營形成極大挑戰,信達只能博兩個方向,一是市場整體價格大幅上漲,二是開發出客戶認可的高溢價產品。

外界的擔憂並非空穴來風,因為截至目前,信達旗下並沒有過高端豪宅的代表作。

從信達最近的運作來看,公司已然意識到自己的短板,正積極尋求與豪宅開發商的合作來彌補這一缺憾。

去年11月,信達擊敗泰禾拿下上海楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地,創造區域地王。但是到了今年1月,信達卻開始和泰禾進行了合作。

2016年1月,泰禾集團宣布,與信達及其下屬子公司簽署《新江灣項目合作開發協議》。泰禾集團合計投資11.3625億元參與上海新江灣項目開發。按照合作股權架構,不考慮寧波匯融沁齊基金其他LP的情況下,泰禾集團合計持有項目約47%的權益。雖未達到控股,也不參與地產基金管理,但泰禾將負責對項目的操盤。

克而瑞一份報告評論稱,通過聯合開發,信達地產與泰禾集團共擔市場風險,共享開發收益,借由泰禾在品牌、產品(“院子”系列)及開發上的能力,新江灣項目可打造為高端項目,有望實現產品溢價,實現地王解套。

而信達在今年1月拿下的杭州南星土地也同樣選擇了合作的模式。記者了解到,信達或將選擇同濱江集團合作,進行聯合開發。其中信達進行控股,濱江集團進行操盤。顯然,借由濱江集團在杭州的品牌價值和客戶基礎,信達可以借此降低該土地風險。

房玲認為,作為小型房企,品牌和開發能力都不足,所以選擇有品牌、有實力的開發商合作開發,則是降低未來風險的重要手段。比如選擇和泰禾一起合作,就有望實現產品溢價。

即便如此,維系在信達身上的“地雷”並未解除,因“豪宅”並不是“地王”解套的靈丹妙藥。克而瑞統計顯示,2016年1月以來,國內合計拍出高溢價、高總價、高單價的地塊總數超過100宗,如果國內房地產市場不能持續上漲,這些項目都將訴諸“豪宅”來尋求解套之路。

大潮退去後,哪些“地王”會擱淺在沙灘上,目前還不得而知。

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