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香港負資產房暴增14倍 親歷者告訴你銀行如何收走房子

“五一”前夕，香港金融管理局公布的一組數據刺痛了不少香港市民：2016年一季度香港負資產住宅按揭宗數從去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，創2011年10月以來新高。

之所以用“刺痛”，是因為不少20世紀90年代後期的香港購房者都有過“負資產”的經歷。

香港1998年出現首次通縮後經濟開始變差，2003年又遭遇了非典(SARS)侵襲，樓價大幅下挫，較1997年的高位下跌了近70%。2003年6月，整個香港的住宅負資產宗數達到了歷史最高的105697宗。

戴著口罩的男子從房產中介門口走過

“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙偉(化名)告訴《第一財經日報》記者。最終，由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足，趙偉的房產被銀行收走拍賣。

如今，不少剛工作不久的香港購房者很有可能重蹈趙偉的覆轍。

負資產經歷者決心終生租房

1997年，拿到第一筆年終獎金的趙偉決定在香港完成置業夢想。幾經挑選後，他連夜排隊抽中了位於香港深井浪翠園小區的一套住宅。

“房子是927平方英尺(86平方米)，當時每平方英尺的價格是8000港元，總價約742萬港元。”趙偉告訴本報記者，當時的借貸環境非常寬松，首付僅需一成，他覺得非常幸運。

誰料，這套房子竟成了他一生的噩夢。

2003年，金融危機加上非典席卷，市民對香港樓市失去信心，房價開始暴跌，比1997年的高位下跌了約70%。“當時就算是新樓盤，每平方英尺的價格也只有2000~5000港元，很多香港人都難逃負資產的命運。”趙偉表示。

由於房產的抵押價值已經低於未償還貸款總額，銀行便開始向不少業主callloan(要求借款人提前部分還款)。“萬萬沒想到有一天銀行也給我打了電話callloan。”趙偉買房時從銀行借貸了667.8萬港元，而他那套房產當時的價值跌到了250萬港元，是原價的近1/3，他自然也成了負資產人士。

“銀行打電話來時，我還欠銀行500多萬港元，銀行要我再追加300多萬港元，以彌補抵押品價值不足的情況，否則就要收樓。”趙偉回憶起當時的情況依舊心有余悸，“感覺天要塌下來了。”

香港房價曾多次出現大幅下挫

無奈的是，趙偉家境並不富裕，買房、裝修已經花光了所有積蓄，最後他只能眼看著銀行收走這套精心裝修的房子。“房子也沒有了，還欠了一身債。”趙偉告訴本報記者，銀行以200多萬港元將房子拍賣後，他還欠了銀行200多萬港元。

最近，趙偉終於還清了所有欠款，但受過挫折的他早已決定終生租房。

像趙偉一樣，經歷過負資產的香港人不在少數。根據香港金融管理局數據，2003年6月，出現了105697宗負資產案例，未償還貸款額高達1650億港元，即每宗平均欠款156萬港元。

香港財政司司長曾俊華在上月公開表示，負資產在經濟不好的時候經常出現，樓價自從去年9月以來，已經下跌11%，但趨勢仍不明顯。他會密切留意樓市的狀況，因為如果樓市有大幅調整，將會影響經濟發展，除了樓價以外，還會留意負擔能力、供求等一籃子因素。

多名市場人士也對本報記者表示，如果香港房價持續下挫，負資產的個案將會大幅增加。有銀行界人士透露，一旦負資產數量增加至1000宗，就會觸及不少銀行的警戒線。

萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文則對本報記者表示，負資產的情況會持續出現，但不會像1997年時那麽嚴重，除非樓市在很短時間內大跌20%~30%，“目前香港樓市的買家以自用人士及打工人士為主，只要經濟沒有大幅變差，問題不會很大。”

成負資產人士還是取消訂單

盡管目前負資產情況尚在可控範圍內，但曾經“受過傷”的香港人卻對這個詞非常敏感。在莎莎從事銷售工作的張婷(化名)去年12月以一成首付在香港屯門的“滿名山”小區買下一套房產，總價為500萬港元，對於才25歲的張婷來說是一筆不小的數目。

但這個小區要在25個月後才交房。交完訂金後的張婷開始後悔，因為香港的房價開始跌了。

根據中原地產的數據，2015年12月至今，中原城市領先指數已經下跌了7.4%。換句話說，在不考慮其他費率的情況下，張婷的這套房子價值已經跌至463萬港元。而張婷的貸款額實際為450萬港元，因此她當前與負資產的“距離”只差13萬港元了。

市場人士目前普遍預計香港今年房價將下跌5%，若以此計算，張婷這套房子的市值將跌至440萬港元，那麽張婷到今年底就將淪為負資產人士，雖然只是10萬港元的負資產，但對於經歷過風雨的張婷父母來說，女兒的這個選擇確實讓人擔心。

當然，除了可能成為負資產人士，張婷也可以選擇撻訂(取消訂單)，但她遲遲難以抉擇。

由於目前香港整體零售市場不佳，根據香港特區政府統計處3月31日發布的數據，今年2月香港零售業總銷貨價值臨時估計為370億港元，同比大跌20.6%，系17年以來最大跌幅，扣除價格變動，2月份零售業總銷貨數量也同比大跌19.5%。

張婷的父母擔心女兒在莎莎的銷售工作前途堪憂，未來很可能連房貸都還不起，於是建議女兒幹脆退了房子。

像張婷一樣糾結的人不在少數，根據香港法律，業主在購買期樓時，在沒有獲得新房的情況下違約，只需要沒收5%的訂金，如果買家認為樓市將繼續下跌，便會選擇撻訂。

有數據顯示，2016年1月，香港的新盤撻訂數據急劇上升，當月有8%的新房訂單被取消，但在2015年全年，僅出現了203宗新盤撻訂個案，只占整體成交量約1.3%，如此高的比例反映買家對後市的看法非常冷淡。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示：“去年下半年以來，香港部分地區房價下跌幅度達到一成，在新的一手買賣條例下，買家撻訂只需賠付5%的訂金，及時撻訂再買一間反而還能便宜5%。”

地產經紀紛紛轉行

實際上，除了撻訂，更多的投資者選擇了觀望。

根據仲量聯行發布的《首季香港物業指數》報告，香港整體住宅買賣成交量在2016年第一季度跌至6221套，同比下跌39%，是有記錄以來的新低。

根據香港地產代理監管局數據，截至2016年3月31日，香港持有地產牌照的從業員共40364人，假設每位代理人在第一季度只銷售一套房子，那麽只有不到15%的從業員開了工。

不少地產經紀不知所措，為了生計紛紛轉行。一名已在香港葵湧區開設自己地產分行的地產代理蘇鵬(化名)見形勢不妙，目前已經開始找其他工作，他幹地產經紀前曾在一家中資銀行擔任人力資源經理，可惜十幾年過去了，很多業務早已記不清了。不過，蘇鵬告訴本報記者，他願意從頭做起，哪怕一個月只有兩三萬港元的薪水。

成交量持續下挫的情況下，有業界人士呼籲香港特區政府能夠放松樓市逆周期措施。根據香港金融管理局住宅按揭調查數據，今年2月按揭貸款申請環比減少1571宗至4869宗，創下了1998年6月有記錄以來的新低，並且首次跌穿5000宗的水平。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港樓市正在持續調整，雖然開發商增加了優惠措施，二手房業主也擴大了議價空間，但樓市的調控措施及壓力測試要求仍然阻礙了不少買家入市。

不過，香港署理財經事務及庫務局局長劉怡翔早前表示，雖然近月私人物業價格和成交量有所回落，但香港的房屋供求仍處於失衡狀況，樓價與市民負擔能力仍然脫節，金融管理局還不能確定樓市下行周期已經形成，會繼續密切留意市場情況，並隨著樓市周期的演變，采取合適措施，確保銀行體系穩定。