臨近歲末，恒大地產(03333.HK)董事局主席許家印今年以來“一手圈錢、一手圈地”的戰略思路已演繹到極致。

該集團29日接連發布的3條公告顯示，恒大從香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展和周大福兩家公司旗下子公司分別簽訂多筆轉讓協議，以總計高達204億元人民幣的代價，接盤位於北京、上海、青島、成都、貴陽的多個地產項目。

這是恒大今年第N次從香港富豪手中接盤內地資產，涉及在港上市公司包括信和置業(00083.HK)、華人置業(00127.HK)及中渝置地(01224.HK等，所動用資金粗略統計約高達600億元人民幣。

幾乎在同一時間，以鄭裕彤為代表的幾大富豪，又反過來認購恒大地產發行的15億美元永續債券。

若幹交叉的買賣，使得看淡內地樓市或陷入經營困境的港資富豪得以從直接的地產運營業務中輕松抽身，通過持有恒大債券獲得固定回報;而恒大則借機跑馬圈地擴大旗下地產版圖，大有向行業老大逼宮之勢。

千億並購跑馬圈地

恒大最近的一次並購，是從鄭裕彤旗下的新世界和周大福手中獲得。該集團29日接連發布兩則公告稱，恒大以總計高達204億元人民幣的代價，接盤位於北京、上海、青島、成都、貴陽的多個地產項目。

這是許家印近期第二度從鄭裕彤手中接手地產項目，前一次是以135億元收購新世界位於海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個超大型項目。

根據恒大地產披露的公告，此番向新世界發展收購了兩個子公司股權，兩個公司分別持有位於成都河畔項目60%股權，以及貴陽市金陽區金西北路以東，龍潭路以南、金陽北路以西及金朱路以北的房地產開發項目100%權益。目前兩個項目都處於在建狀態。

另一份公告則顯示，恒大從周大福旗下接盤了五個關聯公司股權，從而獲得了青島市黃島區羅浮山路的開發項目100%權益、上海青浦F、G兩個項目，以及北京麗來花園項目。

恒大今次收購的多個項目中，當數北京麗來花園代價最高，為76億。資料顯示，北京麗來花園項目位於北京市順義中央別墅區，南臨溫榆河。現時住宅、商業總計劃建築面積約40萬平方米。其中已竣工約20萬平方米;在建約8萬平方米;待開發約12萬平方米，未售約24萬平方米。

梳理恒大地產今年以來的多宗並購交易可發現，其收購多數項目來源於香港上市公司在內地的房地產資產，有土地儲備，有在建工程，也有經營成熟的項目。涉及的主要標的包括以70億港元代價向信和置業、華人置業及中渝置地收購重慶禦龍田峰，以65億港元從華人置業手中接盤成都三個項目，以及斥資125億港元收購華人置業位於香港的地標建築美國萬通大廈。

僅僅幾筆有公告信息可查的大宗收購，恒大動用的資金就高達約600億元。

除此之外，恒大所參與的小宗土地收購同樣讓人咋舌。有媒體披露，今年第二季度開始，許家印曾下令要求所有地產公司總裁專職買地，並開出了高昂的獎懲條款，使得一時之間，恒大各地區公司的負責人奔波於轄區城市四處找地。消息顯示，恒大在2015年用於土地收購的總資金已高達1000億元。

多渠道大肆舉債

恒大地產在土地市場上能夠有恃無恐地並購，與其今年的多筆融資不無關系。在2014年全年未曾發債融資之後，進入2015年，該集團在國內和境外資本市場上幾乎用盡絕大多數可供其使用的融資手段。

今年2月，恒大率先發行了10億美元票面利率為12%的5年期海外優先票據，用於償還原有債務。

之後的5月下旬，該集團動用股權融資，以每股5.67港元的價格配售8.2億股，籌集資金約46億港元(約合36.8億元人民幣)。鑒於恒大配股時機不甚理想，香港資本市場波動較大，使得恒大此番配股並未達到該集團預期，以大幅折讓17.95%的代價得以完成配售。

上述兩筆境外融資，相較於恒大過往多年的正常資本運營而言，看不出特殊之處。真正讓資本市場側目的運作還在後頭。

2015年6月，恒大宣布完成發行50億境內人民幣債券，發行票面利率為5.38%;一個月之後，該集團再度宣布完成150億境內債券發行，票面利率同樣是5.38%。

這還僅僅是上半場。10月15日，恒大再度發布公告稱，公司以兩種利率發行了合計200億元人民幣的私募債券，分別為3+2年期合計175億利率為7.38%的債券，以及5年期合計25億利率為7.88%的固定利率債券。3+2年期的債券約定，前三年利率為7.38%，三年後債權人有權提出調整利率水平或者提前贖回債券。

這還不是全部，12月23日，恒大公告顯示，公司計劃發行規模為15億美元可轉股債券，債券利率為7%，換股價為8.06港元，較發行前一日收盤價溢價27%。

根據當時的市場消息，許家印的老朋友鄭裕彤，以及素有“重慶李嘉誠之稱”的中渝置地老板張松橋、新加坡商人黃鴻年參與了是次認購。

不過12月29日，恒大再度發行公告稱，已調整了一周前披露的15億美元可轉債發行相應條款，改為發行同等規模永續債券，債券票面利率也由原先的7%調整為9%。消息稱，新世界發展及子公司買入恒大地產發行的6億美元永久證券。

2015年的中國房地產市場並非火熱一團，相反，局部城市的喧囂難以掩飾全盤的蕭條，未來的樓市也難言樂觀。在此背景下，恒大地產2015年的種種運營，也許只是再一次證明行事作風大開大合的許家印逆勢而為的膽識，但同時也流露出他急於擴張的野心。

數據顯示，恒大地產截至11月底的合同簽約額已達到1724億元。日前，該集團旗下巨無霸項目海花島開盤銷售122億元，使得恒大全年銷售突破2000億幾無太大懸念。市場預期，萬科今年的全年銷售約在2500億元，這意味著，恒大與行業老大的相對差距已進一步縮小。