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團購救樓市，農民來接力河南買房為何財政給補貼

為消化房地產市場的高庫存，全國多個地市用財政補貼刺激房市，“團購”和“農民進城”是兩大刺激點。

在地方政府的算盤中，此舉實為挽救不斷下滑的GDP增速，又恰逢中央定調要“加快農民工市民化”的天時。

不過，“去庫存”背景下的農民進城之後，其他相關改革能否跟上，才是真正考驗。

2015年12月18日，河南濮陽市京開大道路西的“巴黎春天”樓盤銷售大廳，售樓小姐忙著向客戶派發宣傳冊，上書“政府購房補貼，隆重鉅獻”幾個大字，三行“每平方米補貼最高150元”的黑體字下，是一行小字——“重要的事情說三遍”。

“家人、女朋友，只要是農村戶口，就給補。”項目負責人邱寧對南方周末說。而在兩個月之前，同一樓盤的促銷主題是“團購”。

12月20日，在與濮陽相鄰的駐馬店市高鐵站外，由周邊村落的農婦組成的營銷人員，人手拿著一摞摘錄的“農民進城買房”文件複印件，電動車車簍里則塞滿了樓盤傳單。她們的底薪是每天60元，每拉到一位行人到售樓部看房，可以再得到10元獎勵。

第二天，中央經濟工作會議提出，“要化解房地產庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求”。

這讓許多地方政府吃了一顆“定心丸”。

事實上，先行者不僅是濮陽和駐馬店，在河南，濟源、安陽、洛陽、漯河等18個省轄市均已出臺購房補貼政策。在全國範圍內，自2014年年中以來，安徽、山東、浙江、四川等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現金補貼為主，補貼幅度一般在房價的1%-3%之間。

地方政府鼓勵農民進城買房、財政補貼購房的行為邏輯和市場背景究竟是怎樣的？南方周末奔赴補貼最密集的河南省。

團購救房市

政府約補貼了1.28億元，稅收收入增加了近5億元，而濮陽每年的財政收入也就70多億元，“一個團購就貢獻了全年7%的財政收入。”

房地產市場下滑對經濟增長的拖累，在2015年初被濮陽市政府深切感知：2013年濮陽市房地產銷售額為45億元，2014年驟降至10.7億元，到了2015上半年，只剩下3億多元，“全市範圍內一共只賣了78畝地。”濮陽房地產管理中心副主任馬世國說。

與之相應，今年一季度濮陽的固定資產投資為2006年以來的最低水平，僅增長12.6%，增速分別比上年同期和上年全年回落7.5個和5.9個百分點。增速居全省第15位，比去年同期下滑4個位次。房地產投資占全部投資的比重為9.7%。

面對嚴峻的局面，濮陽市領導責成各政府部門調研、應對房市及經濟下滑。

4月13日，濮陽市召開政府常務會，專題討論房地產市場，並出臺《關於促進全市房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，推出減免稅、降低項目資本金等房地產利好政策。5月26日，濮陽市發布《關於組織住房困難群體實施團購的意見》和《關於支持改善性住房需求參與團購的意見》，鼓勵廣大城鄉居民團購房屋。

團購活動從6月20日開始，到8月底結束。當時，政府牽頭在濮陽城區內組織了兩次房展會，在40個樓盤推出一萬余套團購房，每平米財政補貼150元。同時，要求開發商降價主動讓利，“在原來售價的基礎上根據開發商的承受能力能降多少降多少”。

截至8月18日，團購活動成交3822套房產，成交面積43.5萬平方米，成交金額超20億元。

第一期團購活動結束後，“應群眾的要求”，又將團購延長兩個月，到10月底。

兩次團購活動“效果很好”，馬世國介紹，“光城區內成交的房子就有7780多套，成交面積80多萬平米，成交金額40多億。”

濮陽搞了團購活動後，河南焦作、晉元和安陽等地也開始跟進。

從支出收益來看，政府雖然掏重金補貼，但顯然收益更大。按成交面積85萬平米算，政府約補貼了1.28億元。據濮陽中房置業總經理何小平介紹，房地產銷售的營業稅、城建稅、土地增值稅等加起來約12%，按成交金額40億元算，光稅收收入即增加了近5億元，而濮陽每年的財政收入也就70多億元，“一個團購就貢獻了全年7%的財政收入。”

在團購活動期間，何小平發現農民消費者能占到購房者人數的將近一半。何小平的另一身份是濮陽房地產協會副會長，他隨後寫了一份“支持農民購房”的調研報告，並通過自己的途徑呈到了市委書記的案頭。

在何小平看來，城市中的“剛需”已經消化得差不多了，房產商的主攻方向應該在農民市民化人群。這類人群又分為幾類，一類是已經在城市長期租住，但還沒有房子的“精英農民”，大約占20%；第二類是還遊離在城市和農村之間的創業的農民；第三類是希望孩子在城市上學的買房者；第四類是孩子結婚需要在城市買房的農民。

“每增加10%農民進城買房，可以帶動7720億元的投資。”何小平在報告中稱。

9份紅頭文件

“因為房地產太重要了，能占到市縣一級地方稅收的50%左右，財政收入也在50%以上。”

9月9日，濮陽房管中心主任宋洪斌陪同主管副市長郭奎立，到北京向住建部部長匯報濮陽經驗。

除濮陽外，住建部還召集了河南開封市、漯河市臨潁縣、江蘇宜興、宿遷泗陽縣等四個市縣進京匯報工作。其中，泗陽縣從2012年5月10日開始，對農戶購房者進行補貼，截至2013年底，共補貼1063戶農戶1063萬元。

2014年下半年以來，中國房地產市場的投資增速急劇下滑。國家統計局數據顯示，今年1-10月份，房地產開發企業土地購置面積1.78億平方米，同比下降33.8%；土地成交價款5794億元，下降25.2%。中國社科院《中國住房報告（2015—2016）》顯示，今年1-11月住房投資增速跌至0.7%，“投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零”。

“住建部領導對濮陽的做法非常認可。”宋洪斌等人匯報完工作後，又從北京拿回一些文件，用以“研究怎麽樣讓農民過上城市人的生活”。

11月10日，河南省政府參照濮陽的文件初稿，出臺《關於促進農民進城購房擴大住房消費的意見》。12月3日，濮陽市下發《關於支持農民進城購房促進住房消費的實施辦法》，對農民進城買房予以補貼。其中，對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。

另外，由濮陽市財政部門出資5000萬元，市政府在市房地產管理中心設立住房擔保機構，給農民購房提供擔保；同時，啟動農民住房公積金制度，農民進城可以交公積金，交滿6個月以後就可以公積金貸款購房。為了避免在公積金問題上延誤買房，農民公積金享受“三三三制”，即個人繳納三分之一，單位繳納三分之一，所在區域（村委）繳納三分之一。

這兩個辦法被視為“長效機制”，而在短期內，則啟動了上述財政補貼政策。

最後，向進城農民提供就業保障，使其享受一系列公共服務。比如，農民進城購房以後，子女享受與城市市民同等的教育，取得居住證等。

2015年一年之內，濮陽房管中心一共起草了9份紅頭文件，涉及物業、舊城改造、戶籍改革、城市精細化管理等方方面面。由於主持起草關於促進房地產平穩發展的文件，宋洪斌每周都要參加市政府常務會議、四大班子聯席會議。

9個文件起草過程中，先後有發改委、財政、人社、住建、教育、金融辦、國土、規劃、農業、公安、稅務等近20個實權部門參與，“差不多全員出動，都在搞這個事。”宋洪斌說，“每次開會，都讓我最後一個匯報，想讓我講真話。”市委書記提出的修改意見，很多時候會直接通過電話或者微信，傳遞給他本人。

“因為房地產太重要了，能占到市縣一級地方稅收的50%左右，財政收入也在50%以上。”宋洪斌說，“從稅收，到財政收入，再到整個拉動產業鏈，都舉足輕重。”

農民進城接力？

“在市民購房需求基本已通過團購釋放完之後，政府只能寄希望於還沒進城的農民。”

在邱寧印象中，2011年前後，濮陽還能看到排隊買樓的景象，但近幾年，諸如送家電、送家具、打折扣等促銷手段變著法地輪番上陣，銷售業績卻每況愈下。

其背景是嚴重的供過於求。據官方數據，目前濮陽城區已建成房屋10670幢，戶均擁有房屋達到1.2套。而當地一位官員告訴南方周末，濮陽已建成的房屋面積2500萬平米，25萬多套，約需要80萬人口去消化。而目前濮陽城區人口78萬人。

“現在的問題是庫存量太大，2003到2013年這10年間，政府盲目賣地把量燒得太大了。”鄭州一家房地產顧問公司的總經理耿君（化名）說，在河南，炒房僅出現在省會鄭州，在地市一級，根本不存在炒房的概念，“安陽的房價5年都擡不起來。商丘柘城一個縣，庫存1.5萬套。啥概念呢？把現在所有樓盤停工了，5年之內賣不完。”

在房地產黃金時期，高額利潤吸引了大量資本進入。“這10年內，只要玩房地產的都掙錢了，不管幹啥行業，只要是手里邊有點錢，都想幹這個。”耿君說，“只要能把地拿到手，就能把地抵給銀行，銀行錢一出來就能動工，一動工就能收預付款。這個來錢多快呀，搞實業才能掙幾毛錢。”

在全國範圍內，據國家統計局數據，到今年10月末，全國商品房待售面積6.86億平方米，與2014年同期相比，全國商品房待售面積增加了1億平方米，增幅為17.8%。社科院的報告認為，全國商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。

一位業內人士告訴南方周末，前些年在高利潤率的誘惑下，河南安陽等地有不少外行人士借高利貸去投資玩房地產，結果“統統都崩了”，“安陽龍安新區，6年前地已經賣得一塊不剩了，現在你再去看，誰敢再碰？”據其透露，目前河南的開發商大多不考慮利潤率，而是追求“跑量”，“一平方米的純利潤，基本上100到300元。”

而房地產的產能過剩，地方政府是重要推手。房地產是政府稅收收入的大頭，占到一半以上，而且拉動一百多個行業。“河南哪有那麽多企業繳稅呀，全靠賣地支撐，地賣完了，講故事，劃一個新區，再賣。”耿君說。

今年6-10月的團購，是邱寧印象中近幾年來生意最好的時期。“團購是個強心劑，消化了一大塊庫存。”邱寧說，團購房能賣得出去的主要原因，是價格下降幅度較大。政府補貼加上開發商降價，每平米可降價300-500元，而濮陽房子均價約4000元每平米，即一套團購房能降價10%左右。

但風光一時之後，團購的吸引力正在變弱。一位當地房產商告訴南方周末，他在河南新密的一個樓盤，以低於市場價25%的團購價推出，才售出16套。當地官員對他說，“老弟，俺這里搞過好幾輪團購了，團購不動了，再便宜也得給銀行交月供啊。” 在市民購房需求基本已通過團購釋放完之後，政府只能寄希望於還沒進城的農民。

河南是中國的一個農業大省，1億多人口中一大半是農民。濮陽市總人口389萬，城區人口78萬，2014年城鎮化率僅為38.2%，真正的戶籍城鎮化率不到25%，遠低於全國水平。宋洪斌認為此中空間巨大，“我們初步定的是2020年城鎮化率達到60%，市區人口要達到145萬，市城區擴建一倍，把醫院學校多建，最終農民都要進城。”他說，“農民在農村有片宅基地、承包地，農忙的時候在農村，農閑的時候在城市生活。”

而對於進城農民來說，子女教育條件的改善，是考量重點。人口約10萬的河南新鄉市延津縣今年的政策規定，凡進城購房農民，只需憑借居住證以及房產證即可辦理子女就近入學。自推出該政策半年後，已有479戶農戶在縣城落戶，到春節，將不下600戶、約3000農民進城購房。“按現在的情況，一年4000戶（2萬人）的目標應該是有望達到。”延津縣委農村辦公室主任張春學告訴南方周末，農民基本都是沖著“學區房”進城的。

“城鄉教育的環境差別是很突出的社會問題，孩子接受良好的教育是農民進城的一個很重要的原因。”他說。

國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵近日撰文指出，“去庫存”的核心不是農民工買房，而是農民進城之後，通過農民工市民化措施，把就業、住房、消費等行為通過戶籍制度改革固定下來。其他相關改革，比如土地制度改革，調整城市發展政策，增加農民工服務業就業比例等，也應當跟上。