近期，公司債發行量不斷擴容，如AA級公司債平均發行利率(4.5%)創2010年來同期最低水平(去年同期高於7%)，信用利差收窄至近6年新低，“瘋狂的公司債”一說不脛而走。此外，中國房地產開發商境內發行的公司債激增，這真的如此值得擔憂嗎?

11月3日，穆迪（Moody's Investors Service）發布最新評估報告指出，境內房地產債發行的擴容對於開發商具有正面信用影響，因為這將有助於降低公司平均借款成本、拓寬了融資渠道，同時改善流動性狀況，且潛在的長期信用風險可控。今年1月至10月30日，經穆迪評級的境內房地產債發行總值達280億美元，而去年全年僅19億美元。

房地產債總體信用評估為正面

其實，對於房企發債得擔憂始於9月29日。當時萬科公告其發行的2015年第一期公司債經市場詢價後最終票面利率僅為3.50%，五年期期限，發行規模50億元人民幣。利率水平之低震驚令市場震驚，其利率甚至更低於在銀行間發行、以國家信用背書的國開行金融債，且非常接近同期限國債。

值得註意的是，部分房企在發行的人民幣債券收益率遠遠低於此前發行的美元計價債券。

今年6月15日，恒大地產(Evergrande)在境內以5.38%的利率發行五年期債券，值得一提的是，這一票面利率較之其在同年2月發行的美元計價債券(12%)低了662個基點;今年10月16日，世房第二期境內債券的發行總額為人民幣14億元,年期7年,票面年利率為4.15%，而其同年2月發行的同期限美元計價債券收益率高達8.38%。

不過也有分析稱，如萬科是中國信用最好的房地產公司之一，不僅本土評級機構中誠信評估給予了AAA債券評級，在海外融資中也獲得了標普、惠譽等機構給予的BBB+評級。穆迪分析師對《第一財經日報》記者表示，穆迪對萬科最新的的評級為Baa1，展望穩定；世茂評級為Ba2 ，展望穩定；不過，恒大地產評級為B1，展望負面。

民生證券首席債券分析師李奇霖表示，房地產債信用風險可控主要有幾大原因。第一，大型房企的融資渠道通暢，房地產行業具有一定的壟斷色彩，地區大型房企享有議價能力，可以以基準利率甚至下浮利率從銀行獲得貸款，上市公司通過股權或債券直接融資的路徑通暢;第二，一、二線城市房地產表現良好，項目風險和銷售風險可控;第三，政策對房地產行業有支持，銀行加大房地產行業風險防範力度，在確保貸款分類風險準確的情況下，允許房地產開發貸款展期;第四，房地產行業可以向下遊轉嫁成本壓力，鋼鐵、水泥等上遊價格競相下滑，房地產具有議價能力;第五，低息債務置換，降低財務費用，低成本公司債發行後，房地產公司可用於置換前期高成本債務，財務費用大量節省。第六，只要不出現房價坍塌的情景，房企資產變現能力遠強於傳統過剩的實體部門。

潛在風險仍存

不過，房地產債潛在風險仍存。穆迪認為，房地產部門在未來12-24個月中將面臨三大主要風險。

例如，政務為限制部分城市房價激增而采取收緊措施，市場流動性惡化，以及經濟下行導致房地產需求普遍弱化。不過，穆迪並不認為上述風險將在未來12個月中升級。

穆迪助理副總裁/分析師劉致伶稱：“包括按揭貸款規定的放寬、降低第二套住房貸款的首付比例及購房人的貸款成本等有利政策推行，這將支持未來12個月的整體銷售，並有助於2015年第四季度合約銷售額繼續保持同比良性增長。”

穆迪最新發布《2016年中國房地產業展望》報告顯示，2016年中國房地產業展望仍保持穩定，但全國房地產銷售增長與2015年相比將放緩，並預計中國房地產業的監管政策將進一步放寬，而政策放寬的重點預計為三四線城市，原因是此類城市的住房需求弱於一線城市。

值得註意的是，對於具有外幣債務敞口的企業而言，人民幣貶值預期始終是一大風險因素，這可能會弱化房地產開發商信用記錄。穆迪表示，“房地產開發商的利息支出以及外幣計價債務將會隨著人民幣貶值而上升，這可能會弱化公司償債能力以及財務指標。盡管如此，我們認為多數接受評級的具有外債敞口的房地產開發商能夠經受約10%的人民幣貶值風險。”

近期，瑞銀財富管理投資總監辦公室分析師Dominic Schnide表示，預計美元/人民幣將重新走高，對美元/人民幣的12個月目標價預測為6.6。

“一旦美元重拾升勢,人民幣將不大可能跟得上美元的腳步。我們認為今年上半年人民幣貿易加權匯率攀升的局面不太可能重演，因為這與央行進一步寬松國內貨幣環境的努力相悖。因此，盡管近期人民幣企穩且走出一波較強的行情，但我們對美元/人民幣將升值的觀點沒有改變。我們建議美元投資者對沖其人民幣頭寸。”

此外，深圳房地產開發商佳兆業(Kaisa)今年的債務危機也限制了中國房地產企業海外融資的能力，佳兆業此前努力重組國內外逾100億美元的境內和境外債務。今年10月，其上海公司複活，廣州公司項目也將盡快啟動銷售。當前，一些較大型的房地產開發商仍能在美元債券市場借貸，但佳兆業的困境帶來的影響，使得許多較小的、垃圾評級的公司更難獲得新的融資。