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突然想投資德國房地產？ 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/06/blog-post_14.html

在2015年年初，突然收到一位網友在facebook page的一個message，估計應該因為這位網友有不少資金在手，所以積極找尋投資項目，希望能產生更多的正現金流。這位網友第一個問題很特別，一來就是問止凡如何分析德國房地產市場。

阿生（假名）： 

請問有無對德國樓市心得？


止凡回覆： 

我完全沒有研究過德國樓市，這是很少香港人接觸的市場，了解不足而隔山買牛的話，風險不低呢。
 
為何你問起這問題，難道你有興趣？還是你本身有所研究嗎？願聞其詳。


阿生： 

I found that the house price-to-income ratio is very low in Germany（見圖）


止凡： 

單單一組數字未必反映實情，還有很多東西需要註意，例如外國人買賣手續、不同地區物業供求問題、貨幣升跌、稅項、政治及經濟環境、租務市場、融資操作、租客特性、升值潛力等等，如果單看一個ratio與香港樓比較，覺得抵買就作出投資，這未必可取。
 
世界各地不太多地方的物業市場有香港的特色，拿這一套概念到世界其他地區投資房地產，小心好像90年代香港人大舉投資加拿大房地產，以及早幾年香港人投資內地的「鬼城」，人家物業土地供應之充足是你想像不到的，萬事小心。


阿生： 

In Hong Kong, the property price is unreasonable. and it is a bit high risk to be invested. I would find a way to generate "positive cash flow". Please advise? 

I found the economic situation is not as good as she was in China. Some people suggested that I should purchase high-yield bonds of China's properties. However, I don't think so.


止凡： 

如你有常來看「取之有道」blog的話，你也許會明白我不常給予投資建議的，每人背景不同，取向不同，還是先增進財務知識，認識投資工具，找尋合適自己的計劃的投資，比起跟隨人家建議更好。 


阿生： 

Okay, thanks. By the way, did you trade options? 


止凡： 

我沒有trade options的。有時間不妨到blog內多看，應該對你有某程度幫助，謝謝。 


後記： 

不知道大家有何感覺，當我跟阿生對答完之後，感覺阿生今天可能有多餘資金，希望獲得投資意見。然而，阿生好像沒有註意到自己的能力圈在那裡，或能力圈有多大，只要人家給予意見，話某地方的投資回報高，自己又認為合理可行，就很大機會出擊。
 
我不知道阿生的投資往績如何，單看這樣的投資操作，實在有所保留。在這個金融世界，「打手」、「大鱷」多的是，投資項目的故事要多吸引有多吸引，聽別人推介後再自己上網找點資料考慮一下，就進入一個自己從未涉足的範圍內作投資，這風險實在不少。

還有，雖然話這裡blogger都不時作出無私分享，但始終只是blogger的個人意見，亦多會作出免責聲明之類。將心比己，就算我問某blogger得到什麼投資建議，對這樣得來的資料我絕對不會掉以輕心，因為我隨口問，人家隨口答，我又怎會把身家押下去呢？不是話blogger不真心分享，只是人家的能力 圈不等於自己的能力圈，人家所提出的投資建議，有多少價值呢？
 
阿生為找投資回報，連德國樓都希望了解，如果因此變成德國物業投資專家，這又很不錯。可是，如果只看看一兩個數字，問問一兩位「專家」，就入市投資，這就要小心了。不知道他對國內企業債券及options有何了解，若都是不太了解的話，最先需要處理的，並非找尋什麼投資項目之類，而是他的投資態度。
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