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| 股市波動，樓市仍氣勢如虹。位於西環舊樓群中的新盤縉城峰，平均呎價要萬三蚊，中產客依然搶住買；難怪連草根階層住的公屋，呎價也拍得住細價私樓。上月底李鄭屋邨的公屋「樓王」就以一百七十八萬成交，揭開這個「公屋市場」，原來已有不少炒家、財務公司潛伏當中搵食。 這 個樓齡廿年的李鄭屋邨公屋樓王，位於廉潔樓高層，可望山景，建築面積六百多呎，是次一百七十八萬的成交價，其實是由白表人士，即非公屋租戶買入，故售價已 包含約八十萬補地價。這「天價」成交後，即時刺激該屋邨的睇樓量上升。該區地產代理說：「呢條邨放盤唔多，而家只得一個單位放盤。新聞出咗之後，除多咗人 去睇樓，仲有好多人打嚟問公屋有無得炒。不過而家新年將近，加上有天價成交，其他業主都封咗盤先，靜觀其變。」 同區業主心雄 而 全邨唯一放盤，位於「樓王」對面的和睦樓中層，單位六百零六呎，業主林太○二年向政府以廿七萬買入這個原本租住的單位，現以綠表價（即公屋租戶）一百零八 萬放盤，若白表價，在加上約八十萬補地價後，放盤價約一百八十八萬，呎價三千一百元，比上月的「樓王」更高。其呎價更直逼附近居屋、每呎三千五百元的寶熙 苑。 業主林太近月以三百多萬買入荔枝角私樓昇悅居，終於脫離公屋行列的她心雄地說：「遲啲有高鐵嘛（註：高鐵站並非在李鄭屋邨附近），樓價實升o架！我都無加價啦，呢個單位望泳池同山景，好過廉潔樓嗰邊o架。」 不過，住在鄰近蘇屋邨，八十多歲的睇樓客林婆婆就說：「我前年睇過廉潔樓一個銀主盤，綠表價六十八萬咋，而家呢度綠表都要百零萬，我不如買私樓！」 事 實上，相比私樓，公屋因放盤量少及有買賣限制，成交未算太活躍，買家仍以公屋租戶為主。根據統計，去年全年只得三百九十二宗二手公屋成交，比前年微升約百 分之六，成交金額合計亦只有約三億元。而去年成交最多的五個公屋屋苑，分別是上水天平邨、粉嶺華明邨、黃大仙鳳德邨、屯門良景邨及黃大仙竹園北邨。 上月底長沙灣李鄭屋邨錄得破天荒一百七十八萬（白表價）的成交，同邨業主林太（左）即時將其單位，以一百零八萬綠表價放盤，如計及補地價，白表叫價比鄰座「樓王」更高。（林志謙攝） 公屋用家主導 以 一百六十一萬白表價，買入去年最貴公屋——黃大仙竹園邨橡園樓一單位的譚先生，本身便是同邨桃園樓的居民。他五年前以廿多萬向政府買入自住單位，去年兒子 要結婚生仔在附近搵樓，礙於他早年已用了綠表身份買公屋，遂與兒子夾份，以白表價買入鄰座橡園樓六百呎單位。「價錢貴少少唔係問題，最緊要方便我哋湊孫， 行兩步就到，就算落雨都唔驚！」他說。 公屋突然山雞變鳳凰，其實源於九八年，董建華年代為救市推出「租者置其屋計劃」，後來樓市在八萬五的 陰霾下，出現供應過剩。計劃於○五年突然剎停，最後全港只有三十九個公共屋邨可供買賣，該批屋邨的租戶，至今仍可向房署買入租住單位。根據房署政策，租戶 購入單位後，首兩年若要出售，須原價向房署回售單位，第三年起方可在自由市場出售。白表買家補地價及炒賣公屋要承受一定風險。 補地價陷阱 從事貿易顧問公司的 區先生，去年九月買入大圍顯徑邨顯慶樓高層單位，作收租之用。根據臨時買賣合約，一百四十五萬的樓價中，業主實收八十五萬，餘下六十萬用作補地價，但後來 房委會提出的補地價數目為七十五萬，區先生要再拿出十五萬現金填數，即樓價其實應為一百六十萬。「補地價係預計唔到o架，買家冇乜保障。」區先生說。 另外，去年十月以白表價一百四十七萬買入顯徑邨顯沛樓單位的楊先生，因業主要實收現金用作補地價，便要先捧六十萬現金出來，再找銀行做按揭。「銀行最多只做七成按揭，所以買公屋真係要預多啲現金。」楊先生說。 在 港島區從事酒店飲食業的楊先生，在顯徑邨長大，結婚後於上環租房住，父母仍住在顯徑邨。去年業主加租，加上兒子出世，便搬回大圍，方便家人照顧，雖然要豪 擲數十萬現金，仍覺值得。「睇過附近金獅花園，樓價差唔多，但單位好細，仲有窗台，而家個公屋單位逾七百呎，可以間到三房。」 屯門的公屋單 位，價格比市區更便宜。上週良景邨這個高層六百多呎大單位，業主開價七十萬（綠表），業主陳先生對來睇樓的白表客鄺小姐（右一）說：「呢排公屋個價升得好 高，你睇仲有記者來影相就知啦！」，鄺小姐即時以約一百一十四萬（連補地價）「扑槌」買入，打算將其掃管笏村屋出售，再搬來屯門市區。（歐陽江攝） 公屋收租印印腳 雖然公屋在自由市場買賣限制多，補地價有風險，樓價升值又不及私樓快，但補地價後的公屋，便可如私樓般自由放租或放售，故仍有投資者買來收租。 屯 門區公屋銀碼細，去年便開始出現投資者。今年七十多歲，家住觀塘的盧先生，曾投資市區工廠大廈、私樓、地鋪等。以往在深圳做絲印廠的他，兩年前將深圳廠房 及觀塘一工廠大廈單位出售，合共套現約九百萬，眼見銀行利息低，炒股票風險又高，為了保住老本安享晚年，遂投資屯門區平價公屋。 「如果我攞三百幾萬出嚟，市區樓百幾二百萬（一個單位）都只係買到兩個，租金回報率只得三、四釐，不如買多幾個公屋！如果我買幾百萬嘅貴價樓，銀行又話我年紀大無工作能力，唔借錢俾我，公屋平平哋一炮過俾晒都得。」盧先生說。 他 由去年中起，以白表價格，斥資五百六十多萬，密密掃入五個屯門田景和良景邨單位，以及三個居屋單位。其中每個約五百呎的公屋單位買入價只是六、七十萬，如 今其中兩個已經賣出，合共賺廿一萬。其餘單位，略為「化妝」一下便以每月三、四千元租出，租金回報達七至八釐，比市區黃大仙公屋的回報五釐更高。 「屯門多大陸新移民同低下階層，好多租客父母本身住屯門，結咗婚為方便父母湊孫會租附近屋邨住，呢啲人好少係租霸。我呢個年紀唔可以搏殺啦，而家我仲有兩間居屋三間公屋，每個月有兩萬蚊收租都夠生活啦！」盧先生分析道。 有 「屯門地膽」之稱，代理最多新界西北公屋及居屋的祥益地產總裁汪敦敬就指：「屯門區公屋成交每月唔超過十宗，比起居屋的每月過百宗少好多。而家細價樓需求 大，草根階層苦無買樓渠道，令公屋喺舊年下半年起都吸引炒家入市，真係悲哀！不過公屋市場非常狹窄，放盤量好少，就算有炒風都無咁多供應啦！」 買公屋須知 1 公屋租戶向政府買入單位的第三年起，才可申請補地價，在自由市場出售或出租。 2 若買家為綠表持有人（現有公屋租戶），單位便毋須補地價，其他買家統稱白表人士，須在簽署正式買賣合約前，補地價予政府。 3 現時銀行向公屋的白表買家，提供最高樓價七成的按揭貸款，但香港按揭證券公司的按揭保險計劃，並不受理公屋申請。 4 現有公屋租戶向房委會購入公屋後，便失去綠表資格，日後購入其他公屋或居屋時，亦須補地價。 補地價方程式 假設 房委會最新估值：$120萬 原業主單位購入時市值：$100萬 原業主購入價：$45萬*（即折扣率為55%） 補地價金額：$120萬×55% = $66萬 *個別單位的實際折扣或有不同，而大部分原業主向房委會購入單位時，會再獲得「樓價折上折」的特別折扣價優惠。 財仔公屋覓食 除了鍾情公屋「細件易食」的投資者，「租置計劃」名單上的公屋，也成為財務公司「搵食」地頭，甚至公然上門派傳單，表明未補地價的公屋，亦可貸款。 本刊發現不少貴價公屋的成交均是銀主盤，由財務公司或銀行放盤出來。記者以公屋戶主身份致電傳單上的申請熱線，公司名為中潤物業按揭，員工李小姐表示，未補地價的公屋不能加按，所以貸款會以私人貸款形式批出，用公屋物業做抵押，貸款額最多為二十萬。「我哋都係信你有層樓先批筆貸款俾你，你本身有冇借人錢吖？如果你筆貸款係用來還其他街數，要拿埋屋契來抵押。」李小姐說。 第一信用財務主席冼國林表示，公屋二手市場不如居屋，銀行很少接受公屋業主將單位加按來貸款。「財務公司審批冇咁嚴，相對就積極好多。不過，我哋一定要佢補地價先，亦有財務公司先借錢俾業主補地價再安排加按貸款。」冼國林表示，公司會挑選質素較好的公屋，才會貸款給業主。「例如『Y』形公屋，間格質素都同私人樓差唔多，舊式如彩虹邨就唔做。」 | ||||||