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赴港上市，只是萬達萬里長征第一步？

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1224/148557.html


i 黑馬：在經過陰差陽錯近10年之後，萬達上市終於修成正果。12月23日，萬達商業地產（下稱萬達）在香港聯交所主板掛牌交易，首日開盤後破發。按照這一股價表現，王健林沒能超越馬雲成為首富。至於，萬達為何選擇港交所上市，以及上市後萬達亟待解決的三大業務難題，所有這些，黑馬哥綜述此文也許會給大家一個答案。
 
\開盤破發 王健林無緣大陸首富

根據新浪財經23日消息，萬達商業在港股上市的首日早盤平開後下挫跌破發行價，一度大跌近9%，尾盤跌幅收窄，收跌2.6%，報46.75港元，成交35.88億港元。上市首日，萬達商業地產最終收於46.4港元，認購新股的投資者浮虧4.3%（認購成本為48.48港元）。
 
按此前胡潤的測算，若萬達商業股價漲30%，王健林才超過馬雲成為內陸首富。按萬達商業股價表現，王健林沒能超越馬雲成為首富。

 
針對王健林與”首富“失之交臂一事，業界一致認為重點落在了業務難以轉型這一核心問題上，借此我們回顧下萬達此次上市的整個事件，來看看業內的分析。

在此之前，先來看看大家對於萬達最終選擇港交所上市的一些看法。諸多港股分析人士認為，港交所是萬達最現實的一種選擇。
 
“萬達集團現金流滾資產的現金流平衡模式與自有品牌主力店的招商模式支持了萬達的高速發展，卻形成了萬達地產與各自營業態之間的左右手互搏。”柏文喜指出，萬達集團之前分拆出萬達商業地產和萬達院線在A股申請同時上市可能會導致相互間的競爭。
 
盛富資本總裁黃立沖同樣表示，相比於A股與海外市場，H股對萬達是現實的選擇。“萬達目前主要還是依靠銷售周轉，利潤主要來源於物業價格重估，真正的現金回報並不多，這樣的模式是一種對資金渴求的商業模式。”黃立沖表示，因此萬達需要通過上市融資來進一步補充現金流。
 
對於最終選擇在H股而非海外上市，柏文喜對記者表示，受制於中美法律和文化差異，中國房地產企業一直都難以在美國上市，即使上市估值也較低，“這也就是中國地產行業只有代理行、廣告商在美國上市而鮮有開發商上市的原因。迄今為止在美國上市的中國開發商只有鑫苑（中國），但以其規模而言，無論在開發業務方面還是在資本市場上，都沒有任何影響力。”
 
引入O2O 上市前夜萬達抓緊講故事
 
根據萬達商業地產的招股說明書顯示，萬達將公司商業地產業務總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業開發租賃，開發和銷售物業以及開發和酒店經營。而這三大板塊恰好是目前萬達集團盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數據中，2013年萬達集團1866.4億元的總收入中， 商業地產公司收入為1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入為36.3億元。未來萬達商業地產上市公司占萬達整體業績貢獻 比例將達到80%左右。
 
在萬達9月遞交招股書到掛牌上市3個多月的時間里，萬達有兩個大的動作值得關註：一是在12月8日啟動全球路演的前夜，萬達更新了招股說明書版本，將入股“騰百萬”成立的電子商務合營企業，藉此引入電商概念。此外，新版招股說明書中還剝離了原先納入的部分新開發旅遊項目。
 
二是在距計劃中的萬達商業地產掛牌上市時間還有3天的時候，王健林進行了最後一次IPO“路演”——不在香港的四季酒店，而是在武漢的萬達嘉華酒店。萬達在此打造的電影樂園與漢秀站場，被其視為萬達文化產業發展中的“重頭戲”。
 
據其透露，兩個項目的總投資達到了70億元人民幣，預期年收入會達到20億元。王健林表示，萬達全新轉型的四個方向是：文化、旅遊、金融、電子商務，萬達在謀求第四次轉型——萬達國際化。王健林直言，萬達的海外投資，最感興趣的是娛樂、旅遊和傳媒，而不是傳統的主業房地產和酒店等，未來的項目也都會圍繞這些展開。

互聯網時代 萬達面臨的三大問題
 
預期是美好的，但對於萬達而言，要想使得公司可持續健康發展，還有至少三大問題需要解決：
 
先招商再投資的“訂單模式”面臨挑戰
 
萬達一直就是站在中國地產行業風口上成長起來的企業。它以高執行力，使萬達快速擴張，在很短時間內崛起為中國最大、全球第二大商業地產商，它的“低地價、快速周轉、以售養租”的模式被許多房地產企業效仿。
 
在招股書中，萬達對外披露了其拿地成本。2011~2013年，萬達商業地產的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，今年上半年降至1012元。根據蘭德咨詢的研究顯示，萬達近三年的土地成本僅占其平均售價的9.18%。
 
大約1000多元一平米的拿地成本只是一個平均數，有一些三四線城市的拿地成本可能只有500多塊一平米。萬達一般是不會競爭性拿地的，地方政府卻願意低價給他們地——一是低價給萬達100畝地，周邊1000多畝地的地價都會被帶起來，二是萬達的執行力在業界是無人可比的，一個項目從立項規劃到建成只需要18個月。
 
以較低的價格從政府手里拿地，然後用最快的速度竣工，拉動區域價值回報政府的萬達模式，使得許多地方政府能在最短時間內見到成效，自然很受地方政府歡迎。
 
用最少的啟動資金，最快的建設速度，以銷售公寓或商鋪模式快速回籠資金，萬達實現了商業版圖迅速擴張。 然而，房地產市場已經進入下半場，中國住宅市場再也回不到以前的黃金歲月，靠賣房子維持現金流的模式出現了問題。
 
萬達也仍然無法擺脫房地產企業目前面臨的困境，2012年、2013年與2014上半年，公司物業銷售的毛利率分別為50.6%、40.9%和39.1%，呈現逐步下降的趨勢。這意味著資金周轉放慢，給公司現金流帶來壓力。另外，在招股書中，萬達首次披露的所獲政府財政補貼的情況，從2011年到今年上半年的3年半時間中，萬達確認為收入的政府財政補貼共計78.19億元。但現在的地方政府財政吃緊，自顧不暇，萬達必須全部依靠自身解決將來的發展問題。
 
一直以來，先招商再投資的“訂單模式”是萬達的殺手鐧，萬達商業項目開業一直保持100%出租率，但這並不穩定。從上市資料可見，那些開業滿租的項目很快出現客戶流失，出租率下降。
 
值得註意的是，中國大量的購物中心在建，在電商沖擊下，許多購物中心已陷入招商困境。萬達廣場的項目不只是位於一線城市的成熟商圈。“哪里有萬達，哪里就是市中心”。萬達之前在做的，一直就是造城。那些位於二線城市尤其是三四線城市的項目面臨的壓力將更大。
 
在已完工的萬達廣場中，截至今年6月30日數據，余姚萬達廣場出租率已經降至80%，太倉萬達廣場出租率降至84%，淮安萬達廣場出租率降至87%，廈門集美萬達廣場和濟南魏家莊萬達廣場出租率降為89%。武漢中央文化區楚河漢街更糟糕，2011年出租率僅71%，此後一直在80%左右徘徊。
 
再看那些賣出去的商鋪，根據公開資料，廣州、濟南、沈陽、武漢、山東等地的萬達廣場及室外步行街開盤銷售火爆，後期人氣不振，經營冷清。所以，雖然上市，但對於萬達而言，如何保持公司可持續發展，交出漂亮的報表不能不說是一個壓力。
 
如何充分發揮偌大規模物業的效用？
 
資本市場上，投資者看中的潛力股，其實與規模關系不大，他們更關註的是成長性和可持續。
 
萬達目前自持物業面積達到1470萬平方米，如何充分發揮偌大規模物業的效用，是投資者最關心的問題之一。
 
萬達顯然意識到這一點，並已經開始有所行動——在物業租賃和管理上下功夫。從招股書顯示的，2011~2013年，萬達商業地產的物業租賃及管理營業收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元。今年上半年，該收入升至51.77億元，同比增幅達到35.5%，呈現穩步上升的態勢。
 
這些都給投資者一個信號：萬達不僅僅只會蓋房子賣房子，在物業租賃和管理運營方面還存在更多的潛力，這些逐年遞增的數字就是證明。然而，以上這些，並沒有從根本上改變“以售養租”的模式。
 
再來看看萬達的眾多商業項目運營到底如何？招股書顯示，萬達的購物中心出租率一直保持在較高水平，2011、2012、2013年均超過99%，2014年上半年為97.8%。近年來萬達的租金水平也呈穩定上升趨勢，每平方米每月的租金從57元漲到目前的75元，相當於每天2.5元。
 
從數據看上，萬達的出租率不低，但問題在於萬達把32%的可租面積租給了關聯企業，招股書披露的前十大租戶中，排第一的是萬達百貨，占租金收入的14.5%，其次是萬達電影院線，占3.0%，第三為一家國際連鎖超市運營商，租金貢獻占1.8%。而萬達院線也剛剛在A股上市。
 
這樣就產生一個問題：對於萬達來說，租金收高了，則萬達院線和萬達百貨的業績不好看，收低了又影響萬達商業地產的收益，難以擺平。
 
就像一臺販賣新城美好未來的機器，萬達高速運轉，對資金的需求自然強烈。然而，萬達的絕大多數購物中心還處於育商期，而一個購物中心沒有3年以上的時間，賺錢是不太現實的。在業內看來，萬達所擅長的是開發而非經營。而且，商業地產的後期運營管理和前期開發根本就是兩回事。商業物業往往需要較長的養商期才能達到較高運營水平。尤其是開發型企業不擅長對商辦物業的運營，其租金回報率長期維系在5%以下水平。

萬達怎麽玩轉O2O？
 
在萬達上市所講的故事中，O2O無疑是最為時髦的故事。
 
事實上，萬達轉型不是現在才開始，在多年前，萬達廣場就提出了提袋消費要降到50%以下，而新一代的萬達茂里面有80%是娛樂和餐飲的項目。這個比例越大，受到的沖擊越小。萬達做的，是自己開發O2O電子商務模式，線上線下融合的商務，買增值服務。比如在萬達樂園里面的遊玩項目，排隊最長時間可能達到3個小時，有的顧客會很煩燥，如何解決這個問題?電子商務公司做的其中有一個項目就是排隊系統，比如說顧客下單了，就可以在家里知道是第幾號，什麽時間可以去，直接玩，減少排隊的時間。
 
萬達電商所在的O2O領域，市場前景不容置疑。據公開資料顯示，預計到2020年，中國的零售總額即將達到50萬億，通過電子商務完成的可能大概能占到36%~40%，也就是20萬億元將來自電子商務。隨著萬達廣場大數據的收集和O2O模式的運作，一旦時機成熟，大數據將貫穿用戶在衣食住行玩樂的所有消費環節，形成中國線上線下相結合的體量最大的數據群。
 
顯然，萬達集團O2O化戰略符合中國房地產業升級方向，它也是中國互聯網業與實體經濟持續融合的方向。
 
假定萬達電商未來一年成功將萬達廣場流量與活躍用戶導入，每個會員年均消費500元，平臺GMV將達500億元。如果未來兩年萬達酒店、旅遊、影院等流量導入，萬達電商平臺GMV有望翻番達到1000億元。這一粗略數據足以超越阿里、京東之外的中國所有類電商平臺。
 
這不但可以為萬達集團的可持續發展提供戰略參考，也可以為萬達進入金融領域等創新型的業務提供可能。萬達正在拓展金融業務，如果萬達的金融像阿里小貸那樣，向租賃萬達廣場的商戶提供供應鏈借款，可大大提高其租金議價能力和對優秀零售品牌的吸引力。王健林似乎成竹在胸昆明萬達廣場開幕時對媒體透露，萬達集團正在並購一家支付公司。
 
也正是這些美好的前景，給了許多投資者希望。但大數據與O2O對於所有企業而言，都是一個新課題。對於“騰百萬”，要實現線上線下的融合，絕非易事。萬達廣場數量極多，全面推行融合難度亦很大；要把騰訊、百度、萬達用戶的賬號實現賬戶統一，也不容易。
 
而在每一個轉身的時候，只有兩個選擇，要麽一飛沖天，要麽掉下深淵。許多時候，即使企業什麽也沒做錯，也仍然無法擺脫失敗的結局，更何況，在這個一日千變的時代，不確定的因素太多。對於萬達而言，上市只是長征路上的第一步，而未來能走多遠多久，才真正值得關註。
 

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