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REITs ‧ 救倉任務 楓葉資料室

自房地產信託基金（REITs）及收租股遭洗倉後，留意到不少投資者正在致力救倉，較普遍的策略是黃國英的「以攻為守，放手一博」。但這一套策略的關鍵／死穴是倉位／比例，簡單說，如果後防太弱（在這個case是REITs、公用股太重倉），前鋒要入幾多球先可彌補損失？所以，要以攻為守，組合成員的分量不應差距太大；我們組合沒有REITs、公用股，但持有5月洗倉主角之一的內地電力板塊，我們還是忍痛縮小了該板塊在組合內的倉位。若非如此，進攻型的科網板塊就自然會被綁手綁腳了。

印象中，黃國英一直重倉領匯（823），如果他不跟隨宏觀資金流向變化操作，繼續重倉這隻本地REITs股王，相信依賴一眾佔組合倉位有限的散兵游勇打進攻，救倉效果只會事倍功半。不過，領匯被強沽，錯不在她，錯只錯在她是一個被沽板塊的領頭羊。房託過去之強，因為相對美債息為高息，房託今天之跌，因為相對美債息已經高息不再，且宏觀資金流向逆轉的風險仍在上升。事實上，自第一輪量寬措施起，亞洲區內的貨幣儲備至今已增加了2.17萬億美元，媲美聯儲局資產負債表的2.29萬億美元擴張幅度。根據大和證券的數據，其中1300億美元輾轉流入香港，帶來約3000億美元信貸。流向若逆轉，影響不可謂不小。

林少陽亦在洗倉潮後談論過對REITs的最新看法。『最近的熱門話題，莫過於一眾房地產信託基金（REITs）的趨勢是否已經逆轉。自2009年3月9日及2010年底以來，全球多隻房地產信託基金，全線跑贏大市（見下表）。直至最近，美國聯儲局的會議紀錄，顯示美國的財金政策決策高層，終於相信美國的經濟已走出谷底，並開始需要部署減少量寬的貨幣規模。自今年5月15日至20日期間，多隻REITs股價逐一見頂，過去兩天，股價開始加速回落。即使如此，連同過去半個月的跌幅，絕大部份REITs仍然在過去幾年遙遙領先恒生指數的表現。

惟一的例外，是受到巧妙財技安排及金融業不景氣雙重打擊影響的冠君房地產信託（2778）的表現，成為惟一一隻自2010年底以來，表現落後大市，亦惟一即使連同期內派息仍然錄得虧損的REITs。在此，我亦順道一提，最近鷹君（41）又再分拆旗下酒店項目上市，大股東放棄首幾年的派息給街外股東甜頭。然而，這類先甜後苦的安排，小股東往往要幾年後，才知道上當。大股東的用意非常明確，就是盡快將未來五至十年的價值，顯現於當下的股價上，好讓母公司可以用最高的價錢套現。基於上述原因，我是連翻開朗廷酒店（1270）的動力也沒有的。

 ……自2010年底以來，表現較差的還有富豪（1881）及越房（405）……在此，我不得不再提醒投資者，酒店業很可能在下一輪的經濟周期中首當其衝，另外越房母公司在注資當時許下的派息保證，亦很快到期，未來派息很可能會突然之間派息跳崖（dividend cliff）。……新意網（8008）不是房託，將之放在一起，只是方便本欄讀者與其他REITs對照，好讓讀者知道，即使是概念相近的股份，稍微的業務性質及財務安排差異，都可以令長線投資回報，出現差天共地的分別。

基於上述分析，本欄亦順道提醒投資者，雖然這兩個星期的REITs跌幅看來非常可怕，投資者仍然要細心分析，他們各自的業務性質，會否在未來的幾年，出現重大的變化。畢竟，除了其當年派息與美國或本港投資級別債券的利率同步上落這個性質之外，長線影響股價的，依然是公司的派息能力變化。

 然而，讀者必須明白，利率與通脹是同步的，而租金亦是跟通脹同步的，因此，若利率隨通脹上升，則領匯的租金及可分配派息，亦應隨之上升。某程度上，領匯是對沖了通脹壓力。不過，即使如此，投資者亦必須接受，REITs過去四年中了低息／高租金增長／估值上調三重彩，現在將至少損了其中二項，那就是息率將見底回升，估值上調已見上限，未來帶動股價上升（若升的話），就只得依靠租金上升了。』刊於5月31日

 提到租金上升空間，領匯在6月5日公布了2012年全年業績，但對我們來說，焦點肯定不在過去的盈利多少，而是在其對前景所發表的言論。跟過去不同，以往一直聲稱專注提升現有資產項目的領匯，上市七年來首次表態考慮變賣資產套現。領匯解釋，為優化整體物業組合收益，「或會採取更積極之物業組合管理策略，包括出售物業」。「過去多年無做此動作，因為持有的物業在不同時期都有增長，毋須要賣出去」換句話說，持有的物業今後難有增長，可能是大概率事件。

更重要的是，根據最新業績，林少陽認為，『領匯的財務狀況穩健，由於資產升值，資產負債比率由去年的15.9%降至13.9%，總負債為135億港元，按年升7.5%，平均借貸成本約3.07%，當中一半為定息借款。』如此情況仍然考慮變賣資產套現，這完全反映是對本港地產價格的表態；進一步看，財務狀況穩健如領匯尚且考慮套現，其他高槓桿、高負債的房託、地產股，其套現意慾之大，不難想像。

林少陽在6月6日指出，『最近領匯的股價表現，看來並不是旗在動，風在飄，而是投資者的心在動而已。』意思似在告訴讀者，領匯基本因素／數據還好，沒有轉差，只是投資者變了心而矣！然而，我們從另一角度解讀，領匯或一眾REITs被投資者疼愛了四年，估值上調已見上限，物極必反，在宏觀因素改變的背景下，投資者變心，加上租金見頂與否的不確定性，估值見頂下調的風險只有愈來愈大。因此，讀者在買REITs、收租股為求一年4至5厘股息回報前，是否充份考慮過不理會資產價值貶值的風險？

(信報 3/4) 救倉十二小時 股海One Piece