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黃怒波：跟風投做是吃毒藥

1 : GS(14)@2011-03-27 17:14:23

http://www.iceo.com.cn/renwu/35/2011/0327/213315.shtml


【中國企業家網】（記者 李聰）中坤集團董事長黃怒波從十年仕途到一朝下海，從掘金地產到度假王國，他堅持特立獨行，始終追尋內心的自由。面對投資風潮，黃怒波說，資金鏈有問題時，不要跟風投做，那是吃毒藥，叫飲鴆解渴。
與很多經歷磨難終成大業的人一樣，黃怒波也曾飽受艱辛挫敗。在他兩歲時，父親被打為「右派分子」而自殺，13歲時，母親因煤氣中毒而去世。16歲的
時候，他面對黃河將原名「黃玉平」改為「黃怒波」1977年，21歲的黃怒波從插隊的寧夏農村考入北大中文系，29歲就成為中宣部幹部局處長。
在仕途起步之時，黃怒波卻又大膽下海。為了積累第一桶金，黃怒波倒賣過複印機、玩具娃娃，後來依靠做房地產收穫了「第一桶金」。有了第一桶金墊底，黃怒波開始了旅遊地產的試驗，第一步他投資了400萬元開發安徽黟縣宏村旅遊。
而如今，中坤投身商業地產和旅遊地產，打下了自己的天地。但他對暴富沒有期待，對上市沒有興趣，對風投也敬而遠之。黃怒波的經營之道是什麼？
近日，黃怒波在接受新浪《財經面對面》採訪時，闡明了自己的經營理念，並對當下房地產形勢做了自己的判斷。

以下為訪談精要：

談政府關係：與老百姓的關係更重要

主持人：中坤做旅遊地產，除了您個人的眼光和成功的模式之外，是不是跟地方政府的關係非常重要？
黃怒波：當然重要，對我來說，我認為最重要不是跟地方政府的關係，我們這麼多年是跟老百姓的關係，比如說宏村，最早簽的門票，他們說一年給我17
萬，我們先交一筆保底數，然後你每年遞增5%，我一看也行，其實他們現在告訴我，他們當年才7萬塊錢的門票收入，他們特搞笑，北京來這麼一個傻子，要17
萬就給17萬。但我們做到第三年、第四年，已經到了400萬門票，老百姓眼睛就紅了，政府眼睛也紅了。
主持人：你當初給的太少了。
黃怒波：說你這個不行啊，掙這麼多給我們這麼點，就開始矛盾了。我說可以修改，按說不應該修改協議，當初你不知道我的風險，我可能什麼錢都沒了呢？
你掙著錢了。但是你反過來想，你讓老百姓掙不著大錢你掙大錢，你也別想好好掙錢。再一個，人家祖祖輩輩的產業，我們就有點文化，有點外來的眼光，還是拿人
家的資源，一度讓到40%給政府。你想不到40%的門票給政府和老百姓，大家都想不到，但是我心想我給你讓你10%幾，你明年還不是跟我打嗎，我一下子讓
到底線，讓到別人在那兒接了，別的企業來也不過如此，他們也很感動，從此就風平浪靜。就是說你要把你以後的利益一定要跟村民結合起來你才安全，跟政府不
行。
很多人會跟政府搞地，靠政府強勢壓，第一，這個東西不是中坤的本意，我們不就成了奸商了嗎？依靠政府。第二，他們不懂，你強壓沒解決問題，你沒跟村
民的關係沒解決掉，所以你做一個項目旅遊地產，我對海南講過，一定不能忘了原重點，你全把海外的大投資商進來，大酒店起來了，原住民在你們村那麼窮，只能
給你揀垃圾，當警衛，這個社會能穩定嗎？所以一定要考慮到旅遊地產，考慮跟當地老百姓共同受益。

談轉型：要忍耐不要暴利

主持人：我們想先從2008年中坤的轉型開始，那時候可能正是住宅地產如火如荼的時候，但是中坤卻宣佈轉型，要做商業和旅遊地產，為什麼會放棄住宅這塊？
黃怒波：在那個時候中國的房地產是非常熱門的一個行業，做什麼都行，都能賺，主要是你來建設。所以那時候我說做電視機、做飼料的，幹什麼的人都來做房地產，那時候我就想會有問題，不好玩兒了。
2005年，那時候就覺得會有問題。一個市場如果每個人都去做，說明這個市場太容易了，說明他的競爭門檻比較低，反過來這個市場一定會有問題，那時
候就想不能這麼做。我當時想了一條做持有，持有是考慮到中國城市土地的稀缺性，它會根據中國經濟的發展，時間的增長是成正向增長的資源，那時候我們就開始
從北京市場突圍，從住宅市場突圍，轉型做商業持有，做旅遊地產。
主持人：這兩個利潤哪個高？
黃怒波：短期來看，現今來說是住宅市場比較快，但是不要忘了，中國經濟是處於一個快速增長期，土地是越來越少，越來越珍貴，所以它的價值會越來越高
的，所以從長期來看物業持有是抗風險最好辦法，增值時間最長，最多的一個辦法，這是一個短期和長期來看。再一個，城市消費水平越提高，人們對精神消費的需
求，就是度假的需求越高，這個要看未來的十年，所以我們想在這兒持有做旅遊地產。
做度假地產，旅遊地產我自己最近算了一個帳嚇一跳，我們現在同時在建的項目大概有20個，規模將近130萬到140平米的在建規模。一個五星級酒店
按照5萬平米去算，我們將近有30個五星級飯店，而且現在都是在建，今年已經有開業的了，明年陸續在完成，我算了五年內，中坤勢必在中國度假產業，或者旅
遊地產是龍頭企業。所以最近說，看來我們當初從住宅市場退出來，到商業持有，到旅遊地產持有這是正確的。
主持人：中國有一句俗話「成王敗寇」，現在黃怒波是挺過來的，有沒有想過當時如果挺不過來，資金鏈斷了怎麼辦？
黃怒波：為什麼能挺？因為他是商業地產和旅遊地產都是持有的，可快，可慢。慢一點，無非政府罵你，老百姓罵你，但是不能怎麼樣。住宅市場是不行的，
一旦你開工預售了，你要是不如期完工那是災難性的後果，所以選擇物業持有，抗風險的能力它是另外一種體現。真正做企業的人就明白了，我不能只靠暴利，我需
要一個長期的忍耐，長期的企業運營的過程，這就叫挺。主持人：中坤是不是在融资上有别人没有独到的办法，可以度过持有资金链的紧张？

黄怒波：我觉得还是融资上没有投机取巧，第一，不要跟风投做，那是吃毒药，我叫饮鸩解渴。第二，还是要让人相信你在做项目，你真的把钱投在项目上，不要把钱挪做他用，那个资金链就真的出问题了。第三，你要有与各方协调的能力，比如跟施工单位协调，跟政府协调，跟银行也要协调，这个能力非常非常重要。最关键的，各方信任你，他觉得这个家伙不是骗子，不会明天把钱卷跑了。咱们过去不断出现把钱卷跑了，这个非常非常重要，让人信任的办法。第一，把真实情况如实告诉人家。第二，老老实实把钱都投在你的项目上，这是很难做到的，大部分开发商是很难做到这一条的。

主持人：再说说中国旅游市场，旅游地产的潜力你觉得未来有多大？

黄怒波：非常大，现在很多大企业都开始宣布进入到旅游地产市场，比如说万达在做，做的很大。

主持人：说说中坤上市的计划，我们看到各方面的报道也都不一样，刚开始说要上市，后来又延期了，你心里的规划到底是怎么样的？

黄怒波：最早上市也是好多人忽悠我，我其实对这个不太懂。但是后来发现不对，我既然做长期持有型的企业，第一，上市指标很难达到，他要求每年的增长。但我一开始达不到它。第二，我既然要达到那个增长率的时候，我干嘛上市？它度过危险期，像大钟寺现在干嘛上市？它年年租金会涨的，这就是说我不需要资金。开个玩笑，一个好企业，优秀的企业他不需要上市募集资金。



谈房地产调控：可能面临灾难



主持人：到目前为止您觉得地产调控的效果到底怎么样？

黄怒波：起码把房价控制住了，上升过快趋势稳住了。就是最后土地供应问题制度没有解决掉。那么这些东西没有解决之前，房价会处于僵持阶段，一方面你不掉下来，这次政府调控决心力度很大，一定不能小看，房价想大量的下降不太可能，稳步的上升是有可能的，但不是一个暴涨，这是有可能的。

主持人：就是土地的供给供求关系能不能解决，我们可不可以说总结一下您的结论，当这个问题没有彻底解决的时候，房价总有按不住反弹的哪一天。

黄怒波：是这样，如果真正问题没有解决，到了后年因为某种政治因素，又把调控措施都取消掉了，那是灾难。

主持人：什么样的灾难？

黄怒波：房地产市场疯狂的报复性反弹，原来叫报复性，我还叫疯狂报复性反弹，上涨的你可能不可想象。

主持人：那种情况出现概率有多大？

黄怒波：80%。因为有一个前提，它不解决土地供应的问题就什么都甭谈。

主持人：在根上来讲房地产问题是土地制度改变的问题，您觉得这个问题有可能会改变吗？什么时候会改变？

黄怒波：某种意义上都是在探讨，对农村宅基地开放的问题，对小产权问题都在探讨。我认为最可能突破是这个方面突破，你看到没有很多城市开始变相开始取消农村宅基地，强迫农民上楼进城，这个有一个大问题，农村的土地还是政府又拿到手里。

主持人：可以什么时候政府不过那一道手续？

黄怒波：它应该比如说有一天走到农村的土地可以自由入市，不经过政府。十年以内这个会有试点。

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蔡東豪：「若交給別人來做是很難的。」

1 : GS(14)@2012-08-22 16:52:18

你分身乏術，我一心一意，誰人也知誰會做得好
http://www.sharpdaily.hk/article ... 8%E9%9B%A3%E7%9A%84
「若交給別人來做是很難的。」
李小加
李小加談港交所（388）收購LME，也談到自己續約進展，他很快把兩者連結在一起，得出的結論是：由收購LME開始至今，他一手一腳負責，帶領港交所融合LME，由其他人來做不容易，最佳人選是自己。
關於LME，李小加指收購初期不會為港交所帶來明顯的盈利貢獻，起碼第三年才見到貢獻。這一點就是我反對收購的原因，收購一間公司，不看現在，全看將來表現，風險太高了。港交所須假設LME管理層可執行每一項細節，營運環境保持最理想狀態，競爭對手不會出怪招，內地經濟不停增長……
LME須依賴這一連串假設成真，才有機會發揮到預計的表現，這條數虛無至我唔識計。不要說三年，假如我對未來三個月的假設有51%肯定成真，我發過畢菲特。
蔡東豪

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