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偏遠的太古城 人在中環

http://manincentral.blogspot.hk/2012/07/blog-post_25.html
呢個有關打風既小故事，我記得以前寫過架啦。當日呢件事，曾經讓我發過一場好大既脾氣，但同時亦讓我學到更多。

應該大約係四、五年前，同樣係一個準備掛八號風球既下午。同事們響朝早返工既時候，早就「收到風」個風球似乎真係會有料到。包括我自己在內，個心早就唔響office裡面，每隔幾分鐘就響電腦reload天文台個網頁，留意住幾時會掛八號。

記得大概係下晝三點左右，天文台就發出左「八號預警」，宣報將會響兩個鐘頭之後會掛八號風球。我響房間裡面，聽到外面同事既一片「歡呼聲」。

我既公司屬於服務行業，同客人簽訂左服務合約：我地如果響天文台仍未正式掛八號風球之前，私自停止對客人既服務，客人係有權告我地違約。然而我亦都清楚，八號預警一出，九成九既客人都會選擇飛番屋企啦，仲有邊個咁得閒響呢個時候call你要service？

做生意要講誠信，總唔可以「估」班客人唔搵你，就私自違反合約提早收工掛？然而響「預警」發出之後，當時仲響度做既Kelly同我就決定，跟隨天文台建 議，放果啲住得比較遠既同事返屋企先，住響市區同地鐵沿線既同事就留守office直至兩個鐘後，八號波正式掛先離開，萬一真係有客響呢兩個小時內 call in，都唔會provide唔到service。

問題就係咁樣出現。天文台發出「八號預警」既原意，係希望打工仔分批咁離開，唔會響同一刻一齊放工搞到交通大混亂。原意係好。佢地suggest僱主應該 先放住響偏遠地區既同事離開，其實亦好合理。但係，點樣先算係偏遠地區？係咪一定住離島先叫做偏遠地區？一個同事要轉三程車先返到屋企又算唔算偏遠？

當日我既諗法係咁既，反正呢段時間，唔會有太多客人call in，我就盡量唔留咁多人響office啦，總之夠人應付就算。天真既我以為咁樣應該有「最多」既同事「受惠」，但結果係，被要求留多兩個鐘既同事，向我 大發雷霆，認為我妄顧佢地安全，為左「賺多一單半單」生意要佢地冒生命危險芸芸。

最記得當時有位情緒失控既年輕女同事鬧我：「我都住響偏遠地區架！你知唔知由中環返太古城，要搭好多個站架！」

*****

星期一既下午，當天文台宣報，預計會響下午五點至八點之間掛八號既時候，呢件「舊事」既畫面忽然又響我腦袋裡面閃過。

當年果件事，我事後去諗，自然明白同事向我「怒吼」，怨我唔俾佢響掛八號前兩個鐘頭就閃，真正原因並唔係覺得我妄顧佢既人生安全。令佢不滿既，其實係我 「不公平」既處理。點解我隔離果個同事可以早走，而偏偏我就要留守到最後？莫非佢真係天真到覺得住響太古城真係算得上係「偏遠地區」？當然唔係啦。令佢憤 怒既，係覺得我呢個老細「唔公道」，同「偏心」。當然，果一刻我以為自己既決定係「合情合理」，而且盡可能讓最多同事能夠「受惠」，但所謂「公道」與否， 當你有自身既利益牽涉其中既時候，就只會各說自己既道理。

呢件事俾我既教訓同記憶都好深，自此之後，我亦經常提醒自己做決定既時候要諗清楚一啲。好多時候，響自己既角度睇以為冇問題，但即使係合情會理既決定，亦同樣會引起無限既矛盾。

果一次之後，我發左一次好大既脾氣，讓同事們都嚇親。我響打風之後果日就落左order，以後我話之你住響火星都好，總之天文台一日唔official掛個八號風球出黎，大家都唔駛旨意有得走。

同事收到我呢個「憤怒」既order，當然好唔高興。除左暗地鬧我仆街之外，佢地私底下響搵，當日究竟係邊個同事「咁唔識做」激嬲左老細，搞到全公司陪佢 地一齊受罪。我冇公開當日邊個同我發瀾渣，但同事們自然估到，必然係當日「被遲放」既其中一個(或多個)同事所為。於是乎所引致既結果係，早走果班同事， 同當日「遲走」既果班同事出現左啲完全冇必要既誤會的芥蒂，一切都只係由一個八號風球開始。

*****

對於呢件事，我既九流處理引發左公司既一場小風波，對我黎講係個極深刻既教訓。後來呢件事，都係靠Kelly週圍拍膊頭擺平。之後Kelly諗左個方法出 黎，每次風季來臨之前，HR都會發email俾同事，聲稱公司為左能「更有效」地安排惡劣天氣時既工作人手，請佢地如果認為自己係住響偏遠地區，當天文台 發出兩小時「八號預警」既時候，需要提前放工的話，請預先同HR登記。登記左既同事，當真係有天文台預警出現既時候，就可以先行放工離開。

結果係點？太古城只會響情緒失控既時候先會忽然變成偏遠地區。事實上，我覺得呢個方法其實有啲卑鄙，事關我好清楚，響無風無雨既日子，跟本唔會有人願意做第一個自稱「住得遠，要早走」既同事。幾年下來，預先「登記」既人數，依然係零。

星期一既下午，我望見一班等待天文台掛八號先走得既同事，心裡面總覺得有點點歉疚。

3家千億巨頭上海抄底，這個偏遠地區房價要上4萬？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-02-18/1077309.html

每經記者 馬瑋煒 吳若凡 每經編輯 王曉波

昨日（2月17日）上午，上海土地市場迎來春節後首拍，一口氣出讓了三宗臨港南匯新城主城區純宅地，總出讓面積約16.6萬平方米。

這個距離人民廣場約70公里的地方，起拍樓面價已經攀升到了2.1萬元/㎡，而目前南匯新城的最高成交樓面價為10446元/㎡，為上海陸家嘴新辰投資有限公司於2014年10月31日以8.7億競得。也就是說在過去2年多的時間里，這一地區的樓面價上漲了約1.1萬元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，該區域後續房價或許會達到4萬元/㎡的水平。

盡管樓面價上漲幅度不小，但房企們搶地熱度不減，在開拍不到一小時，這三宗地即被綠地、萬科、碧桂園三家千億級房企巨頭“分食”，總成交價42.25億元，接近底價（41.87億元），溢價率不到1%。

賣到4萬/㎡才能回本？

按照土拍官網顯示，昨日開拍的第一宗臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊，一共有5家房企參與競拍，分別是港城 、招商 、恒基 、萬科與綠地。本土房企大鱷綠地最終以總價15.65億元競得地塊，測算樓板價約21180元/㎡，溢價率0.85%。

隨後萬科以10.35億元總價競得臨港南匯新城NNW-C4D-02地塊，樓板價約21370元/㎡，溢價率1.76%。

相對上述兩個地塊，面積稍大的臨港南匯新城NNW-C4D-08 、09地塊，在招商、恒基、萬科、碧桂園四家房企的爭奪中最終被碧桂園拿下，總價16.3億元，樓板價約21086元/㎡，溢價率0.41%。

▲地塊位置示意圖

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“碧桂園、綠地和萬科拿下三幅土地，體現了優質房企更容易進入此類新城市場，後續在上海郊區市場的拿地方面會更加得心應手。”

他認為，具體到此類地塊，預計後續房價會達到4萬元/㎡的水平，雖然不便宜，但相比上海其他區域，實際上還是值得購房者後續積極關註的，尤其是考慮到後續自貿區、上海東站等概念。

那麽，臨港的現狀如何呢？根據公開資料，在臨港大學城與滴水湖的中間，占地3.2平方公里，定位為上海建設具有全球影響力科創中心主題承載區的臨港科技城已經動工。

預計到2018年，中科院上海分院腦—智工程各個項目團隊、上海智能制造研究院、上海科大訊飛信息科技有限公司等一批科研機構和企業將入駐工程中心。

在配套方面，軌交16號線，上海中學、上海第六人民醫院，軟件園、文創園等已落地。

起始樓面價：1年半翻3倍

據悉，此次拍賣在銀監局的坐鎮下，上海成功將溢價率控制在了1%左右。然而在“控地價”的調控大背景下，溢價率雖被成功控制，但樓面起拍價卻大幅上漲。

在2015年9月18日，臨港新城出讓NNW-C4C-06和NNW-C4C-02地塊，與昨日出讓的三幅地塊相鄰，彼時起始樓面價僅為6594元/㎡和6690元/㎡，兩幅地塊分別被萬科港城聯合體和深圳市平吉投資管理有限公司摘得，成交樓面價分別為7298元/㎡和6923元/㎡，即現在的萬科金域瀾灣和保利鈴蘭公館，目前樓盤均價約為3萬元/㎡。

而此次出讓的三幅地塊起始樓面價為2.1萬元/㎡，意味著在不到2年的時間內，起始樓面價翻了3倍。

其實，去年年初時，臨港新城由於地理位置偏遠房價並不高，即使1萬元/㎡的價格也鮮有人問津。直到去年7月27日的一場土拍卻徹底改變了臨港新城的命運。當天，距離臨港新城滴水湖約30公里的祝橋鎮中心出讓一塊土地直接問鼎了年度上海總價地王，開發商金地以88億元總價摘牌，溢價率高達286%，樓板價為33023元/㎡。祝橋火了，臨港新城隨即跟上，二手房以50%以上的速度加價，新房也躍升到每平方米3萬元以上。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

除了房價上漲導致地價上漲外，控制溢價率也被認為是提高起拍價的原因之一。嚴躍進認為：

此類土地的起拍樓板價就需要在2萬多的水平，這背後可能也體現出近期拍地的一個新變化，即為了抑制高溢價率，實際上會通過提高起拍價來進行控制。

同時，提高起始樓面價，從務實的角度看，能夠使得拍地的節奏加快，防範各類盲目加價現象的出現。

多家房企早已布局

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

此次拿地的開發商，萬科和碧桂園，其實在臨港早有布局。上面提到的萬科金域瀾灣，與上海科技館和在建的上海天文館一街之隔。

萬科金域瀾灣於2016年9月中旬開盤，備案價為26400元-58500元/㎡，實際公寓均價在27000元/㎡，目前售樓處裝修，不對外開放，相關資料顯示其後續會有加推。

與之緊鄰的保利鈴蘭公館已於2016年10月15日開盤，備案價為26200元-41800元/㎡，實際公寓均價29000元/㎡，別墅均價32000元/㎡，由於總價相對較低，公寓開盤日光，目前沒有房源在售。

以此來看，短短數月，同地區樓板價已經逼近這個數字。但在剛剛過去的1月份，雖然上海樓市政策嚴控，整體市場成交較為低迷，臨港新城板塊的商品住宅成交表現卻相當突出。

根據有關媒體披露，整個1月期間，臨港新城板塊公寓成交面積28543平方米，成交套數258套，總成交金額77879萬，成交均價達到27284元/㎡。

其中，板塊明星項目碧桂星雅苑1月成交了164套，在售的寶龍世家和藝林秋漣苑也分別取得不錯的銷售業績。

作為上海的遠郊板塊，臨港板塊保本價進入4萬時代，是否會帶來銷售壓力？優淘城總裁薛建雄直言：“這需要開發商在產品品質、戶型、裝修等多方面有整體提高。”

但從另一方面來看，當距離人民廣場70公里之外的臨港新城房價單價突破4萬元時，上海房價又將上漲到新的高度。由此看來，在“控地價”和“控房價”的基調下，僅控制溢價率還遠遠不夠。

 

最隔涉：長洲地位置偏遠

1 : GS(14)@2015-04-07 23:59:28

本財年將有隔涉離島地皮推出，乃位於長洲花屏路洋房地皮，將於首季推出，市場雖看淡項目地價，料不足一億元，但地皮可建近20幢洋房，賣樓時或有高價承接，成為超級豪宅。政府近年雖先後曾推多幅離島住宅地，但長洲區多年來都缺乏新樓供應，而且是次推出的花屏路地皮面積僅3.7萬方呎，距離碼頭較遠，步程至少要15至20分鐘，而且鄰近歸元精舍骨灰龕場，或對地價造成影響。另有度假營及靜修院等。資料顯示，項目可建樓面不足3萬方呎，但市場估計由於項目規模少，除可吸引中小型發展商外，投資者也有機會出手競投。測量師指出，地皮估值約7,000萬至1億元，樓面地價約2,500至3,500元，估計新樓落成呎價可達1萬元以上，但由於發展密度不高，亦有條件成為天價的超級豪宅，而區內二手樓現時實用呎價約5,000至6,000元。同區對上一次有地皮推出，要數到2007年拍賣之西灣水坑海景住宅用地，由勾地發展商卓能集團（131）以9,650萬元投得，平均每方呎樓面地價2,100多元，創長洲地皮呎價新高。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150407/19103215

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改善地質公園偏遠碼頭

1 : GS(14)@2017-01-19 08:03:57

【本報訊】消息指政府計劃今年向立法會財委會申請11億元一筆過撥款，維修10個位處新界及離島的偏遠地區碼頭，方便鄉村村民及遊客使用，期望2019年動工，工程預期要2至3年竣工。據了解，全港約有120個偏遠碼頭，過往較難申請款項改建維修，因為考慮維修優次時較看重使用量。消息人士表示，當局將成立委員會研究維修哪些碼頭，考慮因素包括碼頭附近有否地質公園或古蹟，以及偏遠村落。


部份未能讓大船泊近


消息人士指出，部份偏遠碼頭未能讓大船泊近，公眾需要跳上船，一旦發生緊急事故會阻礙拯救。消息人士舉例指，2014年依賴舢舨與外界聯繫的大嶼山萬角嘴村，一名80多歲男村民在家中離世，但適值潮退，水警輪一度無法泊岸，令70多歲的妻子及村民被迫伴屍19小時，深感不安及難受。為免同類事件再發生，當局會於被揀選的偏遠碼頭加設泊位，或將碼頭伸延至更深水處，解決擱淺危機，甚至不排除重建碼頭，提升公眾安全。根據當局揀選鄰近地質公園的優先維修碼頭準則，本報翻查資料，位於西貢古破火山口邊緣的「橋嘴洲地質步道」，必須從西貢公眾碼頭乘街渡前往橋嘴洲，是其中一個符合相關準則的碼頭。■記者謝明明




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170119/19901975

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偏遠地區擬增10銀行

1 : GS(14)@2017-02-07 05:08:02

■匯豐早前推出流動分行車。



【本報訊】偏遠地區銀行分行一直被批評嚴重不足，金管局總裁陳德霖昨在立法會表示，與業界磋商後，估計今年內將有10間實體分行會開設在覆蓋不足地區，主要位於公共屋邨商場，細節仍在商討中。此外，他透露將有另外兩部銀行流動分行車稍後投入服務行列，換言之市場上流動分行車將增至4部。


匯豐恒生加兩流動車

據悉，除已宣佈推出第2部流動分行車的匯豐外，另一部新增提供者為恒生銀行，其流動分行車暫定下半年面世。恒生發言人回覆時承認，計劃今年下半年推出首部流動分行車，詳情會適時公佈。陳德霖亦稱，銀行公會正與超市業界研究，讓長者在毋須購物情況下，可透過超市及便利店2,000多個銷售點提款，暫時未有具體落實時間表，但由於不牽涉複雜技術，估計研究不需很久。目前本港共有兩部流動分行車在市面行走，分別由渣打香港及匯豐兩間發鈔行提供，巡迴行走天水圍、馬鞍山等分行不足屋邨，運作時間分別為一周5天及5天半。渣打流動分行車先於2015年底面世，匯豐去年中接力推出，但目前投入服務是該行上月推出的第2部流動分行車，以接替要進廠維修及提升服務的首部流動分行車。匯豐發言人預計到第2季，兩部流動分行車可同時在社區服務，該行亦會繼續因應客戶需要投資分行網點。現時在偏遠地區設立實體分行較多的銀行算是中銀香港，該行於屯門、元朗及天水圍，分別設有19家、16家及7家分行。該行發言人回覆，中銀共有197家分行及逾千部自助設備，擁有全港覆蓋面最廣及數量最多的服務網絡，未來亦會不斷覆檢分行及自助銀行網點佈局。■記者劉美儀




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170207/19920542

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陳德霖視察偏遠銀行

1 : GS(14)@2017-08-18 07:33:06

【明報專訊】「普及金融」係近年嚟監管機構著重嘅議題，噚日金管局總裁陳德霖就「出巡」，到訪天水圍北3間新開嘅銀行分行，當中各有特色，分別係東亞（0023）、渣打同建行亞洲分行，佢哋都提供一般銀行服務，但係除此以外，東亞分行仲設有視像櫃員機，傳統嘅自動櫃員機，亦已加入無卡提款嘅服務。至於渣打分行，就設有高度較低、便利傷健人士使用嘅櫃位。

推廣普及金融 新分行設視像櫃員機

陳德霖話，好重視公眾獲得基本銀行服務，所以一直鼓勵業界照顧偏遠地區及公共屋邨居民嘅需求，履行社會責任。其實每次陳總上立法會，都會特別提及到推廣普及金融嘅進展，而近年亦已推動匯豐同渣打兩大發鈔行推出流動分行。

不過，普及金融除咗指偏遠地區都有銀行服務，外界對開戶口問題亦好關心，最近仍然周不時聽到初創企業開戶困難嘅個案，希望下次陳總出巡時，都順帶關注下呢個議題啦。

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7113&issue=20170818

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屋苑偏遠無鐵路　呎價15年升4倍愛琴海岸首現千萬元成交

1 : GS(14)@2017-10-22 17:44:39

【本報訊】樓價攀升，連帶偏遠地區的屯門私樓，也晉身千萬元水平。位於小欖掃管芴的愛琴海岸，15年前入場費不足100萬元，屋苑最新卻錄得一宗三房海景戶連車位1,048萬元成交，刷新屋苑高價紀錄之餘，亦見證着欠缺鐵路概念的青山公路樓價，過去十年升幅以倍計算。記者：湯家明



新地（016）與恒地（012）及陸海通發展的愛琴海岸，對面為充滿度假風情的黃金海岸。市場消息指，愛琴海岸最新錄得一宗額外印花稅（SSD）鬆綁貨成交，3座中層E室，實用面積811方呎，屬三房單位，業主連車位以1,048萬元沽出，實用呎價12,922元，刷新項目新高紀錄。單位前方可望遊艇會海景，連同車位造價，成為屋苑首宗破千萬元成交。原業主2014年8月連車位以760萬元買入，持貨三年多，是次沽售賬面賺288萬元，升幅38%。



車位造價連環破頂

區內代理指，愛琴海岸車位本月亦兩度刷新高，B1層雙號車位，本月初以111萬元易手，打破屋苑車位新高後，隨後同層車位新近再以113萬元沽出，打破本月初紀錄。上述首宗逾千萬元成交，若扣除車位價值約100萬元，住宅造價徘徊948萬元，而匯豐銀行對上述單位估價941萬元。欠缺鐵路概念的掃管笏，樓價升勢不遜市區屋苑，新地等2002年開賣該盤，建築呎價曾低見1,479元，實用呎價約1,968元，相隔15年，今日屋苑實用平均呎價升至11,200元，升幅達4倍。當年最平的7座低層G室97萬單位，今日匯豐銀行估值488萬元，呎價由2002年的1,980元躍升至今天實用呎價9,959元。業界認為，隨着區內知名度高的哈羅國際學校落成，推高區內物業身價，發展商亦相繼發展青山公路住宅，如嘉里建設（683）的滿名山，即將今年底入伙，帶動區內需求上升。


買家不睇樓購富健

祥益地產黃慶德表示，屯門居屋富健花園3座高層K室，實用面積431方呎，兩房一廳，買家未有視察單位內櫳，只曾睇過相片及同類型單位，決定「不睇樓」，以295萬（居二市場價）成交，實用面積呎價為6,845元。原業主於1998年以約85.5萬購入單位，是次轉手賬面獲利約209.5萬，單位升值逾兩倍易手。屯門樓升勢強勁外，荃灣細價樓受上車客追捧，美聯物業梁仲維表示，荃威花園N座高層2室，實用面積468方呎，上車客以485萬元承接，實用呎價達10,363元，打破屋苑早前10,312元呎價新高紀錄。原業主2010年以170萬元購入單位，七年間賬面賺315萬元或1.9倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171020/20188639

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蘭州市取消偏遠區域限購

1 : GS(14)@2018-01-07 13:53:26

【本報訊】內地住建部早前表明樓市將實行「差別化調控」，蘭州市上周五率先行動，取消部份區域限購政策；但同時加碼限售，取得不動產權證後須滿3年方可交易。分析指，內地將有更多城市會就當地需求而實行不同的調控政策。據《新浪財經》報道，蘭州市當局周五晚發通知，取消當地偏遠區域如西固區、九州開發區的限購政策；其他地區則維持限購，但毋須提供社保及納稅證明，變相鬆綁限購，於周一正式生效。通知提到，政策出台是為了落實住建部的要求。

率先響應住建部政策

住建部於去年底表示，今年將針對各類需求而實行調控，包括要滿足剛需、支持改善需求、遏制投機炒房等，而庫存較多的三、四線城市則須繼續去庫存。有分析指，分類調控要求下，未來或會有更多城市就各類需求實行差別化調控政策，即調整限購、限價及限貸的措施。蘭州市去年至少實施了兩輪調控，第一輪就當地區域限購及就首置限貸三成等，第二輪則擴大限購區域及要求外地人置業時提供社保及納稅證明等。換言之，今輪鬆綁相當於撤回去年第二輪調控。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180107/20267269

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偏遠地區郵局　推長者提款服務

1 : GS(14)@2018-02-13 03:13:54

【本報訊】金管局鼓勵銀行落實普及金融，香港郵政宣佈，將於4月起分階段在7間偏遠地區郵政局推出長者免購物提款服務。長者透過「易辦事」（EPS）系統，每次最多可提取500元。

4月起分階段推行

銀行業繼與OK便利店合作，3月起試行讓長者透過「易辦事」在長洲、大嶼山、天水圍等偏遠地區的34間便利店作免購物提款後，香港郵政亦將於4月起加入合作。經初步評估後，香港郵政選定7間主要位於離島及新界的郵政局，在安裝易辦事服務所須的設備及測試系統後，會逐步推出提款服務，稍後時間將公佈更多詳情。金融界立法會議員陳振英指，透過郵局與便利店互補，可進一步擴大銀行以外的服務範圍。在檢討有關試點計劃的成效後，會爭取推廣至更多偏遠地區，亦有信心未來會有更多連鎖便利店集團會參與合作。他續說，長者免購物提款只是落實普及金融的第一步，希望日後可擴展至其他弱勢社群，比如傷殘人士等，但由於有不少配合工作，需要得到更多交易數據後再研究。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180207/20297833

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