百利保范統：買地難過上車 招標賣地透明度不足 倡恢復拍地
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GS(14)@2017-10-20 07:51:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2825&issue=20171020
【明報專訊】中資高價搶地，港資唯有變陣增土儲，大型龍頭發展商選擇收購舊樓、透過補地價轉換農地等，中小型發展商生存空間卻被大幅壓縮。作為中型發展商的百利保（0617），其執行董事范統更形容「買地難過後生仔上車」，希望政府恢復公開拍賣地皮，讓發展商更能掌握土地價格。
明報記者 甘潔瑩、林可為
施政報告公布前，市場曾傳出，政府除公布地皮中標價外，亦考慮公布第二高、甚至第三高入標價，以增加透明度，但結果落空。百利保執行董事范統接受本報專訪時表示，近年社會聲音大力推動年輕人上車置業，行政長官林鄭月娥更於施政報告中稱以置業為主導，惟隨着中資自去年起天價競投本港地皮後，港資發展商要投得地皮較以往困難，「發展商現在就算有錢都未必買到地皮，但年輕人有錢就可以置業，而且有好多選擇，因市場不同的物業出售，但發展商選擇較少，『買地難過後生仔上車』」。
第二高入標價或與中標價相差較大
他又稱，現時官地以招標形式推售，市場只知中標價，並不知道其他發展商的入標價，難以掌握地價，「若政府可恢復『舉手』公開拍賣地皮，便可讓發展商或市場掌握成交價。你問我，下一幅地皮如果可『舉手』拍賣，肯定不少發展商贊成！正因為透明度不高，某程度上會扭曲了市價，因中標價或較第二及第三高的入標價相差較大，未必能反映市場實况」。
資料顯示，政府過去賣地多以拍賣形式進行，即拍賣會上舉牌競投，最後出價銀碼比官方底價高便成交，否則該土地由政府收回。及後政府因應市况而非定期主動賣地，當時採用招標或拍賣形式「雙軌」賣地。不過，政府於2013年改由主動推地作招標，即發展商因應招標條款而出價。
籲政府推細地供中型發展商競投
范統不諱言，港資難補充土儲，規模大的地皮價值高，中型發展商未必負擔得來，即使蚊型地亦每每有二三十家發展商去競爭，心態是「入咗標睇下買唔買到」。正因為中型發展商不容易覓得地皮，購入官地仍是集團增加土儲的主要渠道，「政府可先規劃有關區域發展，再將地皮裁細，提供更多機會予求地若渴的中型發展商」。
對於集團會否如大型發展商般，透過收購舊樓而增加土儲，范統表示，現時收購亦同樣面對挑戰，「現在收購舊樓並不容易，過去收舊樓的價錢較合理，現時有些舊樓業主會較心雄，要求發展商出高價才會出售其單位；另有投資者早早已『落釘』，亦會左右收購進度。私人發展商不做蝕本生意，所以若收購去到無利可圖的時候，就會煞停」。
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GS(14)@2017-10-20 07:52:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3605&issue=20171020
【明報專訊】談及推盤部署，范統稱年底前將會公布沙田九肚項目的命名，項目單位總數160伙，包括24幢洋房，最快明年中以現樓形式推出。相比之下，今年至2020年，卻是百利保（0617）與富豪酒店（0078）在酒店業務的收成期，這4年內平均每年皆有一間全新酒店開幕，初步推算4間新酒店全部約1926個房間投入營運後，每年房租收益可達6.6億元。
富豪酒店系4間全新酒店，分佈於馬頭圍、旺角、上環和機場航天城，房間總數1926間，總投資額逾70億元，其中航天城酒店項目佔1200間房，為集團目前在港最大型酒店。繼富薈馬頭圍酒店5月開幕後，另外3間將於明年至2020年陸續開張，待上述4間新酒店開張後，百利保系在港將擁有12間酒店，涉約6500間房。
走精品式酒店路線
隨着消費和旅遊模式改變，上述百利保馬頭圍、旺角及上環酒店均走精品路線，而非傳統五星級酒店，房間面積約160至350方呎（平均200餘方呎）；范統表示，發展市區精品式酒店的優點，是不需打造大型宴會廳或高級餐廳，住客只需簡約的房間以及簡單早餐已足夠，所需員工相對較少，營運成本較低。客源方面，他預期內地客將佔五成以上，而航天城酒店項目除因毗鄰機場、有一定商務客源外，亦因酒店設有多項消閒設施兼位處大嶼山，料可吸引本地家庭度假客。
系內仍會物色酒店新發展機會，如市場估值最多達30億元、本月27日截標的長沙灣興華街西對出臨海酒店地王，范統表示該地皮競爭雖然激烈，但集團仍會積極研究入標。
有意競投長沙灣酒店地
事實上，地產商發展酒店的回本期，時間上比住宅長。范統稱，住宅項目只要獲批預售，發展商已可將樓花推售，若賣個滿堂紅，資金可更快回籠；相反，發展酒店，即使硬件工程完成，房間內所有設施，細緻如毛巾、牙刷等均要完全到位，方可迎來第一位客人，動輒需時至少5年。不過，他強調酒店可為集團帶來長遠而穩定的收入，所以酒店、住宅今後仍會雙軌並行發展。
百利保范統：徵空置稅沒效益 指無助市民上車 籲發展棕地更實際
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GS(14)@2018-06-04 10:55:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1614&issue=20180604
【明報專訊】港府早前指全港約有9000個一手空置私樓單位，並放風指研究開徵物業空置稅，社會解讀為是政府意圖出招，令發展商不能囤積居奇。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪時稱，港府研究收徵空置稅的本意屬「用心良苦」，希望讓更多市民置業，惟很多細節和數據未有闡釋，而香港屬自由經濟，政府「不能逼人（發展商）賣樓、如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」他認為，開徵空置稅對遏制樓價效益不大，應多花精力研究發展棕地。
政府放風指研究開徵空置稅之際，范統指有很多細節和技術數據均未有全面闡釋，例如如何計算空置率，是以全港發展商計，還是集中某幾個大型發展商計，單位怎樣才算空置，目前未有定案。他又質疑，政府若開徵空置稅，是以市場某些大型住宅項目作徵稅基數，還是以市場整體住宅作計算。
質疑未有闡釋空置率定義
他強調，港府落實開徵空置稅前，必須要先清晰定義何謂空置，「舉例說，空置中的已落成單位，是指單位已取得入伙紙（Occupation Permit、俗稱OP）、還是以取得滿意紙（Certificate of Compliance、俗稱CC ）計算？現時政府要求發展商取得滿意紙後才可交樓，然而由獲批入伙紙至取滿意紙，需時約6至9個月。若以取得入伙紙計算物業已落成，並視之為空置，並不合理。」
事實上，范統認為目前本港私樓空置率談不上高，「現時全港私樓空置率只有3.6%；就如失業率大約是3.6%，怎能說是高」。
指發展商寧採貨如輪轉策略
據差餉物業估價署數據顯示，截至2017年底，全港整體私樓單位總存量為117.46萬個單位，空置量為42,942個，空置率回落至3.7%，屬近20年低位（見表）；當中9370個單位為已有入伙紙，但未獲滿意紙或轉讓同意書的單位。他認為，發展商根本沒有囤積居奇，因為「攞不到錢套現，就爭不到地，所以寧願貨如輪轉」。
范續稱，香港屬自由市場，指政府「不能逼人（發展商）賣樓，如果某山頂豪宅項目只有10幢洋房，政府勒令要在半年賣清，就是一個好唔公道的做法。另外，如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」
香港現正展開土地大辯論，范統指政府研究開徵空置稅，為何不在土地供應專責小組的建議上認真研究，在現有土地資源上繼續尋找新供應，最直接有效、更實際的途徑是發展棕地，因政府有權收回棕地使用，作為增加土地供應的長遠措施。此外，某些保育價值不大的郊野公園，亦可考慮撥出部分土地發展。
（發展商專訪）
明報記者 甘潔瑩、林可為
百利保范統：空置稅難令新盤減價
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GS(14)@2018-06-21 08:26:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4249&issue=20180621
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【明報專訊】港府擬向發展商開徵一手樓空置稅似乎事在必行，再有地產商發聲質疑其成效。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統表示，港府若落實開徵空置稅，先要視乎措施目的是壓抑樓價，還是協助市民上車，而發展商目前手持的待售細單位數量不多，故收稅也不會對發展商帶來減價壓力。他續稱，當局不應規管面積1000方呎以上的豪宅單位，因為此類物業與民生的直接關係不大。
富豪‧山峯8月開價招標
事實上，目前持有貨尾數量不多的百利保，計劃下季開展推盤新攻勢。范統表示，集團旗下沙田九肚富豪．山峯，最快8月上載樓書及開放示範單位，計劃以接近現樓形式發售，擬公布價單及招標並行。
另一方面，信置（0083）繼早前公布與市建局合作的長沙灣新盤命名為一號九龍道後，同系大埔白石角科研路項目亦正式命名為 「逸瓏灣8 MAYFAIR by the sea 8」；項目提供528伙，預計2021年2月落成。信置營業部聯席董事田兆源表示，項目主打2房、3房戶，佔單位總數85%，特色單位佔7%，其餘為4房戶；單位面積由約500方呎兩房，至1200方呎特色戶，部分可享海景，計劃第三季推售。
逸瓏灣8 MAYFAIR兩房500呎起
白石角是今年新界新盤主戰場，當中嘉華（0173）嘉熙已推出並累沽約620伙，新地（0016）雲匯已首推4伙招標，上述逸瓏灣8 MAYFAIR by the sea 8，與億京的同區新盤海日灣有機會對撼。
百利保范統：空置稅變相逼豪宅減價賣 中小單位多售樓花 無囤積居奇
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GS(14)@2019-05-06 08:03:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5021&issue=20190506
【明報專訊】港府擬向獲發入伙紙一年但未售出的一手樓徵空置稅，續引起地產界迴響。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪稱，現時針對社會大眾的中小型單位，不存在囤積居奇，而樓價5000萬以上、以至以億元計豪宅絕非一時三刻可輕易售出，若當局強徵空置稅，變相逼發展商減價減樓，讓一小撮富有階層可以較低價錢購買到心頭好，卻無助普羅大眾上車。
對港府開徵一手空置稅似乎已毫無懸念，范統表示明白政府推空置稅，是希望藉增加供應協助大眾上車，但卻直指空置稅屬「落錯藥」。
運輸及房屋局長陳帆4月開腔指，目前本港空置單位約9000個，推出空置稅非與地產界對立，只希望業界把已建成單位盡快推售。范統回應指，針對大眾市場的中小型住宅，發展商通常都會賣樓花，以求現金盡快回籠。
獲批滿意紙3年後徵稅才合理
范統表示：「中小型單位銀碼細，好多人都負擔到，新盤推出一兩個月，甚至分分鐘推出一兩日，已經可清袋，所以不存在中小型單位囤積問題。」
事實上，以日前首輪推售500伙的將軍澳日出康城MONTARA為例，就於一天內清袋，單日售出單位已佔該期項目單位總數616伙逾80%。
范統續指，目前空置仍未售出的一手物業多屬豪宅，原因並非發展商不想賣，而是這類樓價5000萬元以上、甚至動輒逾億元以上豪宅，客源只屬社會一小撮富豪，而這類物業絕非一時三刻可輕易銷售。
「有錢佬等發展商賣平才出手」
如政府落實對獲發入伙紙（Occupation Permit），而非獲發滿意紙（Certificate of Compliance）一年內仍未售出的物業徵稅；范統回應指豪宅由獲發入伙紙、到完成全部室內外裝修、再推出發售，起碼需時至少半年，甚至更長時間。「如豪宅獲批入伙紙一年內要售出以免被徵稅，若市況不配合，等同變相逼發展商減價賣樓，讓具財力買家可以較便宜、甚至低於市價的價錢，購買到心水豪宅，等同是幫助有錢人買樓。你係有錢佬，都等發展商賣平5%、10%時，才出手購買啦」。
他以集團同系赤柱洋房項目富豪海灣為例，早於2003年已開售，但至今仍有10餘洋房仍未售出而轉為收租，他強調集團不是不想賣，而是「豪宅只能『撞客』、有時市况又不配合」。
因此，他認為當局除不應以物業獲發入伙紙，作空置稅計算起點外，更應將豪宅剔出徵稅範圍內，「即使政府一意孤行要徵稅，最低限度亦應以物業獲批滿意紙3年後仍未售出，作為考慮徵稅之列」。
明報記者 林可為
[發展商專訪]
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