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霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

2010-8-12 NM




只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要 小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數 十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區 永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以 有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李 兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李 兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美 麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜, 令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信 佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說 第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有 大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有 價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司, 但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」 業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收 購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要 帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋, 而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結 法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主 與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已 簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其 他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田 生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能 已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反 對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟 本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍 扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經 過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築 家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力, 指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他 會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。 最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以 五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒 呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓 財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻 礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣 跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身 邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡 呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。

 


霸二 二百 百幢 舊樓 田生 十大 插旗 旗賤 賤招
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霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

1 : GS(14)@2010-08-12 22:52:19

2010-8-12 NM

只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜,令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司,但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋,而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力,指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。
2 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:35:23

業主簽左約後反口要賠d乜??
3 : GS(14)@2010-08-12 23:37:12

2樓提及
業主簽左約後反口要賠d乜??


田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!

may be the same..or worse
4 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:47:48

yeaaaa
5 : 龍生(798)@2010-08-13 03:12:51

haha這答案我知道
其實你己說對了
讓我附以實例, 把文章理順吧~

朋友灣仔喜貼街02-04 年被田生收購
出價4000-5000
當時普遍灣仔區內樓價在2500-3000徘徊
2000-3000己能買到修頓花園, 可謂絕不失禮
但這價錢不會用筍去形容,
不過又足夠你在同區買回大一點的單位
所以還是有部份業主肯落叠的
加上市區重建局從旁協助( 該局當時真的有說過樓換樓, 鋪換鋪)
後來當然不認數...也可見舊樓收購其實非常黑暗
各位如無必要, 最好不要參與...

背景如上
田生的絕招是先付樓價10%
(茶水錢幾叉野, 於舊樓收購中唔當係錢, 從略)
簽了無限期買賣合約
簽時當然說己經收足了9成, 現時只差數戶...諸如此類
各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

在當時樓價3000蚊鬆o的 的情況
其實接受收購也無不可, 因為的確可以改善環境
不過田生一拖再拖, 拖到去06 年才進行正式收購
結果當時樓價己升至4500-5500了
小業主就因為簽了一份必賣的臨約
不能反口, 結果就被田生用04年的出價, 買去單位了
6 : 龍生(798)@2010-08-13 03:19:19

如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去
7 : 龍生(798)@2010-08-13 03:27:12

如果04年收了訂金
以價值投資法買入273 這曠世奇股
10年田生放棄收購, 向你追收訂金
但訂金己損失了99% , 怎辦?

據聞情況同坊間財仔雷同

你拎份契去借錢, 200的樓
借40萬俾你週轉應急,
付的還是p+的高息
如果你一旦中途斷供....財仔可以拍左你層樓, 扣除差價
即你借左個舊錢(40萬)
俾番舊錢你

天真者勿以為可收回160萬.... 原因不詳, 我未試過....
7除8扣後, 你預收番100萬左右啦
8 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:52:38

各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

學習了,謝謝!
9 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:53:22

6樓提及
如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去






我以為最多係訂金的double,如果要賠全數都幾恐怖.....
10 : 龍生(798)@2010-08-13 13:40:24

田生張臨約你可以將佢想像成為....hmmm點講呢
似你將物業扺押給財仔的那類, 但又not exactly個隻
但你又唔好以為個張真係臨約,
佢話俾樓價的訂金, 實際上由田生角度睇
佢當自己做財仔, 唔收你息借錢俾俾你
層樓就係抵押品

sorry , 表逹得不好
11 : 龍生(798)@2010-08-13 13:44:41

可能你會問點解咁都有人簽

答案就係....
佢會吹到自己已經收晒咁滯, 而家俾細訂, 過兩個月就會俾埋全數你
咁你可能就滿心歡喜
四出睇樓, 諗住可以買附近質數好一點的樓

可惜, 結局往往是田生過幾年才收
到時樓價己升...你的那舊錢己不夠買附近的樓
如果樓價跌, 田生又會問你取回訂金...死未

灣仔喜帖街的抗爭理由, 也由此而來

咁你又告佢唔到喎....份約真係無寫明幾時俾錢你嘛......
鬼叫你信佢咩....
12 : vickson(179)@2010-08-13 17:59:00

田生收樓D人好衰,寄封錯曬格式無黎禮貌o既信,又叫人哺係我樓下,亦有人落街就上去洗樓,煩死佢張橫額仲搞笑,成張共產kai咁
無黎誠意
霸二 二百 百幢 舊樓 田生 十大 插旗 旗賤 賤招
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