大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)
我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000 沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中
因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C
現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…
對不起遲覆了，諗樣同大家一樣，希望盡用每一天，休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況，係想運用借貸力時都唔想見到既，情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了，係呢個三高一低情況下點攪呢?
首先如將唐樓賣比姐姐，先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔，即將47年唐樓賣比家姐，假設借一百萬，每月都要還近5000蚊，恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%，即個人總債項超過總收入的50%。
你賣左間樓比姐姐，就當租金係八千，冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交，係做按揭時提供租約，但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親)，諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金，個租值可以同市場價差好遠，所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一，未必可行。
另一點要注意，係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓，47年既自住樓有兩個諗法，一係趁高售出，但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」，谷高回報。除非你間樓有機被人收購，或有可能整做樓上鋪，否則你要諗諗趁高出貨。
或者唔駛諗得咁複雜，其實手上約一百萬港元現金可等時機，過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左，賣唔成就算。不過為長遠計，你自己一定要整番d收入，用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬，如父母超60歲更可埋父母免稅額，有祖父母免稅額亦可報埋上去，計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府，睇下佢有冇建房福利惠及你啦，請你自己暫不要做業主，看政府有何「梁策」!
偉哥:
是的! 大部份人買股票都係輸錢為主。要獨有慧眼加上高心理質素先可在股海淘金。根據諗樣之前「身無分文，必須賭博」既道理，如果你必須在短時間搵舊大錢，放在股票或期指市場博一博是必須的! 否則以偉哥既portfolio，就好似三國故事中荀攸進言曹操一樣，曹操勢大人多，只要堅守及囤糧，假以時日，只會比吳蜀日益強大，同佢地距離只會越遠。所以偉哥只要做好工作，將錢放係有意義既地方，要上岸不難，當然要做老闆或成大富，又要一番拚博。
股票或基金每月平均投資法差唔多大家都聽過，但係樓宇平均買入呢? 相信冇咩人提及。其一當然係香港多買賣完整業權既物業，二黎樓根本冇得拆開黎買。施老闆成立中原領先指數本可衍生更多樓房買賣工具(如散買)，但樓宇買賣透明度不高令指數認受性被質疑。偉哥要平均咁買樓房，實在要手頭有番咁上下實力先掂。
沙士升到而家既威力
細心睇偉哥問題就知廿倍回報點黎。一間係沙士值1.1mil既樓而家升到3.0mil。如果你當時用十萬本金做九成上會，你而家賬面賺二百萬，真係好和味。所以投資最緊要睇時機，但係時機確實冇人肯定捕捉到，不如keep住投資係樓市，升同跌都有租收。
大陸公幹人仕股票不宜
其實樓絕不是唯一投資選擇，金、股、匯(外幣)皆可。但諗樣觀乎一眾至少星期一至五都係大陸工作既人，由於接收資料始終冇香港咁頻密，生活習慣令佢地trade港股都係輸錢收場。試下諗樣既方法幫唔幫到手。
外國確實有公司成立投資項目(通常係爛地做起)，做到真係買一呎樓都得! 香港未有此工具。以下假設每年用二百萬買入屯門市廣場，買入呎數就係用當年年尾呎價去計(2012年除外)
| 年份 | 屯門市廣場呎價$ | 買入呎數 |
| 1997 | 5000 | 400 |
| 1998 | 4600 | 434 |
| 1999 | 3400 | 588 |
| 2000 | 3200 | 625 |
| 2001 | 2700 | 740 |
| 2002 | 2500 | 800 |
| 2003 | 2200 | 909 |
| 2004 | 2500 | 800 |
| 2005 | 3000 | 666 |
| 2006 | 3200 | 625 |
| 2007 | 3200 | 625 |
| 2008 | 3900 | 512 |
| 2009 | 3500 | 571 |
| 2010 | 3900 | 512 |
| 2011 | 5500 | 363 |
| 2012 | 6200 | 322 |
| 總買入呎數:9492 | ||
| 十六年平均價:$3656 | 買入平均呎價:$3371 |
如果用平均成本法買樓，十六年總投入36million，現值58million，增長83%。當然咁使係香港冇可能。但係證明左樓此一投資物，用平均成本法配合一樣奏效。當然你會諗三千六百萬我成世都冇，睇呢篇野做咩? 但用此一原則，套落偉哥個case又如何呢??
偉哥年收入RMB12*(8+5)=HKD1.87mil，減去家用，同假設偉哥出既糧可以完整咁帶到香港(好驚! 教人不法咁帶錢出境可能要打耙)，偉哥減去5萬每月支出一年可儲1.15mil。建議偉哥每兩年係屯門區買入樓宇，以2.30mil樓價以下為主，照做按揭上會，但係大陸出糧既佢要留意: 要提供大陸出既證明如糧單加稅單。做按揭未必間間銀行認受你的海外入息。提供聘書，大陸稅單都有幫助，不過入息要打八折。偉哥你既case係借得越多越好，因為你比少D首期，淨低人仔係大陸都有3-4%定期年息，而香港樓按只約2%。
點解係每兩年買間樓?
點解係每兩年買間樓? 因為要實行買樓既平均成平法，你要買得密先可以得出平均入貨價，及於比平均超高時出貨。至於買屯門係因為大家錢銀有限，屯門樓始終size細同埋有二百餘元既樓賣，買入收租印花稅貴極幾千蚊。試問買「天璽」點去平均成平法呢? 但屯門區內百餘至三百餘萬既樓大把，潛力極高，仲有偉哥你應該未結婚前住左唔少年屯門，應該合你口味。
買樓收租都有野煩，可以做既係搵個相熟agent大家長做長有，agent知你有米唔怕幫你應付埋租客既。如果真係唔想做咁長mortgage，你先用1.15mil比首期，做五成按揭買間2.3mil既屯門市廣場兩房開始學下做收租佬，名正言順租出去，淨低五成1.15mil分五年按揭(最短tenor)每月都係還約$20000蚊。你過兩年又買一間咁既銀碼又係咁做。再過多兩年你去睇第三間樓既時候，第一間已經還哂，如此循環不息，保有手上cash又唔使供得太辛苦，一定上到會。
每兩年買間樓夾五年按揭tenor，以偉哥月薪十幾萬計落就剛fit到。你冇偉哥咁強勁就唔好亂試….
答:
其實阿勇你都好識諗，對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制，另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息，犯不著走上大陸賺多1%。
你儲多半年錢，睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春，反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既，你可以趁呢段時間出去執死雞。
樓市係有循環，不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公，想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買，有以下方法:
一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬，用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既，開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ，一個細兩房賣約2.6mil，七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單，會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ，二百萬左右可用六十萬按七成上會，印花稅只一百蚊，租出去有七千蚊收，供又係七千蚊，還左本金當儲錢。
方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住，當做孝敬下父母，比一成首期二至三十萬上會，再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住，呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓，咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔，都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o，另一間都供左一半。
總括咁講想做「包租公」冇咁易，不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取，孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間，可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己，成日住係村屋，不過識計數既人都知自住間樓最殘，最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客，自己想想吧。
有100萬買咩好?
現時手頭上既股票已經有成0.5mil，今次係借錢出黎投資，想將借出黎既一百萬放落穩定投資工具。佢學人上網睇下點買債券。
打開銀行網頁，見到有隻KAISA GROUP HLDG LTD 派13.5%一年咁多，Joe心諗借出黎先2%，如果買隻bond收13.5%咁咪賺成10%以上!? 即管睇下個報價:
| Bid/spread | 100.3677/101.3425 |
| ISIN | USG52132AA85 |
| Maturity / Callable | 4/28/2015 : 4/29/[email protected] |
| Collateral Type | COMPANY GUARANT |
| Coupon | 13 -1/2% fixed |
| Rating | Moodyz B2 / S&P B+ |
| Min Piece | USD 100,000 |
佢睇完都唔明，即管打比新x基證券個朋友問下咩黎。原來呢D債券係已發行，而家係二手市場幫客「撈」番黎的。不一定有貨，因香港債市實不活躍所以未必搵到人同你對盤。
Joe再問點買? 原來要成美金十萬一手。上面貴個價就係沽比你個價，如果你買就要用US101342.5去買呢個2015年到期既債券。仲要比番賣家計到買賣當日既已累利息。留意如果係2013年4月個價去到106.75，會觸發early call。即係比番個本阿Joe，但係就冇左13年4月打後既利息啦。個ISIN number係每隻bond unique既，例如Joe係新x基買完就係靠呢個好似股票咁既number轉去另一銀行個投資戶口。有時債券係有其他公司做擔保人的，不過呢隻係自己擔保。亦可留意發債人有冇放低咩做抵押，有起事上黎可以用抵押品賠付你既損失。
至於風險係點? 佢見個S&P rating係 B+。Joe見東亞銀行都有A-，連南豐都有幾個B而佢得一個，有些擔心。佢心諗如果我有幾百萬放五分一係呢隻bond無所謂，但係佢借一百萬出黎放係一隻低rating既債券好似好冒險。佢叫朋友再quote下rating去到A既bond有幾多%?
朋友話去到A都係得4% around，如果去到6.5%左右既要2018先到期，Hutchison有好選擇，都係十萬美金入場。Joe見要換港紙去美金又「蝕水」。呢個年期比既回報又唔算高，都係算數。朋友話其實bond都好似股票咁要等市跌執平貨。一隻原本100面值既債券可能係大跌市比你平幾成執到。
係證券行做既朋友緊係發揮sales本色，問Joe如果本金較少買債券基金又如何? 即係一隻基金既portfolio「載住」一百隻以上既債券。如果portfolio包含政府債券多風險一般較少，如公司債多風險都會增加。Joe問有幾多回報先? 朋友答係5.5%年回報左右。
朋友比左隻聯博美元收益基金比Joe，話入面有約1/3係美國國債。用一百萬港元買可以每月收到港元約$4500利息。如果買另一隻公司債多既高收益可以有成$5500利息。Joe心諗個息都幾好，仲可以最少買幾萬銀港紙都得，又可以隨時沽出。利用債券基金每月派息既特點，如果加按一百萬出黎，分20年還每月要$7588(本金佔5088)，自己只係攞返原本供開按揭既$3218出黎就可以連同債券基金收$4500利息清還供新樓按。如果買另一隻成手公司債既高收益債券基金，仲有成1000蚊淨添(因派$5500一個月)。即係照舊供樓，20年之後會供完樓之後有成一百萬多左係度。
朋友見Joe兩眼發光，問佢幾時攞錢黎買? Joe心諗呢個債券基金冇年期限制，個利息又咁穩定，一定有價格風險即係唔保本。朋友話佢要預至少10%上落，係金融風暴該年佢跌左一成，雖然而家升穿埋風暴前既價但係都有些少風險。Joe覺得有升有跌都合理，睇佢個走勢見到升跌都慢過股票好多。佢另一個唔明係隻債券基金既公司名，因為聯博佢都未聽過。sales朋友唯有叫佢返屋企再睇下，如果聯博真係唔得可以買JP Morgan或HSBC出既。仲話佢下次返黎可以介紹隻用澳幣買既債券基金，可以計平佢收1%認購費，利息去到10%一年添!
Joe都好慶幸自己學左咁多債券同債券基金既野。起碼知道原來係香港除左買樓同股票之外原來有其他選擇。買開股票既佢心諗都可以承受到債券風險。債券基金仲可以透過買上百隻公司債幫佢分散信貸風險添。Joe既理論係債券呢樣咁多銀行都唔sell既野，應該會係低買賣收費既投資好選擇。如果買賣bond好賺銀行肯定勁sell比佢啦! 至少唔駃好似股票咁出出入入，一年計埋既手續費都唔少野。
本文內容不構成投資要約或推介。投資附帶風險。投資者在投資前應自行判斷，謹慎行事。
小人物人工不高，但前半生之鋪排做得不錯。成績表是已擁有現家庭收入近60%的名義被動收入。當然佢仲要供樓啦，如將租金減去按揭供款，實質的現被動收入為$[(13600-7000)+(8000-7300)+(13000-7300)]=$13000。在35年歲而總收入為$60000，能為自己爭取到每月多$13000洗用(或儲起)，及過多十餘年將按揭供完(其實都係租客供)，收入可達現今$35000購買力之租金收入，實在可賀。因為小人物在買宇買賣下必有一套，令自己稍站於高地。
當然小人物能及早將樓買入及投資，可能有P-4.5%之按揭亮點。如果你眼犀看清題目，己發覺讀者有一個很低息的plan予自住樓房使用，可能是公務員或銀行中人，令自己享有低息借貸。要解答應否沽出現單位，當然要一計購買力。兩人總收入為$60000+35000，借貸力為$95000/10000*50%*2.59=12.3mil。當然留意小人物已有幾層樓係手，再買那只能用收入之40%作供款負擔比率上限，所以12.3mil是一個較寬鬆之前設，用此參考及決定讀者倉位去到那水平，亦是適合。
小人物借款為3.14mil+2.03mil+1.56mil+1.93mil=8.66mil，換言之，8.66/12.3=70%之借貸力已用掉，不宜再借。同想在旺市只持貨一半，等待下次時機，可減少2.5mil之借貸。現在有粉嶺樓房可作沽出，
| 樓房 | 租金回報率 | 按揭供款息口 | 樓齡 | 註 |
| 粉嶺樓房 | 3.6% | 2.175% | >20 | 二房低層,冇SSD |
| 荃灣西 | 自住 | 1% | >20 | 三房海景 |
| 荃灣工廠區 | 3.4% | <1% | <10 | 三房山景,冇SSD |
| 荃灣西樓景 | 3.9% | 2.15% | >20 | 有SSD |
粉嶺係低層，又係兩房。雖食盡之前細單位價跑贏大單位一浪，惟此情不可再。租金回報唔見高，樓齡唔係細，仲要冇SSD，唔沽就可惜。等短租完左收番黎，有得比街坊入屋睇樓令其更值錢之際，沽出食一鋪。收番錢之後有何保值之法，容後再談。