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租金狂加,回報勁跌舖市 價高勢危

1 : GS(14)@2010-10-01 16:14:30

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8459

自政府針對住宅樓市連環出拳,樓價稍稍降溫,但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣,近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖,呎價接近三十八萬元,後有鱷魚恤(0122)以呎租一千元租用羅素街商舖。
雖說現時訪港遊客人次屢創新高,帶動零售業生意興旺,加上息口低企,舖市前途似乎一片光明,惟舖價接連破頂,部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘,投資回報乏善足陳,倘零售業增長略為放緩,租金升幅未如理想,舖市隨時逆轉。
過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言,「買舖一定要睇厘數,租金回報率太低時,就是危險訊號亮紅燈!」
近期舖位摸貨成交頻頻,「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出,『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期,『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖,持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元,計及他月前向恒地(0012)購入的馬頭角道金都豪苑地舖,摸售又執近三千二百萬元,兩個月間,藥房張獲利約三千七百八十萬元,還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。
踏入下半年,舖市交投旺盛,最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21,為打響頭炮,竟以「天價租金」每月一千一百萬元,承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店,較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約,租金高出一倍,全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。
Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場,出手之闊綽,整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示,零售業付租前,最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。


舖王回報    只有一厘六受自由行帶動,商戶義無反顧搶租,舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣,其舖價早已升破九七高峰價位,舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出,「現時除因利息太低,資金又太多外,還因為盤源少,尤其是銅鑼灣,不少黃金地段的商舖業權已歸邊,一線區每有放盤,投資者就如收集古董般,高價承接。」他拍心口道:「開高市價兩三成都一定有人接!」
月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖,以三億元易手,每方呎要近三十八萬元,僅次於英皇國際(0163)去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王,目前由資生堂以月租四十萬元租用,租金回報率僅得一厘六。
熟悉舖位的人士也清楚,舖位價格上升,背後動力是要有租金回報支持,租金的上升,又要看商舖的生意,商舖生意好景,很大程度倚仗零售業的增長。然而,近期舖租飆升,令行內人也感到擔憂,生怕零售市道增幅稍為放慢,店主隨時無利可圖,甚至有所虧損。
尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點,惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。


消費走勢比較 舖租與零售


舖租升幅    超逾零售增長舖位成交屢創天價,舖租回報率卻愈見新低,就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破,零售業亦難以付得起動輒四五成,甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈,又坦言「好擔心」,因為本港零售業已被歪曲,「有任何風吹草動,別說經濟逆轉,就是一個流感爆發,遊客量下跌,市況無法於一至兩個月內回復,以高價承租的店舖,就會面臨好大壓力。」
事實上,整體零售消費的增長,遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示,銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢,較香港零售業總消費額(反映遊客消費的重要數據之一)的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後,節節上升,反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。
藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖,摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾,惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。


貼錢供舖易出事另外,九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明,今年又再出動「搵食」,近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為,現時部分舖位已亮起紅燈,「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢,目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘,較銀行實質按揭利息兩厘多還要低,代表危機訊號的紅燈經已亮起!」他強調,租金回報率一定要比實際按息高,否則要每月貼錢供舖就會「出事」。
過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂,雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨,又不會有人將資金放銀行收零息,但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮,「厘數太低點摸得走?」
據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據,截至今年六月的數字,商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘,仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球,而商舖的平均租金回報率,卻已達九○年有紀錄以來的低位,舖位市場長遠而言,顯然已埋下風險。
近期摸貨頻頻的黃海明表示,舖市租金回報率太低,就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位,於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後,已成為該處的第二大業主。


金舖都畀唔起租現時舖租勁升已對零售業構成壓力,對被視為最付得起貴租的珠寶金行,亦開始感覺吃不消。六福集團(0590)財務總監羅添福表示,現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候,「九六至九七年咁旺市,租金成本只是佔收入的百分之二至三,但截至三月底的年度,租金已佔百分之四點幾,集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」
每年均有三分之一分店要續租的六福,今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露,加幅約為百分之十,「若然業主加幅太誇張,最多咪搬舖!」他舉例,就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店,業主要求加租,六福最終決定「換舖」到斜對面,即海防道與彌敦道交界的轉角位。
九七年上市的莎莎國際(0178),租金成本佔營業額的比例更誇張,達百分之十點六。「四月開始的財政年度,本港營業額暫錄得同比增長一成九,同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望,全年的平均租金升幅不多於一成五,而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。
然而,從舖位代理所收集到的數據,卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事,皆因今年以來,莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成!根據土地註冊處的資料顯示,位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店,五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示,該舖舊租金僅約七十萬元,即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚,零售市道又未必同步上升,未來舖價能否續有支持教人疑慮,特別是明年息口有機會調頭上升,那時不要說一厘回報,就算有三厘都可能被息口蠶食。
對於急升的舖租,郭少明坦言,「最緊要計數,無理由做蝕本生意!」


商場拆細轉勢徵兆?恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示:「舖價不斷狂飆,自去年尾開始,投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出,去年海嘯後展開的這股舖租升浪,至今未止,過去一年舖租的平均升幅達一成半,較○四及○七年的升勢更強勁。
經紀又表示,當商場拆細之風再出現,就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」,五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言,「個個拆細場都無好結果!」回顧過往,九二年明星搶購佐敦廣場後,政府便出手打壓樓市;九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等,都是樓市巔峰急挫前的產物。
○五至○六年間的分拆潮,不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場,甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus,最終都是「無好下場」,故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘
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