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许荣茂涉足南京“地卖卖”疑云


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161974.html


辛苦买下的房子2002年刚交房入住,2003年小区所在地块就被“打包”卖给了另一个开发商而即将拆迁,为相关事情操心奔波6年多,最终2009年底“拆”字还是刷上了墙,拆迁公告也贴出来了。这样的事情,摊了是谁,估计都难以接受。

但这样的事情确实让南京市下关区中山北路张家圩小区的居民郁闷地遇到了,小区所在的地块也因此在网上被称为“地卖卖”,颇受网民关注。

现在,张家圩小区的最新情况是,拆迁办已经入驻小区,作为拆迁人的南京市土地储备中心工作人员开始挨家挨户动员,鼓励小区居民搬离建成入住不足8年的家。

而 这块土地的买主,正是地产大佬许荣茂旗下世茂集团的上市公司世茂股份(600832.SH)。它正在开发的南京世茂滨江新城,是南京市最有代表性的豪宅项 目之一,销售均价超过20000元/平方米,该项目后续几期即将开发土地中的很大一部分,将需要动迁张家圩小区腾出来。

包括张家圩小区土地在内的地块早在2003年就卖给了世茂股份。有业内人士直言,按照闲置土地的定性标准,相关未开建土地早已达到了闲置“标准”。

1月11日,在南京市国土局给本报记者书面采访的正式回复中明确:为解决遗留问题,经南京市政府及相关部门多次协商,市土地储备中心也与下关区签订拆迁补充协议,重新启动张家圩小区所在的宝善二期地块的拆迁。

张家圩小区居民从小区整体交房第二年开始就担心至今近8年的事情,看来终归要成为现实了。

突然而至“拆”

张家圩小区位于南京市下关区中山北路603号至607号(单号),是2002年才基本销售完成的正规商品房小区,小区持有《国有土地使用权出让合同》(宗地出让合同,宁国土让合(98)第76号),共有近10幢多层住宅楼,约400户居民。

但是,2009年12月25日,小区居民发现楼房墙上都已写上了“拆”字,随后查阅南京市房产管理局网站发现,上面尚未发布小区的拆迁公告。

“直到12月26日下午,有小区居民发现有一辆前后无牌照的面包车,在小区外面有2人下车后,张贴了一份东西,拍照后就匆匆离去。张贴的那份《拆迁许可告知书》,通知小区居民5天内填好《听证参加人申请表》并提交,逾期将依法作出行政许可决定。”小区居民李先生说。

张 家圩小区突然而至“拆”字,早有注解。2009年6月3日,世茂股份发布公告称,控股子公司南京世茂房地产开发有限公司于2009年5月26日就南京世茂 滨江新城(二期)项目新增开发面积事宜与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》(宁国土资让合[2009]补7号)。根据该协议,该公司开发的 南京世茂滨江新城项目(二期)将新增开发面积48.3万平方米,相应需缴纳土地出让金17.2亿元。

在南京市国土局给本报记者的正式回复中也确认,宝善二期地块位于南京市下关区,长江以东、中山北路以南、惠民大道以西、秦淮河以北,土地总面积约59.4万平方米,包括下关区张家圩小区。

张 家圩小区居民质疑的是,为何一个建成入住不足10年的商品房小区要因为一个地块的商品房开发而拆迁?在整个事件中,“社会公共利益”体现在哪里?地块 2003年出让,6年之后再次通过“补充协议”的方式,向土地受让人新增供应与原出让面积相当的土地开发量从何而来,出让金如何确定?

对此,南京市国土局回复,“该地块属于南京市环境综合整治的重点片区,于2003年委托下关区实施拆迁,同年挂牌出让,世茂公司以18亿元摘牌,地块出让面积约48.5万平方米。”

卖地“蹊跷” 备受争议

许荣茂拿地6年之后,在价格飞涨、竞争激烈的南京市场,又通过“补充协议”,还能以17.2亿元获得48.3万平方米新增开发面积,其背后的巨大空间,让张家圩小区居民和业内人士一片哗然。

南 京市国土局对此的解释则是,2009年5月26日,根据市政府办公厅2009年第31号会议纪要及规划局批准的方案,该地块建筑面积增加了48.3万平方 米,按规定应补交土地出让金,市国土局与该公司签订《土地出让合同补充协议》(宁国土资让合[2009]补7号),此协议为容积率增加而签订的补充协议, 并非协议出让。

“48.3万平方米系指建筑面积,并非土地面积,该地块土地面积不变。是由于对地块的容积率进行了调整而新增的建筑面积。” 南京市国土局办公室人士表示。“下关区张家圩小区本来就位于宝善小区地块出让范围中,当时的土地受让人即为世茂公司。为了推进该地块运作,签订了土地出让 合同补充协议,土地受让人仍为世茂公司,因此不存在将该地块‘再次’卖给开发商”。

“经过长期的奔波,我们认为,是地方政府借棚户区综合改造之名,为实现充分体现地块的开发价值和对开发商的允诺,张家圩小区才被‘顺便’一起拆迁。”张家圩小区的居民说出了他们认为的真相。

上海跃平律师事务所主任杜跃平告诉本报记者,公共利益的标准一直存在争议,在一些城市拆迁案例中,一般因公共利益进行的拆迁,主要是市政道路、重点公共配套工程等情况,张家圩小区建成时间如此之短,却因开发商的整体开发而进行拆迁,并不多见。

谁是最大受益者?

本报记者从南京世茂滨江新城销售中心最新获悉,目前在售项目为一期房源,2009年4月入市,在售均价20000元/平方米。

一 位项目销售人员告诉本报记者,南京世茂滨江共分三期开发,总建筑面积150万平方米。一期占地约20万平方米,总建筑面积40多万平方米,二期、三期建筑 面积总量将超过100万平方米,目前二期项目土地已完成拆迁,预计2010年底预售,而三期土地目前尚未完成拆迁,入市时间未定。

粗略算来,世茂股份从拿地到首批房源入市,一共花了近6年时间。后两期土地则出让后长期没有实质性开发动作。

这期间,最不为人知的是通过规划调整大幅提升的容积率。世茂股份2009年的新增开发面积公告中,只字未提容积率,以至于包括张家圩小区居民及外界人士一直误认为是“世茂在此地又通过协议获得了大量新的土地”。

公开信息显示,许荣茂当初花18亿拿下了48.5万平方米土地,容积率为2.2,则总建筑面积106.7万平方米,目前150万平方米的总建筑面自然得益于拿地后容积率的提升。

李先生对此表示难以理解,“政府规划确定的容积率(原先≤2.2)竟然可以随意调整,最终实现新增与最初出让土地面积相当的建筑量48.3万平方米?”

许荣茂2009年中签约获得的新增开发面积的楼板价仅约为3500元/平方米。而据南京业内人士透露,该市类似地段2009年的土地楼板市场价格应该在万元上下。

对此,南京市国土局人士回应,是根据当初与开发商的协议约定。

“如果拆迁,货币或实物均可,但货币补偿约是7500元/平方米,但周边房价基本都接近2万元/平方米了,如果选择实物,就要搬到偏远的区域了。”张家圩小区均近日从拆迁咨询会上获悉。

“下关区被称为是南京市最穷的区,拆迁补偿不高。”李先生无奈表示,如果没有妥善安排和合理补偿,他和不少居民绝对不拆迁。

南京市国土局在回复中郑重声明:根据委托拆迁协议,下关区将严格按有关拆迁政策公平、合理地实施拆迁工作、对被拆迁人进行补偿。
許榮茂 涉足 南京 地賣 賣賣 疑雲
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美國加息怎麽辦?摩根大通:賣賣賣!

來源: http://wallstreetcn.com/node/208236

在美國經濟逐漸向好之後,市場正在密切留意美聯儲有關加息前景的描述變化,本周的美聯儲決議可能會給市場帶來更多信息。那麽一旦美聯儲真正開始加息的話,投資者該如何應對?摩根大通認為,短期而言,美國加息意味著應該拋售所有風險資產。而中長期來看,賣股票買債券將是最佳選擇。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

過去7年來,充裕的市場流動性幫助風險資產一直受到追捧。不過在美聯儲即將調整貨幣正常的背景下,市場的不確定性正在顯著加強。流動性的減弱是否會讓風險資產此由牛轉熊?摩根大通有話要說。

摩根大通表示:

美國經濟正在處於一個複蘇的過程之中,美聯儲為了避免挫傷經濟,勢必會保持加息步伐。類似1994年一年內加息300個基點的情況並不會重演,美聯儲很有可能會在18個月內溫和加息250個基點。與此同時,日本央行和歐洲央行保持寬松的姿態。這意味著全球性流動性充裕並不會發生質的變化。從這個角度來看,美聯儲加息不會重創風險資產。

然而對於此前過度依賴流動性的投資者和風險資產來說,美聯儲對於貨幣政策的調整並非是固定模式,不確定性依然存在。從歷史數據來看,美聯儲最後一次降息至其後首次加息的平均周期為15個月左右,之前最長的一次周期則是37個月。顯然,美聯儲存在“不走尋常路”的概率。這樣的尾部風險可能引發市場猛烈的拋售,過去幾周風險資產的下跌已經反映了市場的這種擔憂。

在市場“快錢”減少之後,短線投資者很有可能會洶湧而出。更為長線的保險和養老基金如何接盤將是關鍵——接飛刀還是抄底決定了風險資產的下跌幅度。市場對於加息是由於經濟複蘇還是通脹走高而引發,也會有不同的應對方式。一般而言,如果通脹走高引發加息壓力的話,市場拋售的力度會更為強勁一些。

不過可以肯定的是,一旦美聯儲開始加息,那麽短期市場的唯一反應就是拋售,市場將會拋售一切。流動性的問題只會在中長期走勢上造成影響。

摩根大通最後總結表示:在美聯儲開始加息數月之後,流動性較差的風險資產會更具有吸引力。換句話說,摩根大通建議拋售股票並買入高質量的抵押(債券)。

美國 加息 怎麼辦 怎麼 摩根 大通 賣賣
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麥當勞開啟賣賣賣模式?消息稱其日本業務部分股份也將被出售

據華爾街日報報道,知情人士稱,麥當勞公司正在招標以出售其日本業務的部分股份。已有多家私募股權公司考慮競購,投標將於下周開始。

麥當勞目前僅持有其日本業務的不到50%股份,此次計劃將出售至多33%的股份。

此前1月9日,中信股份於港交所發布公告稱,麥當勞將其中國內地和香港店面的主要股權出售給中信和凱雷,作價20.8億美元。

麥當勞 開啟 賣賣 模式 消息 稱其 日本 業務部 業務 股份 也將 將被 出售
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歐菲光釋放利好 員工清倉減持“賣賣賣”

山東墨龍(002490.SZ)事件之後,監管部門尚未出臺對主要股東違規惡意減持的進一步規定。然而,歐菲光(002456.SZ)的員工持股計劃“清倉式”減持,恰恰在公司發布了靚麗的業績快報之後,在大盤節節上升之際,歐菲光股價大跌讓投資者損失慘重,到底這樣的減持算不算惡意?歐菲光相關負責人稱,通過大宗交易減持對二級市場並無影響,減持也是因為資管產品到期,做法並未違規。

對此,有業內人士認為,公司故意放出重大利好後,讓員工持股計劃減持,有“利用好消息出貨”的明顯動機,而公司業績報告到底有沒有誇大公司成長性,也值得考究;不過也有投行人士稱,歐菲光的員工持股計劃減持,跟此前山東墨龍的疑似內幕交易性質不一樣,交易都是基於公開消息之上,事實上並未違規,除非公司的業績增長公告屬於虛假消息。

員工持股計劃趁利好清倉

歐菲光2月28日晚公告,公司第四期員工持股計劃於2017年3月1日到期,2月27日及28日通過大宗交易賣出1289.5萬股,均價33.27元/股,總金額4.29億元,減持的估值達到近50倍市盈率。該員工持股計劃自2015年9月14日至2015年11月4日完成增持計劃,增持均價19.07元/股,耗資近2.46億元,本期持股計劃自買入完成後鎖定一年。

歐菲光稱,“此次交易為產品結束正常需要,定價為市場公允價格,符合法律 法規和監管部門的規定,不涉及內幕交易、利益輸送及其他不正當的交易行為”。由此可見,歐菲光員工持股計劃,在二級市場上“割韭菜”成功,一年多的時間就獲得了近75%的收益。

就在發布上述公告前的2月27日晚間,歐菲光發布業績快報,公司2016年1-12月實現營業收入267.48億元,同比增長44.6%,光學光電子行業平均營業收入增長率為28.30%;歸屬於上市公司股東的凈利潤7.36億元,同比增長53.89%。業績增長的主要因素包括:指紋識別模組下遊需求持續旺盛,產能陸續釋放,實現超預期增長;攝像頭業務產品結構優化,高端占比持續提升,雙攝像頭批量出貨。

2月28日和3月1日,歐菲光股價大跌4.7%和1.25%,不少投資者損失慘重;為什麽要在靚麗的業績公告後馬上清倉式減持?

對此,歐菲光投資者關系相關負責人向第一財經記者稱,員工持股計劃減持,主要是因為員工持股資產管理產品到期,最後兩天必須要減持;另外,公司減持通過大宗交易方式進行,對二級市場股價不會造成影響,也沒有違規行為。

歐菲光公告也稱,前海開源歐菲光4號資產管理計劃於2017年3月1日到期,本期持股計劃通過深圳證券交易所大宗交易系統賣出。

2014年7月發布的《證監會關於上市公司員工持股計劃試點指導意見》相關條款規定:“員工持股計劃參與人盈虧自負,風險自擔,與其他投資者權益平等。”“上市公司公布、實施員工持股計劃時,必須嚴格遵守市場交易規則,遵守中國證監會關於信息敏感期不得買賣股票的規定,嚴厲禁止利用任何內幕信息進行交易。”“對利用員工持股計劃進行虛假陳述、操縱證券市場、內幕交易等違法行為的,中國證監會將依法予以處罰。”

廣和律師事務所律師王家毅向第一財經記者表示,相關規則沒有規定在出利好時,內部員工不得買賣股票在時間上的約束性規定;這本身可能是一個規則的漏洞。監管部門有權調查歐菲光發布的信息是否為虛假,以及員工出貨是否利用知悉的內部信息甚至里應外合。大股東或內部員工聯合機構發布虛假信息炒高股票然後出貨,致散戶受損的現象不是一天兩天了。監管部門應制定更為嚴格的規則和罰則,歐菲光員工股東利用利好炒高出貨的目的比較明顯,步調如此一致,至少在誠信上存在問題。

1月高管們曾“輕輕”增持

作為蘋果產業鏈的主要公司,歐菲光一直受到機構人士的追捧。

2017年1月期間,在A股市場對中小盤股最悲觀的時候,歐菲光多位董事集體增持了股票,平均價格略多於30元左右;然而除了實際控制人蔡榮軍兩次分別增持91.87萬股、63.03萬股以外,其余董事每次增持都在1萬股到幾萬股之間,增持的數量遠遠不如上述1289.5萬股的清倉式交易。

1月18日,民生證券分析師鄭平發布研究報告稱,截止2017年1月13日,本次增持完成後,實際控制人蔡榮軍直接和間接持有公司合計214,566,300股,持股比例為19.75%;總經理持有26.43萬股,董秘持有68萬股,財務總監持有154.28萬股,董事、副總經理黃麗輝和郭劍分別持有131.24萬股、127.23萬股,監事、攝像頭模組事業部副總裁持有18.23萬股,上述高管合計持有公司股份為525.41萬股(不含實際控制人),持股比例為0.48%。公司具備長期快速增長的潛力,長期投資價值凸顯,近期系列增持表明實際控制人、董事、監事、高管對公司未來發展前景充滿信心。

公司擁有垂直一體化的產業鏈布局、優質客戶、持續技術創新、高效執行力等競爭優勢,指紋識別、雙攝像頭、OLED產業發展機遇為公司消費電子業務打開新的成長空間。隨著汽車智能化程度的逐步提升,公司前瞻布局的智能網聯汽車領域,有望打造成為消費電子之後的下一個增長極,公司仍具備快速增長的潛力,看好公司的發展前景,民生證券稱。

深圳一位投行人士認為,相比此前山東墨龍的案例,山東墨龍的減持手法,比較明顯是內幕交易;而歐菲光員工持股計劃股東,盡管是在公司釋放了利好,然後趁高減持,但都是基於公開信息,起碼沒有內幕交易的問題,至於這樣減持是否道德,則另當別論,減持本身也沒有違規行為,本來資本市場的功能之一就是為上市公司員工分享財富,過去長期來看歐菲光表現也不錯,給中長期投資者帶來較好回報。

此前,山東墨龍涉嫌內幕交易的違規減持,監管部門強力介入後,使得市場預期監管機構可能出臺更嚴格的減持規定,不過到目前為止盡管再融資政策有所收緊,IPO繼續維持發行速度,但到現在,控制主要股東減持方面,監管部門依然未有更新規定出臺。

不少資深市場人士認為,當前創業板的整體平均市盈率依然有60多倍,部分公司估值依然達到上百倍,經過了近兩年熊市,估值消化並未完全出清,創業板下跌幅度依然沒有超過60%,這些幾十倍上百倍市盈率的高估值公司,估值繼續下降出清,也是中長期行情當中大概率事件,對於部分高估值的公司,雖然公布的業績依然靚麗,但投資者還是不要掉以輕心。

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老板電器原始股解禁 董監高集體“賣賣賣”

美的集團(000333.SZ)遭遇控股股東何享健減持之後並不孤獨,作為家電牛股代表的老板電器(002508.SZ),同樣遭遇到了大手筆減持,而這次的主角則是董監高們。何享健聲稱減持股份用於慈善活動,老板電器的董監高們想法又如何?

減持消息披露後,5月17日老板電器下跌4.35%,與美的集團相比,投資者給老板電器投了更多的不信任票。關於董監高的集體減持,老板電器董事會秘書王剛向第一財經記者表示,老板電器有原始股解禁的情況,這次減持以後,今年之內不會再減持。

對此,第一財經記者采訪的多位業內人士認為,老板電器的董監高們這次明顯打了規則的“擦邊球”,跟美的集團的情況類似。另外老板電器突破30倍的市盈率之後估值已經不低,未來房地產調控之下業績增速很可能有放緩,面臨著一定的增長瓶頸。

董監高集體套現

繼美的集團被實控人減持套現逾11億元後,家電行業又一白馬藍籌股遭內部人員大批量減持。深交所網站5月16日數據顯示,5月15日,包括老板電器實控人任建華在內的12位董監高級別高管以大宗交易合計減持該公司股份2844400股,大部分成交價格在37.90元/股,據此計算該部分股票市值約1.078億元。

其中,高管何亞東減持137300股,董事、高管任富佳減持439200股,董事任建華減持658100股,董事任羅忠減持314700股,董事沈國良減持260800股,監事唐根泉減持123500股,董秘、董事、高管王剛減持192200股,高管夏誌明減持137300股,高管張國富減持137300股,監事張林永減持123500股,董事趙繼宏減持314700股。上述多位采用的是大宗交易方式,證券事務代表沈萍萍減持5800股,采用的則是競價交易方式。

2016年1月,中國證監會發布《上市公司大股東、董監高減持股份的若幹規定》(下稱“《規定》”)第五條顯示:“上市公司大股東、董監高減持股份,應當按照法律、法規和本規定,以及證券交易所相關規則,真實、準確、完整、及時履行信息披露義務。”第八條顯示,“上市公司大股東計劃通過證券交易所集中競價交易減持股份,應當在首次賣出的 15 個交易日前預先披露減持計劃。”

其中,老板電器實際控制人是任建華,減持情況跟美的集團的何享健類似,減持前並未提前披露減持計劃,盡管其減持方式依然是大宗交易,並非上述規定中說明的競價交易,這也凸顯了這其中是否存在一定的監管漏洞。

對公司高管減持一事,5月17日老板電器董事會秘書王剛在接受第一財經記者采訪時回應說,老板電器高管所持有的原始股今年解禁25%,減持10%在正常範圍內,而且高管可以每年減持一次。並且,今年不會再減持。作為老板電器的證券事務代表,沈萍萍這次也減持了公司股票5800股。王剛表示,5800股在公司總股本中占比很小,也沒有達到50萬股的大宗交易的規模,所以沈萍萍采用了競價交易的方式,也屬正常範圍。

有投行人士向第一財經記者表示,接盤任建華和何享健的投資者,之後完全可以用競價交易方式再賣出,這同樣可以給市場帶來震動,老板電器超過30倍市盈率,市凈率超過8倍,估值的確明顯過高,有董監高集體減持並不奇怪,這披露要求可能存在一定的漏洞。

地產調控加劇 未來業績堪憂?

以何享健和任建華為代表的產業資本集體套現,讓投資者對家電行業產生深深疑慮,也讓人想起2015年中牛市結束前,大量產業資本對中小創和國企改革概念股的套現;對房地產企業的依賴,則是老板電器、美的集團等家電企業未來業績的不確定因素所在。

就在5月5日,老板電器曾公告,為了獲得恒大地產重組上市資本收益及與恒大地產保持業務戰略合作,公司5月4日與華信資本簽訂合夥協議,擬以自有資金向蘇州工業園區睿燦投資企業(有限合夥)投資1億元(不包括向華信資本繳納的管理費),定向參與恒大地產增資。

5月10日,老板電器在最新披露的《投資者關系活動記錄表》中表示,公司和恒大、萬科、碧桂園多家等精裝修樓盤簽訂意向協議。精裝修是未來趨勢。雖然工程渠道毛利率是在三大渠道中最低的,但是渠道費用率也是最低的,後續會進一步采取改善措施,提升整個工程渠道的盈利能力。

“有新樓盤的安裝就特別忙,累死了!”一位老板電器抽油煙機安裝師傅向第一財經記者表示,自己工作最忙的時候,其實往往就是要參與某些新樓盤抽油煙機安裝的時候,可能早上一直忙到晚上,幾乎沒時間休息,基本就是要等新樓盤的裝修完工後,才可以好好喘一口氣。

一位家電分析師向第一財經記者表示,下半年家電行業很可能迎來拐點。一方面上遊原材料企業在產能過剩後,經過供給側改革,現在供應沒明顯增加,所以相關原材料已經明顯漲價,這對家電行業成本是較大壓力;另一方面房地產調控措施愈發嚴格,“一家新房配幾臺空調”,因此家電行業屬於滯後於房地產周期的行業,當前房地產成交已經逐步陷入低迷,未來對家電行業的需求必然會有所放緩。

5月17日,美的集團董事會秘書江鵬向第一財經記者表示,何享健及其所控股的美的控股,仍持有美的集團約35%的股份,年度內何享健及美的控股無進一步減持計劃。本次減持資金,與何享健實現個人理想、推動慈善計劃相關,何享健將在適當時候發布具體的慈善計劃。

深圳一位私募人士認為,美的集團和老板電器的減持性質其實有所不同,美的競爭力在於供應鏈管理體系,跟“拿來主義”的理想結合,近年實現了較多的海外並購,這個體系其實有一定門檻,目前何享健實際持股依然在30%以上;而老板電器目前依然靠抽油煙機打天下,護城河相對低一些,天花板和瓶頸的確存在,估值也高於美的,實際控制人、董監高集體減持也跟何享健僅僅一人減持很不一樣,估計未來業績和股價走勢來看,美的會更穩健一些。

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