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恒生管理學院梁劍平:買領展勁賺 看好核心競爭力

1 : GS(14)@2017-07-06 14:51:53

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2574&issue=20170706
【明報專訊】股神巴菲特最近斥資3.77億美元(約29億多港元)入股美國房託STORE Capital,成為其第三大股東,令巿場關注房託的投資潛力。對香港人而言,最熟悉的房託自然是領展(0823,前稱領匯),該股受不少投資者追捧,如恒生管理學院市場學系副教授梁劍平在早年買入大批領展而大幅獲利,他認為,領展核心競爭力強勁,以及為股東創富能力的持續性高,因此除了買樓以外,亦可以參考以領展作「磚頭」收租投資。

明報記者 葉創成

領匯於2005年尾上巿,當時每單位為10.3元,散戶申請更可有5%折扣,即9.78元, 經過約11年半時間,領展昨日收巿價58.95元,即累積升幅接近5倍(圖1),現時預期派息率逾3.8厘,較一般住宅未扣除差餉及管理費等開支前之帳面租金回報率約2.5厘為高,可見長線持有領展,絕不比買樓收租遜色。

梁劍平早於2011年以每股24元買入領展約2萬股,之後有買有賣,目前持有約3萬股,過去6年股價升幅連同股息收入料錄得逾一倍半的回報,對於該亞洲最大市值房託的投資價值,他分析,「領展擁有本港百多個公屋及居屋商場,這是很有價值的資產。由於本港人口密集,港人居所普遍狹窄,不少港人日常生活的基本需要,往往由商場內的超市、電器店及其他店舖來滿足。另外,本港商場往往有瓦遮頭,即使打風落雨仍可照常運作,而且往往與其他商場相連,部分更可通往港鐵站;由於到商場購物及飲食十分方便,這已成為港人習慣的生活方式」。

公屋住戶交廉租 消費力強

此外,「領展持有位於公營房屋的商場,對比私人商場的優勢,是商場上方的住宅住戶購買力比較穩定。公屋租金普遍只需要千多元,有關住戶若有工作,扣除租金開支後的可動用收入(disposable income)不低,甚至比要捱私樓貴租的租戶更高」。梁劍平又說,領展於2005年上市以來,每個財務年度的每股股息及帳面值均按年上升,可見該股的核心競爭力強勁,以及為股東創富能力的持續性高。

除了分析領展外,梁劍平對香港的房屋政策亦素有研究。他認為,近年內地人積極來港買樓,惟港府未能夠有效增加住宅土地供應,令「地少人多」的情况愈趨嚴重,結果樓價急升;他認為,若上述供不應求的情况未能改變,樓價難以回落,籲港人要更努力工作才可圓置業夢。

香港是彈丸之地,面積僅1105平方公里,當中更只有約24.2%(268平方公里)屬已發展用地(圖2),人口卻多達734萬,人口密度之高在全球數一數二。梁劍平表示,過去幾十年香港一直面對「地少人多」的問題,但近年舊區重建進度緩慢,而覓地發展新市鎮亦面對多方阻力,結果是製造土地進度未如理想,令「地少」的問題愈來愈嚴重,「過去10年本港樓價升幅遠高於工資,『買樓難』成為社會問題。港府應該如何解決呢?增加住宅土地供應是王道,但執行起來談何容易?現實世界是搵地艱難。香港與中國內地不同,內地以行政主導,下令拆遷便馬上拆遷;本港奉行市場經濟及私有產權,政府若決定舊區重建,往往需要數年時間才可說服原居民搬走,把舊樓拆卸重建為新樓又需時數年,往往需時10年才可完成一個項目」。

除了舊區重建外,發展新市鎮是否可行?梁劍平表示,「這些年來環保團體的影響力愈來愈大,港府每逢改變土地用途均要與他們角力一番;本港並非沒有土地,但要改劃拿土地出來起樓,便會有很多政治上的問題。正因如此,即使近年港府不斷重申要增加土地供應,但不少市民仍搶着買樓,原因是他們沒信心港府可克服上述阻力」。

中央打貪升級 北水湧港買樓

梁劍平表示,除了「地少」外,內地資金近年蜂擁而至來港買樓,規模龐大,「人多」亦成為推升本港樓價的重要因素,「隨着中央不斷加強打貪工作,內地貪官的資金外流趨勢明顯;事實上,他們若透過代理人把錢搬來本港,再把有關資金用來買樓,便不容易再被追查來源。這解釋何以內地資金願意付出高達15%的買家印花稅來港買樓,因為這些錢根本並非他們所有,只是代為持有而己。為免再次面對嚴厲監管,這些非官方(unofficial)的資金來港後料不會輕易回流內地,將來亦很可能陸續有來」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-07-06 14:52:12

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4414&issue=20170706
【明報專訊】根據梁劍平的分析,在上述「地少人多」的因素改變前,除非港府仿效德國推出租務管理措施,壓抑租金潛在升幅,否則本港樓價難以下跌,但他亦不贊成港府推出有關措施。

他表示,「香港人對樓價有情意結,供滿層樓後物業便屬業主所有,這樣才可安居樂業。不買樓改為租樓是否可以呢?除非像德國一樣,法例對業主加租限制多多,而且很難趕走租客,租樓才比較划算。但我覺得港府不可能推行類似的租金管制政策,因為限制租金便等於限制樓價升幅,我估計此舉不單打擊投資者買樓收租的意欲,亦會令本港約120萬私樓業主強烈反彈」。

限租金等同限樓價升幅 業主勢抗議

綜合上述分析,梁劍平表示,港府應該增建公營房屋滿足低收入家庭的住屋需求,但他強調,港人若希望提升生活質素買私樓,努力工作賺錢才最實際,「若有些人只顧着嗌『樓價太貴,我買唔到樓』,結果不是令樓價回落,而是他真的買唔到樓。我們香港人一直都是捱返來的,相信每個人只要努力工作,總有機會實現置業夢想」。

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