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隨時調整儲蓄率 三十八歲單身族搞定階段目標 銀行員穩健布局 十年買兩房、存千萬

2012-8-27  TWM




從月薪二萬五的銀行職員,到年薪百萬元的銀行小主管,林青壕花了十多年的時間,買了兩戶房子、累積淨資產達千萬元,憑藉的不是人人稱羨的高薪收入,反而是扮演好「個人財務長」的角色。如今手握數張金融證照,持續做好財務控管的他,是不折不扣的理財達人。

撰文‧林心怡

「年輕時,我年收入最高一度達二百萬元,卻存不到多少錢;反而是進了銀行當行員,從月薪二萬五做起的這十年,才累積了一點財富。」四十歲不到、目前單身的林青壕,進入職場十四年,如今,名下已有二戶位於桃園市的房子,淨資產達千萬元。

長相斯文的林青壕,除了懂得在專業上投資自己,增加本業的薪資收入,以及投資業外報酬外,做好財務控管,更是他累積財富的重要關鍵。

原來,出社會後,才半工半讀拿到輔大國際金融研究所文憑的林青壕,雖然專科念的是會計,但畢業後的第一份工作,卻是在旅行社擔任導遊兼業務。這份工作他一 做就是三年,林青壕笑說,「那時旅遊業的景氣還不錯,業務獎金加小費,一年領個一百五十萬至二百萬元都不成問題。」比起同儕,當時的收入確實好很多。

「不過,從事旅遊業期間賺得多,花費也大,整個算下來,當時其實沒存多少錢。」因為工作關係,林青壕常當空中飛人在國內外穿梭,一出國,「買個名牌包」、 「刷幾項喜歡的服飾行頭」等,往往不自覺就花掉幾萬元;再加上沒有記帳的習慣,扣掉交際與娛樂費用,雖然不致成為「月光族」,但三年下來的存款也才不過六 十萬元。「算算與一些省吃儉用、只領固定薪的同儕沒差多少,甚至還更少。」林青壕有些難為情地說。

強迫儲蓄 累積第一桶金扎穩根基後來為求收入穩定,林青壕決定轉換跑道至金融業。「還記得那時我當業務助理月薪才二萬五,就算後來表現好,加薪也不過三萬五千元。」 但也因為賺得少,林青壕開始每月嚴格管控開支,強迫儲蓄近五成,讓他花了二年半的時間就存到了四十萬元,其中還不包括投資所含的收益。

比起他先前年收入一百五十萬元,二年半結餘六十萬元,後來依舊能維持原先高收入時的三分之二存款水準;顯然,在林青壕做好財務規畫、管控預算後,即使沒有高薪也能增加存款速度。

只是,當時身上已有一百萬元存款的林青壕深深覺得,光靠「呆儲蓄」是不夠的,就好比一家年輕、資本額小的公司,必須要不斷創造獲利,甚至經由取得許多客戶 的「產品認證」,才能增加公司淨值一般。因此,二○○○年時,三十歲的他才開始認真思考「財務問題」,他認為要累積身家,除了落實「財務收支控管」與「增 加保留盈餘」外,更要積極創造獲利收入。

投資自己 考證照、提高學歷加持身價在林青壕財務規畫藍圖裡的第一步,就是創造本業薪資收入。在○三年轉任台新銀財富管理部門前,林青壕陸續考了五張理財證照投資自 己,也因為過去的銀行經驗與證照加持,讓林青壕後來轉職有了加薪的機會,月收入增加至六萬元,年薪平均有九十萬元的水準。○八年,他又利用工作之餘拿到輔 大國際金融研究所的文憑,並晉升小主管職位,年收入達到一百萬至一百一十萬元的水準。

再來,林青壕開始設定中長期財務目標,並依此計算出應該達到的儲蓄率與報酬率。

在○三年買第一戶房子以前,林青壕先評估現有的存款,再設定存夠自備款購屋為短期財務目標,在能力範圍下買屋保值,作為日後結婚及退休的長期目標依據。因此,他先提高自己的年度儲蓄率達近五成,設定每年基金、股票等投報率至少一五%以上。

存房置產 降低消費支出提高儲蓄率「我當時的計畫是,買一戶透天厝把父母接過來一起同住,不但能就近照顧,還可省下房租與伙食費,想辦法提高我的儲蓄率,讓我可以有 更多的資金拿來投資。」○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,林青壕趁房價修正之際,把從儲蓄與基金投資賺來的錢,提出一百五十萬元的頭期款,買 下總價七百萬元的透天厝;至今,這戶位於桃園的房子已增值逾一成,房貸也已還清。

在「有土斯有財」的傳統觀念下,一一年,林青壕再度在桃園購屋,每月固定支出二萬多元的房貸,把薪資的三分之一「存在」房子上,來降低不必要的消費欲望與支出。目前,這戶總價六百多萬元的房子,如今已增值到七百萬元以上。

在資產配置上,林青壕將五成的資金「存在」房地產,三成的資金放在積極型的股票型基金、台股或操作選擇權,並保留二成的現金(包含外幣存款)。所以,即使發生○八年金融海嘯,投資不如預期,林青壕的資產減損也有限。

除了嚴格設立一五%停損點外,也正因他向來會保留二成的現金部位,因此在度過景氣低迷後,股市觸底反彈時,讓他還有資金可以逢低布局加碼,在○九年,又把 虧損的資金賺回來,甚至創造更高的報酬率。綜觀○八年至一一年期間,林青壕每年平均投報率都有達到一成五以上的目標水準。

「其實,每個人生不同的階段,都有不同的財務規畫與目標,重點是你在設定目標後,要持續追蹤進度。」林青壕笑著說,有效率的財務規畫力與執行力,就是他完 成人生每個階段性目標的關鍵。例如,在清償完第一戶房子貸款後,他再度擬定近三年的理財目標,依序為「再買一戶房子」、「二年後結婚」,以及「三年後想換 一輛車」等等。

擬定三年的理財目標後,林青壕再依此評估,調整每年的儲蓄率和投資報酬率。比方說,目前有房貸的他,為了達成上述目標,就會設定每年儲蓄率約四成,多存六 十萬元,每月提撥一萬元、投資年報酬率一五%,分別為結婚與退休金做準備。另外,由於房貸金額仍有四百萬元,因此他計畫將原本年繳四萬元的壽險保費金額提 高,將保額增加到四百萬元來避險。

「我也曾想過不顧一切就買輛新車來開呀!但這樣一算發現,想換一輛新車,勢必要延緩其他理財目標達成的時間,一想到這裡,我就不會衝動消費。」林青壕笑 說,其實在「一人飽全家飽」的情況下,單身的人很容易不小心把錢花掉,這時候有目標的財務規畫,就能夠為自己的財富把關。

林青壕

出生:1974年

現職:新光銀行財富管理經理經歷:旅行社業務員、銀行理財業務學歷:輔大國際金融研究所家庭:單身(計畫二年後結婚)

林青壕的

家庭財務計畫書

步驟1 家庭財務目標: 1. 退休金規畫:希望在65歲退休,每月有4.5萬元生活費,退休金2000萬元。

2. 近三年財務規畫:結婚基金(50萬元)、購車(70萬元)、二年一次國外旅遊(8萬元)。

步驟2 階段財務目標: 1. 年度結餘54萬元。

2. 計畫3年靠業外投資理財多存75萬元,每年至少多存25萬元。

步驟3 可行性收支目標: 保守估計年度工作收入約為122萬元,年度支出(不含旅遊等目標支出)約為68萬元,年度結餘約為54萬元,儲蓄率約為36%;另提高投報率每年至少15%以上,以股票型基金投資為主。

步驟4 定期檢視程序: 1. 每月分析現金支出與流向,依目標調整年度支出比重。

2. 每年檢視資產負債表,即投資績效與投資比重配置,估計要花多少錢,才能達成階段目標。

林青壕財務整理3心法

財務整理3心法

加強本業競爭力:投資自己,考取RFP國際理財策畫師等8張證照,並在職進修EMBA。

增加資本財:5成資金投資房地產,強化長期財富的穩定性。

穩固業外收益:用3成資金投資,中長線以定期定額股票型基金為主,高現金殖利率股票為輔。

林青壕的私房買基金要訣

1. 獲利15%的三「10」法則,挑選規模超過10億美元、成立超過10年、過去10年績效前10名的基金。

2. 定期定額搭配單筆投資,報酬率30%就留意出場點,15%就停損,逢重挫15%就定期定額增加看好基金的投資單位數。

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三年買兩大台商的中台混血CEO 中國買辦2號:立訊王來春 台廠奶水養大的收購女王

2015-12-21  TCW

她,為了留住台幹親顧茅廬;開會若不講話,幾乎讓人忘了她;都說她的發跡像中國版郭董,如今,卻成為台廠最怕的敵手。

一個鴻海出來的女作業員,竟然成為對台零組件大廠的收購女王。

十二月七日,兩岸商場同步傳出,中國連接器龍頭立訊精密將和台灣電聲元件一哥美律聯姻,立訊取得美律二五.四%股權,成為美律最大股東。短短三年時間,這已經是立訊在台灣第二宗,國際至少第九宗的投資案。

憑中國股市市場的高本益比,立訊的營收雖不到台灣連接器大廠正崴一半,市值卻是八倍多。

有意思的是立訊的女董事長,王來春。二十七年前,她只是個在鴻海富士康深圳工廠的底層作業員,月薪連人民幣一千元都不到。如今,根據《富比世》二○一五年中國富豪排行榜,其身價達到人民幣一百○九億九千萬元(約合新台幣六百億元)。

她,也已經成為蘋果重要供應商,iphone、Apple Watch所需的連接器線材,有一半是立訊做的。今年十一月,她還對投資人說:「蘋果產品中,有十個系列是公司可以做的,而現在還只做了三

個,未來市場空間很大......」

立訊做的商品,就是鴻海的起家產

品:連接器,它的崛起脈絡,也與鴻海

集團董事長郭台銘及其胞弟、正嵗董事

長郭台強,息息相關。

辦公室高掛郭董語錄

幫老東家代工,讓她被蘋果看見

一九九九年,王來春已經當到線材組

裝生產線上的課長,是陸工在富上康的

最高職位了。眼看升遷無望,於是,她

離職和哥哥王來勝到香港創業。一開始,她只是單純做連接器進出口,後來開始委託深圳工廠代工。

二00四年,她收購了香港立訊,成立立訊精密,隨後開始為老東家富士康和正嵗代工,客戶觸角從中國本土品牌延伸到國際品牌。

從立訊二0一0年上市招股書可以發現,0七年至0九年,來自富士康的營收約占立訊年營收五成。不僅如此,正嵗0九年還透過子公司入股立訊,取得三%股權,成為王來春兄妹之外的第三大股東。

正因站上鴻海這巨人的肩膀,立訊五年內快速崛起。鴻海、正嵗給王來春訂單,就是給她機會,讓她被蘋果看見。

王來春從不諱言,是富士康造就了她。她的辦公室高掛著郭台銘語錄:

「錯誤並不可怕,可怕的是一再犯同樣的錯誤。」 「走出實驗室,沒有高科技,只有執行的紀律。」她還會講解這些語錄讓員工知道,希望他們能感受到富士康的文化。

她算到小數點後四位數

幫富士康精打細算,卻無損良率

而她獲郭董兄弟支持的關鍵在於,她的價格夠低,卻不影響良率.「以前,就是她在幫富士康省成本,她算的多精啊?我們了不起算到幾分幾毛,她能算到小數點後四位數!」一位和王來春私交已有十多年的台灣連接器廠老闆如此形容王來春的精打細算。

而她善用台灣員工幫她打理公司的能力,更是關鍵。

她特別懂得用台灣人低調沒霸氣,曾為留才隻身來台跟郭董的軍事化管理不同,王來春對台灣員工,很會走「揪甘心」路線。

一位連接器大廠高層說,王來春身邊有多位幹部是台灣人,年資多達七、八年,連財務長葉恰伶也是台灣人。「她不像其他大陸老闆,把台幹當作『免洗餐具』,榨光你一身功夫後,兩、三年就踢走。」

鴻海讓她看見,台灣的管理人才還是比中國人來得有競爭力;而現實是,立訊正處於擴張,她不可能一個人單幹,一定要是一票人,而台灣人最好用。

曾經,有一位台幹因家人不願其離鄉背井,決定離職。為了留人,王來春隻身從中國搭機來台,再搭高鐵前往該幹部家中拜訪。最後結果外人不得而知,但王來春的親顧茅廬,已經在同業間傳開了,更讓台幹死心塌的跟著她。

郭台銘的霸氣,在王來春身上是看不到的。「她在會議上若不講話,會讓你完全不知道她的存在。」一位和王來春交手過的連接器老闆說,「和郭董一拿麥克風就不放手,兩人截然不同。」對底層七千多名員工,她讓新進員工穿著迷彩裝進行兩天二僅的培訓。培訓內容不是說教,而是到戶外玩團隊合作遊戲,有人雙腳踩著其他人的肩膀爬竿子,夜間圍著營火談心,隔天結業,人人臉上掛著兩行淚。立訊把這過程剪輯成影片,配上溫情的音樂,放在網路上流傳。

她可能打造中國版鴻海縱、橫向購併,從連接器到模組都吃如果把立訊的崛起分成上下兩集,以二0一0年為界線切分,這一年,立訊上市,王來春手上有約新台幣七十五億元可花用。一一年,她第一家收購的公司,其實是台灣代工廠和碩在江西做連接器的子公司博碩(見下表)。

前期的立訊等於是靠台灣的奶水長大。現在的立訊,憑藉著中國的資金與市場,正反過來成為台灣上市櫃公司的老闆,甚至可能成為中國版的鴻海。連接器廠宣德的高層透露,「以前它(立訊)確實只是幫鴻海代工,但現在是蘋果指定它。鴻海或正嵗,都已經奈何不了它。」隨著立訊的壯大,其與鴻海、正嵗的關係正漸行漸遠,「從合作到競爭,(雙方)比較淡了,關係回不去了。」一位台灣業者說。

這從立訊股東名單可見端倪。正嵗從二00九年的第三大股東,到今年九月已經變成第七大股東,持股比率下滑到僅剩0.九四%。一方面,是正嵗自行獲利了結;另一方面,立訊主導數次增資後,股本擴大,引入不同投資人,稀釋了正嵗股權。

立訊還在快速擴大版圖。立訊日前公布人民幣四十六億元增資案時預告,其增資是為了投資電聲器件及音射頻模組,智慧裝置與配件類等。

「當中一半和連接器無關,她已經在吃連接器以外的產業了。」台灣電子連接器協會理事長陳伯榕說,王來春不只要做元件,還要做模組,「下一步,她能做系統組裝,我都不意外了。」系統組裝,正是鴻海稱霸全球代工製造的核心能力。「我在她(王來春)身上看到了鴻海的影子,這是中國第一人啊!」陳伯榕說。

過去二十年,台灣的代工能耐,養出了一批優秀中國幹部。現在,這些「中台混血」C E O正在崛起。他們有製造經驗,有資金、市場與當地關係。台灣唯有更理解他們的脈絡,才可能找到更佳的戰略位置,因應他們的來襲。

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趙曾學韞家族逾2億買兩離島屋

1 : GS(14)@2015-06-15 01:22:31

【豪宅旺市】豪宅市場升溫,名媛趙曾學韞家族斥資逾2億元,連掃信置(083)旗下大嶼山長沙豪宅Botanica Bay兩間屋。土地註冊處資料顯示,趙曾學韞女兒趙汝泟以個人名義購入Botanica Bay17號屋,成交價9,700萬元。單位實用面積4,191平方呎,設面積2,473方呎花園,另天台面積為1,775方呎,呎價23,145元。趙曾學韞的丈夫、恒興業集團創辦人趙善簪早前才以1.08億元購入19號屋,連同今次成交,家族共斥2.05億元入市。



帝景灣加推110伙

而信置將軍澳新盤帝景灣原價加推110伙,售價由551.5萬至1,662.5萬元,呎價由14,714至17,533元,折扣維持最高14.5%,折實平均呎價約13,347元。此批部份銀碼較高的指定單位,可獲提供二按,貸款額最高可達30%,累積收票逾1,400票。





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趙曾 曾學 學韞 家族 億買 買兩 離島
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買兩機票放煙幕黃安縮沙沒返台

1 : GS(14)@2016-02-04 17:23:50

■黃安食言,昨日沒有返回台灣。


台獨獵人黃安原本高調稱要於昨日返台過年,並就周子瑜事件開記者會,前日傳出他買了兩張分別往桃園及高雄的機票,之後又有指黃母已到大陸與兒子團聚,隨後該消息被否認,但至昨晚黃安並沒在台現身,聲言要保護他的白狼張安樂確認黃安這幾天都不會回來。黃安舉報周子瑜為台獨藝人慘遭滑鐵盧,令自己「兩岸不是人」,更要將自己辛苦經營的微博全數刪除,他原本高調稱昨日要返台開記者會為自己平反,但前晚高雄市政府卻傳出黃安買了兩張機票,分別飛往桃園機場及高雄小港機場,但仍有台灣網民聲稱準備雞蛋去機場「迎接」他。



■馮光遠(中)與手持意思為「黃安吃屎」標語的示威者接機。

■有網民稱準備好雞蛋迎接黃安。




兒子透露今返大陸

有人昨到桃園機場時,帶同標語「黃安呷賽(吃屎)」、「我是台灣人,台灣加油」等前去「接機」,在高雄小港機場亦有傳媒及示威者在場。但是他們苦等黃安都沒有出現,早已表明會保護黃安的中華統一促進黨總裁白狼張安樂於昨晚才確認,「黃安這幾天是不會回來了」。黃安龜縮大陸,但他返台的消息卻滿天飛,昨日先是航警指黃安母親前日已經悄悄飛往大陸與兒子團聚,黃安不會返台;隨後又證實黃母及黃妻都沒有出境紀錄。之後又發現,黃安的兒子黃子安上月底已到台灣,並在留言中透露自己將於2月4日返回大陸,令人懷疑黃安到底是否真的會返台。對於黃安被指早已入籍中國,台灣移民署昨發聲明,稱假如確認黃安在大陸地區設有戶籍,將通報戶政單位辦理「廢止台灣地區人民身份及戶籍作業」。台媒翻查資料亦發現,近年主攻大陸市場的黃安可謂豬籠入水,他在新竹花了8,000萬元(新台幣,約1,860萬港元)買了三處豪宅。台灣《蘋果日報》





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中聯辦313萬買兩車位

1 : GS(14)@2017-01-09 08:09:37

【本報訊】政府去年11月為樓市加辣後,近年一向有入市住宅的中聯辦亦改變投資策略,在上月斥資313萬元購入毗連西營盤中聯辦總部的均益大廈3期兩個相連車位。


首次購獨立車位

中聯辦旗下新民置業有限公司,在上月分別以145萬及168萬元,購入均益大廈3期地庫兩個相連車位,總值313萬元。其中單號車位,成交價168萬元,為該廈車位成交價歷史新高。至於毗鄰的雙號車位,在去年8月曾以113萬元易手,原業主持貨僅4個月,以145萬元售出,賬面獲利32萬元,升值28.3%。根據中聯辦多年買貨經驗,是次為首度購入獨立車位。中聯辦多年以來入市物業投資或自用,多為住宅,近年經典之作包括在2014年底至2015年中,大手買入西營盤鉑?全幢住宅及狂掃大型屋苑沙田第一城9個單位,涉資逾5億元。去年,中聯辦則斥資5,210萬元買入11個住宅單位,當中有2伙昌寧大廈單位在加辣後購入,成交價分別390萬及402萬元,合共792萬元,繳付稅款逾237萬元,較加辣前多付超過82萬元。




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中聯辦 中聯 313 萬買 買兩 車位
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加按息無礙銷情 天寰首輪近沽清藝人黃心穎逾800萬買兩房戶

1 : GS(14)@2017-05-28 10:33:27

■黃心穎(左)昨揀樓,與發展商建灝投資部經理鄭智荣合照。



【本報訊】按息調升之下,昨日開售首輪307伙的建灝地產啟德天寰,至昨晚約11時賣出約300伙,佔可售單位約97%,接近沽清。續有明星無懼加息入市,女藝員黃心穎現身啟德天寰售樓處,最終購入一伙兩房單位,估計涉資逾800萬元,強調是自己出錢,無靠家人。記者:黃嘉銘


■啟德天寰昨開售,多名準買家在售樓處排隊。 張志華攝

四間本地銀行過去兩日陸續調升按息,天寰成為加按息後首個賣樓的新盤,但全數單位有望沽清。當中早上大手A組時段,在售樓處觀塘一亞太中心現場所見,於早上9時開始,陸續有A組準買家到場登記,人龍由商場的一樓開始排隊,在場人數過百人。消息指該時段約有70伙獲認購,佔可售單位逾兩成。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,天寰錄得最大手買家購入4間一房戶,以定價計,涉資約3,000萬元。
B組時段則於下午2時半開始登記,人流比A組時段多,發展商不斷帶準買家到樓上售樓處,令商場未見太擠擁,售樓處人流最高峯料達500人。繼上周五羅仲謙到荃灣海之戀售樓處揀樓(最後未能買到),昨日天寰吸引到另一女藝員黃心穎於B組時段現身,她在場沒接受傳媒訪問,市場流傳她最終購入一伙兩房單位,估計涉資逾800萬元,聽聞已經睇樓和儲錢好一段日子,一直想買間1,000萬元內的兩房戶自住,今次覺得呎價吸引,且看好啟德發展所以入市,強調是自己出錢,無靠家人。其實黃心穎買樓經驗豐富,於2013年與家人豪擲千萬元,在油塘Ocean One買了一個單位。該單位由父母出錢,她負責供樓。至於其緋聞男友馬國明去年6月以1,960萬元買入鰂魚涌太古城頂層連天台二手單位,較當時匯豐銀行估價2,121萬元,低161萬元或8%。



海之戀加推 海景戶加價2%

昨有準買家稱已預了銀行會加息,個別買家更指「真係有實力就冇問題」,故不擔心政府辣招和金管局收緊按揭。長實(1113)地產投資董事郭子威昨就銀行調高按息回應指,措施令提供靈活按揭安排的新盤更有利,正研究其他優惠按揭安排。他指海之戀沽清首批496伙後,隨即加推的346伙折實平均呎價16,038元,部份優質海景戶加價2%,周三賣樓。美聯布少明表示,金管局近日再出招收緊樓宇按揭,對一手項目有利,主因發展商提供高成數按揭予客戶。他預期本月一手成交料有約2,000宗,較上月多400宗;中原陳永傑認為加按息對市況略有影響,令市場緊張按息趨勢,預計美國下半年有機會加息兩次。



■李太

【買家心聲】

李太:「天寰area好所以入市,唔擔心政府辣招和金管局收緊按揭,真係有實力就冇問題。」



■莊女士

莊女士:「啟德區域前景好,預算用2,000萬以上買兩伙,單位戶型大小通吃。」



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




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加按 按息 無礙 銷情 天寰 首輪 近沽 沽清 藝人 黃心 心穎 穎逾 800 萬買 買兩 房戶
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智取大市:博市升簡單買兩隻

1 : GS(14)@2017-06-22 08:03:03

恒指單日挾高近300點,反彈一下子超過調整期間跌幅嘅0.618倍,即係話已扭轉向下調整趨勢,改善超買然後再順住中線走勢繼續運行落去,加上單日上升速度急勁,即使成交少,但仍足夠顯示上升動力充足,因此暫時企返喺好友陣營先。藍籌股當中,騰訊(700)守穩保歷加中軸隨即試頂,龍頭股之中肯定首選。濠賭股雖非昨日焦點,銀娛(027)昨升1.7%,勉強跑贏大市,但濠賭股於升浪之中,往往遲早輪到炒上,現階段亦可考慮。博食應升浪,注碼集中騰訊、銀娛,但求操作簡單亦可。至於吉利(175)、恒大(3333)呢類北水必炒之選,相信市升亦會大幅度跟上,當中尤其恒大屬高風險選擇,短線要博就小心量度風險。晉佳
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已婚男擬買兩房戶 抽兩次落空

1 : GS(14)@2017-10-09 02:42:48

【本報訊】新盤難抽程度媲美居屋,已婚的余先生昨第二次來抽將軍澳晉海,打算花五、六百萬買入兩房戶,可惜再次失望而回,「都冇計,但會繼續抽」。


夫婦月入逾7萬

談及政府將推出首置上車盤助年輕人置業,據稱入息限額設在5.2萬至7.2萬元,余生坦言,這個收入水平「買私樓都得」,他與太太入息亦已超越此上限,兩夫妻應與首置盤無緣。他又認為,首置盤10年內可原價售予政府,但對他而言不算吸引,入息上限又高達7萬元,以晉海為例,最平單位賣400餘萬元,「月供兩、三萬,實供得起」,加上兩者都要抽籤,稱資助房屋與新樓沒甚分別。記者昨在現場所見,晉海不乏年輕客揀樓,不少人皆有「家長」陪同,獲父母資助買樓。陳女士昨一人現身揀樓,稱以400多萬元買入一個實用面積300餘方呎一房戶,最初她指是來簽約,之後被問到層樓是否送給子女,她指是30歲兒子及女朋友夾份買,80萬元首期也是兩人各出一半。柴氏夫婦原本打算以約600萬元買入晉海兩房單位,給正在讀書的兒子,可惜空手而回。對於林鄭月娥主打的首置盤,入息下限逾5萬元,柴生表示,入息下限很高,現時的年輕人「搵到幾多錢一個月,重要係幫到年輕人,如果將下限提到咁高,父母都好難去幫佢哋」,在一旁的柴太表示「人工又不是高」,更反問記者人工多少。




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已婚 男擬 擬買 買兩 房戶 抽兩 兩次 落空
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中秋送樓顯孝心孝子678萬買兩房畀父母

1 : GS(14)@2017-10-09 03:09:29

屯門新盤連環開售,美聯物業李進豪表示,屯門卓爾居一個頂層連天台特色單位,以低市價沽出。2座頂層連天台戶,屬2房間隔,望開揚遠景,實用面積51,1方呎,建築面積約644方呎,原業主於上月中以叫價約630萬元放盤,區內換樓客以612.8萬元承接,實用呎價約11,992元,建築呎價約9,516元。資料顯示,原業主於2013年1月以約418.5萬元購入單位,持貨逾4年沽出,賬面賺194.3萬元,升值約46%。


馬鞍山:用家648萬購雅濤居6年賺逾3球

馬鞍山雅濤居錄二手成交,中原地產胡耀祖表示,屋苑1座低層D室,建築面積660方呎,實用面積488方呎,兩房間隔,剛以648萬元沽出,實用呎價13,279元。胡耀祖指,新買家為用家,計劃購入單位自住用途。原業主於2011年以325萬元購入單位,持貨6年,是次沽出單位賬面賺323萬元,升值約99.4%。


將軍澳:孝子買樓贈父母678萬購將中兩房戶

利嘉閣地產黃嘉仁表示,該行新近促成將軍澳中心3期將軍澳豪庭13座高層D室一宗二手成交,實用面積約465方呎,建築面積約623方呎,為兩房兩廳間隔。是次業主開價約720萬元,經議價後減價42萬或約6%,以678萬元交吉沽出,買家現住將軍澳中心,眼見該單位屬高層戶、裝潢企理,便決定購入予父母居住,方便照應,折合實用面積呎價14,581元,建築面積呎價約10,883元。據了解,原業主於2014年3月,以498萬元購入物業,現剛滿SSD,成功轉售,賬面獲利180萬元,物業升值約36%。黃嘉仁補充,將軍澳中心於本月至今已暫錄首宗二手成交個案。現時屋苑約有101個盤源提供,最低「入場價」由645萬元起,同類型戶開價則由630萬元起。




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中秋 送樓 樓顯 孝心 孝子 678 萬買 買兩 兩房 房畀 父母
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My Central四小時內沽清蒙民偉妻斥5,618萬買兩伙

1 : GS(14)@2017-10-22 17:26:58

■位於中環長江中心的My Central售樓處,昨日有逾千人排隊。



【本報訊】新盤區區熱爆,由將軍澳日出康城搶到上環。「超人」李嘉誠旗下的長實(1113)與市建局合作的上環My Central,昨進行首輪銷售,即使入場費最少1,700萬元兼樓下是街市區,但首批80伙仍能在不足4小時沽清。投資者比例高達一半,最大手有本地客斥逾1.4億元連掃4伙。記者:朱連峰 黃碧基



上環My Central屬施政報告後首個開賣全新盤,首批折實平均呎價近3萬元,最平兩房單位674方呎,折實價1,773萬元,長實形容為筍價。樓市瘋狂,My Central樓下是街市區、肉檔林立亦無阻入市意欲,昨正式開售,下午4時15分抽籤揀樓,位於中環長江實業中心的售樓處,未夠4時樓下已逼爆等候揀樓的市民,現場消息指有逾千人排隊。


大手客逾1.4億掃4伙

A組大手客獲優先揀樓,開售僅一個小時,大手時段只花十多個籌已售出32伙,當中此組別最多可供出售的30伙三房亦已用盡,令現場仍有大批億萬富豪未能揀樓,變相成為發展商造勢的佈景板。消息指,已故「電器大王」蒙民偉的太太王蓓芬昨亦買入兩伙三房戶,實用面積共1,826方呎,折實價約5,618萬元,平均呎價約3萬元。據知,My Central內地客佔約一成,無懼重稅入市。中層A及B室兩伙三房戶,折實總樓價約5,446萬元,買家為內地客,須付30%重稅,涉及辣稅逾1,600萬元,加多100萬元便相當於一伙兩房戶樓價。至晚上近8時,首批80伙已全數獲認購,不足4小時內沽清。長實執行董事趙國雄指A1組30伙所限額全數賣出,成交最大手有4伙,涉1.47億元。他又指客戶相當多,反應滿意,認為揀樓速度快,表示市民置業信心好,並說中環的樓盤較少,故較多購入作收租之用。他再一次指單位售價合理,「筍、筍、筍」,並指下批提價有空間,要與市建局配合,而幅度會不大,務求讓市民可置業安居。中原地產亞太區副主席兼住宅部裁陳永傑表示,My Central定價克制,挾鄰近中環核心區賣樓,吸引投資收租客及內地買家入市,前者比例更高達一半。豪宅爆搶客戰,中信泰富旗下何文田加多利山Kadooria昨上載樓書,料短期內開售。單位總數77伙,實用面積1,267至3,162方呎。新地(016)將軍澳日出康城晉海撻定貨加價近百萬元,1A座18樓A室原於本月中以1,303.64萬元售出,但買家撻定,新地殺定65萬元後再加價出售,定價由1,533.7萬加至1,625.7萬元,加幅6%。




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My Central 四小 時內 內沽 清蒙 民偉 偉妻 妻斥 618 萬買 買兩 兩夥
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土地庫存減 東京樓價攀升 升勢擴至鄰近地區 專家:買兩房戶較佳

1 : GS(14)@2017-11-19 14:36:36

【明報專訊】日圓近期走勢保持平穩,日本央行10月會議後發布的經濟預測季度評估當中,日本央行大致維持對物價的樂觀預測不變,第三季日本大型製造業者信心創10年來最高,表明得益於強勁的全球需求,日本的經濟持續復蘇,預計通脹將於2020年3月止財年達到2%的目標。由於日圓保持平穩,而市場預期物價上漲,故房地產價格亦預期上升。近期有報告指出,今年東京樓價升幅較為明顯,主要是由於土地庫存減少。

東京、大阪等地區的地價攀升,根據日本國土交通省9月發表7月1日當時的標準地價(都道府縣地價調查),全國商業用地的平均變動率與去年同期相比上漲了0.5%,連續兩年上揚。三大都會區(東京圈、大阪圈、名古屋圈)商業用地上漲了3.5%;東京圈的住宅用地連續4年上升,商業用地是連升5年;京都府升5.7%,京都市升10.3%(前年升6.5%),11個區也全部上揚。其中最大特徵是在赴日旅客的帶動下,京都市就有5個地點囊括升幅的前十名。大阪府大阪市北區及福島區用地價格呈現上漲趨勢,京阪神地區交通便利的草津、守山、野洲等縣南部3市亦上升。

明年行民泊新法 勢吸海外客投資房產

欲在日本置業的準買家要留意,在2018年1月,民泊新法全國解除禁令;眾多不動產投資客聚焦於京都,投資者表示,「在京都推出的民泊新盤共有12個,一拿到旅館業法簡易住宿的營業許可後,就開始營業」,這對於有意投資日本的人是好消息,市場認為勢必帶動海外投資者的需求。

東京圈的住宅用地價格已連續4年上揚,調查對象的所有住宅用地地點當中,半數都上漲。市區的住宅用地漲價3.3%(前年2.7%),東京23區全面上漲,又以荒川區上漲5.3%居首。千代田、中央、港這3個都心區的升勢已逐漸衰退,其中,出現漲幅的地區包括荒川、足立、江戶川、葛飾、墨田、江東,這些城北、城東區的升勢可說是銳不可當。

不動產價格從市中心地區到東京23區、甚至擴至周邊居高不下。鎖定投資客、擅長公寓大樓的中型開發建商東京日商系統,正着手開發埼玉縣西川口站沿線步行約1分鐘的按戶出售型公寓大樓,鄰近物業售價勢必水漲船高。若干年前,每平方米不過200萬日圓(約13.8萬港元),現已漲價至250萬日圓(約17.2萬港元),浦和區更超過300萬日圓(約20.7萬港元)。

單身族增 刺激小型公寓需求

不少不動產買賣中介一致認為,公寓轉賣者積極炒作,刺激了樓價升勢,東京也順勢拉高了神奈川、千葉、埼玉的物業成交宗數,因為當市中心、都會區的價格過高,消費者只有不斷把購屋目標區域往外延伸。對於上班族來說,能買到東京灣港等塔式公寓大樓依舊是遙不可及的夢想。

日本由於晚婚與離婚人士增加,也有不少不打算結婚的單身族,流入了小型公寓市場。如果到達富裕階層的水平,他們會選擇一直以來評價良好的街區,同時追求身分地位象徵與交通便利的雙重條件。這些買家的共通點就是追求資產價值。山手線的內側地區等地,過去都是以富裕階層為主的熱門地區,由於價格急速上升,城東、城北地區也開始成為熱門置業地。江東與墨田、江戶川、北區等區域的地價,比城南、城西來得便宜,前往都會中心的交通方便,吸引上班族入市。事實上,東京資產價值也在穩定地上升,尤其是靠近奧運會場的江東區豐洲與有明的公寓售價,更是迅速飈升。豐洲十多年前樓價每平方米只需170萬日圓,如今二手公寓也超過300萬日圓(約20.7萬港元)的水平,新盤更超過350萬日圓(約24.1萬港元)。

置業前留意資產價值 關鍵在「租得出」

至於現在是不是投資日本東京樓的時候,專家認為不只看東京本身,還要看外在環境,若在東京買樓,一定要租得出,才有投資價值。樓價漲時,大單位較易脫手,樓價跌時,小單位較易放盤。現在買的話,買2房的戶型比較好,小套房的話多半是賣給投資客,311地震後小套房漲幅約5%至10%,2房戶漲幅約20%至40%。

明報記者

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2444&issue=20171117
土地 庫存 東京 樓價 攀升 升勢 擴至 鄰近 地區 專家 買兩 房戶 較佳
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