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堅持國際化的物流地產 不畏股東質疑 永聯少東荒地煉金 讓國壽60億買單

2014-02-03  TWM
 
 

 

去年商用不動產市場一片不景氣,但國泰人壽卻以重金買進新北市瑞芳物流園區的土地,並鎖定物流倉儲經營,究竟背後打的是什麼算盤?

撰文‧梁任瑋

在亞洲房地產市場風起雲湧的「物流地產」熱潮,也開始吹向台灣了。

去年商用不動產市場一片不景氣,十二月十日,國泰人壽卻砸下六十億元買進新北市瑞芳物流園區土地。一向只鎖定辦公大樓的國壽,這次逆勢投入巨資在偏僻瑞芳獵地,並且鎖定從未經營過的物流地產。國壽這樁生意究竟如何盤算?

「物流地產的優勢是擁有很穩定的收益,舉例來說,單一客戶一次就可承租六千坪樓地板面積,租期又長達六到十年,租金收入非常穩定,不像辦公大樓租客每三年換約一次。」世邦魏理仕投資部總監陳俊逸一語點出國壽心中的盤算。

這塊土地面積高達十四.九萬坪。國泰人壽副總林昭廷表示,在開發期四年內,將打造建物面積超過七.三萬坪的現代化物流園區,成為台灣規模最大的物流倉儲園區。而國泰預估年化租金報酬率將近四%,超過金管會要求壽險業者的二.八七五%規定,是一件難得的投資標的。

而這樁台灣最大物流地產交易案,不僅因買主是國壽而引人注目,土地的賣方也令人好奇。尤其,這塊土地已經閒置三十年,直到永聯開發轉型物流,才得以讓這塊土地解套。

沿著六二快速道路,來到瑞芳永聯物流共和國,一棟主體建築矗立在山上,明亮乾淨的環境、深淺兩色浪板帶出的未來感外觀,打破一般人對傳統倉儲的刻板印象,「我將園區定位為綠建築園區,並申請銀級綠建築指標,是台灣第一座符合環保規範的物流倉儲園區,現在外商公司都很重視節能減碳,若是倉儲也能達到環保標準,更可提高廠商進駐的意願。」賣土地給國壽的地主永聯開發總經理張建泰侃侃而談。

熱潮吹進台灣

三十年荒地終解套

「這裡是存放巧克力、紅酒、香檳的區域,除了冷藏空調,屋頂還有自然換氣功能,可以調節溼度。」走進室內,挑高四層樓,一望無際的無樑柱空間排滿貨架。

張建泰所代表的永聯開發,背後是北台灣老牌營造廠三星營造,持有瑞芳這塊十五萬坪土地已三十年。一直到五年前,這裡仍然是一座被荒煙蔓草包圍的山頭,連一條道路都沒有,由於定位不清、回收遙遙無期,讓股東們一度想放棄。

三十年前,基隆港是全球第七大貨櫃港,當時貨櫃吞吐量大到廠商必須拿現金排隊才能進駐,看好市場需求,張建泰的父親三星營造董事長張登金和幾位股東買下緊鄰基隆港的瑞芳十五萬坪土地。其中,三星營造是單一最大股東,擁有四十%土地持分。

沒想到當初的美夢最後卻成為一場噩夢。原本,三星規畫要經營貨櫃集散場,一九九一年開始申請變更土地,但變更程序長達七、八年,直到一九九九年才變更為工商綜合區。等到變更程序完成,沒想到基隆港卻開始蕭條,貨櫃需求銳減。這一蹉跎已經過了二十年。

十二年前,張登金將土地交棒給一九七三年出生的兒子張建泰接手管理,這塊土地才開始重燃生機。

「所有你想像得到的開發用途都考慮過了,outlet商場、殯葬業,甚至還想過與政府合作蓋監獄。」張建泰說,一開始,只想幫父執輩順利出場,但有興趣的建商一次最多只敢買幾千坪,雖然土地面積夠大,但怕一分割就破壞了土地完整性,讓他陷入兩難。

曾經替永聯銷售過瑞芳物流園區的高力國際協理蘇明俊透露,由於工商綜合區的買方比較少,當初也曾評估引進迪士尼樂園,但最後都無疾而終。

到處吃閉門羹的張建泰發現,聚集大量廠房的瑞芳,倉庫設置卻非常簡陋。沒有專業倉儲觀念的廠商,為了節省成本,將貨物隨便堆放在鐵皮屋倉庫,這類倉庫沒有工廠登記,環境髒亂、欠缺規畫且衛生條件不足,消防公安措施也不盡周全,這樣的倉儲條件,不僅無法符合法令規範,也無法提高價值。

重回校園

赴美攻讀哈佛MBA

他估計,台灣至今仍有八五%的物流廠房及土地不合法,「許多外商物流業者到台灣找倉儲用地,都很驚訝台灣雖然被譽為科技島,卻沒有國際級的專業倉儲場地。」張建泰說,台灣倉儲物流比中國大陸還落後。

香港利豐物流香港及台灣地區前執行副總裁、現任佰事達物流執行長王潤達說,台灣製造業很強,但倉儲空間的水準跟不上,國際大廠的物流配送講究經濟規模,發送地點往往是跨國、跨區域型的配送,特別需要大面積廠房。現有台灣倉儲多集中在桃園,但早年缺乏整體規畫,土地切割零散,地主各自為政,對於大型國際物流廠商來說,無法將經營效率發揮極致。

市場的需求讓張建泰看見商機,就像在伸手不見五指的隧道中瞥見一道曙光,原本已經擁有國外營建管理碩士學位的他,為了開發這十五萬坪土地為倉儲園區,二○○七年,已三十四歲的他,又重回校園,到美國申請史丹佛大學、哈佛大學商學院念了MBA與建築碩士。

○九年,學成歸國的張建泰,為了證明他的想法有可行性,到處去國外參觀物流地產,也去上海拜訪國際物流開發商普洛斯,這才了解,要吸引外商物流業者進駐,首先要與國際接軌、統一標準規格,大至樓地板載重、大跨距空間,小至倉庫的溫度與溼度,一樣都不能少。

根據高力國際一三年全球工業物業重點報告指出,各國對倉儲地產及現代化分銷中心的需求強勁,全球工業貨倉租金最高的五個城市有三個在亞洲,香港及新加坡的貨倉每坪租金都可達一千八百元至一千九百元。

要做台灣最大的物流地產開發商,這個過程走得很辛苦。不僅建造成本高,而且這樣的營運模式,台灣幾乎沒有人做過。

砸三十億元整地

瑞芳物流園區轉型求生

永聯前後投資三十億元整地興建,還得花很大心力向股東解釋。有股東質疑他做得起來嗎?甚至直接嗆他,「不過是活化一塊土地,有必要搞得那麼國際化嗎?」「我當時的想法是,一定要先蓋一棟出來給大家看,這樣才能讓人了解我要說的是什麼樣的故事。」一三年一月,永聯開發結合三星豐富的營造經驗,只用了五個月時間就完成第一棟倉儲大樓,並順利吸引香港利豐集團進駐,一口氣吃下六千坪樓地板面積。

利豐集團的進駐,替默默耕耘物流地產市場十二年的張建泰注入一劑強心針,有了國際第三方物流集團背書保證,去年六月,這十五萬坪土地的轉型升級,也被壽險龍頭國泰人壽看見。

張建泰說,在與國壽接觸的過程中,有幾次機會直接與國壽副總蔡宗翰簡報,「蔡宗翰國際視野廣,他一下子就理解我們的規畫是什麼。」這讓張建泰彷彿遇見伯樂賞識。蔡宗翰親自到瑞芳看過基地後,很快就確認這是他們想要的產品,雙方一拍即合,採「售後租回」方式合作,順利在十二月簽約。

「現在我已經在規畫菸酒倉、恆溫精品倉了。」張建泰難掩興奮地分享藍圖。事實上,瑞芳物流園區轉型求生的故事,靠的不是張建泰的背景,而是他十二年來堅持國際標準的要求,大膽實現夢想,不僅替荒地找到新出路,同時也正悄悄改變台灣物流地產的生態與樣貌。

永聯物流共和國

成立:2013年

負責人:張建泰

資本額:490萬元

基地面積:15萬坪

主要業務:專業倉儲物流園區

主要客戶:香港利豐集團

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今年的中日合作動畫,到底讓國漫進化成了什麽樣子?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1102/159574.shtml

今年的中日合作動畫,到底讓國漫進化成了什麽樣子?
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今年的中日合作動畫,到底讓國漫進化成了什麽樣子?

雖然槽點也很多,但已經有了明顯的進步

本文系ACGx給i黑馬的投稿,ACGx原創,轉載請註明出處。

盡管今年秋季日番的整體質量優於春夏番,但是同期播出的國漫在日漫的夾擊中仍舊有話題性。《凸變英雄》、《星夢手記》、《侍靈演武》、《時空使徒》和《一課一練》這5部中日同期播出的動畫作品,代表了這一年來中日合作動畫的最終成績。

資本大舉進入二次元市場後,和日本動畫公司合作動畫,似乎已經變成了中國動畫行業崛起的藍海。

中方高調和日方進行動畫合作

動畫是打造動漫IP產業鏈的重要一環,然而動畫本身國是這個產業鏈中無法變現的內容載體,並且還需要付出較高的制作成本和較多的人力。另一方面,國內K12+動畫是一種比較尷尬的存在,不僅只能在網絡上播出,一定程度上還要和非常成熟的日式動畫爭取用戶。在這種狀態下,國內的動畫行業始終無法形成一個良好的體系。

當大眾談到國漫存在的問題時,一般會提到國內動畫行業從資金、技術、資源上都不足以和日本動漫相比。但是,實際上國漫最缺乏的是沒有固定的套路,包括敘事節奏和從作品中需要傳達出來的價值觀。

此外,國內動畫公司水平參差不齊。水平相對較高的公司數量太少,且早已經被資本布局,原創動畫IP的競爭逐漸加大。再加上國內動漫IP的配套產業鏈不完善,以上種種幾點,找日方合作動畫,目前看來是比較快速彌補除了價值觀外其他問題的最佳辦法。

和日方合作,對中國公司來說,有幾個優勢。

中國二次元用戶仍舊以日漫作品為主,雖然日方動畫團隊的價格高於國內動畫制作團隊,但是從行業以及用戶層面來說,和日方合作制作動畫會更有噱頭,雖然付出較高成本,但是能帶來更高的關註度。

此外,日本動漫行業發達,和日方合作,能夠學習先進的動畫工業制作經驗。

最後,借助日本完善的動漫產業鏈,可以積累一定的動漫IP運作經驗。

就以上種種而言,找日本合作動畫,在國漫發展的道路上可以算是繞了一段近路。

動畫質量已有提高,但講不好故事仍是主要問題

這一年總共有8部中日合作動畫作品播出。

和日方合作制作動畫,勢必會讓習慣了日本動漫的觀眾們期待值滿滿。那麽這一年來中日合作的動畫到底有沒有進步?

十月之前,畫面崩壞是常態

《從前有座靈劍山》作為中日合作動畫的開山之作,從第一集開始就被噴,噴的重點在於作畫崩壞。

導致這一嚴重問題的最大原因其實在於時間太緊,又是中日首次合作,中方團隊在對日方動畫團隊的把控上明顯沒有經驗。再加上《從前有座靈劍山》是近兩年來中日首部合作動畫,不管是國內市場還是觀眾都對其滿懷希望。然而希望越多,失望越大。

到了《一人之下》,動畫水平略有提升,然而作畫崩壞依然存在。甚至於《一人之下》漫畫的粉絲表示看動畫還不如看漫畫,中日合作動畫仿佛走入了一條跳不出來的黑路。

中方和日本合作動畫,要付出比在國內制作多得多的成本,最終做出的作品卻無法讓中國的粉絲們滿意,甚至比某些完全“中國造”的國漫動畫的畫面還要差,中日合作也是把雙刃劍。
這種狀況,直到10月幾部國漫番的出現才有了改善。

10月番5部中日合作國漫動畫目前基本已經播放到了第5話,在網絡上關於動畫的討論仍有關於畫面質量的,然而更多的還是在討論劇情。經過大半年的中日合作磨合,這些新作的畫面已經不再如之前那般讓二次元們“大吃一驚”。

雖有信仰加成,但劇情仍不過關

先簡單介紹一下10月番這5部國漫。

其中,《侍靈演武》和《時空使徒》是由少年漫畫改編而來,人物、劇情比較完整,屬於動畫里的“正劇”。

《一課一練》和《凸變英雄》部則屬於搞笑泡面番,以出現大量的誇張情節來討好迎合看慣了日漫的二次元觀眾。比如《凸變英雄》中出現了大量中國動漫觀眾一看就懂的梗,《一課一練》里出現了不少切合當下熱門手遊《陰陽師》的笑點,加入了不少本地化的搞笑內容。

《星夢手記》屬於偶像類動畫,制作方破天荒地在正片後加入同等時長的“聲優教你學中文”節目,讓二次元們大呼“有毒”。

關於這5部劇,二次元們的態度如何呢?

由於《侍靈演武》之外的其他四部都在B站播出,所以ACGx選取這4部動畫中文版的B站點擊量,制作了下面這份單集播放量對比表。

考慮到4部動畫每周的放送時間不同,本周有的動畫已經放送到第5話,該表格只選擇了前4集的播放量進行對比,數據的統計截止時間11月1日。

可以看到,《一課一練》、《時空使徒》和《星夢手記》這三部在B站的棄番率從第二話開始就已經很高了,《一課一練》達到41%,《時空使徒》為58%,《星夢手記》為75%,哪怕刨除獵奇和嘗鮮的觀眾,這幾個數據都是偏高的。

到了第三話,《一課一練》和《星夢手記》的點擊量繼續猛滑,《時空使徒》第三話相比第二話則處於一個相對較穩定的狀態。

觀看人數一直比較穩定的《凸變英雄》,起始的點擊量是4部中最低的,原因則在於這部劇前期宣傳並不多,而劇情在動畫番劇中屬於非常小眾的類型。

《侍靈演武》在優酷土豆上第2話的棄番率也高達43%,第3話的棄番率降低到18%,也進入到一種比較穩定的狀態。盡管如此,觀眾們對於畫面中“奇怪的黑線”的吐槽延續到了第4話。

在被日本動漫“餵飽”的中國二次元用戶面前,即使國漫有國內二次元們的信仰加成,但是故事是基礎,講不好故事,觀眾很難有支持下去的理由。在這5部動畫中,除了《星夢手記》外,講故事並不是日本團隊的主要工作。

不過,這幾部動畫在B站的國產動畫點擊量中一直處在前10名內,在國產動畫中仍然處於較好的水平。(《星夢手記》的企劃全部為日方,因而並未被B站歸在國產動畫中)

這些動畫表現各異,和它們的實際作用有關

2016年全年8部中日合作動畫的國內出品方包括騰訊動漫、愛奇藝、優酷土豆、樂元素和繪夢動畫,其中既有動漫平臺,也有遊戲公司,還有動畫制作公司,囊括了中國國內和動漫娛樂相關的各類型公司。

從商業角度來看,這8部動畫於各自公司而言有著各自的作用。

出品了《從前有座靈劍山》、《一人之下》、《時空使徒》的騰訊動漫是最早做出來中日合作動畫的動漫平臺,明年還將推出中日合作的騰訊動漫自有IP《從前有座靈劍山》第二季、《銀之守墓人》和《理想禁區》。

一直處在風口浪尖的騰訊動漫,為了打造動漫產業鏈平臺,對於中日合作動畫,一直抱著學習制作日本動畫制作經驗,快速提升自有團隊人員動畫制作能力的目的。就今年出品的這3部動畫來看,確實是逐步在提高。不過,通過和日方動畫團隊合作並且吸取制作經驗,並非是一年3部動畫就能完成的。

繪夢動畫今年同日方合作了《一課一練》和《凸變英雄》。其中《一課一練》全部由日本團隊制作完成,《凸變英雄》是由國內動畫團隊制作,腳本和日文版本地化的修正工作由日方完成再出口到日本電視臺播放。其實在騰訊今年3部中日合作動畫中,我們也能發現繪夢動畫的身影。從最早作為騰訊動漫和日本動畫團隊合作的接口,到現在獨立和日方合作制作動畫,甚至將中國團隊制作的動畫推向日本,繪夢動畫正在慢慢積累和日本動畫團隊合作的經驗。

優酷土豆背靠阿里巴巴,通過和日本動畫方合作《侍靈演武》,能夠拉攏更多的日本動漫資源,將日漫IP接入到阿里生態中。和東京電視臺、小醜社的動漫商品化合作,就是優酷土豆在動漫產業鏈上的新動作。

而作為二次元市場中大量中小型公司代表的樂元素,《星夢手記》動畫是其“跨次元偶像企劃”的一環,圍繞這個IP還有漫畫、廣播、音樂、真人演出等多種形式。不過樂元素曾在發布會上坦言,國內環境和日本不同,在本地化工作的推動中速度比日本稍慢。

這些中日合作的動畫,對中國的動漫行業來說,不管是連接上下遊,還是打通各個環節,都有一定程度的推動作用。

中國動漫行業的未來

不過,需要看到的是,一部動畫從制作到播出,再到它可能產生的後續影響,至少需要大半年到1年時間甚至更長,比如優酷土豆和日方合作《侍靈演武》從雙方接觸到最終成片播出就花了接近2年時間。大量資本湧入二次元市場,然而動畫本身是不賺錢的,對資本來說投入二三千萬制作一部動畫,什麽時候能獲得良性的回報,體現動畫的商業價值,是未知之數。要知道,愛奇藝的《龍心戰紀》已經播完了半年,預備做影遊聯動的同名手遊目前仍未開測。

其次,今年是中日合作動畫的第一年,不管是行業還是二次元們,都還是抱著希望看待這一行為。除了以上提到的幾家公司,明年還會有更多的公司在中日合作動畫上發力。然而,這樣持續下去,“中日合作動畫”是否還能成為一種噱頭?一部動畫帶來一點進步,固然能讓二次元們感受到動畫人的熱忱,然而有著“世界級”動畫審美觀的中國二次元用戶和較為落後的中國動畫行業之間的矛盾並非是幾部中日合作動畫就可以調和的。

最後,從動畫本身來說,中國現如今的K12+動畫都有著非常濃厚的日本動漫風格,不管是行業還是用戶,都希望能夠“去日漫化”,找到徹底符合中國二次元們能接受的屬於中國的動畫風格,並且盡可能地講好動畫故事,不過這可能是相當難的一點。

實際上,當我們談到國漫的發展,不可避免地要談到中國動漫行業的發展。然而現在不管是制作動畫還是圍繞動畫IP所做的其他事情都是在嘗試,或許現在做得仍舊不夠好,但是至少比剛開始要好,這就是進步。

動畫 國漫 二次元
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匿名用戶
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今年 中日 合作 動畫 到底 讓國 國漫 進化 成了 什麼 樣子
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