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行業進入“青銅時代”? 房企生存需具備拿地、融資、產品等複合能力

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-09/1152626.html

每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝

“十一”前夕,石家莊、長沙、貴陽、南昌等多個城市調控政策再度加碼,而截至目前,已有39個城市針對居民家庭的新購房上市交易規定了年限。這在一定程度上扼制了投資、投機為目的購房行為,使樓市進一步健康有序發展。

3月以來的這一輪房地產調控政策出臺至今,力度不斷疊加,這也意味著行業進入限購、限價、限貸、限售、限轉的“五限時代”。有業內觀點對此認為,伴隨樓市調控長效機制的形成,中國房地產行業逐漸由“黃金時代”“白銀時代”,進入“青銅時代”。

在房地產調控長效機制的成型過程中,行業也在各項變因中逐漸進入了新的階段。那麽,處於新環境之下的房企,該如何適應如何生存?

西南證券房地產首席分析師胡華如表示,這一階段,房企強者恒強的格局將更為突出。多位房企人士則向《每日經濟新聞》記者坦言,這一階段房企集中度將不斷被提升,企業的規模優勢將非常關鍵,並且對企業複合能力的要求也前所未有。

地產行業迎來“青銅時代”

回顧近20年的中國房地產發展,自1998年房改以來,房地產市場漸漸步入高增長。尤其是2004~2010年,伴隨成交量、價格、投資量、利潤和供求比五大指標的飛速發展,行業迎來“黃金時代”。

從2011年開始,上述指標加之房屋新開工、竣工等各項延伸指標開始降速,行業步入中增長階段,但城鎮化、人口、經濟和住房飽和度等指標依然有一定支撐力,這一階段被成為“白銀時代”。

猶如王小波的時代三部曲,隨著房地產調控長效機制逐步形成,整個行業或將漸漸進入到第三個階段——青銅時代。

“集中度的確是這一階段的鮮明指標。”胡華如告訴記者,未來行業內兩個現象會更加明顯,其一是非同一控制人的房企的數目會大幅降低;其二是前十大房企的市占率大幅提升。

胡華如提供的數據顯示,今年上半年前十房企銷售口徑的市占率上升了近9個百分點,接近30%。而明後年,前十大房企市占率將接近50%,有的房企年銷售額可能達到萬億元。

東方證券首席房地產分析師竺勁則向《每日經濟新聞》記者認為,房地產行業的集中度或在2022年之前達到穩定狀態,根據測算,TOP10房企銷售市占率將達到36%(2016年底僅19%)。而基於房企強大的土地獲取能力,TOP1房企的市占率將達到8.4%,在這段時期,龍頭房企的成長將實現質的飛越。

“在新房限價的情況下,如果房企鋪開的城市過少,將很難盈利。所以小的地產公司只能出售資源,一些戰略出現問題的房企必須進行轉型,否則就面臨被兼並或者退出。”胡華如直言。

土地是支撐龍頭房企規模擴張的關鍵,因而土地市場也將呈現出集中度的加速提升。“目前土地市場集中度提升的速度,甚至超過行業銷售集中度。”竺勁表示,當下對土地儲備的投資積極程度,可以被視為房企銷售的先導指標之一。隨著大型房企的規模擴張,拿地競爭激烈、土地成交總價增速會越來越快。而未來房地產行業的銷售集中度提升增速,會向土地市場集中度提升的平均增速靠近。

竺勁表示,擁有更大規模的開發商,往往能有更好的公司信用評級優勢,這則反作用於公司的融資能力,他們往往能在同樣的負債率背景下更易獲取融資,且融資成本更低,而房企間的差距就這樣日益擴大。

房企要生存必須優勢複合

在房地產調控長效機制的成型過程中,行業也在各項變因中逐漸進入了新的階段。那麽,處於新環境之下的房企,該如何適應如何生存?

泰禾集團高級副總裁沈力男向《每日經濟新聞》記者表示,當下,“一招鮮吃遍天”的方式已不適用,企業應該更講究綜合開發商能力,也要有創新能力,這使得企業不能光靠規模抗風浪。

“以前很多企業都是各領風騷兩三年,但現在企業更需要做‘長跑型選手’,更要註重資源調配和配速來達到終點。”在沈力男看來,房企接下來要做的是平衡好地錢人產品和服務時間的關系。拿地坐等升值的開發模式已經過去了,要在土地上創造新價值,提供更多更好的產品和服務,才能滿足改善型市場的需求。可以說,融資、周轉及拿地三方面能力成就房企價值。

竺勁則強調,目前房地產市場已經進入了“調控3.0時代”,政策實際上是從源頭上抑制投資需求,保障居民剛需,貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。因而後續可能會有更多城市出臺類似政策來抑制投機,抑制投機性購房需求,緩解部分城市新房市場短期供不應求的局面。在這樣的環境下,房企應該更註重穩健。

“目前,中國房地產市場存量業務份額不到5成,租賃份額僅占6%。租賃市場扶持政策及法規頻出,行業日趨規範、發展步入快車道。”胡華如指出,在這種背景之下,資產的運營管理和房地產金融未來會成為二線房企要做的事情。

但租賃市場普遍存在利潤率較低的問題,以上述持有模式的住宅租金回報率為例,其回報率在6%~7%之間,而長租公寓的凈利潤只有5%~10%,即便規模化以後也很難超過10%,目前,房企的開發利潤率在10%~15%。

不過,竺勁表示,對於租賃市場,政府可以在稅收方面給予優惠和推出一些利好政策,同時加大對住房租賃企業的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,積極發展房地產投資信托基金。

胡華如對《每日經濟新聞》記者表示,租賃市場的發展在未來五年會非常迅速,一線城市紛紛在未來土地供應計劃中增加了租賃用地的供給。房企要在租賃市場要積極拓展房源,打造專業的運營隊伍,同時讓產品和服務有標準化趨勢。這不同於地產開發是單個項目盈利。“好住宅開發相配套的產業延伸服務,新房銷售開發規模正在高位盤整期,企業會越來越參與到租賃市場中去,開發持有一些物業,或者用專業化能力進行品牌和管理輸出,這都是運營能力的變現。”

新城控股高級副總裁歐陽捷則認為,在市場蛋糕還沒切分完之前,必須加速奔跑,未來市場進入高寡要加速奔跑,剩者為王,不進則沒,退無可退。對於房企來說,要具備三大核心能力:首先要具備強大的土地獲取能力,要能獲得相對便宜又能夠快速銷售的土地;其次,要具有強大的融資能力;第三,具備快速銷售能力,別人賣得掉你能賣得更好。同時還要有產品能力,現在因為市場的供求關系,去庫存已經去的差不多了,市場上供應不是很充分,池子里的魚在減少。因此要想獲得客戶青睞,產品力就要提升,換句話說就是性價比。

行業 進入 青銅 時代 房企 生存 具備 拿地 地、 融資 產品 等複 複合 能力
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