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兩大新盤平推污染超標勁嚇人

2013-11-28  NM  
 

 

近日氣溫驟降,新盤市場卻不斷升溫。將於本週開賣的灣仔囍滙及東涌昇薈,以低於同區二手價對撼,成功吸引準買家爭崩頭大手入票搏抽獎,分別超額逾十九倍及六倍,凍結逾十二億元資金。買家入飛搏執平貨,但平嘢是否好嘢?樓貼樓的灣仔,本已密枳枳,囍滙就算拔起了囍帖街,但仍只可以插針式興建,污染指數竟然比臨海望機場的昇薈更嚴重。以為昇薈贏,但細看規劃圖,樓盤左邊是新地地盤,右邊是公屋,加上港珠澳大橋及機場擴建等多項大型基建,未來十年都要食塵。

新盤熱鬧,合和中心的囍滙售樓處,連日來不但人頭湧湧,更星光熠熠,模特兒Amanda S.、歌手莫文蔚,以及前聯交所高層許浩明等都來湊熱鬧。沉寂兩年的美容界「炒樓天后」鄭明明,亦大手入六票,更指不排除會增至十四票,為新盤撥行火。現居北角的田先生已入兩票,說普通話的他指自己已是香港人,不用繳交買家印花稅,他笑說:「囍滙價錢還蠻貴,但看過同區二手樓後,還是喜歡新樓。我在中環上班,灣仔交通方便。」另一邊廂,昇薈位於九龍灣傲騰廣場的示範單位亦不輸蝕。抱着初生嬰兒來參觀的吳先生,指希望購入單位作投資﹕「東涌升值潛力大,又可以租俾機場客。隔涉和空氣污染也不是問題,反正只係出租。」由南豐及保利(119)發展的昇薈,首批三百一十八伙,扣除所有優惠後,折實平均呎價近七千七百元,本週六開售;上月才獲批預售樓花同意書的囍滙,由信和(83)、合和(54)及市建局合作發展,銷售部署一直睇住昇薈來打,並搶先於本週三開賣,首批二百二十伙,折實平均呎價約一萬九千元。兩個新盤的開價,都較同區二手低約兩成。昇薈單位最平由三百三十餘萬起跳,囍滙則約六百一十萬,夠買兩間昇薈。市區盤和東涌盤,客路大不同,原難以比較。但從宜居度出發,兩盤卻「叮噹馬頭」,不是鬥好,而是鬥差。

鬥污染呢度唔係人住!

買樓,地點好是永恒王道。囍滙前身為囍帖街,位處港島中心區,佔盡地利,位置贏吊腳的昇薈「九街條」。之不過,方便不等於住得舒適。上週五,記者與飛達工程室內空氣處理顧問黃勁松,先後在鄰近囍滙地盤的廈門街唐樓天台及修頓球場,以最嚴謹的PM0.3標準量度空氣質素。結果顯示,每立方米有一百二十微克懸浮粒子。以常人每吸入一口氣約一公升計,每啖氣就吸入廿二萬粒懸浮粒子。黃勁松解釋,囍滙夾在莊士敦道及皇后大道東中間,車道繁忙,地盤動工導致塵土飛揚,樓盤後方的合和中心更阻礙通風。他表示﹕「樓盤落成後,高樓形成困籠局面,懸浮粒子只會向上升,住到最高嗰層都避唔到。」黃勁松邊說邊搖頭,更多番強調:「你要話俾人知,灣仔唔係人住,做我哋呢行無人會買灣仔樓!」當日再到藍籌屋苑太古城測試作為參考,錄得一公升空氣中有十六萬粒懸浮粒子。黃勁松補充﹕「太古城鄰近東區走廊,加上係傍晚,係全日污染指數最高嘅時段,所以指數屬偏高水平。」但仍比灣仔好一截。

東涌白濛濛

至於出名空氣差的東涌則爆大冷。測試地點為他日昇薈接連映灣園的天橋位置,結果顯示一公升空氣只有十四萬粒懸浮粒子。黃氏解釋,因當日吹東南及東北風,已將污染物吹散。「今日算好彩,冬天吹北至東北風最嚴重,會將內地工廠和機場嘅污染物吹向東涌,錄得最高記錄係一公升含有二百萬粒懸浮粒子。」原來,不時都有東涌居民找黃勁松做測試。當日,就有映灣園高層住戶找他做測試,室內竟錄得十七萬粒懸浮粒子。由屯門搬到東涌三年多的空姐黃小姐亦指污染情況嚴重:「空氣好似有一層膜,白濛濛,感覺較污濁,呼吸唔多順暢。」懸浮粒子能隨着呼吸進入體內,黏着細胞,身體難以自行排解。空氣污染物中亦含有毒的氮氧化物,吸入後會頭痛、反胃,長期吸入更導致鼻敏感、哮喘等,嚴重者更增加患癌機會。黃表示:「如果無新鮮空氣,兼用分體式冷氣,二氧化碳的濃度更會升三至四倍,特別易攰,病菌亦無位走。」

論規劃圍城效應

囍滙位於灣仔中心地段,規劃基本已成定局。最大規模的新發展是一街之隔的合和中心二期,屆時空氣及噪音污染只會更甚。本刊在樓盤對面的修頓球場量度聲量,錄得噪音長期超逾七十分貝,最高更達九十分貝。黃勁松指,聲量持續在七十分貝會令人感到煩躁。發展商首批推售的優惠單位,以「樓望樓」的低層單位為主,受污染程度亦自然較高。

昇薈被包圍

沿海岸而建的昇薈,宣傳時,未見力銷海景,只以「臨海園林大宅」及「俯瞰海岸」輕輕帶過。原來,樓盤未來將會被左右兩旁的物業夾實。首先,左前方的東涌55A甲級限呎住宅地,兩年前由新地以三十七億七千萬投得,去年已批准興建五座二十八至三十層高的分層大廈。右邊的單邊地皮,正興建四幢公屋。難怪經紀也直言:「好難講話一定有海景。」東涌亦有多個大型工程,包括發展商標榜的港珠澳大橋,以及屯門至赤鱲角公路,再加上機場擴建工程,未來只會更加沙塵滾滾,污染有增無減。黃勁松搖頭道:「昇薈最慘,夾在中間,污染物難散開,情況只會愈來愈嚴重。」

講配套昇薈英基吸港爸媽

囍滙的基座為三層高商場,據市建局的重建資料,昔日的囍帖街將成為專攻遊客購物的行人專用區。昇薈位置吊腳,發展商曾提及有接駁巴士,惟本刊向運輸署查詢,該署指有關申請於今年九月提交,但因屋苑尚未入伙,未能確定交通需求,故於十月已回覆未能受理申請。記者親身由東涌港鐵站步行前往該盤,雖全程有遮擋,但需時近三十分鐘。項目另力銷已簽約進駐的英基幼稚園,在一眾港爸港媽眼中則異常吸引。英基每年設有三百六十個學位,更開辦playgroup,故連日示範單位現場不乏家庭客。但空氣污染如此嚴重,家長認真要三思。

租金回報東涌勝灣仔

兩個新盤都不乏投資客,灣仔是港島區中心,一向受單身客及外國人士歡迎,但囍滙首兩批單位平均呎價達二萬二千元,與灣仔同類型剛入伙的新盤單位平均呎租五十元計,囍滙回報只有兩釐八,還未扣除管理費、差餉及地租等開支。至於有機組人員租客作後盾的昇薈,首批開售呎價九千七百元,以同區平均呎租廿五元計算,回報為三釐一,略勝一籌。

 
大新 盤平 平推 推汙 汙染 超標 嚇人
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煥然餘貨加價兩成 實呎逼1.6萬 市建局資助房屋變私樓賣 較一手新盤平20%

1 : GS(14)@2017-04-22 10:13:22

【明報專訊】市建局發展的啟德煥然壹居,16伙貨尾現轉為私樓發售,惟售價大幅調高約四成至四成半,即使扣除當時折扣率後,售價比一年前實際加價幅度亦逾兩成,最貴兩房戶售價898萬元。不過,以整批貨尾平均實呎超過1.58萬元計,仍比同區私樓新盤呎價低約兩成。

明報記者 林尚民

共提供484伙的煥然壹居,為市建局旗下首個資助房屋項目,項目當中338伙為資助房屋,於去年4月推售,當時限定所有申請人必須是香港永久居民,而過去5年在香港沒有持有任何物業,亦未曾接受其他房屋資助。

兩房最貴售898萬

不過,項目部分資助房屋,仍有小量未售出,市建局去年已表明,有關單位將於今年以市價發售,項目於昨日公布價單,16個單位即日起轉為私樓發售,實用面積442至562方呎,分1及2房間隔,售價696.7萬至898萬元,實呎介乎15,043至16,450元,平均實呎15,807元,若以同區上月開售的保利置業(0119)啟德龍譽首批折實實呎近2萬元相比,仍比市價低約兩成。

但若對比去年公布的價單,今次推出單位的售價卻大幅上調,如實用面積442方呎的H3座3樓F室1房單位,最新定價696.7萬元,實呎15,762元,較去年初定價479.5萬元貴45.3%,不過,由於現時物業以「十足市值」發售,而一年前則有折扣,計及14%的折讓,一年前該單位的「十足市值」為557.55萬元,相比之下,現實際加幅約25%。

項目現時最貴一伙,則是實用面積554方呎的H2座14樓F室,2房間隔,最新定價898萬元,實呎16,209元,單位一年前定價624.7萬元,計及14%折讓後,當時「十足市值」約726.39萬元,現實際加價約23.6%。

16伙下周四賣 不限買家身分

今次發售之單位對買家身分不設限制,未來轉售亦無限制。有關單位將於下周四上午發售,即日起至下周二收票,每票10萬元,並於下周二截票後抽籤。雖然今次項目只餘16伙發售,一人只限一票並只限購一伙,但市建局仍有委託代理推售,市傳今次市建局只提供相等於樓價1.5%佣金,比市場上其他私宅新盤約2.5%以上為少。

市建局首個資助房屋項目

煥然壹居原為市建局向受重建影響住戶提供「樓換樓」的選址,分3幢高座和1幢低座住宅,總共有484個單位,當中撥出338個實用面積介乎約332至568方呎的單位作為資助出售房屋,去年3月中和4月中重估單位市值,折扣率均約14%,意即日後業主在市場上轉售單位時,須按轉售時的市值向局方補回約14%差價。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4930&issue=20170420
煥然 餘貨 加價 兩成 實呎 呎逼 1.6 市建 建局 資助 房屋 變私 私樓 樓賣 一手 新盤 盤平 20%
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廣明苑多按盤平賣338萬

1 : GS(14)@2017-12-05 00:46:07

【本報訊】多按盤劈價平賣。世紀21將軍澳魏仕良稱,將軍澳居屋廣明苑(圖)廣隆閣低層15室,實用433方呎,以綠表價338萬元沽出,呎價7,806元,低市價約一成,上月中一個相同面積中層戶成交價380萬元。

內地家長「不睇樓」買天愛苑

業主平價賣樓料與債務有關。土地註冊處資料顯示,上址賣方1998年4月以82.44萬元入市,至2015年及2016年分別兩度向財務公司借貸80萬及55萬元。其中一筆分84期攤還的貸款,年息高達30厘。祥益地產黃肇雯表示,日前天水圍居屋天愛苑錄得一宗內地家長「不睇樓」成交個案,單位為B座中層16室,實用546方呎,兩房間隔,剛以418萬元連地價售出,呎價7,655元。買家是一名內地家長,方便小朋友上學。由於買家為非本地居民,因此需要繳付15%從價印花稅及15%買家印花稅,合共125.4萬元辣稅。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171204/20234324
廣明 苑多 多按 按盤 盤平 平賣 338
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